תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

רעננה: גם העיר המבוקשת בישראל רשמה ירידה בעסקות

לכתבה

הירידה המשמעותית - 23% - בלטה בעיקר בצמודי הקרקע. הדגש כיום בעיר, בעקבות תוכנית המתאר החדשה שאושרה, הוא על התחדשות עירונית סביב רחוב אחוזה. כמו כן, יוקם אזור תעשייה חדש - במערב העיר

16תגובות

ירידה של 23% נרשמה בשנה שעברה במספר העסקות שבוצעו ברעננה — 1,536 דירות נרכשו בעיר לעומת 1,985 שנרכשו ב–2015. הירידה ניכרת בכל סוגי הנכסים, ובמיוחד בצמודי הקרקע, שחלק מהם נחשבים הנכסים היוקרתיים ביותר בעיר.

רעננה היא מהערים המבוקשות בישראל — אם לא המבוקשת ביותר. שילוב של מיקום (בלב השרון), אוכלוסייה ורשות מקומית שמצטיינת באספקת שירותים, הפכו את העיר למה שהיא. ככזו, היא הרביעית ברמת מחירי הדירות, אחרי תל אביב, גבעתיים ורמת השרון.

בשנה שעברה נכנסה לתוקף תוכנית המתאר העירונית שמייעדת להגדיל את אוכלוסייתה מ–80 ל–120 אלף עד 2035. בתחום הדיור, התוכנית מדברת על תוספת של עד 20 אלף יחידות דיור בהתחדשות עירונית במרכז העיר, ובנייה רוויה של עד שמונה קומות במרכז העיר (שכיום בנוי בגובה של שלוש־ארבע קומות); לאורך הציר המרכזי, רחוב אחוזה — יוקמו מבנים של עד תשע קומות בעירוב שימושים; בשטחים פתוחים בשיפולי העיר יוקמו מבנים של עד 11 קומות.

שילוב של מיקום (בלב השרון), אוכלוסייה ורשות מקומית שמצטיינת באספקת שירותים, הפכו את העיר למה שהיא - הרביעית ברמת מחירי הדירות, אחרי תל אביב, גבעתיים ורמת השרון

פרויקט תמ"א 38 במרכז רעננה
עופר וקנין

כמו כן, מוסיפה תוכנית המתאר אזור תעסוקה חדש, ליד הפארק במערב העיר, בסמוך תחנת רכבת המתוכננת רעננה מערב, שעליה עובדים כיום. הבניינים באזורי התעסוקה הקיימים — הצפוני והמזרחי, שנמצא בסמוך לכביש 4 וליד כפר סבא — יהיו בני עד 30 קומות. באזור התעשייה המערבי החדש יוקמו מבנים של עד 10 קומות.

ברוח תוכנית המתאר, החלו ברעננה כבר לפני כמה שנים ביישום תמ"א 38, וההערכה היא שחלק נכבד מהמבנים בתחום שיפוטה נמצאים כיום בהליכי שיפוץ, חיזוק ושדרוג. המקומות הבולטים הם רחובות קרן היסוד, הר סיני, בר אילן, ביאליק ולוי אשכול.

בעיית הנגישות רחוקה מלהיפתר

רעננה

^ גורמים לעליית מחירים

ביקושים גדולים לעיר בנייה מעטה פתיחת כביש 531

r גורמים לבלימת מחירים

כפר סבא והוד השרון מספקות תחרות עם בנייה חדשה במחירים נגישים יותר היצע נמוך של דירות מחירים גבוהים מאוד

תחזית TheMarker

עליות המחירים בשנה הקרובה יהיו נמוכות מאוד

הבעיה המרכזית של רעננה היא נגישות התחבורה. העיר כלואה בין כביש 4 במזרח, שדות חקלאיים בצפון ובמערב והרצליה בדרום. עד לאחרונה, נקודות המוצא העיקריות אליה וממנה היו מחלף רעננה שהתקשר לרחוב אחוזה, מחלף רעננה צפון המתחבר לשדרות ויצמן, וציר שדרות ירושלים בדרום שהוביל להרצליה וממנה לכביש החוף (מחלף כפר שמריהו) ולתל אביב (דרך רמת השרון ומחלף הכפר הירוק). זה רחוק מלהספיק, מה גם שרבים השתמשו בצירים המרכזיים של העיר כדי לעבור מכביש החוף לכפר סבא והוד השרון.

המוצא העיקרי של העיר בנושא בטווח הקרוב הוא כביש 531, שיקשר בין כביש 2, נתיבי איילון, כביש 4 וכביש 6 דרך הערים המרכזיות של השרון. חלקו המזרחי מוכן, עם מחלף חורשים שבכביש 6. במערב הוא עובר מדרום לרעננה, בגבול עם הרצליה, ולפני כמה חודשים חובר חלקית לנתיבי איילון (ניתן רק להיכנס אליו מנתיבי איילון, אך לא להפך). זו בשורה טובה לתושבי רעננה, אבל כבר כעת נראה שזה לא יספיק והעיר עלולה להמשיך לסבול מפקקים, בין היתר בגלל הבנייה הרבה יחסית, חלקה בתמ"א 38 ורובה בשכונת נוה זמר.

נוה זמר שבצפון העיר היא השכונה הגדולה הראשונה שנבנתה בה בעת האחרונה. הוקמו ועוד יוקמו בה כ–3,000 דירות, רובן על קרקעות פרטיות בעסקות קומבינציה עם יזמים, אבל יש במקום גם קרקעות מדינה.

נוה זמר שבצפון העיר היא השכונה הגדולה הראשונה שנבנתה בה בעת האחרונה. הוקמו ועוד יוקמו בה כ–3,000 דירות, רובן על קרקעות פרטיות בעסקות קומבינציה עם יזמים, אבל יש במקום גם קרקעות מדינה

שכונת מערב נווה זמר
תומר אפלבאום

על אלה האחרונות, פירסמו בשנה החולפת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד השיכון מכרזים לשיווק כ–300 דירות במסגרת מחיר למשתכן. עבור 80 התקיימו הגרלות, ונשמעו לא מעט תלונות על התכנון. על פי התחשיבים של משרד האוצר, המחירים שמבטיחים הקבלנים שזכו במכרזים, שנעים בין 14.3 ל–17 אלף שקל למ"ר, מגלמים הנחה של כ–15% יחסית למחירי יוני 2015.

דירות במסגרת ההגרלות שהתקיימו נמכרו ב–1.6–1.8 מיליון שקל לדירות 3 חדרים 95 מ"ר, 2.3–2.4 מיליון שקל ל–4 חדרים בשטחים גדולים במיוחד של כ–130 מ"ר, ו–3.5–3.75 מיליון שקל לדירות דופלקס בנות 5 חדרים. התלונות היו בעיקר על הגדלים, שהיו מותאמים לדירות עם יותר חדרים — הדירות בנות 3 חדרים יכלו להפוך בקלות ל–4 חדרים וה–4 יכלו להפוך ל–5.

לאור המצב המוזר הזה, ההנחות במחיר למשתכן, כפי שהיו במבצע הזה, באות לידי ביטוי בעיקר בחישוב למ"ר, אבל לא במחירים לפי חדרים. אלה אינם שונים מהותית ממחירי הדירות הרגילות בשכונה, שעלו בשנה האחרונה באחוזים ספורים בלבד, ל–2.3–2.5 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו–2.7–2.8 מיליון ל–5 חדרים. ההערכה היא שהדבר קרה בעיקר עקב ההיצע הגדול יחסית בשכונה, שמייצב את המחירים בנוה זמר.

רחוב אחוזה
ניר קידר

מרכז העיר נהנה כאמור מהרבה פרויקטים של תמ"א 38, ברובם המוחלט מהגירסה המקורית (כלומר חיזוק המבנה, שידרוגו, הרחבתו והוספת שתי קומות על הגג), שמתבססים על הביקושים למגורים ברעננה. מכיוון שמדובר באזור גדול יחסית, שמגוון מאוד בהיצע סוגי הדירות, יש גם שונות גדולה במחירים. דירות 4 חדרים ישנות ללא מרפסת ומעלית עולות 1.8–1.9 מיליון שקל; מעלית ומרפסת, שמופיעות בדירות במבנים חדשים יותר, מעלות את ערך הדירות בכ–15% יותר; דירות 5 חדרים מהסוג הישן עולות 2–2.3 מיליון שקל, וגם כאן יש להוסיף כ–15% למחיר אם מדובר בדירות עם מרפסת ומעלית. דירות 4 חדרים בפרויקטים של תמ"א 38 עולות 2.1–2.3 מיליון שקל ודירות 5 חדרים — 2.5–2.8 מיליון שקל.

שכונת לב הפארק בצפון־מערב העיר נבנתה בתחילת שנות ה–90 לזוגות צעירים, והדירות בה היו זולות, אך המפרט נמוך יחסית והיא נחשבת מנותקת. בנוסף, הבנייה בה נמוכה, אין היצע גדול של דירות סטנדרטיות, ובשנים האחרונות היא התאפיינה במיעוט עסקות. בבניין טיפוסי בן ארבע קומות יש דירות גן בקומת הקרקע, דירות 4 ו–5 סטנדרטיות בקומה הראשונה והשנייה והקומה השלישית היא של דירות גג או דופלקסים.

גם בלב הפארק נרשמו עליות מחיר של אחוזים בודדים. דירות 4 חדרים נמכרות ב–2.1–2.3 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים עולות 2.4–2.6 מיליון שקל. דופלקסים של 5 חדרים כבר מזנקים לרמות מחירים של כ–3 מיליון שקל.

שכונת לב הפארק
אייל טואג

שתי עסקות בצמודי קרקע

שכונת 2005 נמצאת בדרום־מערב העיר ונבנתה בתחילת שנות האלפיים. היא מבוקשת בקרב מגוון רחב של אוכלוסיות, בהן הציבור הדתי־לאומי ותושבי חוץ צרפתים ואנגלו־סקסים. בשכונה פועלים שני בתי ספר יסודיים שמקבלים דירוגים גבוהים, האחד פעמונים והשני תל"י שהוא בית ספר עם תגבור לימודי יהדות ואטרקטיבי לשומרי מסורת.

גם כאן נמצאו עליות קטנות במחירים יחסית לשנה שעברה. דירות 4 חדרים נמכרות ב–2.2–2.4 מיליון שקל, ו–5 חדרים נמכרות בטווח מחירים מקובל של 2.5–2.8 מיליון שקל. בשיפולי השכונה, למשל ברחוב משה דיין, המחירים יהיו בדרך כלל בחלק הנמוך של הטווח.

אי אפשר לסיים את הסקירה מבלי לציין את שוק צמודי הקרקע, שנחשב מנותק משוק הדירות הרגילות — הן ברמות המחירים שלו, הגבוהות בהרבה מהמקובל בשוק הדירות, והן באופי הביקושים בו, שמגיעים בדרך כלל מחו"ל.

צמודי הקרקע נמצאים בשני מוקדים עיקריים: בדרום־מרכז העיר ובצפון־מזרח. בשנה החולפת נרשמו שתי עסקות ענק בכל אחד מהם: באזור פרדס משותף, ברחוב ברנדס, נמכר בית בן 7 חדרים על חלקה גדולה של כדונם ב–11.85 מיליון שקל. החלקה הגדולה, המיקום המצוין והבית השמור אף שלא היה חדש — הביאו למחיר הגבוה. בעסקה השנייה נמכר דו־משפחתי ברחוב הרצל במחיר צנוע בהרבה — 7.1 מיליון שקל.

בצפון העיר, ברחוב הצנחנים, נרשמה העסקה הגבוהה ביותר בשנה החולפת, כשקוטג' דו־משפחתי נרכש תמורת 12 מיליון שקל. כאן, למבנה החדש היה חלק חשוב במחיר הגבוה.

מקורות לניתוח: ג'ו כהן מאנגלו סכסון רעננה, משרד הבינוי והשיכון, רשות המסים, מדלן, הלמ"ס, עיריית רעננה

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות