דירות 3 חדרים? "זוגות צעירים ומשפחות דלות אמצעים הם הדבר הכי נורא לעירייה" - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

דירות 3 חדרים? "זוגות צעירים ומשפחות דלות אמצעים הם הדבר הכי נורא לעירייה"

היזמים רוצים, המשקיעים בורחים והזוגות מעוניינים - אז למה בעצם אין מספיק דירות 3 חדרים, למרות העידוד הממשלתי?

19תגובות
שדרות רוטשילד בתל אביב
מוטי מילרוד

בסוף 2015 קידם שר האוצר, משה כחלון, הוראת שעה לחמש שנים, שתאפשר לקבלנים להגדיל את זכויות הבנייה בפרויקט בשיעור של 20%, ללא צורך בהיתר בנייה חדש. לפני שנה התקבלה החלטת ממשלה שהובילו הח"כים דוד ביטן ואלי כהן (כיום שר הכלכלה), המחייבת עיריות לתת ליזמים הקלות בבקשות להרחבה של 10% משטח נתון, לטובת הגדלת היצע הדירות של 3 חדרים באזורי הביקוש באזור המרכז. התוצאה: שום מהפכה לא התרחשה, והמדינה לא הוצפה בדירות קטנות חדשות. כנראה שהבעיה אינה חוק או תקנה.

נכון ל–2015, רק 8% מכלל הדירות שנבנו בישראל היו בנות 3 חדרים. פחות מ–20 שנה לאחור, ב–1997, 19.5% מכלל הדירות שנבנו היו בנות 3 חדרים ומטה, ואם נחזור לשנות ה–70, 72% מהתחלות הבנייה היו לדירות 3 חדרים לפי נתוני הלמ"ס. אם תהיתם, זה לא הרכב האוכלוסייה שהשתנה באופן כה מהותי והוריד את הצורך בדירות האלה. להפך.

שכבות הגיל שאליהן מתאימות ומיועדות דירות 3 חדרים גדלו בעשורים האחרונים. עיקרן הם צעירים ומשפחות צעירות בגילאי 25–35, ומבוגרים "מצמצמי דיור" בגילאי 60–65 ומעלה. אלה יחד היו כ–25% מהאוכלוסייה נכון ל–2015. מגזרים אלה לרוב לא צריכים דירות בנות 4, 5, ו–6 חדרים, שכן לרובם אין יותר מילד אחד שגר עמם, ומדובר לרוב בזוגות, שותפים או יחידים.

"יותר ויותר זוגות צעירים מסתפקים בדירה קטנה במרכז העיר ולא בדירת 4 חדרים במיקום מרוחק, תוך שהם משפרים את איכות חייהם במגורים שמאפשרים מקומות תעסוקה, חינוך, בריאות וכו'", מסבירה ליאת דנינו, סמנכ"לית שיווק ומכירות אפריקה ישראל מגורים. "גם זוגות מבוגרים לא זקוקים לדירות מרווחות כמו בעבר והיו מוכנים לוותר עליהן, להתקרב למרכזי הערים ועל הדרך לסייע לילדים לקנות דירות".

גם דחיית גיל הנישואים יצרה קבוצת אוכלוסייה של בעלי מקצוע והכנסה קבועה המעוניינת בדירות במרכזי הערים, קרוב למקומות בילוי, ושיש לה יכולת לשלם שכירות. "בקרב שכבה זו יש הורים שיכולים לתת לילדיהם הון עצמי בשיעור של 20% מערך דירה קטנה חדשה, כשהמשכנתא משולמת במקום שכירות על ידי הילדים, שיגורו בה גם בשנות הנישואים הראשונות. צעירים אלה לא מעוניינים לגור בדירות 3 חדרים ישנות, ולכן נוצר ביקוש לדירות קטנות חדשות", מסבירה דנינו.

קהל מרכזי נוסף לדירות אלה הוא משפחות בנות ארבע נפשות ומעלה שהכנסתן ומצבן הכלכלי לא מאפשרים רכישת דירות 4 חדרים ויותר. לצד משפחות אלה, יש מודלים משפחתיים חדשים שמתפתחים יותר ויותר. "אמנם שיעור הגירושים הגבוה אינו תופעה חדשה", מסבירה דנינו. "אך היא משפיעה על פלח השוק של דירות 3 חדרים. לפני כשנתיים פתחנו במודיעין את שדרות הסביונים בתמהיל מגוון, שכ–60% ממנו מורכב מדירות 2 ו–3 חדרים, והיתר דירות גדולות. הפרויקט נותן מענה לזוגות שבעבר התגוררו בדירת 4 או 5 חדרים שמתגרשים, ולפחות אחד מבני הזוג עובר לגור במרכז העיר בדירת 3 חדרים".

דירות 3 חדרים

כך, עליית תוחלת החיים, הגידול במספר הזוגות הצעירים שמביאים ילד ראשון אחרי גיל 30 ומודלים של משפחות חדשות, מצדיקים את הסברה שהצורך בדירות 3 חדרים רק יגדל, בעוד שבעשור האחרון אנו רואים את מגמת הבנייה רק נחלשת. בכל שנה מאז 2008, מספר התחלות הבנייה של דירות 3 חדרים לא עבר את רף ה–10%, כשהשפל נרשם ב–2011, אז רק 4.9% מהדירות שבנייתן הסתיימה היו של בנות 3 חדרים.

מ–2000 ועד 2015 נבנו בישראל כ–70 אלף דירות 3 חדרים בלבד, בעוד שבישראל חיים כיום כ–2.1 מיליון דיירים פוטנציאלים לדירות אלה (בני 25–35 ומעל 65). עלייה מסוימת בשיעור התחלות הבנייה של דירות 3 חדרים ביחס לכלל התחלות הבנייה בשנים האחרונות, ניתן לראות ברשויות כמו תל אביב־יפו, גני תקווה, בני ברק, רמת גן וקרית גת. ב–2015 הפציעו גם ערים כמו ראש העין ומודיעין־מכבים־רעות, לאחר ששנים בקושי החלה בניית דירות 3 חדרים בהן. לעומת זאת ערים כמו פתח תקווה, חיפה ורחובות שומרות בקביעות על שיעורים נמוכים של התחלות בנייה של דירות אלה, ובהן לא חלו ניצנים של שינוי מגמה גם ב–2016.

הנתונים הנמוכים מעלים את השאלה מדוע בכל זאת לא עטים היזמים על השוק, למרות התיקון שקידמו ביטן וכהן, והאם המהלך לא צפוי לחול שינוי מגמה של ממש?

התשובה מורכבת. הרשויות המקומיות לא אוהבות את רעיון הדירות הקטנות. "זוגות צעירים ומשפחות דלות אמצעים הם הדבר הכי נורא שעירייה יכולה לבקש", מסביר פרופ' אהרון נמדר, דקאן בית הספר לנדל"ן במכללה האקדמית נתניה. "הרשויות גובות ארנונה לפי שטח, ודירה של 3 חדרים היא שטח קטן שממנו הרשות לא מרוויחה יותר מידי. אם לא די בכך, אותן משפחות צעירות אינן בעלות אמצעים, וכל עיר מעדיפה תושבים עם אמצעים — שלא ידרשו ממנה הרבה שירותים ויוכלו לספק אותם לעצמם".

משפחה צעירה או דלת־אמצעים עולה לרשות הרבה כסף. נדרשת הקמה של תשתיות בהן מוסדות חינוך, בתי ספר, מתנ"סים, גני שעשועים ועוד, ואלה לא עלויות שמכוסות על ידי הארנונה. ככלל, הרשויות מעדיפות לבנות דירות גדולות שימשכו תושבים מבוססים.

נמדר מציע את נתניה כדוגמה לעיר שעד לפני עשור איפשרה בניית דירות 3 חדרים ונתפשה כמעודדת עלייה וקולטת — מה שהביא לצורך מצד העירייה להשקיע משאבים רבים בשירותים למשפחות העולים. לפני כעשור החליטה ראשת העיר, מרים פיירברג, להמעיט בבנייה זו ולהגביר בניית דירות 4 חדרים ומעלה. "האוכלוסייה בבחינת מדדים סוציו־אקונומיים עלתה בהרבה בגלל ההחלטה להציע דירות גדולות יותר. כיום דירה מול הים בנתניה יכולה לעלות 10 מיליון שקל ויותר. האסטרטגיה היתה למשוך אוכלוסייה גדולה יותר לדירות יקרות ורחבות יותר, וכך הארנונה עולה גם כן וההכנסות של העיר".

שיאניות 3 חדרים

למרות זאת כמה ערים כן מקדמות בניית דירות 3 חדרים. הראשונות ברשימה הן תל אביב וירושלים — שתיהן חריגות באופי ובהרכב האוכלוסייה מערי פריפריה ופרברים. תל אביב היא בירת עסקים, מסחר, תרבות ואקדמיה, ובשל כך היא מושכת אליה צעירים רבים וגם דור של "גמלאים חדשים"; כולם מבקשים להיות בנגישות ובסמיכות למוקדי בילוי, תרבות ומסחר. ה'צפיפות' בבית נהפכת לשולית כשהסביבה שופעת ואטרקטיבית, והיא גם זו שהופכת את הביקושים והמחירים לגבוהים. הריכוז הגבוה ביותר של דירות 3 חדרים בתל אביב נמצא בלב העיר. הגבול המזרחי הוא באבן גבירול, גבול צפוני רוקח, גבול דרומי רחוב בוגרשוב והים ממערב. הרובע הבא בתור בריכוז הדירות הגבוה הוא 9, שבו שכונות יד אליהו, הטייסים וסביבת לה גוארדיה — שם הדירות ברובן זולות ושיכונים.

ירושלים מצדה, מהווה גם כן מרכז רוח, אקדמיה ותרבות מחד, ומנגד עם אוכלוסייתה נמנות משפחות חרדיות ודתיות רבות, שהן מעוטות יכולות אך בוחרות להתגורר בשכונות שמשמרות את אורח חייהן ומבדילות אותן מהסביבה הרחבה. בתוכן הן מקיימות מארגים ורשתות קהילתיות וחברתיות שמחפות על הצפיפות והמחסור באמצעים.

הרוכשים העיקריים: משקיעים

חלק מהזוגות הצעירים מעדיפים לרכוש דירות 4 חדרים כבר בראשית דרכם המשותפת, מכיוון שלהערכתם, כשתגדל המשפחה, הם יצטרכו דירה גדולה יותר מ–3 חדרים. התנהגות זו מקבלת עידוד ממשלתי במבצעי הדירות המוזלות הנמכרות במסגרת מבצעי מחיר מטרה ומחיר למשתכן, שבהם רוב הדירות בנות יותר מ–3 חדרים.

"דירת 3 חדרים נתפשת בציבור כדירת ביניים לקראת השלב הבא, ולכן יש להן ביקוש רב — אבל לא בקנייה אלא בהשכרה. במיוחד בירושלים ובת"א. אנשים יילכו לדירות 3 חדרים למטרות מגורים רק אם הם יודעים בוודאות שהם לא מעוניינים בהרחבת התא המשפחתי, ומבקשים להרוויח את האיכויות של מיקום מצוין במרכזי הערים", טוען צחיק קווטינסקי, מרצה בתחומי השקעות נדל"ן ובעלי חברת נדל"ן בקלות.

לדבריו, "יזמים יודעים שהם מעיפים מהר מאוד דירות 3 חדרים בגלל כמות משקיעים גדולה שרעבה להן, וזוכה לתשואה טובה מאוד בגינן — הן בשכירות והן במכירה, בהרבה מקרים יותר מדירות 4 ו-5 חדרים ביחס להשקעה. הם היו בונים יותר דירות כאלה אם הרשויות היו מוכוונות לכך".

בנייה חדשה בקרית אונו. העיריות רוצות אוכלוסייה מגוונת
תומר אפלבאום

בין 2003 ל–2015 חלה עלייה בשיעור הבעלות של משקי בית על שתי דירות ויותר, מ–3.2% ל–10%, כשעיקר העלייה נרשמה מ–2008, לפי נתוני הלמ"ס. כך נרשמה גם ירידה בשיעור הגרים בדירות בבעלות, כשב–2015 רק 67.6% התגוררו בדירות בבעלות.

מלבד תל אביב וירושלים, מעידים יזמים כי בערים עם אג'נדה של אוכלוסייה צעירה יהיו התחלות בנייה של דירות כאלה. בערים עם קרבה למוסדות אקדמיים ולבסיסים צבאיים קיים פוטנציאל למשוך אוכלוסייה טובה, שמחפשת דירות 3 חדרים ותוכל לשקול להישאר בעיר גם אחרי תקופת הלימודים, ותיחשב אוכלוסייה טובה. לכן העירייה תתמוך בהתחלות בנייה.

דוגמאות טובות לכך הן קרית אונו וגני תקווה, שתיהן מבקשות לשמור על אופי מגוון ונמצאות בסמוך לאוניברסיטת בר אילן, המכללה האקדמית אונו ובסיס תל השומר.
"באופן עקרוני, מרבית הזוגות הצעירים שמבקשים לרכוש דירה ולא רק לגור בשכירות בגני תקווה, מחפשים מראש 4 חדרים", מסבירה ליזי דלריצ'ה, ראשת מועצה מקומית גני תקווה. "מי שיכול להרשות לעצמו למנוע מלכתחילה את המעבר בין דירות ומוסדות חינוך, בוחר מראש איכות חיים גבוהה יותר, ואנחנו רואים שרוב הזוגות הצעירים שמגיעים לגני תקווה, מצליחים להרשות לעצמם דירות 4 חדרים. זוגות שמחפשים את ההוזלות מתרחקים יותר מהמרכז".

דלריצ'ה מצביעה על עניין דווקא מצד אוכלוסיות מבוגרות. "כשאני מסתכלת על רוכשי דירות 3 חדרים אצלנו אני רואה דווקא אוכלוסייה מבוגרת יותר, שלא רק משקיעה אלא באה להתגורר, וזאת בעיניי אוכלוסייה נהדרת. לגני תקווה מתאים ונכון התמהיל הזה בין מבוגרים בני 55–60 ומעלה לבין משפחות צעירות וצעירים. אנחנו מאפשרים לבנות דירות 3 חדרים כדי לעודד תמהיל מגוון ונהנים ממה שיש לשכבת הגיל הזאת להציע. היא צורכת תרבות וספורט, ומכניסה למרכזי התרבות והספורט שלנו. אנחנו נהנים להשתמש באיכויות שלהם כמתנדבים וכשותפים לעשייה חברתית."

בנוסף, ניכר כי האוכלוסייה המבוגרת מתאימה לתשתיות הקיימות, בעיקר מבחינת תעסוקה בשעות הפנאי, ולא דורשת מהמועצה מאמץ ניכר. "הרבה משפחות צעירות מגיעות עם הסבים והסבתות, והתמהיל המגוון של הדירות נותן להם מענה".

קבוצת הליכה בפארק הירקון
דניאל צ'צ'יק

דרור נגל, מנכ"ל חברת אזורים, מסביר כי "אנחנו כחברה יזמית משתדלים ליצור תמהיל מגוון של דירות הכולל בנוסף לדירות 4 ו–5 חדרים, פנטהאוזים ודירות גן, גם דירות 3 חדרים. התפישה היא שתמהיל מגוון יוצר בניין מוצלח ומאוזן יותר. דוגמאות טובות לכך כיום הם פרויקטים שלנו בקרית אונו, קרית ביאליק וחדרה, שם משולבות דירות 3 חדרים. הביקוש הוא רב ולא מגיע רק באזור המרכז אלא גם במקומות כמו הקריות ובאר שבע. אני יכול לספר שבפרויקט שלנו בקרית ביאליק הדירות של 3 חדרים מבוקשות מאוד, ורובן נמכרו עוד בשלב המכירה המוקדמת".

יזמים: חוק דירה שלישית כופה דירות גדולות

עבור היזמים והקבלנים המשוואה פשוטה: ככל שהדירה קטנה יותר, העלויות למטר גבוהות יותר. הדירות הרווחיות ביותר ליזם הן דירות עם מספר חדרי שינה גדול המתפרשות על שטח גדול, כשכל מטר מרובע שדורש פחות עלות ועבודה מבחינתו, הוא עדיף.

כאמור, המשקיעים מזהים את הביקוש של משכירי הדירות וקונים דירות אלה כדירות להשקעה, ובהקשר זה עולה הטענה שהפעילות הממשלתית נגדם, באמעצות העלאות מיסוי וחוק ריבוי נכסים ("חוק הדירה השלישית"), יקטינו את הביקושים לדירות הקטנות, ויגרמו ליזמים לבנות פחות. קווטינסקי מזכיר שכבר עכשיו משקיעים הקטינו מאוד את פעילותם בשוק, ואף מכרו דירות בבעלותם. אם התהליך יימשך, הדבר יגרום להקטנת היצע הדירות ולעליית מחירי שכירות. כך גם יזמים שיראו שהביקושים לדירות אלה קטנים בשל נסיגת המשקיעים, יעדיפו לצמצם את הכמויות שהם בונים.

נשים חרדיות עם ילדים. יש קהלים מגוונים לדירות 3 חדרים
אוליבייה פיטוסי

כך קורה שהממשלה מנסה ביד אחת לעודד את הגדלת היצע הדירות האלה — וביד השנייה עלולה לגרום להקטנתו.

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם