לשוק הדיור דרוש פסיכולוג - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

לשוק הדיור דרוש פסיכולוג

למרות שהמחירים השקליים לא השתנו, העלייה במחירים הדולריים מרחיקה קונים ומעכבת עסקות בשוק הדירות מיד שנייה. במקומות רבים כבר עברו לשקלים

תגובות

את הצעקות שבקעו מדירה ירושלמית אחת שמעו בכל השכונה. בעל אותה דירה הציע אותה למכירה ב-380 אלף דולר, ואף מצא קונה. לאחר שלושה שבועות, הודיע המוכר לקונה שהוא מעלה את המחיר ל-390 אלף דולר, עקב ירידת שער הדולר. הקונה הזועם, שחש מרומה, פרץ בצעקות, המוכר ענה בצעקות משלו והעסקה התפוצצה. סיפורים ברוח זו יש רבים בתקופה האחרונה, ומתווכים מדווחים כי קוני ומוכרי דירות יד שנייה, שממילא מתוחים בשלבים הראשונים של המגעים לפני חתימת העסקה, מתחילים ליהפך לעצבניים, והמתווכים מזיעים לא מעט כדי ליישר את ההדורים.

"ירידת הדולר משפיעה לרעה על עסקות של מכירות ושכירויות", אומר מוטי זליקוביץ', מנהל מחלקת יד שנייה באמבסדור ישראל, שניהל את המגעים באותה עסקה ירושלמית שהתפוצצה. "יש ביטולים והקפאות של עסקות רבות, שכן המוכרים או השוכרים משנים את מחירי הדירות בהתאם לשער הדולר, ולמרות שהסכום בשקלים נשאר זהה - הסכום בדולרים גדל וקונים רבים מבחינה פסיכולוגית לא מוכנים לשלם סכום גדול יותר".

העצבנות גברה בימים האחרונים, כששער הדולר ירד מקו ה-4 שקלים. "נכון שמדובר באפקט פסיכולוגי, אבל שוק הנדל"ן רווי באלמנטים פסיכולוגיים, כך שאי אפשר להפחית מהחשיבות שלו", אומר

מתווך. משרדי תיווך שונים מספרים על כך שבימים האחרונים החלו מוכרים לשנות את מחירי הדירות המבוקשים בדולרים, וחלק מהם החליטו להמיר את המחירים לשקלים.

התופעה נפוצה במיוחד במקומות שבהם יש תחרות בין דירות של קבלנים, שמחיריהן ממילא נקובים בשקלים, לבין דירות יד שנייה. כך, למשל, במודיעין: "לאור המצב בשוק מטבע החוץ ואי הוודאות השוררת בשוק הנדל"ן, החלטנו להעביר את כל המחירים של דירות יד שנייה לשקלים", מספר המתווך ירון ישראל מסוכנות השקעות מודיעין.

גם מנהל אנגלו סכסון במודיעין, אהרון שחק, מספר על מעבר הדרגתי למחירים שקליים. לדבריו, עקב הצניחה המתמשכת בדולר חשו בעלי דירות כי הם מחויבים לעדכן את המחיר הדולרי של הדירה כמה פעמים, כדי לשמור על הערך השקלי, עד שהדבר נהפך לבלתי נסבל. לפיכך, באחרונה התבקשו סוכני תיווך רבים באנגלו סכסון להציג או למכור את הדירות מיד שנייה במחירים שקליים.

עם זאת, שחק מדגיש כי בפרסום המחיר של הדירה בשקלים בלבד יש מרכיב פסיכולוגי מרתיע, שכן המחיר בשקלים נראה גבוה מהמחיר של אותה דירה בדולרים, ולפיכך מרבית הלקוחות עדיין מעדיפים לפרסם את מחיר הדירה בדולרים. זאת ועוד, בשל הפוטנציאל הגלום במכירת הנכס לתושבים זרים, עולים חדשים ואנשי עסקים, עדיף תמיד להצטייד גם במחיר דולרי עבור הנכס הנמכר.

בחיפה קרה מקרה הפוך, שעה שדווקא הקונה דרש להצמיד את מחיר הדירה לשקל ולאחר מכן התחרט. היה זה כשבעלת דירה מאנגליה הציעה למכירה את דירתה לפני כחצי שנה ב-160 אלף דולר. "הקונים שחששו ששער הדולר יעלה, דרשו לתרגם את המחיר לשקלים, לפי השער היציג של אותו יום, וכך אכן נעשה.

החתימה על החוזה אמורה היתה להתבצע על ידי בעלת הדירה באנגליה, אולם מסיבות טכניות הדבר ארך חודשים. בינתיים התברר, שאותם 160 אלף דולר, נהפכו ל-167 אלף דולר, עקב ירידת שער הדולר; הקונה טענה שאינה יכולה לעמוד במחיר הזה, והעסקה הוקפאה בינתיים", מספר המתווך אלי וינוקור מתיווך עמגר בחיפה.

החטא הקדמון

היכן נולד אותו נוהל משונה של הצמדת מחירי הנדל"ן לשער הדולר? אי שם, באמצע שנות ה-80, כאשר המשק הוכה בהיפר אינפלציה של מאות אחוזים בשנה, הלירה, ואחריה השקל הישן, פוחתו שוב ושוב, וערכי הנכסים נשחקו במהירות. מצב השוק הכתיב מעבר למטבע קשה, שניתן יהיה לבצע בו עסקות נדל"ניות, מבלי ששבוע לאחר החתימה על החוזה מחיר הנכס יירד.

עם השנים, הנוהג הזה תפס לו אחיזה. הציבור לא סמך על השקל, וראה בדולר מטבע שמתאים לביצוע עסקות, מבלי לחשוש שמשהו ישתבש. אמנם היו מקרים של פיחותים גדולים בשער השקל, שהכניסו לבעיות לא פשוטות קונים רבים, אולם כל עוד הנכסים הוצמדו לדולר, לבנקים לא היתה בעיה גם לאשר לקונים תוספות במשכנתא, כדי שיצליחו לעמוד בתשלום מחירי הדירות.

שנות ה-90 העליזות, עם הצמיחה הגדולה, הבנייה המואצת ועליות המחירים המטאוריות בשוק הנדל"ן, רק הגבירו את השימוש בדולר כמטבע הנדל"ני, ורק בתחילת העשור החלו להרהר בנכונות הנוהג הזה. המטבע המקומי הלך ונחלש, המיתון היכה, שוק הנדל"ן האט, ונוצר אבסורד, לפיו מחירי דירות עלו ללא שום סיבה.

ב-2003 נקבע חוק שחייב את הקבלנים לנקוב במחירי דירות שקליים. כמו במקרים רבים אחרים, החוק נקבע ממניעים של גאווה לאומית ולא ממניעים ענייניים. התוצאה היתה סיבוך נוסף של המצב, שעה ששוק דירות הקבלנים עבר לשפה שקלית ואילו שוק הדירות יד שנייה המשיך לדבר דולרית.

באותו זמן ניסה עורך מחירון הדירות, לוי יצחק, להעביר את המחירון שלו לשקלים, אולם נכשל, וכעבור כמה חודשים חזר לשקלים. השוק סירב לקבל את התכתיב של הכנסת.

היום המצב שונה ומוכיח, שהשוק חזק מכל חוק שהוא. תנאי השוק שהכתיבו בשנות ה-80 את המעבר לדולר, הם המכתיבים היום את החזרה למטבע ישראלי, ולפי עדויות מתווכים רבים, גוברת הדרישה בקרב מוכרים וקונים לנקוב מחירים שקליים.

צחוק הגורל הוא, שחלקים גדולים במערכת עדיין לא ערוכים למעבר כזה. תוכנות של שמאים ומתווכים, מאגרי מידע שונים וחלק מהלוחות המקוונים, פועלים לפי הדולר, וחלק גדול מהציבור עדיין ממשיך לחשוב שקלית אבל לדבר דולרית.

התוצאה של כל זה היא, שמוכרי דירות נוקטים בדרך כלל שלוש טקטיקות, שמטרתן לדבר דולרית, מבלי להיפגע: האחת - קביעת שער דולר מינימלי, לחישוב התשלומים בגין הדירה. פעמים רבות באחרונה מדובר בשער של 4.2 שקלים, שממנו לא יירדו בעת עריכת העסקה. הבעיה עם הטקטיקה הזו, שהיא מבלבלת את הקונים, שמחשבים מראש את יכולותיהם לעמוד בעסקה לפי שערי דולר יציגים לאותו יום, ולא לפי שערים פיקטיוויים.

"אנו מטפלים בחוזה, שבו הגבילו הקונים והמוכרים את שער הדולר בין 4.06 ל-4.2 שקלים, במה שלכאורה מבטיח את שני הצדדים, אבל בינתיים הדולר ירד מתחת ל-4 שקלים, והעסקה נותרה תקועה בגלל שהקונים חוששים שהוא ירד עוד יותר, ושהם ייפגעו מהעסקה", מספר וינוקור.

טקטיקה שנייה היא שינוי תדיר של מחיר הדירה, לפי התנהגות שער הדולר. החולשה של הטקטיקה הזו הודגמה יפה בסיפור שפתח את הכתבה. ניהול מגעים לרכישת דירה יכול להימשך שבועות, ואם הקונה רואה שבעל הדירה מעלה את המחיר הדולרי, הוא עשוי לחשוד ולסגת מביצועה.

קונה דירה בנתניה שנתקף זעם על בעל הדירה שהעלה את מחירה הדולרי, לקח מחשבון ובאמצעות השערים היציגים שהיו בעת ששוחחו לראשונה על מכירת הדירה ובעת העלאת המחיר, הוכיח לבעל הדירה, שכשהעלה את המחיר הדולרי, העלה "במקרה" גם את המחיר השקלי. גם כאן לא בוצעה עסקה.

הטקטיקה השלישית היא בבחינת הרע במיעוטו למי שמתעקשים להישאר צמודי דולר. הטקטיקה הזו גורסת, כי יש להשאיר במחיר הדולרי שנדרש מראש, אולם לצמצם מאוד את התמרון בעת המיקוח עם הקונה.

אם, לדוגמה, מוכר דרש על דירה מסוימת 280 אלף דולר, מתוך כוונה להתפשר על 260 אלף דולר, כיום הוא יהיה מוכן להתפשר רק על 270 אלף דולר. מי שנוקט טקטיקה זו צריך להקפיד, כשהמחיר עם הקונה נסגר, להצמידו לשער הדולר מאותו יום.

ומה הלאה? התחושה הכללית היא, שאנו בתקופת מעבר. אם המצב יימשך, הבלבול והעצבנות הפוקדים את השוק יחזירו את שוק הנדל"ן למטבע המקומי.

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם