תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אשדוד: הזינוק במחירים נמשך

לכתבה

שכונה חדשה שנבנית, התחדשות עירונית והמשך הבנייה בחלק מהשכונות - כל אלה יחד מביאים להמשך הגדלת היצע הדירות בעיר החוף הדרומית ■ מנגד, משפרי דיור, אוכלוסייה חרדית גדלה והזוגות הצעירים ממשיכים להגדיל את הביקושים כל הזמן

14תגובות

אם עד לפני כמה שנים הרחיבה הבנייה החדשה את אשדוד אל מחוץ לגבולותיה הבנויים, הרי שכעת, עם המיצוי הכמעט מוחלט של עתודות הקרקע שבשטחה, מרבית הבנייה בעיר נעשית בתוך השכונות — בין אם בפרויקטים של התחדשות עירונית (בעיקר תמ"א 38א') ובין אם בהקמת מגדלי מגורים. מלבד אלה, תקוותה של אשדוד נטועה בעיקר בשניים: בית החולים החדש שצפוי להתחיל לפעול בחודשים הקרובים ולמשוך לעיר אוכלוסייה חזקה (על פי הערכות, בית החולים ייצר כ–1,000 משרות חדשות); והמוסד האקדמי המתוכנן להיבנות בדרומה. עם זאת, לאור הביקוש הרב למגורים, בקרב גורמי נדל"ן בעיר קיים ספק גדול באשר ליכולתם של הפרויקטים החדשים להוריד את מחירי הדירות.

כמותית, מספר העסקות שבוצעו באשדוד בשנה שעברה היה הנמוך ביותר בחמש השנים האחרונות — כ–24% פחות מ–2015, שהיתה השנה הבולטת ביותר. ואולם מתברר כי הדבר לא השפיע על המחירים.

המחירים באשדוד התאפיינו בשנים האחרונות בעלייה חדה, מה ששיחק כמובן לידי המשקיעים: מי שרכש דירת 2 חדרים בעיר בתחילת 2016, זכה לתשואה ממוצעת של 4.4% בדמי השכירות ולעליית שווי של 16.7%, וביחד לתשואה כוללת של 21.1%. זאת, בעיר שבה מחירי הדירות ברובעים המרכזיים אינם נמוכים ממילא. עליית המחירים באשקלון, השכנה מדרום, הקשתה גם היא על הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור האשדודים, שהחליטו להישאר בעירם ובכך תרמו לעליית הביקוש והמחירים.

באחרונה הופקדה תוכנית להקמת "הרובע המיוחד" — שכונת מגורים חדשה במבואות הדרומיים של העיר. במסגרת התוכנית יוקמו 2,500 דירות (מתוכן 450 דירות קטנות), שטחי מסחר ומוסדות ציבור, וכן קמפוס אקדמי. בנוסף, כוללת התוכנית שטח להרחבת בית החולים החדש הממוקם בגבול הרובע, וצפוי להתחיל לפעול בחודשים הקרובים.

במסגרת תוכנית "הרובע המיוחד" יוקמו 2,500 דירות (מתוכן 450 דירות קטנות), שטחי מסחר ומוסדות ציבור, וכן קמפוס אקדמי.

שטח הרובע המיוחד
פבל טולצ'ינסקי

מחכים לבית החולים ולמתחם ההיי־טק

אשדוד

^ גורמים לעליית מחירים

הקמת בית החולים החדש פוטנציאל להשבחת נכסים בהתחדשות עירונית ירידה קלה בהתחלות הבנייה אשקלון מצמצמת פערים וכבר אינה אלטרנטיבה, ומשפרי הדיור נשארים באשדוד

E גורמים לבלימת מחירים

הגדלת היצע הדיור בפרויקטים של התחדשות עירונית

תחזית TheMarker

בית החולים החדש ומיעוט אופציות דיור זולות יותר בקרבת העיר יביאו לעליית מחירים גם השנה

במרכז העיר ובמזרחה נמצאים רובעים י' ו־י"ג החדשים יחסית, שנבנו לפני 20–30 שנה עם העלייה מחבר העמים, אך מאז נטמעה בהם גם האוכלוסייה הכללית. שני הרובעים נמצאים בקרבת הרובע המיוחד, בקרבת בית החולים החדש והמוסד אקדמי המתוכנן. רובעים אלה מאופיינים בבנייה רוויה של שתיים־שלוש קומות, דירות בנות 3 ו–4 חדרים וגם בתים צמודי קרקע. המוסדות החדשים, כמו גם מתחם ביג חדש שנפתח לא רחוק משם והקירבה לכניסה הדרומית לעיר ולתחנת הרכבת, יצרו מומנטום חיובי וציפייה לשיפור השכונות. כמו כן, מדרום לבית החולים צפוי לקום מתחם היי־טק חדש, אחרי שהתוכנית שלו כבר אושרה.

המרינה
אילן אסייג

הביקוש החדש לרובעים אלה מגיע מצד אנשים שמעוניינים לגור במקום בעצמם, ודווקא המשקיעים פעילים בהם פחות, אולי מפני שמדובר בבניינים נטולי פוטנציאל לתמ"א 38. דירות 4 חדרים באזור הן קטנות יחסית, כשטח של כ–80 מ"ר, ומתומחרות ב–1.4–1.3 מיליון שקל, כמו בשנה שעברה. דירות 5 חדרים המעטות מאוד ברובעים אלה (במיוחד ברובע י"ג) נמכרו בשנה האחרונה ב–1.5–1.4 מיליון שקל.

צפונה משם נמצאים הרובעים הוותיקים — ג', ח' ו־ו' — שעוברים תהליך של התחרדות, שכן הם נושקים לרובע ז' החרדי, שאף נסגר בשבתות. בגלל הצפיפות הרבה ברובע ז', האוכלוסייה זולגת לרובעים הסמוכים, וההתחרדות משפיעה על הביקוש ומעלה את המחירים. בנוסף, בשלושת הרובעים האלה מבוצעים פרויקטים רבים של תמ"א 38, ולכן הדירות אטרקטיביות גם בעיני משקיעים. המחירים בשלושת הרובעים האלה דומים למדי: 1.2–1 מיליון שקל עבור דירת 3 חדרים ישנה — עלייה של כ–15% ביחס לשנה שעברה, וכ–1.35 מיליון שקל לדירת 4 חדרים — עלייה של כ–12%.

רובע ט' נושק גם הוא לרובע החרדי ז', וגם בו יש מגמת כניסה של אוכלוסייה חרדית, כשהתושבים החדשים רוכשים בעיקר את צמודי הקרקע הסמוכים לרובע ז', (הבנייה הרוויה ברובע מאופיינת בשמונה עד 12 קומות, שאינם מתאימים לצרכיה הייחודיים של אוכלוסייה זו). בבנייה הרוויה מתגוררת אוכלוסייה של עולים מחבר העמים. דירות 3 חדרים ברובע ט' נמכרו השנה ב–1.2–1.1 מיליון שקל לעומת כמיליון שקל לפני שנה — עלייה של כ–15%. דירות 4 חדרים בשכונה נמכרו תמורת 1.35–1.25 מיליון שקל — עלייה של 10%–7% בהשוואה לשנה שעברה.

בית החולים הנבנה בעיר
אילן אסייג

מה קורה ברובע הזול באשדוד?

רובע ב' הוא הזול ביותר באשדוד, ולכן משך בשנים האחרונות את אוכלוסיית העובדים הזרים והמשקיעים. עם כניסת תקנות המס החדשות שהטיל משרד האוצר, התמתנה פעילותם של המשקיעים בשכונה. לצד זאת, הפרויקטים להתחדשות עירונית המתוכננים בבניינים הישנים של הרובע, כמו גם השקעות עתידיות במבני ציבור, מביאים יזמי תמ"א 38 לפעול בה במרץ. דירות 3 חדרים קטנות, בשטח של 70–45 מ"ר, רובן ככולן בבניינים שנבנו ב–1970–1950, נמכרו בשנה האחרונה ב–850 אלף עד מיליון שקל, בדומה לשנה שעברה. דירות 4 חדרים נמכרו ב–1.4–1.1 מיליון שקל, גם כן בדומה לשנה שעברה.

ברובע א' בצפון־מערב העיר החל ביצועו של פרויקט הפינוי־בינוי הראשון בעיר, ברחוב הדקל הסמוך לים. במסגרת הפרויקט ייהרסו תשעה בניינים שבהם 150 דירות, ובמקומם יוקמו חמישה מגדלים בני 32 קומות עם 675 דירות.

דירות 3 חדרים בשכונה, רבות מהן בפרויקטים של תמ"א 38, נמכרו בשנה האחרונה ב–900 אלף עד 1.1 מיליון שקל, לעומת 900–700 אלף שקל בפסח שעבר — עלייה חדה של 20%. דירות 4 חדרים מיד שנייה, בשטח של 120–90 מ"ר, נמכרו בשנה האחרונה ברובע א' ב–1.4–1.2 מיליון שקל — עלייה של כ–15% ביחס לשנה שעברה. לעומתן, דירות 4 חדרים חדשות בעלות אותם מאפייני שטח, נמכרו ב–1.7–1.5 מיליון שקל.

רובע הסיטי חדש יחסית, ונבנה בשני שלבים מתחילת שנות ה–90, וגם כיום נבנים בו בניינים בני 14 קומות. זהו הרובע המרכזי בעיר, ולצד בנייני מגורים שוכנים בו משרדי ממשלה, התחנה המרכזית ומוסדות תרבות

אתר בניה באשדוד
יובל טבול

רובע ט"ז הוא רובע חדש שנבנה על קרקעות מדינה בחלקה הדרומי־מזרחי של אשדוד לפני שלוש־ארבע שנים, ומשך אליו זוגות צעירים רבים. כיום המחירים כבר גבוהים מדי עבורם, ועיקר הרוכשים הם משפרי דיור — מרביתם מתוך העיר. בשנה האחרונה נמכרו דירות 4 חדרים בשכונה ב–1.9–1.7 מיליון שקל — עלייה של כ–5.5% לעומת השנה שעברה. דירות 5 חדרים חדשות בשכונה נמכרו בחודשים האחרונים ב–2.2–1.9 מיליון שקל, בדומה לשנה שעברה.

רובע י"ב
אילן אסייג

הסיטי והמע"ר (מרכז עסקים ראשי) הם שני רובעים במרכז העיר. הסיטי חדש יחסית, ונבנה בשני שלבים מתחילת שנות ה–90, וגם כיום נבנים בו בניינים בני 14 קומות. זהו הרובע המרכזי בעיר, ולצד בנייני מגורים שוכנים בו משרדי ממשלה, התחנה המרכזית ומוסדות תרבות.

דירות 4 חדרים מיד שנייה נמכרו השנה בשכונה ב–1.75–1.6 מיליון שקל, בלי שינוי של ממש ביחס לשנה שעברה. דירות 5 חדרים נמכרו בה במחירים שנעים סביב 2 מיליון שקל, גם כן בדומה לשנה שעברה.

המע"ר נמצא ממערב לסיטי, וביחד עם רובע ט"ז הוא כר הבנייה העיקרי של העיר. עם בנייה רוויה מגוונת בבניינים של עד 25 קומות. דירות 4 חדרים נמכרו בשנה האחרונה במע"ר ב–1.85–1.75 מיליון שקל, אבל דירות בקומות הגבוהות עברו את הרף של 2 מיליון שקל. דירות 5 חדרים במע"ר נמכרו ב–2.3–2 מיליון שקל, כשדירות בקומות הגבוהות עברו את הרף של 4 מיליון שקל.

רובע הסיטי
אילן אסייג

רובע המרינה, לחוף ימה של אשדוד, הוא רובע יוקרתי. בשנים הקודמות הוא היה מבוקש מאוד על ידי תושבי חוץ, אך פחות למגורים, ולכן זה היה רובע רפאים. כיום הוא איבד את האטרקטיביות שלו בעיני תושבי החוץ, ועיקר הביקוש מגיע מצד ישראלים — בעיקר מבוגרים משפרי דיור, שכן אין בו מוסדות חינוך שמתאימים למשפחות.

הרובע בנוי ממגדלים בני 17–24 קומות שנבנו בשנות האלפיים. אין בו היצע של דירות חדשות, והעסקות הן בשוק היד שנייה. דירות 4 חדרים מיד שנייה נמכרו השנה במרינה ב–2.5–1.9 מיליון שקל — עלייה של כ–10% ביחס לשנה שעברה. דירות 5 חדרים נמכרו ב–3.2–2.9 מיליון שקל לעומת 3–2.5 מיליון בשנה שעברה — עלייה של כ–10%.

מקורות לניתוח: רשות המסים, אתר מדלן, מאור ברקו שמאי מקרקעין

חוף הקשתות
אילן אסייג

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות