חוק המכר תוקן - אבל הקבלנים לועגים לו - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

חוק המכר תוקן - אבל הקבלנים לועגים לו

מי שרוכש דירה מקבלן נתקל בבעיה: מצד אחד, קשה להעריך מראש מתי בדיוק הדירה תהיה מוכנה - ומצד שני, הקבלן אינו רוצה להשאיר אצלו את הדירה כשהיא מוכנה. כדי להתמודד עם הבעיה הוכנס לפני כמה שנים תיקון לחוק המכר - אך יש בו פרצה גדולה

3תגובות
יריד דירות בתל אביב בשנה שעברה
ניר קידר

מי שרוכש דירה יודע שמועד המסירה הוא עניין בעל משמעות רבה. אם הרוכש יקבל את הדירה באיחור הוא עלול להינזק, מפני שברוב המקרים הוא כבר התחייב לפנות את הדירה שבה גר, ואם לא יפנה אותה במועד — יפר חוזה. מנגד, אם הקונה יפנה את הדירה לפני קבלת הדירה החדשה, הוא ייאלץ למצוא מקום אחסון לרהיטיו ומקום מגורים זמני. לפיכך, אם אי־אפשר להתאים את מועד מסירת הדירה הקודמת למועד קבלת הדירה החדשה, נוצרת בעיה לא פשוטה.

אצל מי שרוכש דירה מקבלן הבעיה גדולה יותר: מצד אחד, קשה להעריך מראש מתי בדיוק הדירה תהיה מוכנה — ומצד שני, הקבלן אינו רוצה להשאיר אצלו את הדירה כשהיא מוכנה. הקבלן שואף למסור את הדירה מיד כשמתאפשר, כדי לקבל את מלוא המחיר וכדי לחסוך בהוצאות השוטפות. במשך שנים נהגו קבלנים לקבוע בחוזים עם הרוכשים שהקבלן רשאי לדחות את מועד מסירת הדירה בחודשים רבים בלי לפצות את הקונה. הדבר הסב נזקים לרוכשים, שכן הם לא יכלו לדעת מראש מתי יקבלו את הדירות ולהיערך בהתאם.

כדי להתמודד עם הבעיה הוכנס לפני כמה שנים תיקון לחוק המכר (דירות), שבו נקבע כי בנסיבות מסוימות קבלן הבניין יהיה חייב לפצות את הרוכשים על איחור במסירת הדירה, גם אם בחוזה ביניהם נקבע במפורש כי אין חובה לפצות. לפי התיקון, אם הקבלן מאחר ב–60 ימים או יותר בלי הצדקה, יהיה עליו לשלם לרוכשים (מהיום הראשון לאיחור) לפחות פי 1.5 מדמי שכירות של דירה דומה. אם האיחור עולה על שמונה חודשים, יהיה עליו לשלם מהחודש התשיעי לאיחור פי 1.25 מדמי שכירות של דירה דומה.

אבל בתיקון הזה יש פרצה גדולה שדרכה קבלנים רבים שמים ללעג את החוק: הם קובעים בחוזה מועד רחוק למסירת הדירה — בידיעה שיוכלו למסור את הדירה זמן רב קודם, ומוסיפים סעיף הקובע כי זכותם להקדים את מועד המסירה בהתראה קצרה, לעתים אף 14 ימים בלבד. קביעה כזאת בחוזה מעמידה את הקונה במצב לא נוח, אולי אף פחות נוח מהמצב לפני התיקון. מכיוון שזכותו של הקבלן לתת לרוכש התראה של 14 ימים למסירת הדירה, הקונה יהיה חייב לארגן את התשלום האחרון בבהילות, אם הוא משלם תשלום אחרון במסירת הדירה, מפני שאחרת הוא יפר את החוזה.

במקרים רבים הכסף לתשלום האחרון אמור להתקבל ממכירת דירה או מקבלת הלוואה במשכנתא, ולכן קשה לארגן את הסכום בהתראה כה קצרה. כמו כן, ברוב המקרים הקונה לא יסיים את תקופת השכירות הנקובה בחוזה בדירתו הקודמת, או לא יספיק למכור את הדירה אם היא שלו, וייגרם לו הפסד כספי.

לרוב, רוכשי דירה מקבלן אינם נעזרים בעורכי דין משלהם. הם חותמים על החוזה, בלי להתווכח על אפשרות הקדמת מסירת הדירה. הסיבה היא שהם אינם מבינים את ההשלכות של סעיף כזה. הקונה הסביר חושש לרוב מאפשרות של איחור במסירה ופחות מאפשרות של הקדמתה.

לפיכך רצוי שהמחוקק ישלים את התיקון לחוק ויקבע הגבלות על הקדמת מסירה. כך, למשל, ניתן לקבוע כי אם הקבלן מבקש להקדים את מסירת הדירה, עליו לתת התראה של שלושה חודשים. בנוסף, אפשר לקבוע שהקבלן יהיה רשאי להקדים את מסירת הדירה ב–60 ימים לכל היותר.

הכותב הוא עו"ד, מרצה מן החוץ במרכז הבינתחומי הרצליה ובמרכז האקדמי רופין, וחבר ועדת הקניין והמקרקעין של לשכת עורכי הדין

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם