המלצת משרד השיכון ליישוב הנגב והגליל: להתחיל לפזר את האוכלוסיה, לא להפסיק לפזר כסף - נדל"ן - TheMarker

המלצת משרד השיכון ליישוב הנגב והגליל: להתחיל לפזר את האוכלוסיה, לא להפסיק לפזר כסף

ישראל נכשלה במדיניות פיזור האוכלוסין לנגב ולגליל כיוון שנקטה אמצעים יקרים אך לא מתאימים - כך עולה ממחקר שבוצע בעבור משרד השיכון; האמצעים המומלצים - הקמת מסילות רכבת, מתן הטבות בדיור ובניית מגורים איכותיים בערים הגדולות

ישראל נכשלה במדיניות פיזור האוכלוסין שלה, משום שהקצתה תקציבים גדולים מדי להטבות מס, שלא הצליחו לפתות תושבים מהמרכז להגיע לנגב ולגליל. מנגד, הזניחה המדינה את ההטבות בדיור שהתגלו כמושכות תושבים. כך עולה ממחקר שבוצע באחרונה בעבור משרד הבינוי והשיכון. עורכי המחקר גילו עוד כי מדיניות עידוד ההתיישבות בפריפריה לקתה בשבלוניות ולא הביאה בחשבון שיש יישובים שמושכים אליהם אוכלוסייה גם ללא הטבות, ולעומתם יש כאלה שלא מושכים אליהם תושבים מהמרכז אפילו עם הטבות גדולות.

עורכי המחקר, חברת צנובר יועצים, בדקו את יעילות הצעדים שנקטו הממשלות לעידוד ההתיישבות באזורי הפריפריה, וזאת בעקבות התחושה שמדיניות פיזור האוכלוסין בשנים האחרונות אינה צולחת. בשנים 2002-2004 הוקצו לטובת העניין 13.2 מיליארד שקל, אולם מיד לאחר מכן ההטבות החלו להתכווץ, הפריפריה נותרה במיתון כלכלי, בעוד שהמרכז החל בצמיחה, וכיום ההגירה לאזורי העדיפות הלאומית היא אפסית.

שש דרכים עיקריות ניסו ממשלות ישראל, כדי לעודד את תושבי המרכז להגיע לנגב ולגליל: סיוע בדיור להוזלת הדירות בפריפריה; הקמת מסילות ברזל להקלה על הנגישות למרכז הארץ; עידוד השקעות הון ליצירת מקומות עבודה חדשים; פיתוח בנייה צמודת קרקע לפיתוי תושבי המרכז; סיוע בחינוך ותגבור מערך ההוראה; והטבות מס.

הכשל הגדול

בדיקה פרטנית של כל אחד מהאמצעים גילתה את הכשל הגדול: התקציב הגדול ביותר הוקדש להטבות במס. בשנים 2002-2003 היקצה משרד האוצר 3.8 מיליארד שקל (1.9 מיליארד שקל בכל שנה) למתן הטבות במיסוי לתושבי הפריפריה, ואילו ב-2004 הוסיף עוד 1.03 מיליארד שקל, 29% מכלל העלות הכוללת של הכלים הממשלתיים לעידוד ההגירה לפריפריה. והנה, במחקר נמצא, כי התועלת בהטבות המס, נוסח "חוק הנגב", היתה אפסית: "למיטב בדיקתנו, במתכונתן הנוכחית, השפעתן (של הטבות המס) על מאזן ההגירה ביישובי עדיפות קטנה, אם בכלל". אחד ההסברים האפשריים לכישלון נעוץ ברשימת היישובים המקבלים הטבות מס, שנקבעה ללא קריטריונים ברורים.

לסיוע בדיור, לעומת זאת, היתה השפעה מובהקת וחיובית על הפריפריה. אם רוצים למשוך אוכלוסייה ממרכז הארץ, יש להקצות לה הטבות שיאפשרו לה לרכוש צמודי קרקע זולים. דווקא כאן הממשלה כושלת, משום שההטבות שניתנות בתחום זה הצטמקו מ-472 מיליון שקל ב-2002 ל-100 מיליון שקל ב-2004.

עוד גורם חשוב שנמצא יעיל מאוד במדיניות לפיזור אוכלוסין הוא עידוד השקעות הון למשיכת מפעלים לפריפריה. המחקר מצטט בנוגע לזה כמה מחקרים קודמים, בנוגע למפעל אינטל שעבר לקרית גת ולפארק התעשייה בקרית גת.

"המחקר מראה שהיתה התכנסות של אנשים לכיוון דרום, אבל אנשים לא הגיעו לקרית גת, אלא ליישובים סמוכים, והעיר לא הפיקה את מלוא התועלת מזה", מספר פרופ' שאול קרקובר שביצע את אחד המחקרים. "אין ספק שהמפעל השפיע על כל הדרום, ולא רק על קרית גת, והוא הצליח אפילו לקבע חלק מהבאים לאותו אזור". המודל של אינטל מקובל על עורכי המחקר הנוכחי, והם רואים בו עדות להצלחה של הקצאת משאבים בכיוון הנכון.

נושא נוסף הוא פיתוח מסילות הרכבת. "נדהמנו לנוכח המתאם הגדול שבין תדירות הרכבות להגירה ליישובים", מספר צביקה אור, שהשתתף בצוות המחקר. "על כל רכבת נוספת ניתן לראות תוספת תושבים". ואכן, על פי המחקר, תוספת של רכבת אחת שמגיעה ליישוב צפויה להביא לעלייה של 0.4% במאזן ההגירה ליישוב. "דווקא היום, כששומעים על קיצוצים צפויים בפיתוח המסילה, חשוב שבממשלה ידעו על העוצמה של הכלי הזה", אומר אור.

לחזק את הערים

הכשל בצעדים לעידוד פיזור אוכלוסין אותר בחוסר ההבנה של דינמיקת ההגירה לאזורי הפריפריה. הממצא העיקרי של המחקר העלה כי הדעה הרווחת, לפיה אנשים נוטים לעבור לפריפריה בשביל להתמקם ביישובים כפריים, מוטעית.

תושבי המרכז אינם מגיעים לפריפריה כדי להתיישב באזורים כפריים, ושיעורם מקרב המגיעים ליישובים אלה נמוך ולעתים אפסי. בדיקה שנערכה בנוגע ללהבים העלתה כי בין 96' ל-2004 שיעור המגיעים למקום מיישובי מרכז הארץ נע בין 0% ל-14% מסך כל התושבים שהיגרו למקום. למיתר שיעור המהגרים מהמרכז היה דומה, ואילו לעומר היגרו יותר - בין 10% ל-35%, אם כי בשנים האחרונות שיעור ההגירה מהמרכז הולך ופוחת.

אור: "מצאנו, שההגירה ממרכז הארץ מתפתחת בשני שלבים: בשלב הראשון אנשים מהמרכז מעדיפים להתיישב בערים, ככל הנראה עקב מחירי הדירות הנמוכים בהן. בשלב זה הם לא יכולים להרשות לעצמם דיור יקר יותר בפרברים. רק כשהם מתבססים יותר, לאחר כמה שנים, הם עוברים להתגורר ביישובים הפרבריים".

הרוב המוחלט של המהגרים ליישובים אלה היו אנשים אמידים מערים סמוכות, כמו באר שבע וערד, מה שלא שימח את מחברי הדו"ח, אשר מגדירים את התופעה כהתרוקנות של אליטות עירוניות לטובת היישובים הפרבריים, מבלי ששיעור ההגירה הכולל לאותו אזור משתפר. והרי לא לכך התכוונה הממשלה, כאשר היקצתה את המשאבים הרבים לעידוד פיזור האוכלוסין.

עקב היעדר הביקוש של תושבי המרכז ליישובים כפריים בפריפריה, ממליץ הדו"ח לכוון את עיקר ההטבות למגזר העירוני. כדי למשוך יותר תושבים מהמרכז לערי הפריפריה, ממליצים עורכי הדו"ח לשים את הדגש על פיתוח שכונות עם בתים צמודי קרקע, כך שגם אם המהגרים הצעירים אינם יכולים להרשות לעצמם וילות בכפר ורדים ובלהבים, הם יוכלו להתיישב בקוטג'ים בבאר שבע ובמעלות.

תדמית שלילית

המחקר העלה עוד כי קיימת עמדה בסיסית שלילית בקרב האוכלוסייה לגבי יישובים עירוניים, שבמקרים מסוימים גוברת על הפיתוי שבמענקים ובהטבות. ישנם יישובים ששום הטבה לא הועילה להם - הם נותרו בבדידותם. ישנם, לעומתם, יישובים שמסומנים כחיוביים, שכמעט שלא נזקקו להטבות כדי להתקדם.

נתיבות היא הדוגמה הבולטת לכך: "יישוב שסבל בעבר מדימוי נמוך ובשנים האחרונות נהנה מפריחה ומאזן הגירה חיובי במיוחד על רקע סביבתו... ייתכן שהמהפך בנתיבות קשור להיותה מרכז רוחני ולמגוון האירועים הנערכים בה וחושפים את העיר למבקרים רבים המגיעים מן החוץ. חלקם 'מתאהבים' במקום ומעתיקים את מגוריהם אליו", נכתב במחקר. העובדה היא, שכלכלת נתיבות פורחת, ללא קשר למבצעי ההטבות הממשלתיים, והיא נהנית מדימוי חיובי שמושך תושבים.

שני יישובים נוספים שנהנים מתדמית חיובית הם מיתר ולהבים, אולם הבעיה היא, כאמור, שיישובים אלה מושכים אליהם תושבים רק מהסביבה הקרובה, ולא ממרכז הארץ. באר שבע, עומר, אופקים, שדרות, קרית גת, מגדל העמק, עפולה, נצרת עילית, נהריה וכרמיאל הוגדרו במחקר כ"נייטרליות", כלומר, כאלו שאינן דוחות תושבים ואף לא מושכות, ואילו מצפה רמון, ירוחם, דימונה, ערד, טבריה ועכו נמצאו כ"יישובים המרחיקים תושבים".

דימוי שלילי של יישוב הוא צרה צרורה. הוא אינו נולד בן יום, אך גם מסרב לגווע במהרה. עורכי המחקר אינם מציעים פתרון לבעיה הזו, אך מציינים כי סיפור ההצלחה של נתיבות מראה כי שינוי תדמית הוא דבר אפשרי גם לגבי דימונה, ירוחם ומצפה רמון, שסובלים מדימוי שלילי כבר שנים ארוכות.

לסוג יישובים נוסף שאיבחנו החוקרים בדו"ח משתייכים מגדל העמק, קרית גת ושדרות (לפני האינתיפאדה השנייה והפגזות הקסמים), הנהנים מגישה חיובית מובהקת מצד תושבי המרכז. "היישובים הללו קרובים יחסית לאזור המרכז, וייתכן כי לכן יש להם כוח משיכה עבור המתגוררים במרכז הארץ", נכתב בדו"ח.

פועל יוצא מזה הוא מסקנות הדו"ח לגבי היישובים המרוחקים. נמצא כי קרית שמונה, נצרת עילית, דימונה, מצפה רמון וירוחם סובלים מגישה שלילית מובהקת מצד תושבי המרכז, שאינה קשורה לדימוי שלהם. אנשים מהמרכז פשוט אינם רוצים להגיע אליהם, משום שהם מרוחקים מדי.

ההמלצות של הדו"ח הן לבצע שינויים בהגדרות של אזורי עדיפות, לחזק את המגזר העירוני יחסית לכפרי, לחזק את הטבות הדיור בפריפריה, ובעיקר את צמודי הקרקע, ולפתח את תשתיות התחבורה ובעיקר את הרכבת.

"אף פעם לא בדקו מה עובד ומה לא עובד בכל הצעדים שניסו לנקוט, ובטח שלא ניסו לתאם בין הצעדים, כך שיגיעו למקסום התועלת", מסכם אור. "אין ספק שיש לערוך חשיבה מחודשת בנושא".

"אם היו עורכים את המחקר לפני 20 שנים התוצאות היו שונות"

"אם היו עורכים את המחקר הזה לפני 20 שנים התוצאות היו שונות", אומר השמאי דוד דלבר, תושב עומר. "הנגב סיפק עבודה לאנשי מקצוע איכותיים. מקומות כמו אוניברסיטת בן גוריון, מפעלי ים המלח, כימיקלים לישראל, קמ"ג ואחרים היו מגנט שמשך רבים ממרכז הארץ לדרום, והם יישבו את היישובים האיכותיים.

"כיום, באמת, כמעט שלא מגיעים לעומר תושבים מהמרכז, ומי שמגיע זה בעיקר תושבים מבאר שבע. במקביל, אנשים צעירים נוטשים את המקום, משום שאין כאן תעסוקה. אין מקומות עבודה לכוח אדם איכותי. לכן, תמצא שכל יישובי הסביבה אינם צומחים כמעט, והמאזן הדמוגרפי בחלקם הוא שלילי - מספר הנוטשים רב ממספר המגיעים".

עקבו אחרינו בטוויטר
עשו לנו לייק וקבלו את מיטב הכתבות ישירות לפייסבוק
הוספת תגובה
תודה על פנייתך, היא תיבדק על ידי המערכת

הקלד את הנושא

הקלד את התגובה

שלח להוספת תגובה בלתי מזוהה לחץ כאן להוספת תגובה מזוהה לחץ כאן
תודה על פנייתך, היא תיבדק על ידי המערכת

הקלד את הנושא

הקלד את התגובה

שלח סגור להוספת תגובה בלתי מזוהה לחץ כאן להוספת תגובה מזוהה לחץ כאן
תודה על פנייתך, היא תיבדק על ידי המערכת
פרוייקטים מיוחדים
הירשמו עכשיו לניוזלטר נדל"ן
רוצים לקבל את כל חדשות הנדל"ן לתיבת המייל? הירשמו לניוזלטר
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות
נא להזין כתובת מייל חוקית
הפופולריות בנדל"ן
הצעות מיוחדות