תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

רמת השרון: ממשיכה לצמוח

לכתבה

הירידה במספר העסקות אמנם מסמנת כנראה שהשוק שייך כרגע לרוכשים, או לכל הפחות שרוי באי ודאות ■ הפוטנציאל העיקרי לבנייה חדשה בעיר הוא בשוליה, כולל שטחי תעש ממזרח ואזור צומת גלילות ממערב

17תגובות

2016 היתה שנת שפל במספר הדירות שעברו ידיים ברמת השרון: רק 877 בהשוואה ליותר מ–1,400 עסקות ב–2015, כלומר 30% פחות. זה המספר הנמוך ביותר בחמש השנים האחרונות, שבהן נבנו מאות יחידות דיור במגדלים חדשים בשכונת מורשה, שהוסיפו למלאי ונתנו תרומה גדולה לתנועה בשוק המקומי.

נתון זה אינו מלמד על ירידה במחירים, אבל משתמע ממנו בבירור כי היקף השוק הצטנן. לא מפתיע לפיכך שמתווכים הפעילים ברמת השרון מתארים אווירה שבה "המוכרים מוכנים להקשיב, מתגמשים להצעות והולכים לקראת הקונים". אם לוחצים קצת, המתווכים מודים שמזה זמן מה עסקיהם סופגים עצירה והתמתנות, כלשונם. הם תולים את צמצום הפעילות בבלבול משטף חדשות נדל"ן ברמה הלאומית וכן במזג האוויר החורפי, ועל תירוצים כאלה אפשר לומר רק "נו באמת".

הגורמים שבולמים שוק דירות דוהר בערים אחרות הם הכבדה בעלויות המשכנתא (עליית הריבית להלוואות דיור) ורגולציה נגד מרבי דירות (חוק הדירה השלישית והבטחה להצפת השוק באמצעות מחיר למשתכן). קהל קוני דירות ברמת השרון אינו ציבור המושפע מגורמים אלה.

הנדל"ן ברמת השרון היה ועודנו יקר מכדי למשוך משקיעים בהמוניהם, ועבור רוכשי דיור בעיר עם הדירוג הסוציו־אקונומי הכי גבוה מבין הערים בארץ, תוספת כמה מאות שקלים בחודש בהחזר המשכנתא אינה גורם להקדמה או דחייה של עסקה. בלמי השוק ברמת השרון לפיכך נעוצים כנראה במחירים שהגיעו לתקרה, בעתיד תכנוני עירוני השרוי בחוסר ודאות ואולי גם בשינוי טעם הקהל - גורם קצת מעורפל וקשה לכימות.

אורן כהן

עתיד הפיתוח: לפני קצת יותר מחודש דחתה מועצת העיר רמת השרון תוכנית מתאר גרנדיוזית שהביא לאישורה ראש העירייה, אבי גרובר. התוכנית כללה תוספת מיליוני מ"ר מגורים ומסחר, שחלקם הקטן בתוך הבנייה הקיימת. רוב הבינוי בתוכנית של גרובר הוסט מערבה לאזור צומת גלילות, כשכונה כמעט נפרדת, הבנויה לגובה, נשענת על מערכות להסעת המונים ומתחברת במרקם אורבני לאזור התעסוקה שמצפון, בהרצליה. עבודת פיתוח המתאר העירוני הואצה כדי לעמוד כנגד הבנייה שהמדינה רוצה לכפות על העיר בשטח מפעלי תעש המתפנים, הנמצאים בטווח השיפוט המוניציפלי של רמת השרון אך רובם מופרדים ממנה בכביש 4.

רמת השרון

^ גורמים לעליית מחירים

אישור תוכניות פיתוח להתחדשות עירונית במרכז העיר ציפיות להתפתחות העיר בתוכניות בינוי לעתיד הרחוק

r גורמים לבלימת מחירים

היצע גדל במגדלים שנבנים במזרח העיר מוצרים תחליפיים ועדיפים על וילות בתוך העיר התפתחות שוק יוקרה עם יתרונות גדולים בתל אביב

תחזית TheMarker

הנדל"ן למגורים ברמת השרון צפוי להתייקר ככל שמתקרבים למרכז ולתוכניות שאושרו באחרונה, בגלל תוספות זכויות הבנייה הנגזרות מהן. צמיחת מגדלים נוספים במזרח העיר והתוספת להיצע מסוג זה בכל המדינה ימתנו את ההתייקרות. מכיוון שרמת השרון היא מהאלטרנטיבות האחרונות לצמודי קרקע בסמוך לתל אביב, מחירי הווילות לא ייפגעו

בונים בעיקר במורשה

בתחילת מארס אושרו התוכניות לפיתוח שטחי תעש במועצה הארצית לתכנון ובנייה, אך הן תלויות כרגע על בלימה, שכן יש יסוד להניח כי יינקטו נגדן צעדים עד כדי עתירה לבג"ץ. כך או כך, בהינתן מפגעי הזיהום החמור בקרקעות המדוברות, הבנייה באזור רחוקה ממימוש, מה גם שראש עיריית רמת השרון הצהיר שהוא יעצור בעצמו כל התקדמות בשלב הקרוב.

כאמור, רוב הבנייה החדשה ברמת השרון בשנים האחרונות היתה במגדלים שהוקמו בשכונת מורשה בדרום־מזרח העיר, שנחשבה תמיד מבוקשת פחות. ברחוב אלכסנדרוני למשל, מסתיימת בנייה של שישה מגדלים ובהם בסך הכל 436 דירות, שחלקן עדיין לא נמכרו. המחירים שנעו בין 2.1 מיליון לדירות 4 חדרים ועד ל–2.5 מיליון לדירת 5 חדרים בשנה שעברה, לא השתנו באופן משמעותי השנה. עוד שני מגדלים במורשה, ובהם יחד 192 דירות ברחוב החלוץ, יתאכלסו השנה והמחירים בהם דומים. מחירי הפנטהאוזים במגדלים נושקים ל–3 מיליון, בדומה לשנה שעברה.

מיזם פינוי־בינוי שבנייתו מתחילה ברחוב יוספטל, גם הוא במורשה, יוסיף לעיר בעוד שני מגדלים קרוב ל–300 דירות. הן נמכרות על הנייר, בהתאם לקומה, במחירים של 2 מיליון שקל לדירות 4 חדרים בקומות נמוכות, ועד לכ–3 מיליון שקל לדירות 5 חדרים בקומות הגבוהות ביותר.

על הפרק עומדת לקראת אישור עוד תוכנית פינוי־בינוי במורשה, ברחוב אילת, שבמסגרתה יוקמו כמעט 700 דירות. כמו כן, ישנן תוכניות המכונות "רצועת הנופש" — המזרחית והמערבית, הנוגעות לאזורים שצמודים לתחום המוניציפלי של תל אביב. הן מוסיפות כמעט 7,000 דירות. כנגד תוכנית רצועת הנופש המזרחית הוגשה עתירה לבית משפט, שנדונה בימים אלה.

עופר וקנין

במהלך 2017 צפויים אישוריהן של שתי תוכניות פינוי־בינוי גם במרכז העיר: ברחוב בראשית בשכונת הדר וברחוב סוקולוב הראשי. בכל אחת מהן מתוכננות כ–140 דירות שמחציתן קטנות. תוכניות אלה מצטרפות לזינוק גדול בפיתוח הצפוי בלב רמת השרון בעקבות אישור שנתנה בחודש שעבר הוועדה המחוזית לתוכנית, והגדירה תשעה אזורים להתחדשות עירונית בבינוי במרכז העיר. תוכנית זו צפויה לתת זריקת מרץ לבנייה חדשה בלי תכנון במסגרת תמ"א 38.

האדריכל העירוני: יותר אישורים לתמ"א 38

לדברי אדריכל העיר, ארז טל, התוכנית מעודדת מסלולי הריסה ובנייה, נותנת תמריצים לבנייה גבוהה ברחובות המסחר הראשיים ובאזורי בנייה רוויה, וזאת כנגד אזורים המאופיינים בבנייה נמוכה וצמודי קרקע, שבהן לא יינתנו תמריצי בינוי. לדברי טל ב–2016 אושרו רק 15 בקשות לפי תמ"א 38 בעיר, והוא מאמין כי ב–2017, וכתוצאה מאישור התוכנית, מספר האישורים יגדל באופן ניכר.

מחירי הדירות הישנות במרכז העיר גבוהים מבמגדלים החדשים במורשה — בין 2.7 ל–3.2 מיליון שקל לדירות 4 חדרים, תלוי בקומה ובמצבן, ועד 3.5 מיליון ואף למעלה מזה לדירות 5 חדרים שמצבן טוב. התוכנית החדשה עשויה לדחוף מחירים אלה מעלה, ככל שהבניינים קרובים יותר לרחובות הראשיים, שם התמריצים יאיצו קבלנים לקנות את הזכויות ולשפץ בניינים.

שוק הווילות ברמת השרון נבלם מעט אף הוא. ההבדלים בין צמודי הקרקע ברמת השרון גדולים ומספר העסקות מסתכם בעשרות בודדות בשנה, ולכן קשה לסמן מגמת מחירים בתחום זה. התפתחות מעניינת היא מוצר דיור שנכנס לשוק בשנים האחרונות: בניין משותף המתפקד כמתחם סגור במרכז העיר, ובו רק חמש־שש דירות גדולות מאוד — 150 מ"ר בנויים ועוד מרפסת או גינה של כמה עשרות מטרים רבועים.

מוטי מילרוד

קוני דירות כאלה הם דיירי הווילות, שעוזבים אותן לטובת שטח מצומצם במרכז העיר. זה מתאים לשלב בחיים שבו הילדים כבר אינם בבית, וההורים רוצים לגור במיקום שיאפשר להם להשיג שירותים וצרכים שגרתיים ברגל. מחיר דירות אלה נע בין 5 ל–6.5 מיליון — שווה ולפעמים עולה על המחיר שאפשר לקבל תמורת וילה ישנה על מגרש קטן.

דירות אלה מתחרות בשוק הווילות, שבעבר דייריהן היו נשארים להזדקן בתוכן. הן גם מתחרות בשוק הדיור הנחשב יוקרתי במגדלים בתל אביב, שמציעים שירותים רבים יותר בקרבת מקום, ולכן הדירות בו יקרות בהרבה.

מקורות לניתוח: המתווכת מירי אופק, מחלקת ההנדסה של עיריית רמת השרון ורשות המסים

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות