השקעת המדינה בהסכמי הגג: 325 אלף שקל לדירה בלוד - ורק 38 אלף בעפולה - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

השקעת המדינה בהסכמי הגג: 325 אלף שקל לדירה בלוד - ורק 38 אלף בעפולה

הרשויות המקומיות שחתמו על הסכמי הגג צפויות לקבל מהמדינה כ-17 מיליארד שקל כדי להאיץ הליכי תכנון לאלפי דירות בשטחן בדיקת TheMarker מצאה פערים גדולים בין הסכומים שמוענקים לרשויות באוצר טוענים: הכסף מיועד למיזמים שצריכים להיעשות בכל מקרה

5תגובות
החתימה על הסכם הגג בבאר יעקב. תוספת של 12 אלף דירות ליישוב שבו 5,300 יחידות דיור בלבד
עמוס בן גרשום / לע"

לא פחות מ–250 אלף יחידות דיור מתוכננות במסגרת הסכמי הגג. אחד מההסכמים נחתם השבוע בטקס חגיגי בבאר יעקב, ולפיו מתוכננת תוספת של 12 אלף דירות ליישוב שכיום יש בו 5,300 יחידות דיור בלבד. הסכמי גג כאלה נחתמו בארבע השנים האחרונות עם כ–20 רשויות, וכל אחד מהם מוסיף לרשות החתומה עליו אלפי יחידות ועשרות אלפי תושבים בתוך 5–10 שנים, ובמקרים בודדים בתוך עשרים שנה.

הסכמי הגג נועדו לפתור סוגיה בעייתית, שלפיה רשויות מקומיות אינן מצליחות לעמוד בעומסים התקציביים המוטלים עליהן בעקבות גידול מהיר באוכלוסייה נוכח בנייה מואצת בשטחן. הקושי נובע מכך שהגידול מצריך מתן מענה זריז של שירותים חיוניים לתושבים ויקרים לרשות כמו חשמל מים ותחבורה, דרכים וכבישים, וכן שטחים פתוחים, מוסדות חינוך, דת ותרבות.

בממשלה הבינו כי אם המדינה לא תסייע לרשויות, היעד של תוספת גדולה ומהירה של יחידות דיור לא ימומש. לכן הם יזמו את תוכנית הסכמי הגג, שלפיה הממשלה תעזור לרשויות במימון תשתיות, והרשויות יאיצו את הליכי התכנון בשכונות החדשות. התקציבים אמורים להגיע מהתקבולים של המדינה מקרקעות שתשווק רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

ואולם התוכנית מעלה שאלות ותהיות לא מעטות. מדובר במהלך שהכספים המושקעים בו גדלו במהירות, ומה שהתחיל במאות מיליוני שקלים כבר הצטבר למיליארדים. סגן הממונה על התקציבים באוצר, ערן ניצן, העריך לפני כחודשיים את הסכום הכולל של הסכמי הגג ביותר מ–17 מיליארד שקל, שהועברו ויועברו מתקבולי המדינה ממכירת קרקעות לרשויות מקומיות. האם זה משתלם למדינה? האם עלויות העתק האלה, שלהן עשויות להצטרף בעתיד סבסודי הקרקעות על מבצעי מחיר למשתכן, אכן משיגות את יעדן בדרך היעילה ביותר? האם יש בכלל מנגנון ממשלתי שאמור להגביל את ההשקעות באזורים מסוימים, או לפחות לדרוש שהן יהיו פרופורציונליות לתועלת שהן אמורות להביא למדינה? מבדיקת TheMarker של הסכמים שונים עולה כי התשובה שלילית.

.

6.5 מיליארד שקל להסכם הגג בלוד

הסכמי הגג התחילו להיחתם ב–2013, בזמן כהונת הממשלה הקודמת, כאחד הפתרונות למחסור בדיור. ההסכמים דומים במהותם, ונקבע בהם כי הרשות המקומית תקדם בנייה של לפחות 2,000 יחידות דיור בשנה, ותתחייב ל–5,000 לפחות בכל הסכם; המדינה מצדה תקצה את הכספים לפיתוח הציבורי. ואולם יש הבדלים משמעותיים בין ההסכמים, וההשוואה ביניהם מגלה פערים גדולים ובלתי־שיטתיים בין הסכומים שהמדינה מעבירה לכל רשות.

כך, למשל, עיריית עפולה התחייבה לבניית 13 אלף יחידות דיור בשלב הראשון של ההסכם, שתמורתם תקבל חצי מיליארד שקל, שהם פחות מ–40 אלף שקל לדירה — ואילו אשקלון, שהתחייבה בהסכם הגג לבנייה של 18 אלף דירות בשלב הראשון, קיבלה מהמדינה 1.2 מיליארד שקל, כלומר קצת יותר מ–70 אלף שקל לדירה. הסכם הגג של לוד, לעומת זאת, נחתם בסכום עתק של 6.5 מיליארד שקל — עלות של 325 אלף שקל לכל יחידת דיור שתבנה במסגרתו. לוד התחייבה לבנייה של עד 17 אלף דירות.

בתווך נמצאות רשויות אחרות עם סכומים במנעד רחב: קרית גת קיבלה 1.7 מיליארד שקל מהמדינה תמורת התחייבות לבנות כמעט 6,500 דירות — 240 אלף שקל לכל דירה; הרצליה תבנה 7,500 דירות תמורת מיליארד שקל — 143 אלף שקל לכל יחידה; ההסכם עם ראשון לציון מוסיף לעיר 18 אלף יחידות דיור, והיא תקבל מהמדינה יותר מ–1.6 מיליארד שקל — הוצאה ממשלתית של 92 אלף שקל לכל יחידת דיור; ואילו עכו תבנה 12 אלף דירות, ותקבל 700 מיליון שקל, שהם 57 אלף שקל לכל דירה.

שכונת רסקו בלוד
אייל טואג

"הסכמי הגג נותנים מענה להסדרים שונים של צורכי הפיתוח, ולכן אינם זהים", אמר עדיאל שמרון, מנכ"ל רמ"י, בפורום הבכירים ברשויות המקומיות המכנסת חברת AVIV AMCG, שהתקיים השבוע בהרצליה לדון ביום שאחרי הסכמי הגג. הסכום שמפרישה רמ"י לרשויות מהכנסותיה מקרקע לבנייה, ומיועד לבניית מוסדות ציבור הוא קבוע, ונע בין 5,000 ל–20 אלף שקל ליחידת דיור. ככל שערך הקרקע נמוך יותר — השתתפות המדינה גדלה. כמו כן, הסכום גדל במקרה שתוספת יחידות הדיור היא בשיעור גדול ביחס למספר יחידות הדיור הקיימות בעיר בזמן החתימה על ההסכם ברשות המקומית. על המכפלה הקבועה הזאת יש תוספות גדולות של כספים שהמדינה מעבירה לתשתיות אחרות שהרשות מתחייבת לבנות בתחומה במסגרת ההסכם.

"אל תעשו ביניכם השוואות מי קיבל יותר ומי פחות", ביקש שמרון מהקהל באותו מפגש שהורכב מראשי ערים, מנכ"לים וגזברים של עיריות וחברות כלכליות של רשויות מקומיות. הוא שב והדגיש כי ההבדלים בין הסכומים נובעים מצרכים שונים שיש לכל רשות במסגרת הבינוי. השוני נגזר, בין היתר, ממרחק בין השכונות החדשות לבין סביבת העיר שכבר בנויה, ממבנה טופוגרפי שמכניס למשוואה אילוצי פיתוח ומתשתיות חדשות שבלעדיהן אכלוס השכונות לא אפשרי.

עלויות גבוהות והכנסות נמוכות

אולי אין טעם לערוך את ההשוואה נוכח הצרכים השונים של כל רשות, אבל מדוע שהמדינה עצמה לא תעשה את הבדיקה, מבחינת סדר העדיפות הלאומי — ותקבע היכן יש טעם לעשות הסכם גג? ככל שההשקעות יקרות יותר, מדובר בחסמים ובדרישות גדולים יותר שסביר להניח כי יעכבו את הבנייה, יתקלו בקשיים מצד המדינה בהעברת התקציבים. בחלק מהמקרים, למשל בלוד, הקרקע זולה, ולפיכך גם מחירי הדירות והכנסות המדינה ממסים, אבל עלויות ההשקעה גבוהות.

ואמנם, במסגרת הסכמי הגג, שתכליתם הגדלה של מלאי הדירות והקמה של שכונות חדשות במגרשים מסוימים, קיבלו חלק מהרשויות כספים המיועדים לביצוע מגוון מהלכי פיתוח ובינוי אחרים. בין מהלכי הפיתוח כלולים חידוש כבישים קיימים וסלילת דרכים הקושרות את הרשות עם רשויות אחרות, טיפול בעתיקות, הקמה של פארקים, כיכרות, גשרים ומנהרות, וכן הקצאות לתשתיות־על, בדרך כלל בתחום התחבורה הביוב והניקוז, הקושרות את הרשות לרשת הארצית.

.

התקציב החריג שקיבלה לוד במסגרת הסכם הגג, מיועד לסלילה של כביש 200 המחבר בין הכבישים 431, 40 ו–44, ומקשר את העיר לשכונת אחיסמך הכלולה בהסכם, ולאזור התעשייה הצפוני שלה. ההסבר הוא שבלעדי כביש 200 אי־אפשר היה לבנות את הדירות באחיסמך. ואולם ההשקעה העצומה שמתחייבת מצד המדינה, ונובעת גם משווי הקרקע שאינו גבוה באזור, מעלה את השאלה אם בכלל צריך לבנות את השכונה, או בהינתן שהסובסידיה הלאומית לדירה בלוד היא יותר 300 אלף שקל — אולי יעיל יותר לתכנן דיור חדש בסביבה שבה עלות התשתית הכרוכה נמוכה יותר, מפני שהיא כבר קיימת, ושווי הקרקע הגבוה יותר יכניס יותר כסף למדינה במכירתה. המצב המועדף הוא כמובן כששני התנאים מתקיימים: גם תשתית תומכת וגם שווי הקרקע גבוה.

אחת הטענות שבהן משתמשים בכירים במשרד האוצר כדי להגן על ההוצאה הגדולה היא שהתשתית היקרה מביאה תועלת כלל ארצית ורק במקרה המהלך יוצא לפועל כחלק מהסכם הגג. כלומר — הכסף אמנם עובר דרך רשות מקומית מסוימת שבמקרה קרובה למקום הפיתוח, אבל כלל אזרחי ישראל יוצאים נשכרים.

אם זה כך, מדובר בהליך מקולקל, שכן מי שקובע מהי תשתית חיונית זה המשרד הממשלתי הממונה. אם ניקח כדוגמה את מקרה כביש 200 בלוד, מדובר במשרד התחבורה. במצב זה, הגיוני יותר שהכסף יעבור מהאוצר למשרד התחבורה, שהוא זה שאחראי על סלילתו.

החשש: הסכמי הגג יגבירו את האי־אמון בין העיריות לממשלה

אחד מהחששות הנלווים להסכמי הגג — הגברת האי־אמון ההדדי בין הרשויות המקומיות לממשלה — הועלה השבוע על ידי ניצן בכנס בכירי הרשויות המקומיות בהרצליה. בממשלה חוששים כי הרשויות יקבלו כספים ולא יבנו את הדירות, ואילו ברשויות כבר מודעים לכך שהסכמי הגג גורמים להן לקשיים כלכליים.

"אחד החששות הכבדים שלנו הוא שנזרים את הכספים שהמדינה התחייבה לתת בהסכמי הגג, אבל הדירות לא ייבנו", הודה ניצן. "לתוכניות בנייה יש נטייה להתעכב בגלל התנגדויות ובגלל חסמים אחרים, ואנחנו מקבלים פניות מגורמים שונים התוהים כיצד נבטיח שההעברות לא יהיו לשווא".

מצד שני, אמר ניצן כי באוצר מודעים לפער בין שלב החתימה על הסכם שבו מוקצים לרשות התקציבים, לבין השלב של היום שאחרי החגיגות עם הפוליטיקאים מירושלים, כשברשות המקומית מגלים את ההוצאות השוטפות הנגזרות מקליטת תושבים. בשלב זה, ההתלהבות ההראשונית נמוגה ומתחלפת בהפנמה שהרשות מסכנת את עתידה הכלכלי. "תמיד יש אפשרות לעצור את המימון הניתן לרשויות", אמר ניצן.

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם