תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מודיעין: מחכה לשכונות החדשות

לכתבה

העיר שבעבר היתה מוקד משיכה לזוגות צעירים, התייקרה ■ בנוסף, אם בתחילת דרכה אוכלסו בה כ-8,000 דירות בשנה, הרי שבשנתיים האחרונות מדובר בכ-500 בשנה בלבד

6תגובות

קשה להאמין שעד לפני כמה שנים נחשבה מודיעין אופציה זולה ונגישה לזוגות צעירים. בשנים האחרונות עקפו מחירי הנדל"ן בעיר הצעירה כמה מהערים החזקות באזור המרכז, וכיום רוכשי הדירות בה נדרשים להביא הון עצמי של לפחות 500 אלף שקל. למרות זאת, מלבד כמה פרויקטים בודדים ועוד שכונה אחת מתוכננת שתאוכלס רק בעוד חמש שנים לפחות, לא נראה שיפור גדול בעתיד הקרוב, וגם על ההיצע המצומצם מתמודדים בעיקר משפרי דיור מתוך העיר.

אם עד לפני עשר שנים, בשנותיה הראשונות של העיר, ניתנו כ–8,000 טופסי 4 (אישורי אכלוס) בשנה לדירות ברחבי העיר, הרי שבשנה־שנתיים האחרונות ירד מספרם לכ–500 בלבד. בנוסף, כמות הדירות מיד שנייה המוצעות למכירה ירדה בצורה דרסטית. התושבים הקיימים שמבקשים לשפר דיור בתוך העיר נתקלים בהיצע המצומצם ובאפשרויות היקרות העומדות בפניהם, ומוותרים על הרעיון למכור את ביתם.

בשנה שעברה נרשמה ירידה של כ–20% במספר העסקות שבוצעו בעיר ביחס ל–2015. כמות העסקות שנרשמה במודיעין ב–2016 היתה הנמוכה בחמש השנים האחרונות — תופעה שמאפיינת לא מעט מ–16 הערים שנסקרות בפרויקט.

שלוש שנים לאחר שיווק הקרקעות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ושנתיים לאחר תאריך היעד לעליית הדחפורים על הקרקע, הבנייה בשכונת נופים החדשה עדיין לא החלה, ורק חברה קבלנית אחת קיבלה עד עתה היתר בנייה.

לדברי גורמים בשוק התיווך בעיר, נופים, שמתוכננת להכיל 1,700 דירות, תהיה "הדבר הבא" בנוף הנדל"ן העירוני — דירות גדולות, בניינים עם מעליות ונוף ייחודי הנשקף ממיקומה הגבוה, שצפויים למשוך אליה משפרי דיור מרחבי העיר. כשליש מהמגרשים בנופים מוחזקים בידי קבוצות רכישה, משמע הדירות שייבנו עליהם כבר מכורות. בנוסף, חלק מהקבלנים בפרויקט כבר החלו לשווק את הדירות שבנו בפריסייל.

המחירים בקבוצות הרכישה בנופים, שהתארגנו בסוף 2014, היו צנועים: 1.35 מיליון שקל לדירת 4 חדרים עם נוף לפארק, ו–1.2 מיליון שקל לדירה פנימית. דירות 5 חדרים נמכרו בכ–1.7 מיליון שקל עם הנוף (או 1.9 מיליון שקל לדירות גן) ובכ–1.4 לדירה ללא נוף וללא גינה.

הרוכשים דירה סטנדרטית בפרויקט כיום ניצבים בפני במחירים אחרים: דירות 4 חדרים בשטח של כ–100 מ"ר נמכרו השנה ב–2.05–1.95 מיליון שקל, לעומת 1.8–1.7 מיליון בפסח 2016 — עלייה של כ-14%. ואולם מחירי הדירות הגדולות, בנות 5 חדרים, הגיעו ל–2.2–2.3, בדומה לשנה שעברה.

רוני שיצר ג'יני

מה קורה בשכונות היוקרה של העיר?

מודיעין

^ גורמים לעליית מחירים

מהפך תדמיתי — מעיר זולה ונגישה לצעירים לעיר חזקה באזור המרכז היצע דירות קטן ושיווק חדש מועט סיום שיווקן של כל הדירות שנותרו בפרויקט מחיר מטרה

r גורמים לבלימת מחירים

תחילת השיווק של שכונת נופים שכונות חדשות בהקמה

תחזית TheMarker

גם אם לא בשיעור של 10% כמו בשנים האחרונות, מחירי הדירות יוסיפו לעלות גם השנה בצורה מתונה ועקבית — בשל המחסור בהיצע

שכונות בוכמן וקייזר (אבני חן) נחשבות היוקרתיות והמבוקשות במודיעין. בוכמן מחולקת לשני מתחמים — צפון (השבטים) ודרום (מוריה). בוכמן צפון נחשבת יוקרתית מעט יותר בגלל ריכוז גבוה של קוטג'ים על מגרשים של 350–500 מ"ר. גם בבוכמן דרום יש קוטג'ים, אבל במספר מועט יותר ובמגרשים קטנים יותר של כ–330 מ"ר, והשכונה מתאפיינת בעיקר בבנייה רוויה.

דירות 4 חדרים בשכונת השבטים (בוכמן צפון) נמכרו השנה ב–2.3–2.1 מיליון שקל, לעומת 2.1–2 מיליון שקל בשנה שעברה — עלייה של כ–7%. דירות 5 חדרים בשכונה נמכרו בחודשים האחרונים תמורת 2.7–2.6 מיליון שקל, לעומת 2.5–2.35 בשנה שעברה — עלייה של כ–8%. קוטג'ים של 5 חדרים בשטח של 120 מ"ר נמכרו בשנה האחרונה בשכונה תמורת החל מ–2.4 מיליון שקל, ומחירם הגיע ל–3.55 מיליון שקל עבור קוטג' של 7 חדרים בשטח של 175 מ"ר.

גם בבוכמן דרום (מוריה) היוקרתית פחות, המחירים גבוהים. דירת 4 חדרים סטנדרטית, בשטח של 100 מ"ר, עלתה בשנה האחרונה בין 1.95 ל–2.05 מיליון שקל. מדובר בעלייה של אחוזים בודדים לעומת השנה שעברה. בנוסף, שתי דירות חדשות מפרויקטים נמכרו בשנה האחרונה בשכונה, האחת בשטח של 130 מ"ר והשנייה קטנה יותר, בשטח של 100 מ"ר, במחירים של 2.24 מיליון שקל ו–2.37 מיליון שקל, בהתאמה.

מחירי דירות 5 חדרים בשכונה הגיעו בשנה האחרונה ל–2.75 מיליון שקל ויותר — עלייה של כ–8% לעומת השנה שעברה, אז נמכרו דירות כאלה ב–2.5 מיליון שקל.

עופר וקנין

שכונת קייזר (אבני חן), שנבנתה לפני כעשור, היא שכונה קהילתית שמבוקשת מאוד בקרב הציבור הדתי, שכן יש בה הרבה בתי כנסת ומוסדות חינוך איכותיים, והיא קרובה למרכז העיר. בקייזר יש מעט מאוד קוטג'ים, ואלה זוכים לביקוש גבוה של זוגות צעירים הגרים בשכונה ומבקשים לשפר דיור בתוך גבולותיה. גם ההיצע של הדירות הגדולות מצומצם, ועל כן החלופות עבור תושבי השכונה הדתיים הן שכונת משואה הוותיקה ושכונת נופים החדשה, שנמצאת קרוב למשואה ומתוכננות בה דירות גדולות.

דירות 4 חדרים בשטח של 100–80 מ"ר נמכרות כיום בקייזר תמורת 2.1–1.9 מיליון שקל, בדומה לשנה שעברה. דירות 5 חדרים בשכונה בשטח של 140–120 מ"ר נמכרו השנה תמורת 2.2–2 מיליון שקל — גם כאן, ללא שינוי משמעותי בהשוואה לשנה שעברה.

שכונת השמשוני מחולקת למתחם צפוני — הנביאים, ומתחם דרומי — המגינים. השכונה נמצאת בצפון מודיעין וקרובה למע"ר (מרכז עסקים ראשי) העתידי של העיר. במגינים יש כ–1,000 דירות, ששווקו בתחילת המילניום לאנשי צבא. דירות 4 חדרים בשכונה נמכרו בשנה האחרונה ב–2–1.85 מיליון שקל — עלייה של כ–8.5% לעומת השנה הקודמת, אז נמכרו ב–1.85–1.7 מיליון.

תוכנית מרכז העיר בשכונת המע"ר, במערב העיר, נמצאת בימים אלה בסיום השלב השני של עבודות ההקמה והנחת התשתיות, כשבאתר כבר החלו עבודות היזמים. לאורך השדרה המרכזית החדשה, שראשיתה באזור כיכר העירייה, המשכה לאורך שדרות החשמונאים וסופה ברחוב פיקוס, ייבנו כ–470 דירות בבניינים בני חמש קומות. הקומה הראשונה תהיה מסחרית, ומעליה ייבנו ארבע קומות מגורים בתמהיל הפונה למשפחות צעירות: 60% דירות קטנות, בנות 3–2 חדרים (70–60 מ"ר), והיתר בנות 5–4 חדרים.

עופר וקנין

בסמוך לתוכנית מרכז העיר וכחלק משכונת המע"ר, ניתן למצוא שריד אחרון בעיר לתוכנית מחיר מטרה מ–2014, ירושתו של שר הבינוי דאז, אורי אריאל. בפרויקט המוקם לאורך עברה המזרחי של שכונת השמשוני, על שדרות החשמונאים, ייבנו 620 יחידות דיור במקום, כש–500 מהן יימכרו במסגרת תוכנית מחיר מטרה, כלומר בסביבות 1.7–1.6 מיליון שקל לדירה גדולה בת 5 חדרים.

דירות 4 חדרים קטנות יחסית (90–80 מ"ר) במתחם נמכרו השנה ב–1.85–1.7 מיליון שקל — כמו בשנה שעברה. דירות 5 חדרים נמכרו תמורת 2.5–2.4, לעומת 2.3 מיליון שקל בשנה שעברה — עלייה של כ–8.5%. דירת 3 חדרים קטנה (60 מ"ר) במע"ר עולה כיום בסביבות 1.88–1.7 מיליון שקל — עלייה קלה מאוד ביחס לשנה שעברה.

שכונה נוספת בשלבי בנייה מתקדמים היא ציפורים, במערב העיר בין קייזר, בוכמן, משואה ונופים. כמעט כל 900 יחידות הדיור בשכונה נמכרו על ידי קבלנים או בקבוצות רכישה, והן אמורות להתאכלס במהלך השנה הקרובה.

דירות 4 חדרים בשכונת הציפורים נמכרו השנה ב–2–1.85 מיליון שקל, לעומת מחירי שיווק של 1.7 מיליון שקל לפני שנה — עלייה חדה מאוד של כ-17%. דירות 5 חדרים נמכרו ב–2.6–2.3 מיליון שקל, לעומת 2.2–2 מיליון שקל בפסח בשנה שעברה — גם כאן מדובר בעלייה דרמטית של כ–18%.

כרמים היא שכונה חדשה יחסית שנבנתה לפני עשר שנים, וכמעט כל הדירות החדשות בה נמכרו. בתחילת דרכה נחשבה כרמים זולה, בעיקר בשל הפרויקטים בשנבנו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן במתכונתו הישנה. ואולם בשנים האחרונות, עם אכלוסה של מרבית השכונה, צימצמה כרמים את פערי המחירים מול השכונות האחרות.

דירות 4 חדרים בכרמים נמכרו השנה ב–2.1–1.9 מיליון שקל לעומת 1.8 מיליון בשנה שעברה — עלייה של כ–11%. דירות 5 חדרים נמכרו תמורת 2.5–2.4 מיליון שקל, לעומת 2.3–2.2 מיליון שקל בשנה שעברה — עלייה של כ–8.5%.

בשכונת משואה, מהוותיקות בעיר, שרבים מהבניינים בה נבנו בסוף שנות ה–90 ותחילת שנות האלפיים, נמכרו דירות 4 חדרים ב–1.9–1.8 מיליון שקל. ואולם יש בה גם דירות שנמכרו ב-2 מיליון שקל ויותר. בשנה שעברה נמכרו דירות אלה תמורת 1.8–1.7 מיליון שקל — עלייה של כ–5.5%. מספר קטן של דירות 5 חדרים, בשטח של 130–110 מ"ר, נמכרו ב–2.2–1.9 מיליון שקל — עלייה קלה של 4%.

בשכונת הפרחים, גם היא שכונה ותיקה שנבנתה לפני כשני עשורים, מתומחרות דירות ב–1.9–1.7 מיליון שקל — עלייה קלה של כ–5% בהשוואה לשנה שעברה. כך גם בדירות 5 חדרים, שנמכרו השנה בשכונה ב–2.45–2.3 מיליון שקל לעומת 2.2–2 מיליון שקל לפני שנה – עלייה של כ–10%. בנוסף, דירות חדשות מפרויקטים נמכרו בשנה האחרונה ב–3–2.7 מיליון שקל.

בעיר מתוכננות עוד שתי שכונות — מורשת וגבעת שר — שיכילו כ–10,000 דירות יחד. במורשת צפויים להשתכן ראשוני הדיירים בעוד כחמש שנים, ו-90% מהדירות בה ישווקו במסגרת מחיר למשתכן, בניסיון למשוך לעיר זוגות צעירים.

דודו בכר

מקורות לניתוח: רשות המסים, אתר מדלן, יגאל יונה, זכיין אנגלו סכסון מודיעין, ירון ישראל מהשקעות מודיעין

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות