>> האם כדאי לקנות דירה להשקעה? מנתוני מינהל הכנסות המדינה עולה כי תשובת השוק לשאלה זו ברורה - אם בתחילת העשור נרשמו 2,000-3,000 עסקות רבעוניות, שבהן נרכשו דירות להשקעה, בשנים 8-2007 קפץ מספרן ל-7,000-8,000. אם פעם מתווך מקומי בעיר שדה היה מתרגש להיתקל בלקוחות שמגיעים אליו ממרכז הארץ ומחפשים דירה להשקעה, כיום מדובר בתופעה מקובלת.

בחינת TheMarker את שוק ההשקעות בישראל ב-18 שכונות, מעלה שיעורים מגוונים של תשואות על דירות. תשואות אלה נעות בין שיעורים סטנדרטיים של 3%-5% בשנה לשיעורים דו-ספרתיים. כך, בטבריה וקרית שמונה ניתן להשיג תשואה (משכר דירה בלבד) של 10% בשנה. בבאר שבע ניתן להשיג תשואות של 8% בשנה, בחיפה - 6%, ובתל אביב 3%-4% בלבד. רבות מהשכונות שנמצאו כבעלות שיעורי התשואה הגבוהים ביותר ממוקמות בקרבת מוסדות אקדמיים ולכן נהנות מביקושים גבוהים ויציבים מצד שוכרים איכותיים יחסית.

מובן שיש לבחון היטב את הסיבות לפערים אלה, ולא בהכרח נכס שמניב תשואה גבוהה יותר אכן כדאי להשקעה.

>> ואולם לא כולם מקפידים לבצע את כל הבדיקות הנדרשות. רבים, שמסונוורים משיעורי התשואות, מתעלמים מכך שהכלל "ככל שהתשואה גבוהה גם הסיכון גבוה", פועל גם בנדל"ן. אחרים מתעלמים ממרכיב אחר שפועל בנדל"ן, והוא השינויים בערך הדירה במהלך השנים. התשואה של דירה בצפון תל אביב מגיעה למחצית מהתשואה השנתית של דירה בחדרה ושליש מהתשואה בטבריה. מצד שני, מחיר דירה בצפון תל אביב עלה ב-4 השנים האחרונות בשיעורים של 40% ויותר, בעוד שחדרה רשמה עליית מחירים של כ-20%. כאשר משקללים נתונים אלה, ההשקעה בטבריה נראית הרבה פחות אטרקטיווית.

המסקנה היא, שאולי נכסים בפריפריה מספקים תשואות גבוהות יותר על הדירות, ואולם הם משקפים, בין היתר, סיכון לירידות מחירים וביקושים לא גבוהים לשכירות, בעוד שבמרכז הארץ הביקושים גבוהים יותר, וגם המחירים צפויים לשמור על יציבות יחסית.

נושא נוסף שמוסיף על אלמנט הסיכון הוא זהות השוכרים. יש מקומות מסוימים, שעל הנייר נושאים תשואות אסטרונומיות, ואולם הם אהודים על אוכלוסיות בעייתיות. הסתבכות עם דיירים שלא משלמים תהפוך את התשואה המבטיחה לשלילית.

עם כל זאת, עדיין התשואה הגולמית המתקבלת משכר הדירה בלבד היא פרמטר חשוב ביותר בהחלטה על רכישת דירה להשקעה. וכך, הסקר שלפניכם מספק כלי חשוב למשקיע.

תל אביב המשקיעים בורחים

תשואה שנתית ממוצעת:

4.5%-3%

בניגוד לתדמיתה של תל אביב כבירת הנדל"ן של ישראל, משקיעי הנדל"ן בורחים ממנה בשנים האחרונות - ובצדק. מחירי הדירות הגיעו לגבהים שהעיר לא ידעה מעולם, והקטינו מאוד את האפשרות להרוויח תשואה גבוהה עבור נכס מושכר. אם רמות המחירים בעיר יירדו באופן משמעותי, אנו צפויים כמובן לחזות במשקיעים זריזים שיחזרו לעיר, שכן הביקושים למגורים בשכירות בתל אביב אינם צפויים לרדת.

