בעלות קרקעות היסטוריות ירוויחו ומי שרכשו קרקע בשנות ה-90' יפסידו - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בעלות קרקעות היסטוריות ירוויחו ומי שרכשו קרקע בשנות ה-90' יפסידו

המהפכה החשבונאית משפיעה גם על הנדל"ן; מי ירוויח ממנה ולמי כדאי לדחות את המעבר לתקן החדש?; שמאי נדל"ן: "סוף סוף יוכל משקיע לדעת את הערכים האמיתיים של הנכסים של חברות הנדל"ן"

תגובות

מאת אריק מירובסקי ואתי אפללו

"סוף סוף יוכל משקיע לדעת את הערכים האמיתיים של הנכסים של חברות הנדל"ן, בעוד שכיום רק מקורבים להנהלה מודעים לנושא" - כך אומר השמאי אהוד המאירי, שהשתתף בצוות שעיצב את עקרונות ה-IFRS - התקינה הבינלאומית החדשה. חלק לא קטן מהנהלות חברות הנדל"ן בודקות כיום בקדחתנות אם התקינה החדשה תיטיב עמן או שכדאי לדחות את השימוש בה ל-2008, השנה שבה יחויבו לפעול על פי התקנות החדשות.

ואכן, יש מרוויחים ויש מפסידים מהתקן החדש. "באופן גס ניתן לחלק את החברות לשני סוגים", אומר המאירי: "הסוג הראשון הוא חברות שהחזיקו בנכסים היסטוריים במשך עשרות שנים ובמאזנים מופיעים הערכים ההיסטוריים של הקרקע בתקופת הרכישה, ולא שוויין הריאלי כיום. כשיעודכנו המאזנים לפי התקינה החדשה, יופיעו בהם ערכי הקרקע הריאליים העכשוויים, שיהיו גבוהים לאין ערוך מהערכים המופיעים בספרים כיום. הדבר יבלוט שבעתיים במקרים שבהם הקרקעות היו חקלאיות בעת רכישתן או לא מושבחות.

"אגב, לא רק חברות נדל"ן ירוויחו מזה", מוסיף המאירי. "גם מפעל, לדוגמה, שרכש שטח תעשייתי לפני עשרות שנים וכיום נמצא במרכז עיר, ייהנה מהכנסת ערכי הקרקע האמיתיים של הנכס". על הפרק עולות חברות ציבוריות שהיו ממשלתיות והופרטו, כמו אפריקה ישראל ואזורים, אך המאירי מדגיש כי כשהחברות הופרטו, גם שוויי הקרקעות שלהן עודכנו בהתאם לערכן באותם ימים.

לדבריו,"סוג שני של מושפעים מהתקינה הוא חברות שרוב הקרקעות שלהן נרכשו בשנות ה-90, שהיו שנות השיא של הנדל"ן. החברות האלה עלולות לגלות שערכי הקרקע המופיעים במאזנים לפי התקינה הישנה גבוהים מהערכים הריאליים שלה כיום, ולכן הן עשויות לחשוב פעמיים אם לפעול לפי התקנות החדשות בעתיד הקרוב או להמתין ל-2008, אז יהיו חייבים לפעול לפי התקנות.

"עוד סוגי קרקע שעלולים לקבל ערכים נמוכים בהרבה מהערכים המופיעים במאזנים כיום הם קרקעות חקלאיות חכורות. בג"ץ הקשת המזרחית, שביטל את ההסדרים של המינהל עם המושבים ועם הקיבוצים, קיצץ מאוד בשווי הזכויות שלהם בקרקע, ולכן ערכי החכירה במקרים כאלה יירדו מאוד".

רו"ח קובי נהרדיה ממשרד דלויט, בריטמן אלמגור, רואה את הדברים בצורה שונה מעט: "תחום הנדל"ן מחולק כעיקרון לנדל"ן מניב, קבלן בונה (יזם) וקבלן מבצע; מבחינת הקבלן המבצע, לא יהיה כל שינוי. מבחינת המחזיקים בנדל"ן מניב - כולם ירוויחו כי ניתן יהיה להכניס את הנכס לתוך מאזן רווח והפסד, והתחום כיום נמצא בעליית מחירים.

"מבחינת קבלנים בונים, כאן המרוויחים הגדולים יהיו חברות שיסיימו את הפרויקטים שלהן סמוך לתחילת החלת התקן, כלומר ב-2008-2009, ואז יוכלו להכניס את רווחיהן מהפרויקטים למאזן הרווח וההפסד. מי שיימצא בשנים אלה רק בתחילת הפרויקטים - יפסיד, משום שלא יוכל להראות את הרווחיות מהפרויקט עד שלא יסיים לשווק אותו. "נראה לי שבשנים הקרובות נחזה בתעשיית תירוצים עניפה של הסברים על הפסדים, וייתכן מאוד שיהיו גם כאלה שיסבירו שלפי התקן הישן המאזן שלהם היה מראה מספרים אחרים".

חמישה דברים שהולכים להשתנות

למעבר לתקן ה-IFRS יש חמש השלכות לפחות על שוק הנדל"ן - כך מסבירים רו"ח מיקי בלומנטל, שותף מנהל במשרד רואי החשבון פאהן קנה ושות' Grant Thornton, ורו"ח אודי סדן, מנהל המחלקה המקצועית של המשרד.

* עד כה לא היתה קיימת תקינה ישראלית ספציפית לגבי נדל"ן להשקעה, והוא היה נמדד על פי העלות המופחתת, בניכוי הפסדים מירידת ערך. בינואר 2007 נכנס לתוקף תקן 16, שלפיו חברות יהיו רשאיות לבחור בין מדידה על בסיס העלות ההיסטורית, המופחתת, לבין מדידה על בסיס השווי ההוגן. אם חברה בוחרת להציג את הנכסים על פי השווי ההוגן, עליה לעשות זאת בכל הנדל"ן המניב שברשותה.

את השווי ההוגן יש למדוד בכל תאריך מאזן, כאשר השינויים בו נזקפים לדו"ח רווח והפסד. עם זאת, ביום אימוץ התקן, חברות יהיו רשאיות לבחור באפשרות נוספת - מדידת נדל"ן להשקעה על בסיס שווי הוגן כעלות נחשבת (Deemed cost). בשיטה זאת ניתן יהיה לבצע שערוך חד-פעמי של חלק מהנדל"ן להשקעה, ומנקודה זו והלאה להמשיך בשיטת העלות - כלומר, הפחתת השווי על פני אורך החיים השימושי של הנכס, ללא חשיפה לתנודות בשוויו ההוגן. אם החברה בחרה להציג את הנדל"ן בשווי הוגן, ייזקף ההפרש בין הערך בספרים לבין השווי ההוגן ל-1 בינואר 2007 לעודפים. הדו"חות הכספיים ייהפכו רגישים יותר לשינויים בשערי הריבית, שישפיעו על השווי ההוגן של הנדל"ן המניב, כך שירידה בשיעור הריבית תגדיל את שווי הנכס ותגדיל את הרווח לתקופה.

* תקן 16 יביא למהפכה נוספת - ההכרה ברווחים שטרם מומשו. במקרה של נדל"ן מניב, התקן יוצר מצב שבו בשוק עולה יוכרו רווחים זמן רב לפני מימושם בפועל. הדבר מעלה שאלה בדבר חלוקת דיווידנדים מתוך רווחים אלה, שאינם מלווים בתזרים מזומנים.

* השפעה נוספת של התקינה החדשה תהיה על נדל"ן לשימוש עצמי. תקן 27, שחל על נדל"ן לשימוש עצמי ונכנס לתוקף ב-1 בינואר 2007, מאפשר לחברה לבחור בין מודל העלות לבין מודל ההערכה מחדש. במודל ההערכה מחדש, רכוש קבוע יוצג בשוויו ההוגן, בניכוי פחת. אימוץ מודל ההערכה מחדש צפוי להביא לגידול בהון העצמי ולהקטנת הרווח, בתקופות עוקבות. לפיכך, ייתכן שחברות רבות לא יבחרו במודל ההערכה מחדש. מצד שני, חברות שירצו להציג הון עצמי גבוה, יוותרו על התוצאות הכספיות העתידיות לטובת הגדלת ההון העצמי בהווה.

* תחום נוסף בו תהיה השפעה לתקינה הבינלאומית החל בינואר 2008, הוא נדל"ן לחכירה. בהצגת קרקעות ונדל"ן מוחכרים בחכירה תפעולית ממינהל מקרקעי ישראל יש להפחית את דמי ההיוון למינהל מקרקעי ישראל על פני תקופת החכירה (הדבר תקף גם באופציה).

* בהתאם לכללי החשבונאות שהיו מקובלים בישראל עד כה, יש להכיר בהכנסה מעבודות מתמשכות של קבלן לפי שיטת שיעור ההשלמה - כלומר ההכנסה מוכרת לפי התקדמות העבודה. לעומת זאת, בהתאם לתקינה הבינלאומית, הכנסה כזאת תוכר רק כאשר העבודה הושלמה וכאשר התקיימו שאר התנאים להכרה בהכנסה. מכיוון שבנייה נמשכת בדרך כלל כמה שנים, משמעות הדבר היא דחיית ההכרה ברווח מהבנייה עד לגמר הפרויקט.

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם