יוזמות החקיקה עוד לא הבשילו — והיזמים אינם בונים פרויקטים להשכרה ארוכת טווח - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

יוזמות החקיקה עוד לא הבשילו — והיזמים אינם בונים פרויקטים להשכרה ארוכת טווח

היוזמה של ח"כ רועי פולקמן לייבא לישראל תעודות מס, שהביאו לבניית 2 מיליון דירות להשכרה בארה"ב, נתקלה בהתנגדות של רשות המסים ■ בשבועות האחרונים מקודמת חבילת תמריצים מהפכנית פחות - וכנראה גם אפקטיבית פחות - באמצעות תיקון חוק עידוד השקעות הון

5תגובות
פרויקט להשכרה לטווח ארוך בהרצליה. בתיקון החוק מוצע כי מיזמים כאלה ישלמו מס מופחת
עופר וקנין

לפני כשבועיים משך ח"כ רועי פולקמן (כולנו) את הצעת החוק שיזם, המסדירה מתן של הטבות מס ליזמי פרויקטים למגורים בשכירות ארוכת טווח באמצעות תעודת מס (Tax Credit), מסדר יומה של ועדת השרים לענייני חקיקה. היתה זו הפעם השלישית שהוא עשה זאת מאז שהגיש את ההצעה לראשונה בסוף ינואר.

ההתנהלות המעט מוזרה הזאת היא הרמז החיצוני היחיד למאבק שניטש סביב הצעת החוק זה כמה חודשים. מצד אחד של המתרס מצויים פולקמן, שלקח את נושא השכירות ארוכת הטווח כפרויקט אישי בתקופת הכנסת הנוכחית; ארגונים ללא כוונות רווח (מלכ"רים) מתחום המגורים; וראש מטה הדיור במשרד האוצר, אביגדור יצחקי. בצד השני נמצאים אגף התקציבים באוצר — ובעיקר רשות המסים. הראשונים טוענים כי תעודות המס יביאו עמן מהפכה בייזום פרויקטים של שכירות ארוכת טווח מצד המגזר הפרטי, עם מינימום מעורבות ממשלתית, מה שלא קורה כיום כלל עקב היעדר כדאיות כלכלית. המתנגדים טוענים לכאוס בתחום המיסוי שעלול לגרום הכלי החדש, ובעקבות זאת לפגיעה בהכנסות המדינה.

מתוך המאבקים האלה נולדה הצעת פשרה שעיקריה נחשפים כאן לראשונה. מטרת ההצעה היא לעודד הקמה של מיזמי שכירות ארוכת טווח על ידי המגזר הפרטי באמצעות הטבות מס. ההטבות יינתנו דרך תיקון חוק עידוד השקעות הון. בימים אלה נידונים פרטי החקיקה בין הצדדים, והם כוללים הפחתה במס החברות, צמצום הביורוקרטיה הכבדה הנדרשת כיום לשם קבלת ההטבה והחזרי מע"מ על הוצאות הבנייה.

השאלה המרכזית העולה כעת — שאליה יצטרך להידרש שר האוצר משה כחלון, בעל הסמכות להכריע בוויכוח — היא אם שורת הצעדים האלה תהיה תחליף ראוי לתעודות המס.

מנגנון תעודות המס נפוץ בעיקר בארה"ב, ולפיו מעניקה המדינה הטבות מס ליזמי פרויקטים עבור דיור בר השגה. היזם יכול להיות חברה פרטית, אם כי במקרים רבים מדובר בארגוני מגזר שלישי או אף התארגנויות מקומיות של תושבי שכונות. הטבת המס שניתנה ליזמים היא סחירה, וביכולתם למכור אותה למשקיע מהשוק הפרטי כדי לגייס את ההון העצמי להקמת המיזם. ההטבה ניתנת לעשר שנים, ונקבעת כך שערכה יהפוך את הפרויקט לרווחי. כך, מיזם שכירות המיועד למעמד הביניים, ושדמי השכירות שישולמו בו יהיו גבוהים יחסית, יצריך הטבה ששווייה נמוך יותר מפרויקט המיועד לעשירונים התחתונים.

תעודות מס או תמריצים אחרים?

רועי פולקמן, הדוחף את תעודות המס
: יוסי אלוני

בארה"ב, המדינה המרכזית המשתמשת בתעודות המס, נחשבת השיטה להצלחה מסחררת. על פי סקירה שערכה חברת BDO עבור ארגון Urban Ventures, המבקש לקדם מיזמים לדיור בר השגה בישראל, מאז 1986 הוקמו בארה"ב באמצעות הכלי הזה כ–1.9 מיליון יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח. כיום תעודות המס ממשיכות להביא שם לבנייה של 100–140 אלף דירות מדי שנה.

לפי BDO, כלי זה יכול להתגלות כמתאים גם לשוק הדיור הישראלי, מפני שהוא מסוגל לענות על שני כשלים מרכזיים הקיימים כיום בשוק השכירות. הראשון הוא היעדר פרויקטים שאינם כוללים מרכיב של מכירת הדירות על ידי היזם בתוך פרק זמן 10–20 שנה, משום שאינם כדאיים כלכלית ליזם. המשמעות היא היעדר אפשרות של בניית מאגר דירות גדול לאורך זמן שישמשו להשכרה, שכן כלל הדירות בסופו של דבר יימכרו וייצאו מהמאגר. הכשל המרכזי השני הוא שגם הענקת הקרקע בחינם אינה תמיד מביאה לכדאיות כלכלית להקמת המיזם, בעיקר באזורים שבהם דמי השכירות נמוכים, כלומר בפריפריה.

באגף התקציבים וברשות המסים מתנגדים לתעודות המס, ולכן מנסים הגופים האלה לקדם בשיתוף פולקמן את היוזמה לתיקון חוק עידוד השקעות הון, באופן שיתמרץ יזמים פרטיים לקדם מיזמי שכירות. באחרונה אף נערכו כמה ישיבות בנושא בהשתתפות פולקמן ומנהל הרשות, משה אשר.

כיום כבר קבועים בחוק עידוד השקעות הון כמה תמריצים, אבל הם בלתי־יעילים — שכן איש אינו מנצל אותם. מדובר במסלול עתיר ביורוקרטיה, שפונה אך ורק ליזמי מיזמים שבהם דירות רבות מאוד. הבעיה העיקרית היא שגם אחרי קבלת ההטבה, המסלול אינו כדאי יותר מפרויקטים רגילים של מכירת דירות.

במטרה לתקן את הכשלים הוחלט עד כה על ארבעה צעדים: הראשון — פטור ממע"מ על תשומות הבנייה (חומרים ועבודה) של יזמי פרויקטים להשכרה. מדובר למעשה בתיקון עיוות הקיים כיום, שבמסגרתו יכול יזם בנייה להזדכות על רכיב המע"מ בתשומות רק בעת מכירת הדירות. ליזמי מגורים בשכירות, שאינם מוכרים את הדירות, לא ניתנה עד כה אפשרות כזאת. הצעד השני הוא הפחתת מס החברות שיוטל על חברה בגין השכרה למגורים, ויהיה 6%–11%. ההפחתה במס תהיה ביחס ישר למשך הזמן שבו יוצעו הדירות להשכרה. המס המינימלי יינתן לחברה שתציע את הדירות להשכרה ל–17 שנים ויותר.

הצעד השלישי הוא כינון מסלול ירוק לקבלת ההטבה. לא תידרש עוד פנייה מיוחדת למרכז לעידוד השקעות הון במשרד הכלכלה כפי שנדרש כיום. ההטבה תינתן אוטומטית כחלק מדיווחי המס השוטפים. הצעד הרביעי הוא ביטול החיוב בהקמת בניין חדש לשם קבלת ההטבות, ומתן אפשרות לקבל אותן גם עבור הסבת מבנה קיים של מגורים או משרדים, לטובת השכרה ארוכת טווח.

משה כחלון, יצטרך להכריע
מוטי מילרוד

האם החוק החדש מספק תחליף הולם לתעודות המס? תלוי את מי שואלים. פולקמן, המקדם את שתי ההצעות במקביל, אומר כי "השורה התחתונה היא שצריך לתמרץ, באמצעות מיסוי, יזמים ומשקיעים לבנות פרויקטים של השכרה ארוכת טווח, ולעשות זאת באמצעות הגדלת התשואה באופן ניכר ביחס למצב כיום. גם תעודות המס וגם החוק לעידוד השקעות אמורים להביא תשואה שתאפשר ליותר יזמים להיכנס לבנייה להשכרה".

עם זאת, לדברי פולקמן, לתעודות המס כמה יתרונות שאינם קיימים בחלופת חוק עידוד השקעות. "הכלי הזה מאפשר לבצע מיקוד גיאוגרפי של מתן ההטבה באופן יעיל הרבה יותר מאשר החוק. בנוסף לכך, תעודות המס יכולות להכניס כסף רב לתחום הדיור, מפני שהן מתמרצות הרבה יותר שחקנים שאינם בנקים להשקיע במיזמי דיור, ולרכוש את תעודת המס".

פולקמן מוסיף כי תעודות המס מאפשרות כניסה של שחקנים חדשים לתחום היזמות, בעיקר מלכ"רים וגופים חברתיים. אלה יקבלו מהממשלה תעודות מס סחירות לצורך הקמת הפרויקט, ימכרו אותן לגוף עסקי, וכך יגייסו הון.

השלכה אפשרית נוספת של תעודות המס, שאינה קשורה דווקא להשכרה, היא הענקת תמריצים לקידום מיזמי התחדשות עירונית בפריפריה. כיום פרויקטים כאלה לא יוצאים לפעול מפני שאינם רווחיים.

כנגד כל אלה מונה פולקמן יתרון אחד משמעותי של תיקון החוק לעידוד השקעות הון — היותו ישים. "מרגע שיושגו ההסכמות עם רשות המסים ועם משרד האוצר, החוק עשוי להיות מקודם ומאושר בתוך חודשיים. הכנסה של תעודות המס לשימוש לעומת זאת, זה מהלך מורכב של שנה־שנתיים".

פולקמן מודה כי התיקון אינו מושלם. "זה עדיין לא תחליף מספק, אבל מבחינתי זה חוק מצוין שצריך לעבור בכל מקרה, וללא קשר לשאלה אם מנגנון תעודות המס יאושר", הוא אומר.

משה אשר, מציע תיקונים בחוק עידוד השקעות הון
תומר אפלבאום

תעודות המס יכולות לפתור גם את בעיית הבנייה בפריפריה

לעומת פולקמן, דעתה של אליזבת רוזנבאום, אמריקאית ונשיאת Urban initiatives — מלכ"ר המקדם מיזמי דיור בארה"ב זה 30 שנה, ואחת מהמלוות של היוזמה של פולקמן להנפקת תעודות מס, נחרצת הרבה יותר: "כיום אין בישראל כלים מספקים שיגרמו למגזר הפרטי ליזום פרויקטים של שכירות ארוכת טווח. גם היוזמות הממשלתיות, שכוללות הנחות עתק בקרקעות מדינה, מביאות לכל היותר מיזם השכרה לתקופה של 20 שנה, כלומר מדובר בפרויקט זמני שאינו יוצר מאגר של דירות המיועדות להשכרה", היא טוענת.

"בנוסף לכך בפריפריה, גם הענקת הקרקע ליזם בחינם אינה מובילה בהכרח לכדאיות כלכלית למיזם. לעומת זאת, יוזמת תעודות המס מאפשרת פרויקטים ללא תאריך תפוגה, שישרתו את הציבור במשך עשרות רבות של שנים לקרום עור וגידים, ומאפשרת את קיומם גם בפריפריה הנידחת ביותר. תעודת המס היא המנוף הכלכלי של היזם, שהוא במקרים רבים גוף חברתי, להרים את הפרויקט, ולמשקיע יש תמריץ לוודא שהמיזם יעמוד בכל הכללים וינוהל ברמה גבוהה — שאם לא כן הוא יאבד את זיכוי המס שלו. אני לא אומרת לא לקדם את תיקון החוק לעידוד השקעות הון. זה בהחלט תיקון מבורך — אבל הוא לא תחליף למנגנון תעודות המס".

בעמדה דומה מחזיק גם רן מלמד, סמנכ"ל מדיניות חברתית של עמותת ידיד, שהיה מעורב בדיונים להכנסת תעודות המס לישראל. "בארה"ב, תעודות המס מצליחות להביא דיור בר השגה באזורים בעלי ביקוש אדיר למגורים כמו ניו יורק. הצעת החוק של תעודות המס אינה כוללת תקציבים, היא בסך הכל מגדירה מסגרת פעולה, אז למה לא לנסות? לשר האוצר סמכות לקבוע את היקף הפעילות. שיתחילו בפיילוט, יבינו אם זה עובד — ואז יחילטו כיצד להתקדם. זה מה שישבור את רשות המסים? מדובר בכלי חדש, שברשות המסים לא מכירים, ולכן התגובה האוטומטית היא התנגדות".

מנגד, ירון גינדי, נשיא לשכת יועצי המס בישראל, דווקא מצדד בעמדת רשות המסים: "המהלך של שינוי החוק לעידוד השקעות הון עדיף לדעתי על חלופת תעודות המס. זה מהלך מצוין, שישנה את מערך השיקולים של היזמים ויכוון אותם לבנות דיור להשכרה. המהלך יוריד את הלחץ משוק הדירות לרכישה. התיקון בנוי נכון, מפני שככל שזמן ההשכרה ארוך יותר — כך יורד שיעור המס". עם זאת, גינדי טוען כי יש עוד תיקון אחד שנדרש לחוק — יצירת הבחנה בין המרכז והפריפריה, תוך מתן הטבה מוגדלת לפריפריה.

ברשות המסים סירבו להתייחס לסיבות להסתייגותם מיוזמת תעודות המס, ומסרו כי "רשות המסים, בשיתוף ח"כ פולקמן ומשרד האוצר, גיבשה תיקונים לחוק עידוד השקעות הון, שמטרתם עידוד בניית פרויקטים להשכרה ארוכת טווח. התיקונים המוצעים בחוק יביאו, לדעתה של רשות המסים, לתוצאות טובות יותר מאשר שימוש בתעודות מס בתחום זה".

ממשרד האוצר נמסר: "כחלק בלתי־נפרד מהפעולות למציאת פתרונות דיור עבור הזוגות הצעירים, מקדם האוצר חלופות שונות לטובת עידוד שכירות ארוכת טווח. תעודות מס הוא כלי ייחודי הדורש הכנסת חברות מתווכות לתחום, שיצריך הקמת מנגנון ממשלתי חדש לחלוקת הטבות הכרוך בעלויות גבוהות. כדי למצוא פתרון יעיל ומהיר, האוצר מבקש לפעול באמצעות מנגנון שכבר קיים בישראל — חוק עידוד השקעות הון. מנגנון זה יביא לבנייה של אלפי יחידות דיור להשכרה. בהתאם לכך, ובשיתוף רשות המסים, אנו מכינים תיקון לחוק שיאפשר את הגדלת מספר יחידות הדיור הנבנות להשכרה ארוכת טווח מדי שנה".

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם