תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

באר שבע: לאחר 3 שנים של זינוקים, השוק נבלם

לכתבה

המעבר של בסיסי צה"ל לדרום נמשך, הסטודנטים של אוניברסיטת בן גוריון עדיין כאן בהמוניהם ומתחם ההיי-טק בבירת הנגב ממשיך להתפתח ■ אבל עליות המחירים בבאר שבע נעצרו, ולא ברור אם זו רגיעה זמנית או שינוי מגמה

12תגובות

מגמת ההאטה בבאר שבע נמשכת אחר כמה שנים שבהן היה שוק הדירות של בירת הנגב אחד התוססים בישראל, והתאפיין בעלייה חדה הן בהיקפי הבנייה והן במחירי הדירות, סימנה 2016 תפנית. עליות במחירי הדירות אמנם מאפיינות עדיין חלקים נרחבים בעיר, אך מדובר בעליות מתונות משמעותית מאלה של השנים האחרונות. בסך הכל הצביעו סקירות המחירים שערכו השמאי הממשלתי ולשכת השמאים (שנכנסה בנעליו), על עליית מחירים שנתית של כ-5%.

אם כן, תחזית השנה שעברה, שלפיה צפויה עליית המחירים החדה שאפיינה את 2015 להתמתן, התממשה. זאת, אף שחלק מהנתונים שעליהם התבססה אותה תחזית - לגבי היקף התחלות הבנייה בעיר - היו לא נכונים, בשל מידע שגוי שפירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). בעוד שעל פי נתוני הלמ"ס שפורסמו באותה העת מספר התחלות הבנייה לאורך 2015 היה 650 דירות, בפועל מספרן באותה התקופה, על פי הנתונים המעודכנים, היה גדול פי שלושה, והתקרב ל-2,000 – שיא כל הזמנים בעיר. סביר להניח כי להיצע הבנייה החדשה הרב שיש כיום בעיר יש חלק בהתמתנות עליית מחירי הדירות.

גורם אפשרי נוסף לרגיעה הוא המלחמה שהכריזה הממשלה על רכישת מספר רב של דירות להשקעה, באמצעות מס דירה שלישית. בבאר שבע, שידועה כמוקד עלייה לרגל של משקיעים מכל רחבי המדינה, צפויה להיות לצעד שכזה השפעה רבה. אף שהחוק האמור נכנס לתוקפו רק בראשית 2017, הרי שמהלכי החקיקה המתוקשרים כבר הרתיעו את רוכשי הדירות להשקעה, המדירים את רגליהם מהשוק.

באר שבע

^ גורמים לעליית מחירים

על אף ההתייקרויות, התשואה על רכישה להשקעה עדיין גבוהה ביחס למרכז המשך קידומם של מהלכי הממשלה להעברת בסיסי צה"ל לנגב והקמת מרכז הסייבר

r גורמים לבלימת מחירים

עליות מחירים חדות בשכונות שפופולריות בקרב המשקיעים פגעו בתשואה צעדי הממשלה להפחתת האטרקטיביות של רכישת הדירות להשקעה מצננת במיוחד שוקי דיור מוטי משקיעים כמו זה של באר שבע

תחזית TheMarker

הרגיעה בשוק הבאר שבעי כאן כדי להישאר — עליות מתונות של עד 5% בשנה הקרובה

לא מפתיע אם כן לגלות כי 2016 היתה שנה שבה היה היקף העסקות בעיר נמוך משמעותית מזה של 2015, עם ירידה של 12%–13% במספר העסקות, מרמה של כ–7,000 עסקאות ב–2015 לכ-6,200 ב–2016. בראשית 2017 נמשכה מגמת ההאטה בשוק, כשאנשי הנדל"ן המקומיים מדווחים על קצב עסקות נמוך משמעותית מזה שהתרגלו לו בשנים האחרונות.

על אף ההאטה, הסיבות שהביאו מלכתחילה לעליית מחירי הדיור בבאר שבע עדיין כאן, ובראשן מעבר בסיסי צה"ל לנגב - תהליך שממשיך להתקדם בקצב יציב. בתחילת 2016 יצא משרד הביטחון למכרז להקמתו של בסיס קריית התקשוב בעיר - בסיס ענק שבו ישרתו אלפי אנשי קבע מהיחידות הטכנולוגיות של צה"ל, שעשויים לקבוע את מקום מגוריהם בעיר. עם זאת, קצב התקדמות הפרויקט אטי ביותר, וגם האופטימים שבקרב אנשי משרד הביטחון אינם חוזים את תחילת אכלוסו של הבסיס לפני 2023. לצד המתחם שבו אמור הבסיס לקום ממשיך להתפתח, גם כן באטיות, מתחם ההיי־טק, שבו אוכלסו כבר שני בניינים מתוך עשרה שמתוכננים.

הפרשנות לרגיעה הנוכחית בשוק הבאר שבעי, הראשונה לאחר שלוש שנות עליות מחיר רצופות, אינה פשוטה. האם מדובר ברגיעה זמנית לקראת עליות מחיר מחודשות, כפי שקרה לא פעם בשנים האחרונות? או שמא מדובר בשינוי מגמה של ממש שבא בעקבות תקופה של עליות מחיר חדות ורצופות?

שכונה ד' בבאר שבע
אילן אסייג

תוכנית מחיר למשתכן לא הצליחה בעיר

בשדרות רגר, במקטע בן כמה מאות מטרים בין דרך מצדה מצפון לדרך המשחררים מדרום, שנהפך למתחם הבנייה החדשה היקרה של העיר, ממשיכות להימכר דירות ברמת מחירים גבוהה ביחס לבאר שבע, אך לא גבוהות מרמות המחירים של אשתקד. דירות 4 חדרים גדולות של 120 מ"ר ממשיכות להימכר בטווח מחירים שנע סביב ה–1.5 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים גדולות של 130–140 מ"ר ממשיכות להימכר במקום סביב רמת המחיר של 1.7 מיליון שקל. לצד העובדה שלא חלה עליית מחירים במקום, במספר העסקות במתחם נרשמה ירידה.

בשני מוקדי הבנייה החדשה הסטנדרטית של באר שבע - שכונת רמות בצפון־מזרח העיר ושכונת נווה זאב בדרום־מערב העיר — נרשמו עליות מחיר קלות. ברמות נמכרות דירות 4 חדרים חדשות בטווח של 1.3–1.4 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים חדשות נמכרות תמורת 1.4–1.5 מיליון שקל. גם ברמות המחירים של דירות יד שנייה בשכונה חלה עלייה. דירות 4 חדרים נמכרות ב–1.1–1.2 מיליון שקל, לעומת 1–1.1 מיליון שקל לפני שנה.

בנווה זאב נמכרות דירות 4 חדרים חדשות במחירים הנעים סביב 1.3 מיליון שקל, ואילו מחירי דירות 5 חדרים נעים סביב 1.4 מיליון שקל. דירות 3 חדרים מיד שנייה נמכרות בשכונה ב–900 אלף עד מיליון שקל. בשכונת פלח שבע, הצמודה לנווה זאב מדרום, נמכרים בתים דו־משפחתיים חדשים בשטח של 160 מ"ר תמורת 2 מיליון שקל.

מוקד נוסף של בנייה חדשה צפוי להתפתח ביציאה המערבית של העיר, שם שיווקה המדינה באחרונה קרקע לבניית 750 דירות במסגרת יוזמת מחיר למשתכן בשכונת הסיגליות (המבואה המערבית). באופן מפתיע, הצלחתה של התוכנית עד כה בעיר היא פושרת ואף למטה מכך. לאחר שני סבבי שיווק עקרים, רק בפעם השלישית שבהה יצאה הקרקע לשוק נמכר המתחם בהצלחה, וגם זאת באופן חלקי, כשקרקע המיועדת לקצת יותר מ-500 יחידות דיור בלבד נמכרה בהצלחה.

לעומת זאת, בשכונת כלניות הצמודה ממשיכים להיחטף מאות מגרשים לבנייה עצמית מדי שנה. ביוני האחרון שווקו בהצלחה ובבת אחת קרוב ל-700 מגרשים בני חצי דונם כל אחד, ברמת מחיר של 600–650 אלף שקל (כולל פיתוח) - עלייה של 10%–15% במחיר לעומת מכרזי הבנייה העצמית בשכונה אשתקד.

אליהו הרשקוביץ

העלייה ממשיכה בשכונות של הסטודנטים

בשכונות הנחשבות פופולריות בקרב משקיעים, בשל קרבתן לאוניברסיטה, ב', ג', ו־ד', חלה עליית מחירים חדה בשנים האחרונות, ולצדה ירידה בתשואה על ההשקעה לצדן, מרמות של כ–10% ואף יותר שעוד היו מקובלות לפני חמש־שש שנים, לרמה של כ–4%. בין אם מדובר בתולדה של צעדי הממשלה לצינון שוק הדירות להשכרה, בראשם חוק מיסוי דירה שלישית; ובין אם בעצירה טבעית לאחר שנים ארוכות של התייקרויות — העובדה היא שבאזורי ההשקעה הפופולריים בעיר כמעט לא חל בשנה החולפת שינוי.

לדברי אנשי הנדל"ן המקומיים, רוכשי הדירות להשקעה לא חדלו לפקוד את השוק, אלא שבניגוד לשנים האחרונות, כמות המשקיעים שמוכרים את דירותיהם, ככל הנראה בשל חוק מס דירה שלישית, אינה נופלת מכמות הדירות הנרכשות להשקעה.

שכונה ב', היקרה מבין השלוש, היא היחידה שבה בכל זאת ניתן לדבר על עלייה מסוימת של כ–100 אלף שקל במחיר הממוצע לדירה, לרמה של 800–900 אלף שקל לדירת 3 חדרים. בשכונה ג' ממשיכה רמת המחירים של דירות 3 חדרים להיות 600–700 אלף שקל, ולהגיע לאזור ה–800 אלף ברחוב וינגייט הקרוב לאוניברסיטה. ואילו בשכונה ד' מתחילים מחירי דירות 2 חדרים ב–400 אלף שקלים באזורים המרוחקים מהאוניברסיטה, ודירות 3 חדרים בסביבות רחוב רינגלבלום הפופולרי כבר עשויות להגיע ל–800 אלף שקל — גם כן בדומה לרמת מחירי השנה שעברה.

גם באזורי ההשקעה החדשים יותר — שכונות ו' ו־ט' — לא ניתן להצביע על שינוי של ממש ברמת המחיר. בשכונה ו' הקרובה למכללת סמי שמעון ממשיך מחיר דירת 2 חדרים בשטח של 40–50 מ"ר, לנוע בסביבות ה–600 אלף שקל, ואילו דירות 3 חדרים נמכרות בשכונה בטווח הנע בין 700 ל–800 אלף שקל.

בשכונה יא' רמת המחירים נמוכה יותר, ודירות 3 חדרים ותיקות נמכרות תמורת החל מ–500 אלף ועד 700 אלף שקל, ודירות 4 חדרים ב–700–800 אלף שקל. בשכונה ט' מחירן של דירות 3 חדרים מיד שנייה הוא 700–800 אלף שקל בבניינים ותיקים, ומחיר דירות חדשות מעט יותר הוא 800–900 אלף שקל. דירות 4 חרדים ותיקות נמכרות ב–900 אלף עד מיליון שקל, ואילו דירות 4 חדרים מיד שנייה במגדלים שנבנו באחרונה נמכרות תמורת 1.4–1.5 מיליון שקל.

מקורות לניתוח: תומר בוחבוט, זכיין אנגלו־סכסון בב"ש; אבי חיון, זכיין ובעלים של רימקס פלוס בב"ש; רשות המסים; לשכת השמאים

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות