תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

פתח תקווה: העיר עוברת להתחדשות עירונית

לכתבה

בעשור החולף נוספו לעיר כ-20 אלף דירות, והיא עדיין לא הגיעה לקצה פוטנציאל הבנייה שלה בשטחים ריקים. ואולם נדמה שהשנה העירייה תתחיל להתמקד בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי־בינוי. אלה וגם אלה יביאו כנראה לתוצאה אחת: המשך של עליות המחירים

5תגובות

מי שלא חייב לקנות דירה עכשיו, לא קונה, ולמי שרוצים לקנות - לא חסר היצע. כך נראה שוק הדיור בפתח תקווה, שרתח בשנים האחרונות ובחודשים הראשונים של 2017 שרוי בפאזה רגועה יותר.

נתוני השמאי הממשלתי המעודכנים עד סוף 2016, מלמדים שהתייקרות הדירות בפתח תקווה המשיכה בקצב שהתרגלנו אליו בשנים האחרונות: המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים עלה מקצת יותר מ–1.5 מיליון, לכמעט 1.7 מיליון ברבעון אחרון ב–2016. עלייה של 9% היא שיעור דומה להתייקרות ב-2015, אך ברבעון האחרון הגרף מאותת על ההתמתנות וכמות העסקות בעיר ירדה ביותר מ–13%, מ–6,600 עסקות ב–2015 ל–5,800 ב–2016, בדומה ל–2017. מספרים אלה רחוקים מאוד מהשיא של 2012 ו–2013, כשהנתון הגיע ליותר מ–7,000 ו–7,400, בהתאמה. אלה מסבירים את התחושה שהשוק – גם המוכרים וגם הקונים — נמצא בעמדת המתנה להשפעתם של שינויי החקיקה וצעדי הממשלה להצפה של דיור זמין והקשחת תנאי המימון.

לפתח תקווה נוספו בעשור החולף קרוב ל–20 אלף יחידות דיור, רובן ככולן בבניינים חדשים ובשכונות שנולדו על קרקע שהופשרה לבנייה. תנופת בנייה זו הפכה אותה לעיר הצומחת ביותר מבין ערי המטרופולין של גוש דן, בהיבט של תוספות בנייה למגורים. דירות אלה, שמהוות כיום רבע מסך כל 80 אלף יחידות הדיור הקיימות בעיר, מציבות אותה גם כעיר עם שיעור הדיור החדש (בניינים שגילם פחות מ–20 שנה) הגבוה ביותר בכל אזור המרכז.

השכונות החדשות שנוספו לפתח תקווה בצד המזרחי הן אם המושבות ונווה גן הצמודה לה מצפון, ואילו השכונות נווה עוז וכפר גנים ג' נבנו בפאה הדרום־מזרחית. השכונות האלה היו מתחילת שנות האלפיים ועד תחילת העשור הנוכחי, יעד לזוגות צעירים שביקשו מגורים שלא ירחיקו אותם מאזורי התעסוקה, ובמחירים שאפשר לעמוד בהם. גל ההתייקרויות של השנה כבר הביא את המחירים במגדלים ל–2 מיליון שקל לדירות 4 חדרים, ו–2.3 מיליון לדירות 5 חדרים. הגל הזה הדף את הרוכשים מזרחה, לדירות חדשות בשכונות המתפתחות בראש העין. לפיכך, הרוכשים של הדירות החדשות בפתח תקווה כיום הם בעיקר משפרי דיור מתוך העיר העצמה, שמנצלים את ההתייקרות כדי להגיע לדירה חדשה יותר בלי להתרחק מהסביבה המוכרת.

לפתח תקווה נוספו בעשור החולף קרוב ל–20 אלף יחידות דיור, רובן ככולן בבניינים חדשים ובשכונות שנולדו על קרקע שהופשרה לבנייה. תנופת בנייה זו הפכה אותה לעיר הצומחת ביותר מבין ערי המטרופולין של גוש דן, בהיבט של תוספות בנייה למגורים

שכונת אם המושבות
דודו בכר

השכונות החדשות הן אזורים מוטי רכב פרטי מובהקים: מגדלי דירות (אם המושבות, כפר גנים ונווה גן) או צמודי קרקע (נווה עוז, בת גנים) בלבד, הבנויים ברחובות היקפיים שקשה להכניס אליהם תחבורה ציבורית. אין בהם פעילות מסחרית, והשירותים הקהילתיים מקובצים בבניינים ייעודיים, ולכן מחייבים נסיעה במכונית, כפי שמתחייב גם כדי להגיע למקום העבודה.

פתח תקווה

^ גורמים לעליית מחירים

היצע הדירות בבנייה החדשה מצטמצם התקדמות העבודות על הקו האדום דוחפות משקיעים לקנות בסמוך העירייה משקיעה בהתחדשות עירונית שתעלה את ערך הנכסים

r גורמים לבלימת מחירים

העלאת ריבית על המשכנתאות תחרות עם ההיצע הגובר בראש העין

תחזית TheMarker

עליות המחירים מיצו עצמן במידה רבה. השנה הקרובה תלויה הרבה באפקטיביות של מדיניות הממשלה והרגולציה של הריבית על משכנתאות, ופחות בהליכים מקומיים בפתח תקוה

מחיר התכנון: הפקקים מתארכים

את מחיר התכנון הזה משלמים התושבים מדי יום בפקקים שמתארכים בכניסות וביציאות לעיר. המשבר התחבורתי הוא הדלק שמניע התנגדות חריפה לפיתוח המתוכנן על הקרקעות שמפנה המחנה הצבאי סירקין, שעליהן מבקשת המדינה להקים שכונה שתוסיף לעיר 12 אלף יחידות דיור לפחות. המחנה, שבדרום־מזרח העיר, הוא השטח הגדול האחרון המוקצה לתוספת בנייה, אך ראש העירייה יצחק ברוורמן כבר מאיים בפומבי לנקוט צעדי מחאה חריפים כדי למנוע מהמדינה את הפיתוח שהיא מנסה לכפות עליו. כשמוסיפים לכך את ההתנגדות המאורגנת של התושבים לפיתוח, קשה לדבר על התוכניות באזור זה — יהיו אשר יהיו — כהיצע זמין בתקופה הקרובה.

בעקבות כך, הדירות שיצטרפו ב-2017 למלאי בפתח תקווה הן במגרשים הבודדים שעוד לא התמלאו בשכונות המגדלים אם המושבות החדשה, נווה גן וכפר גנים ג', שבסך הכל ייתוספו בהן השנה 800-700 דירות. יש גם את פרויקט נחלים, שהוא הקצה הכי מזרחי של פתח תקווה ונושק למושב נחלים, שבו ייבנו קרוב ל–300 יחידות דיור בשני מגדלים בני 18 קומות, שהציפייה היא למשוך אליהם משפרי דיור וזוגות מבוגרים מקרב הציבור הדתי־לאומי המחפשים דיור יוקרתי.

תנופת מגדלים נוספת מתוכננת בצד השני של העיר, ממערב, בדופן הצמודה לאזור התעשייה הישן קרית מטלון, בין כביש 4 ורחוב ז'בוטינסקי, שבו תעבור הרכבת הקלה. בשכונה החדשה הזו, ששמה רמת סיב, מתוכננת בנייה שתגיע ל–20 קומות, ובשנה הקרובה יתקבלו בו היתרי הבנייה הראשונים להקמה של 200–400 יחידות דיור.

עם כל הבנייה החדשה הזו, קשה להאמין שזה רק מקרה שפתח תקווה נותרה עד כה הרחק מאחור בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. בעיר עדיין אין שום תהליך של פינוי בינוי בשכונות הוותיקות, וההיתרים לתמ"א 38 מתנהלים בעצלתיים — כמה עשרות פרויקטים. זאת לעומת מאות בתים משותפים שנמצאו בתהליך ואף סיימו אותו בכל אחת מהערים רמת גן ותל אביב, למשל.

שכונת כפר גנים
אייל טואג

במובן הזה 2017 מסתמנת כשנת מפנה שבה העיר שהתפשטה החוצה וצמחה לגובה, מתחילה להתכנס למרכז הוותיק, ותתחיל במהלכים של התחדשות החלקים הוותיקים שלה.

בפתח תקווה יש 40 אלף מבנים שמועמדים לשיפוץ במסגרת תמ"א 38, ומסקר שערכה העירייה עלתה המסקנה שמימוש הפוטנציאל הריאלי יכול להביא לתוספת של עשרת אלפי יחידות דיור. הפוטנציאל נמצא בשכונות המרכז התחומות מצפון ברחוב ז'בוטינסקי וממערב באזור התעשייה מטלון. באזורים אלה ובהן השכונות אחדות, בית חולים השרון, רמת ורבר והמרכז הישן, המחירים מגוונים יותר ומשתנים בהתאם למצב הבניין והדירה עצמה, מעלית וחניה. המחירים מתחילים מ–1.1 מיליון שקל לדירת 3 חדרים בשטח של 55 מ"ר שדורשת שיפוץ כולל החלפת תשתיות, בקומה גבוהה בלי מעלית, או קרקע במיקום בעייתי; ויכולים אף לעבור את ה–1.8 מיליון שקל לדירה חדשה של 4.5 חדרים בשטח של 90 מ"ר, כמו אלה הנוספות במיזמי תמ"א 38 ונמכרות תחת הכינוי השיווקי "מיני פנטהאוז".

שכונת נוה גנים
דודו בכר

המחירים השכיחים לדירות באזורים הוותיקים נעים בין 1.2 ל–1.35 מיליון שקל לדירות 3 חדרים, ו–1.45 ל–1.55 מיליון לדירות 4 חדרים עם מעלית או בקומות נמוכות בבניינים בלי מעלית. היצע של דירות 5 חדרים לא קיים בדירות הישנות. דירות שנמכרות עם מועד ביצוע תמ"א יכולות לקבל תוספת של 100–130 אלף שקל מעל מחיר השוק לדירות זהות ללא מועד שיפוץ ידוע.

ב–2016 סיימה העירייה סבב ראשון של הליכי שיתוף ציבור — כולל שיחות בין התושבים לפקידי התכנון — בשכונות הוותיקות, במטרה לגבש שתי תוכניות מתאר להתחדשות עירונית ברמת ורבר (בצפון־מערב העיר) ואחדות (בדרום־מערב). התוכנית של רמת ורבר הושלמה ותוגש לאישור הוועדות לכל היותר עד סוף השנה. תוכניות ההתחדשות כוללות מהלכי פינוי ובינוי והשקעה במרחבים הציבוריים, במטרה להניע את השוק הפרטי ולמשוך יזמי התחדשות עירונית לאזורים אלה.

שכונת כפר גנים
זאב שטרן

מקורות לניתוח: רשות המסים, מחלקת הנדסה של פתח תקווה

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות