העירייה שאפה לשמר את האופי הייחודי של רמת אביב - והכשילה את התחדשות המבנים - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

העירייה שאפה לשמר את האופי הייחודי של רמת אביב - והכשילה את התחדשות המבנים

מסמך מדיניות התכנון של רמת אביב הירוקה מחייב את היזמים לעמוד בתנאים מחמירים, במטרה לשמר את איכויות השכונה - ובכך מקשה על שכנים להגיע להסכמות על ביצוע מיזמי תמ"א 38 ■ שכנים שכבר הרחיבו דירות לא מכוח התמ"א, אינם ממהרים לתת הסכמות לשינויים

58תגובות
דירה ברמת אביב הירוקה ששופצה לא מכוח תמ"א 38
מירב מורן

במרכז תל אביב אין רחוב שלא רואים בו תמ"א 38, או לפחות שלטים שמעידים על כוונה להתחיל בהליך. אבל כשחוצים את הירקון ומגיעים לאזור רמת אביב הירוקה, נראה כי זמן הנדל"ן עמד מלכת: בזה אחר זה ניצבים שורות של בנייני רכבת משנות ה–50 וה–60, שבהם דירות בשטח של 54 מ"ר שהורחבו בסגירת מרפסת, חדרי מדרגות רחבים ומוארים ושבילים נסתרים המקשרים ביניהם — כאילו לא היתה תמ"א 38 מעולם. חזיתות הבניינים מתפוררות, הסדקים בקירות החיצוניים מתרחבים, ותשתיות המים והחשמל מזדקנות וסובלות מבעיות תחזוקה. השיכונים האלה נמצאים עכשיו בלב חיכוך פנים שכונתי, על רקע מדיניות של העירייה להעניק להם זכויות בנייה מכוח תמ"א 38.

לעומת השיכונים המתבלים שנמצאים בעיקר במערב רמת אביב הירוקה, מזרחית לרחוב ברודצקי יש בנייה מתחדשת ואפילו יוקרתית: בתים דו־קומתיים, שבהם בין שתיים לארבע יחידות דיור. במהלך השנים ומתוקף היתרים ותוכניות בינוי שונות, גדלו חלק מהבתים לצמודי קרקע שמזכירים יותר את מושבי השרון.

מציאות תכנונית זו יצרה ברמת אביב הירוקה שני מעמדות של מבנים: אלה המתחדשים בבנייה הנמוכה, שבמקורה היתה קומה או שתיים, ואלה המתיישנים בבתי הרכבת שגובהם שלוש וארבע קומות.

אמנם בבניינים המתיישנים יש דירות בודדות שניצלו את היתרי ההרחבה כדי להפוך דירת שיכון קטנה של 56 מ"ר לבית של 120 מ"ר עם מרפסת שמתפשטת לחצר המשותפת והופכת לשטח המשמש רק את הדירה הצמודה, אבל מדובר במקרים יוצאי דופן. רוב הדירות המתיישנות לא התרחבו וגם לא יכולות להתרחב, לפעמים משום שלבעליהן אין את הסכומים הנדרשים, ולפעמים מפני שהתנאים הפיזיים אינם מאפשרים זאת.

דירות השיכון האלה הן רוב מתוך 3,200 יחידות הדיור שיש ברמת אביב הירוקה, והן מחכות לגאולת תמ"א 38 בשיפוץ כללי של כל הבניין, או בהריסתו ובנייתו מחדש. אלא שזה לא קורה. הסיבה: מעצור, שבמינהל ההנדסה של עיריית תל אביב הכירו בו, המגולם בכללים המופיעים במסמך מדיניות תכנון לשכונה שהוכן ואושר לפני שלוש שנים. המסמך מכתיב את תנאי הפיתוח של רמת אביב הירוקה.

מתברר כי הכללים שנקבעו סירבלו את ההתארגנות לחידוש בניינים, והגבילו את הרווח ליזם. "ביקשנו להוביל התחדשות עירונית מושכלת, אבל כנראה שהיה כשל", מודה ערן וקסלר, מתכנן בצוות צפון של מינהל ההנדסה בעיריית תל אביב והממונה על יישום מסמך המדיניות. המסמך הוכן כדי להסביר את ערכיה של רמת אביב הירוקה. אין מדובר בשימור אדריכלות המבנים אלא שימור המרחב הציבורי המשותף. המטרה היא לשמור על האיכות המיוחדת של החצרות שבין הבניינים ועל האור, האוויר והפרטיות שכל דירה מקבלת, וכן על השבילים המוצלים והמדרכות הנוחות והבטוחות להולכי רגל.

"אבותיה המייסדים של רמת אביב הירוקה היו מתכנני קיבוצים. הם ביקשו להקים סביבה עירונית שתתבסס על שטחים פתוחים, כך שאנשים ילכו בשבילים ולא ברחובות — זו גדולתה של רמת אביב הירוקה, ועליה ביקשנו לשמור במסמך המדיניות, באמצעות פיתוח מוקפד שמביא בחשבון את איכות החיים שמגולמת בסביבה כזאת", מסביר וקסלר.

השכונה ב-1972
משה פרידן / לע"מ

"פיתוח בשיטת הסלמי"

האדריכל דן פרייס, מתושבי השכונה המצדדים בעקרונות מדיניות השימור והפיתוח העדין, אומר כי המסמך נולד כדי להתמודד עם מה שקרה ברמת אביב בשנות ה–80 ואילך, אחרי שהעירייה התחילה לאשר לתושבים להרחיב את דירות השיכון המקוריות שלהם. "גודל הדירות נע בין 54 ל–80 מ"ר, והמטרה של היתרי ההרחבה היתה להשאיר בשכונה משפחות שהדירות הצנועות לא הספיקו להן. ההיתרים של העירייה גרמו לפיתוח בשיטת הסלמי — תחילה אישרו להרחיב דירה רק אם כל הבניין הסכים, כדי לשמור על חזית אחידה, אחר כך הסכימו להרחיב גם אם רק שכן אחד רצה והאחרים לא, לאחר מכן התירו לחפור מרתף, להוסיף ממ"ד, להעלות בבנייה קומה נוספת בגג, ואז הגיעה התמ"א 38 והתחיל בלגן ממש. יזמים הסתובבו בשכונה, הבטיחו מטבחים יוקרתיים למי שיחתום על הסכמה לפרויקט, והגיעו עד למחטפי קרקע. מסמך המדיניות נוצר כדי לעצור את הכאוס".

לפי המסמך, חידוש מבנים ברמת אביב הירוקה אפשרי כיום בחלופות. אחת החלופות היא הרחבות עצמאיות כמו בעבר, המתירות תוספת של 35 מ"ר מחוץ לקו הבניין וחפירת מרתף. אפשרות זו ישימה כמעט רק לדיירי קומת קרקע. האפשרות השנייה היא באמצעות תמ"א 38, על גרסאות ההריסה והבנייה מחדש והבנייה על הגג, אבל עם תוספת אחידה של שתי קומות וחצי, ורק כהתאגדות של שלושה בניינים או יותר. הסיבה לכך היא השאיפה לאגם תשתיות חניה ומתקני פסולת לכל המבנים בפרויקט.

במדינה שבה קשה לאגד עשרה דיירי בניין קטן לשלם דמי ועד בית, המשמעות של איגוד 72 בעלי דירות, שחלקם כבר הרחיבו דירות בעבר ולכן אין להם מניע להצטרף למהלך — בעייתית. כמו כן, תוספת של שתי קומות וחצי אינה מותירה רווח גדול ליזם במקרה של בניינים בני שלוש קומות, ומותירה לו רווח מזערי אף יותר במקרה של בניינים בני ארבע קומות, כשיש צורך לפצות יותר דיירים.

"בלי הכללים של מסמך המדיניות היינו מקבלים ירידות למרתפים דרך כל בניין, והחצרות, המדרכות והשטחים הפתוחים היו נעלמים. בסופו של דבר התושבים שגרים שם היו נפגעים, וערכה הייחודי של רמת אביב כשכונה היה יורד לטמיון", מסביר וקסלר. עם זאת, הוא מסכים כי המציאות שלפיה אין בכלל פרויקטים בשכונה — אינה מעידה על הצלחת המסמך.

"מחזקים את ההיתכנות הכלכלית"

דן דרין

"אני לא נגד שימור. הקמתי את מחלקת השימור, אבל אי־אפשר להסתכל אחורה בלי להסתכל קדימה", אומר המהנדס והאדריכל דן דרין, שהיה ממלא מקום ראש עיריית תל אביב וסגנו של רוני מילוא, ושימש ראש מינהל התכנון בעירייה ויושב ראש הוועדה המקומית לתכנון. "בעירייה עושים תוכניות בינוי עם אדריכלים, אבל שוכחים לצרף אליהם שמאים וכלכלנים שיגידו אם יש סיכוי שהתוכניות היפות ייצאו לפועל".

דרין הוא תושב רמת אביב ובעליה של חברה שבנתה את אחד המיזמים הבודדים שהוקמו בה מכוח תמ"א 38 בשיטה של עיבוי בניין קיים. המיזם נעשה לפני ההכרזה על מסמך המדיניות, ולדבריו הוא יצא ברווח נאה. "אני מבין את העירייה, ומסכים שעדיף לעודד הריסה ובנייה ואיגום תשתיות, זה יותר נכון. אבל אם אין תמריץ כלכלי מספק, זה לא יקרה. אי־אפשר לשמור על רמת אביב של פעם, היא שכונה שנבנתה בצפיפות נמוכה, כדי למשוך אנשים לגור מעבר לירקון. זה כבר לא המצב, לא צריך למשוך אנשים, היא מבוקשת מספיק. דווקא משום כך רוח הזמן מחייבת שגם רמת אביב תתרום את תרומתה לציפוף המתבקש".

האדריכל גיל שנהב, שליווה ניסיונות יזמיים למהלכי התחדשות בינוי ברמת אביב הירוקה, מסכים גם הוא שמסמך המדיניות "הופך את משימת חידוש המבנים בשכונה למורכבת ומאתגרת, אך לא לבלתי־אפשרית. במקרה של רמת אביב יש בהחלט דרישה למאמץ מיוחד מצד היזמים ומהמתכננים, וזה בסדר. לרמת אביב יש איכויות מיוחדות, ולכן ראוי שיזמים יתאמצו בשבילה".

כיזם לדרין יש אינטרס להפשיר זכויות בנייה ולפשט את הליכי התכנון כדי להאיץ את עסקיו, והוא אינו מסתיר זאת. כתושב, הוא טוען שהוא דוברו של "הרוב השקט שאינו יכול למצות את זכויות הבנייה ומגיע לו לשפר דיור. כמובן שזה לא אכפת למי שהרחיב את הדירות ומיצה את זכויות הבנייה, מפני שאין לו מה להרוויח, רק להפסיד". לטענתו, העירייה נוטה אחר דעתם של אלה שהרחיבו: "הם מדברים בשם שימור ערכי אדריכלות, ובעצם מתכוונים לשימור ערכי הדירות של עצמם".

המתנגדים לפיתוח, ובהם תושבים שעדיין חיים בדירות הישנות במתכונתן המקורית, טוענים שאת מיזמי הבנייה דוחפים משקיעים שחלקם לא גרים בשכונה והדירות עבורם הם רק נכס מניב שמושכר לסטודנטים. כל שאיפתם היא הגדלת התשואה, הם לא תושבי השכונה, ולכן לא מעניינת אותם הפגיעה באיכות המרחב הציבורי.

בחודש הבא יפוג תוקפו של מסמך המדיניות, ומכיוון שעדיין לא נכנסה במקומו תוכנית בניין עיר, העירייה מתכוונת לחדש אותו, עם שינויים קלים שיאפשרו קומה חדשה נוספת בבינוי והריסה, על חשבון התוספת שיקבלו הדיירים בדירות הישנות.

"קיווינו שהיוזמות לתמ"א 38 יותנעו מתוך השכונה, אבל זה לא קרה", אומר וקסלר, "עושים תיקונים קלים לחיזוק ההיתכנות הכלכלית ליזמים, אבל לא במחיר פגיעה באיכות החיים של התושבים. מסמך המדיניות נעשה בשיתוף הציבור, יש עליו קונסנזוס, והעקרונות שלו יישמרו".

מכאן, שהקשיים שעורר מסמך המדיניות לגבי הליכי ההסכמות בין השכנים לבין עצמם — יישארו גם בעתיד, ומבחינה זו ימשיך להיות קשה לקדם פרויקטים בשכונה. ייתכן כי בעירייה סומכים על כך שההיתכנות הכלכלית המשופרת תתדלק את היזמים גם במוטיבציה ובסבלנות — שבמקרה זה הכרחיות לקידום התחדשות המבנים ברמת אביב הירוקה.

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם