חדש ב-TheMarker: מדד מחירי הנדל"ן של TheMarker ו-yad2 - נדל"ן - TheMarker

חדש ב-TheMarker: מדד מחירי הנדל"ן של TheMarker ו-yad2

מדד הנדל"ן החדש, המשותף לשני האתרים, יעודכן מדי חודש ויספק נתוני מגמה על מחירי הדירות להשכרה ולמכירה בכל אזורי המגורים המרכזיים בישראל ■ כמה עולה דירת 4 חדרים בקרית אתא? ■ כמה עולה לשכור דירת 5 חדרים ברעננה? ■ ומה התשואה על השכרת דירת 3 חדרים בלוד?

תל אביב, גבעתיים, רעננה, רמת השרון והרצליה הן הערים היקרות בישראל; ואילו לוד ורמלה הן הערים שבהן התשואה על דירה להשכרה היא הגבוהה ביותר - כך עולה ממדד הנדל"ן של TheMarker ו-yad2 ליולי, שמתפרסם כאן לראשונה.

המדד מראה פערי מחירים גדולים בין אזור המרכז ליתר אזורי המדינה, וממחיש שבירת כללים מסורתיים של יחסי מחירים בין תל אביב לפריפריה שהנחו את שוק הנדל"ן בישראל - הן ברמה הגיאוגרפית והן ברמת הדירה הבודדת.

מבחינת דירוג המחירים של הערים השונות אין הפתעות גדולות. אמנם פה ושם המדד אינו מדייק, בעיקר במקומות שבהם אין ריבוי נתונים. תל אביב, גבעתיים, רעננה ורמת השרון מחזיקות במחירים ממוצעים של 350-400 אלף שקל לחדר. מובן שיש להביא בחשבון שבכל אחת מהערים האלה יש דירות יקרות בהרבה, ושהמחירים הנמוכים יחסית של דירות בדרום תל אביב, למשל, מקזזים במידה רבה את מחירי הדירות בצפון תל אביב.

מגזר הדירות בנות החמישה חדרים בגבעתיים נחשב ליקר במיוחד במדד, עקב הדירות המוצעות למכירה ברחוב בן צבי, לעתים במחירים של 2.5 מיליון שקל ואף יותר. בפועל, קיימות בעיר דירות חמישה חדרים זולות בהרבה.

המדד גם מעלה את מחירי הדירות ברמת השרון, במיוחד של דירות חמישה חדרים, על פני רעננה ותל אביב. הדבר נבע מבעלי קוטג'ים בעיר, שמציעים אותם למכירה כדירות - ועדיין מדובר באחת הערים היקרות והמבוקשות.

נפילת מחירים בחיפה

ומהן הערים הזולות בישראל? בקרית אתא, טבריה ועכו תשלמו רק 80-130 אלף שקל לחדר. המדד קצת מחמיר עם קרית אתא, שבה יש אמנם ריכוז גדול של נכסים זולים, ואולם גם שכונות טובות עם מחירים גבוהים בהרבה. עכו - עיר דו-לאומית וענייה, וטבריה - עיר ענייה עם מערך תיירותי בירידה, סובלות זה שנים מביקושים ירודים לדירות.

המדד ממחיש את שינויי השוק ברמה הגיאוגרפית. במשך שנים ארוכות פעל שוק הנדל"ן בישראל לפי הנוסחה שמחירי הדירות בירושלים מגיעים ל-80%-90% ממחירי הדירות בתל אביב, ואילו מחירי הדירות בחיפה הם 60%-70% ממחירי הדירות בתל אביב.

לפי הנתונים הנוכחיים, ניתן לראות כי המחירים בירושלים ירדו לרמות של כ-70% מאלה של תל אביב. ההערכה היא כי המדד מפחית משווי הדירות הירושלמיות, במיוחד עקב אי הכללת דירות יוקרה רבות שמיועדות לתושבי חוץ במסגרת לוח yad2.

אבל הממצא הדרמטי ביותר הוא מחירי הדירות בחיפה, שנפלו לרמות של 120-150 אלף שקל לחדר, שהן 30%-40% בלבד ממחירי הדירות בתל אביב. אין עדות חותכת לכך שב"חגיגת הנדל"ן" של שלוש השנים האחרונות חיפה לא השתתפה. נכון שבעיר יש דירות במחירים שגבוהים אף ב-50% מהמחירים המצוינים במדד, ואולם עדיין מדובר ברמות נמוכות במיוחד.

גם באר שבע, שהיתה עד סוף שנות ה-90 העיר הרביעית בגודלה בישראל, לא שותפה בצמיחת שוק הנדל"ן של אזור המרכז. כיום, לא רק שהיא העיר השישית בגודלה (ראשל"צ ואשדוד עקפו אותה), מחירי הדירות בבאר שבע הם הנמוכים מבין הערים הגדולות ומגיעים לשיעורים ממוצעים של 25%-30% ממחירי הדירות בתל אביב. ראשל"צ ואשדוד, שתי ערים קרובות יותר לתל אביב, עקפו את בירת הנגב מבחינת מחירי הדירות.

דיונים חמים בנושא, בקהילת נדל"ן ב-TheMarker Cafe

האלמנט הבולט בשוק השכירות הוא רמות המחירים הגבוהות בתל אביב ובערים הצמודות לה. ממוצע מחירי השכירות לחדר בתל אביב מגיע לכ-1,650 שקל בחודש. בצפון ובדרום המדינה ניתן למצוא דירות שלושה חדרים שניתנות להשכרה במחירים כאלה. שוכרי דירות שנאלצים לעזוב את העיר הגדולה יכולים להתנחם בדירות בבת ים ובחולון ברמות מחירים נמוכות יותר, אך לא כך המצב לגבי גבעתיים ורמת גן - שם מחירי השכירות בשמים.

לא צריך להתרחק מת"א כדי להשקיע

משקיעים שמחפשים אלטרנטיבות להשקעה אינם צריכים להתרחק יותר מדי מתל אביב. דירות קטנות בבאר שבע נושאות אמנם תשואה נאה של יותר מ-6% בשנה, ואולם דווקא בערים לוד וברמלה, הסמוכות לתל אביב, קיימות הזדמנויות נאות להשקעה בתחום הנדל"ן, עם תשואות חודשיות של 8% על דירות שלושה וארבעה חדרים.

עם זאת, יש לזכור כי מדובר בתשואות על הנייר, שמגלמות גם סיכון לא מבוטל. רמלה ולוד, למרות מיקומן הגיאוגרפי המצוין, אינן מבוקשות לא בקרב רוכשים ולא בקרב שוכרים.

עקבו אחרינו בטוויטר
עשו לנו לייק וקבלו את מיטב הכתבות ישירות לפייסבוק
הוספת תגובה
תודה על פנייתך, היא תיבדק על ידי המערכת

הקלד את הנושא

הקלד את התגובה

שלח להוספת תגובה בלתי מזוהה לחץ כאן להוספת תגובה מזוהה לחץ כאן
תודה על פנייתך, היא תיבדק על ידי המערכת

הקלד את הנושא

הקלד את התגובה

שלח סגור להוספת תגובה בלתי מזוהה לחץ כאן להוספת תגובה מזוהה לחץ כאן
תודה על פנייתך, היא תיבדק על ידי המערכת
הירשמו עכשיו לניוזלטר נדל"ן
רוצים לקבל את כל חדשות הנדל"ן לתיבת המייל? הירשמו לניוזלטר
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות
נא להזין כתובת מייל חוקית
הפופולריות בנדל"ן
הצעות מיוחדות