משקיעים שכן מחפשים להשקיע את כספם בקירות התל אביביים עושים זאת כיום כמעט אך ורק בשכונות הדרומיות, כמו פלורנטין ושכונת שפירא, ואף ביפו. רק באזורים אלה ניתן עדיין לרכוש דירות קטנות בנות חדר עד שניים במחירים של עד 800 אלף שקל, ולהשכיר אותן ברמות של 3,000 שקל - עסקה שתבטיח תשואה של 4.5%. יש לציין כי עסקות אלה הולכות ונעשות בלעדיות לאזורי דרום העיר. בשכונות הצפון, תשואה של 3.5% כבר נחשבת לגבוהה עבור משקיעי נדל"ן. שם, ניתן להשיג דירות בנות 4-5 חדרים תמורת 2 מיליון שקל, ולהשכירן תמורת 6,000 שקל בממוצע (תשואה של כ-3.6%).

רמת גן כבר אין מציאות

תשואה שנתית ממוצעת:

4.5%-3.5%

בדומה לתל אביב, גם ברמת גן עלו מחירי הדירות בחדות בשנים האחרונות, מה שמוריד את כדאיות ההשקעה בדירות מגורים. לדברי אנשים הפועלים בעיר, אם לפני שנתיים או שלוש ניתן היה להשיג תשואות של עד 8%, כיום דירה שנותנת 5% תשואה נחטפת.

כמו בכל גוש דן, דירות קטנות בנות חדר עד שניים הן אלה שיכולות לספק למשקיע את התשואה הגבוהה ביותר על השקעתו. בשנתיים האחרונות עלו המחירים של דירות כאלה ברחוב הרא"ה, וכעת אחד הלהיטים בעיר הוא רחוב ז'בוטינסקי. דירות 2 חדרים ברחוב זה נמכרות כיום ב-700 אלף שקל, ובמקרים מסוימים ניתן להשכירן תמורת 3,000 שקל. יחד עם זאת, בדיקה של כמה דירות מגלה שבעלי הדירות, גם ברחוב זה, הבינו את הפוטנציאל הטמון בנכסיהם, וקשה למצוא מציאות בדמות המחירים של פעם. אזור נוסף שיכול להשיג תשואות של עד 5% הוא רמת עמידר.

חיפה ונשר ביקושים מהטכניון

תשואה שנתית ממוצעת:

7%-6%

שיעור רכישת הדירות להשקעה בחיפה הוכפל ב-8-2007, ויש בה ובערים השכנות כמה שכונות המבוקשות מאוד בקרב המשקיעים. היתרונות הבולטים של האזור הם אוניברסיטת חיפה והטכניון, שני מוסדות אקדמיים שמספקים ביקושים של אלפי סטודנטים לדירות; ובית החולים רמב"ם ובית הספר לרפואה שנמצאים בשכנות לבת גלים, שבהם מועסקים אלפי עובדים.

אחת השכונות הפופולריות בקרב משקיעים היא גבעת עמוס בנשר. נשר היא העיר הקטנה הצמודה לחיפה מדרום-מזרח, ושכונת גבעת עמוס צמודה לשער הדרומי של הטכניון. רוב הבתים בה הם בני 20-30 שנה, והם מצטיינים במחירים זולים ואטרקטיוויים, שמתחילים ברמות של 250 אלף שקל עבור דירת 2 חדרים, ומגיעים לרמות של 450 אלף שקל עבור דירת 4 חדרים הצמודה לטכניון. דמי השכירות בשכונה מגיעים לרמות של 1,500-1,700 שקל בחודש עבור דירת 2 חדרים, ו-2,500-2,700 שקל עבור דירת 4 חדרים.

גם רמות רמז בחיפה היא שכונה ותיקה ומוכרת בקרב המשקיעים, ונחשבת ליעד ההשקעה מספר אחת בעיר. השכונה נמצאת בין הטכניון לאוניברסיטה, ורוב הבתים בה הוקמו בשנות ה-50 וה-60. הדירות המבוקשות הן של 2-4 חדרים. דירות 3 חדרים בשכונה עולות 400-450 אלף שקל, ואילו שכר הדירה הממוצע נע בין 2,000 ל-2,400 שקל בחודש.

שכונת בת גלים היא יעד חדש למשקיעים, בעיקר ממרכז הארץ, שגילו אותה בשנים האחרונות. השכונה מרוחקת מהטכניון ומהאוניברסיטה, אולם יתרונה הגדול הוא בקרבתה לבית חולים רמב"ם, לבית הספר לרפואה ולבסיס חיל הים. דירות 3 חדרים בה עולות 300-350 אלף שקל, ודמי השכירות נעים בין 1,500 ל-2,000 שקל בחודש עבור דירות אלה.

ירושלים להיט חדש בארמון הנציב

תשואה שנתית ממוצעת:

4.5%-4%

ירושלים נהנית מביקושים קשיחים בשוק השכירות כמעט בכל אזוריה. אמנם יש אזורים מבוקשים יותר, כמו אלה שקרובים לקמפוסים של האוניברסיטה, אך גם שכונות מרוחקות יותר נהנות מקהלים שמחפשים להתגורר בהן.

אחד הלהיטים הגדולים של התקופה האחרונה היא שכונת ארמון הנציב, שם ניתן להשיג תשואות של 5% עבור דירות קטנות. באחרונה נמכרה דירת חדר בת 50 מ"ר תמורת 560 אלף שקל, וניתן להשכירה תמורתה 2,800 שקל. עם זאת, עסקה שכזו אינה שכיחה.

הגבעה הצרפתית היתה מאז ומעולם שכונה מבוקשת עבור משקיעי נדל"ן בשל קרבתה לאוניברסיטה, אלא ששם יורדות התשואות לכיוון של 4%. אזורים מבוקשים אחרים הם הקטמונים וקרית יובל, שם ניתן לקנות דירות של 2-3 חדרים תמורת 800 אלף שקל בממוצע, ולהשיג עבורן תשואה של 4%-4.5%.

קרית שמונה מובילה בתשואות

תשואה שנתית ממוצעת:

10%

השכונה מספר אחת להשקעה בקרית שמונה היא שפרינצק, שכוללת שיכונים ישנים, חלקם של עמידר. שכונה זו צופנת בתוכה הפתעות מעניינות מאוד למשקיעים, שעד היום התרגלו לשמוע רק על באר שבע כעל אופציית ההשקעה הטובה ביותר. הביקושים לשכירות בשפרינצק מגיעים מצד סטודנטים במכללת תל חי, והמשקיעים באים בעיקר ממרכז הארץ, לאחר שעשו סיורי השקעות ונוכחו שהצפון הרחוק כדאי יותר.

דירות 3 חדרים עולות כ-180 אלף שקל, אם כי יש מציאות במחירים נמוכים אף יותר. כך, למשל, לפני זמן מה הוציאה עמידר מכרז מכירה לכמה דירות בשכונה. משקיע רכש ב-150 אלף שקל דירה גדולה, ופיצל אותה לדירות 3 ו-4 חדרים קטנות. דמי השכירות על דירת 3 חדרים נעים סביב 1,500 שקל בחודש, ואילו על דירות 4 חדרים - סביב 1,800 שקל בחודש.

טבריה הזדמנות בשוק מקרטע

שוק הנדל"ן של טבריה משותק כמעט לחלוטין. עקב ירידות המחירים שפקדו את העיר בעשור האחרון אין כמעט בנייה חדשה, ואין הרבה עסקות מכירה. שוכרי הדירות הם לרוב תושבי העיר, שאין להם כסף לרכוש דירות. חלקם הגדול מקבלים מהמדינה הבטחת הכנסה ועזרה בשכר דירה.

המשקיעים מתמקדים בעיקר בשכונת הרווקיה, שבה מחירי דירות 3 חדרים מגיעים ל-120-130 אלף שקל - אף שבעלי הנכסים במקום יכולים לדרוש עליהם גם 140-160 אלף שקל. שכר הדירה מגיע לרמות של 1,000-1,200 שקל.

באר שבע עדיין אטרקטיווית

תשואה שנתית ממוצעת:

8%-4%

באר שבע מעניינת כבר שנים את המשקיעים בנדל"ן, בזכות האוניברסיטה והביקושים לשכירות מצד סטודנטים. מחירי הנכסים הזולים במיוחד מבטיחים למשקיעים תשואות נאות על השקעותיהם.

השכונה הסמוכה ביותר לאוניברסיטה היא שכונה ד', אבל גם שכונות ב' וג' נמצאות על הכוונת. דירות 3 חדרים בשכונות ב', ג' וד' עולות 250-300 אלף שקל. מדובר במבני שיכון ישנים, שרובם לא משופצים. דמי השכירות על דירות אלה נעים בין 1,600 ל-2,000 שקל לחודש.

גם שכונת רמות הוותיקה, הסמוכה לאוניברסיטה ממזרח, מאפשרת למשקיעים לרכוש נכסים וליהנות מתשואה טובה. עם זאת, רמות התשואה שניתן להשיג בשכונה הן נמוכות בהרבה מהשיכונים הזולים יותר, ברמות של כ-4%. הנכסים המבוקשים שם הם בעיקר קוטג'ים דו-משפחתיים ישנים, שהוקמו במקור כבתים של 60 מ"ר, עם זכויות בנייה. בהדרגה הוספו זכויות הבנייה, והמבנים כיום בני כ-130 מ"ר. הם אהודים בעיקר על סגל זוטר מהאוניברסיטה ועל סטודנטים ממונעים.

הדירות הזולות המבוקשות על ידי המשקיעים עולות 750-800 אלף שקל. דמי השכירות מגיעים לרמות של 2,500 שקל בחודש. כמה משקיעים פיצלו את הדירות לצורך הגדלת התשואה, אך לרוב מדובר בצעד שאינו חוקי.

נתניה יעדי השקעה במזרח ובמרכז

תשואה שנתית ממוצעת:

6%-4%

שני אזורים בעיר פופולריים מאוד על משקיעים. הראשון הוא אזור עמליה וקרית השרון במזרח העיר, עקב קרבתם למכללה האקדמית. השני הוא מרכז העיר, שמחירי הדירות בו נמוכים, ומאפשרים לזוגות צעירים מגורים בדמי שכירות מופחתים.

דירת 3 חדרים בקרית השרון עולה כ-850 אלף שקל ויכולה לקבל דמי שכירות של 3,000-3,200 שקל. דירה בשכונת עמליה זולה יותר ומגיעה למחירים של 700-750 אלף שקל, בדמי שכירות של 2,500 שקל לחודש (תשואה של כ-4.1%). דירה בתוך העיר מגיעה למחירים של 500-600 אלף שקל עם דמי שכירות של 2,500 שקל לחודש.

חדרה השקעות במרכז

תשואה שנתית ממוצעת:

7%-6%

השכונות המבוקשות בעיר לצורך השקעות הן מרכז העיר, בית אליעזר ושכונת פרנק. דירות 3 חדרים להשקעה בשכונות אלה עולות 300-500 אלף שקל. השוכרים הם בעיקר זוגות צעירים מהעיר, שמשלמים כ-2,000 שקל בחודש דמי שכירות.

אשדוד התעניינות מצד צעירים

תשואה שנתית ממוצעת:

5%-4%

אשדוד איננה עיר קלאסית עבור משקיעי נדל"ן, מאחר שבעיר אין מוסדות מובהקים שמושכים אוכלוסיות קבועות (כמו אוניברסיטה). עם זאת, בשנים האחרונות השתפר מעמדה של אשדוד ומחירי הדירות בעיר עלו בצורה יפה, מה שגרם לאוכלוסיות צעירות לחפש דירות להשכרה.

עם התגברות המשבר הכלכלי בשנה האחרונה נטשו את העיר תושבי חוץ רבים שרכשו דירות במרינה, ובמקביל ירדו המחירים באזור זה בצורה חדה. למרות ירידות המחירים, שיעור המחירים עדיין גבוה בכ-20% באזור זה לעומת שאר חלקי העיר, כך שהוא איננו אטרקטיווי עבור משקיעי נדל"ן.

האזורים הפופולריים בקרב המשקיעים הם הרבעים שבהם מחירי הדירות הם הזולים ביותר בעיר - א', ד', ה', ו' וח'. ברבעים אלה ניתן למצוא דירות קטנות בנות 2-3 חדרים שאהודות על אוכלוסיות צעירות, ושלא קיימות בחלק מהרבעים האחרים. מחירן של דירות 2 חדרים נע בין 450 ל-700 אלף שקל, ומחירי דירות 3 חדרים גבוהים מכך ב-15% בממוצע. דמי השכירות ברבעים אלה נעים בין 1,700 ל-2,000 שקל עבור דירות 2 חדרים, ובין 2,300 ל-2,700 שקל עבור דירות 3 חדרים.

ראשון לציון ביקושים מהמכללה למינהל

תשואה שנתית ממוצעת:

4.5%-4%

עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות בראשון לציון, והתבססותה של המכללה למינהל, הם הגורמים העיקריים להתחזקות שוק השכירויות בעיר בשנים האחרונות. מחירי הדירות הגבוהים מביאים זוגות צעירים רבים לחפש פתרונות של דיור בשכירות בעיר, והמכללה למינהל, על אף ריחוקה היחסי משכונות סטודנטים קלאסיות, מושכת אוכלוסייה צעירה.

למרות התחזקות שוק השכירויות בעיר, ראשון לציון עדיין איננה נתפשת כמגנט למשקיעי נדל"ן, בעיקר משום שמחירי הדירות בה עלו בשנים האחרונות בצורה חדה. האזורים הפופולריים למשקיעים הם השכונות הזולות של מערב העיר - שרת, כצנלסון ואברמוביץ'. באזורים אלה ניתן להשיג דירות 2 חדרים במחירים שנעים סביב 600-650 אלף שקל ודירות 3 חדרים במחירים של 700-800 אלף שקל. עבור דירות אלה ניתן להשיג שכירות ממוצעת של 2,300 שקל לדירת 2 חדרים ו-3,200 שקל לדירות 3 חדרים בממוצע. במזרח העיר מעדיפים המשקיעים את נוה הדרים וביל"ו, שם קיימות דירות 3 חדרים במחירים של 900 אלף שקל, שעבורן ניתן להשיג 3,500 שקל לחודש.

הרצליה השקעה סולידית

תשואה שנתית ממוצעת:

4.5%-4%

שוק השכירויות בהרצליה יכול להבטיח למשקיעי נדל"ן השקעה סולידית בטוחה, אך לא יותר מכך. העיר היא בין המבוקשות ביותר בישראל למגורים, ובתחומה מוסד אקדמי מצליח (המכללה הבינתחומית). גם היצע הדירות בה נמוך, בעיקר בשל הבנייה המועטה למגורים בשנים האחרונות. אלא שמחירי הדירות הגבוהים בעיר כמעט לא מאפשרים להשיג תשואה גבוהה עבור השקעה.

השכונה המועדפת על משקיעי נדל"ן היא שיכון ויצמן, שנמצאת בסמיכות לקניון שבעת הכוכבים. מחד ניתן למצוא בשכונה דירות קטנות וזולות יחסית של 600-900 אלף שקל לדירות 2-3 חדרים, אותן ניתן להשכיר במחירים ממוצעים של 3,000-3,500 שקל לחודש. מה שעוד יותר קורץ למשקיעים הן תוכניות שמקדמים תושבי השכונה לפינוי-בינוי, אם כי לא בטוח שעיריית הרצליה ששה לקדם את התוכנית כמו התושבים. בשאר חלקי העיר, המחירים הגבוהים הופכים את העסקות לכמעט בלתי רלוונטיות עבור משקיעי נדל"ן.

אשקלון עדיין יש מציאות

תשואה שנתית ממוצעת:

10%-7%

אשקלון נחשבת כיום ליעד השקעה לגיטימי עבור כל נדל"ניסט. בניגוד לשכנתה הצפונית אשדוד, עליות המחירים של השנים האחרונות לא חילחלו עמוק דרומה, כך שניתן להשיג בה דירות זולות במיוחד. עם זאת, שני החסמים הגדולים שעומדים בפני משקיעים הם הריחוק הפיסי של העיר, שמקשה פסיכולוגית על משקיעים רבים, וכן ההיצע הנמוך של דירות.

שתי השכונות שבהן מתרכזים משקיעי נדל"ן הן השכונות הדרומיות - שמשון והעתיקות. תשואה שנחשבת לסולידית בשכונות אלה נעה בין 6%-7%, ואילו תשואה גבוהה (אם כי לא נדירה) נעה סביב 9%-10%. הדירות המועדפות על משקיעי נדל"ן בשכונות אלה הן בנות 3-4 חדרים, לאור העובדה שמרבית השוכרים בעיר הם זוגות צעירים ומשפחות צעירות וכן זוגות מבוגרים. אוכלוסיות אלה מעדיפות דירות מסוג זה על פני דירות קטנות יותר.

מחירן של דירות אלה נע בין 250 ל-350 אלף שקל בממוצע, והן מושכרות כיום במחירים של 1,700-2,000 שקל. דירות קטנות יותר בנות 2 חדרים ניתן לרכוש תמורת 230 אלף שקל בממוצע ולהשכיר ב-1,500 שקל. בשכונות הצפוניות של העיר, אפרידר וברנע, הדירות יקרות יותר, והתשואות שיכולים להשיג משקיעי נדל"ן דומות יותר לאשדוד ונעות סביב 4%-4.5% - כך שתנועת המשקיעים שם דלילה יותר.

רמלה ולוד הערים הזולות ביותר במרכז

תשואה שנתית ממוצעת:

6.5%-7.5%

בערים שבהן ניתן לרכוש את הדירות הזולות ביותר באזור המרכז, רמלה ולוד, ניתן להשיג גם את התשואות הטובות.

בשכונת גני אביב בלוד מתגוררים כ-5,000 תושבים, מרביתם יוצאי חבר המדינות. בשכונה יותר מ-400 דירות מיוחדות של 3 חדרים ועוד חדר נוסף, שניתן לפצל ליחידת דיור נפרדת באופן חוקי. מחירה של דירה כזו, כולל הפיצול, הוא 450 אלף שקל, ואת שתי היחידות ניתן להשכיר תמורת 2,400 שקל לחודש - והרי לכם תשואה ברוטו של כמעט 6.5%.

דירות 3 חדרים במרכז לוד ניתן לרכוש תמורת 350 אלף שקל ולקבל עבורן 2,200 שקל בחודש - תשואה של 7.5%.

בדיקה של כמה נכסים בשתי הערים מעלה כי ניתן אף להשיג תשואות שנתיות גבוהות מ-7.5%. על פי רוב מחירי הדירות ברמלה גבוהים מעט מהמחירים בלוד, אך גם מחירי השכירויות גבוהים יותר מאלה שברמלה, כך שהתשואות בשתי הערים דומות. יש לציין כי הרוב המוחלט של משקיעי נדל"ן ברמלה ולוד אינם מקומיים.

-----

סייעו בהכנת הכתבה: זכיין "רשף נכסים" באשדוד, חן אוחיון; מאיר שאשא מסוכנות "חמישה יועצי נדל"ן" בראשון לציון; זכיין "אנגלו סכסון" בהרצליה, דוד לוי; המתווך אורן כהן מסוכנות "סנצ'ורי 21" בירושלים; זכיינית "רימקס חזון" בירושלים; המתווך רונן שירז מסוכנות "רונן שירז" באשקלון; זכיין "אנגלו סכסון" ברמלה ולוד, רונן שטרית; אבי לבקוביץ, "אנגלו סכסון" (נשר); כרמל עדה, "כרמל נכסים" (חיפה); יהודה אמיר, "ברק" (באר שבע); חנן דדון, "מירב נכסים" (קרית שמונה); יגאל מזרחי, "תיווך הצפון" (טבריה); בר אבדיאב, "רימקס כחול-לבן" (נתניה); אבי כורש, "רימקס מקצוענים" (חדרה); גדי שטרנזיס, "גדיש נכסים" (רמת גן); זכיין "רימקס VIP" ברמת גן, דוד צ'רנוביץ