האם מחירי הדירות עולים מהר יותר ממה שחשבנו? - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

האם מחירי הדירות עולים מהר יותר ממה שחשבנו?

עסקות שבוצעו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן נכללו עד כה במדד מחירי הדירות ■ ייתכן שהכללה זאת מיתנה באופן מלאכותי את המדדים בשנה האחרונה, שבפועל אולי עלו ביותר מ-6.3% - שיעור העלייה השנתי לפי הלמ"ס

62תגובות
הרשמה להגרלת דירות במחיר מוזל, במסגרת תוכנית מחיר
למשתכן
רמי שלוש

האם האוצר משפיע על מדד מחירי הדירות? יש יותר מרמז אחד לכך שהתשובה חיובית. אולם לשם כך, יש לחזור כמה ימים לאחור, ל–15 בחודש, המועד שבו פורסמו מדד המחירים לצרכן ומדד מחירי הדירות לדצמבר 2016 וינואר 2017.

במסגרת ההודעה לעיתונות על מדד המחירים לצרכן פורסמה פסקה חריגה, שבה נכתב כי "בחודש זה לראשונה יש שקלול נפרד במסגרת חישוב מדד מחירי הדירות לעסקות בתוכניות בתמיכה ממשלתית (מחיר למשתכן ומחיר מטרה). השינוי נעשה בעקבות קבלת נתונים המאפשרים זיהוי של עסקות אלה בחישוב מדד מחירי הדירות. משקלה של כל עסקה הוא בהתאם לערך הדירות שהיא מייצגת בנפת המגורים שאליה היא שייכת". עוד נכתב כי "כידוע, אלה דירות שנמכרות במחיר נמוך יותר, אינן ניתנות לרכישה על ידי כלל הציבור ואינן סחירות למשך חמש שנים ממועד מסירתן לידי הרוכשים".

נכון מאוד. ולכן כל שנותר לשאול זה איזו סיבה בכלל יש לכלול את מחיר למשתכן במדד מחירי הדירות? הרי גם בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) הודו שהכללת עסקות שמבוצעות במסגרת מחיר למשתכן במדד היא טעות. אז מדוע להתחכם ולשחק עם משקלים, כשהמצב כל כך ברור?

יתרה מכך, מתוכן ההודעה לעיתונות אפשר להקיש מסקנות נוספות: עד לחודש הנוכחי, נכללו עסקות שבוצעו במחיר למשתכן במסגרת המדד, מכיוון שרשות המסים לא איפשרה ללמ"ס לבדל אותן מעסקות רגילות. לפיכך, אין להוציא מכלל אפשרות שההכללה הזאת מיתנה באופן מלאכותי את מדדי מחירי הדירות בשנה האחרונה, וייתכן שבפועל הם עלו ביותר מ–6.3% — שיעור העלייה השנתי שבו נקבה הלמ"ס.

המצדדים בהכללת העסקות הללו במדד טוענים כי דילמה דומה עמדה בפני הסטטיסטיקאים שבחנו את השינוי במחירי הדירות באירופה ובארה"ב בעת פקיעת בועות הנדל"ן, לפני כעשר שנים. באותה תקופה נמכרו אלפים רבים של נכסים במסגרת הליכי כינוס נכסים, שגם הם אינם שוק חופשי.

בהתחלה התעלמו המדדים השונים מהעסקות האלה, אך מספרן עלה ועלה. לבסוף, אי־אפשר היה להתעלם מכך שמדובר בחלק רציני מהשוק, שגם אם אינו עונה על כללי שוק חופשי — יש לו השפעה. לאור זאת גובשו נוסחאות פשרה לגבי הדרך שבה יש להתחשב באותם כינוסים. מחיר למשתכן, טוענים המצדדים, דומה מבחינה זאת למכירת דירות בכינוסים.

ואולם, פרט לכך שמדובר בעסקות שאינן בשוק החופשי, אין כל דמיון בין עסקות בכינוס לעסקות במחיר למשתכן. כך, למשל, כשנכס נמכר בהליך כינוס מתקיים עליו הליך התמחרות, שתוצאותיו קשורות קשר הדוק למצב השוק. בנוסף, למועד ביצוע העסקה יש חשיבות רבה, במיוחד כשהשוק נמצא במצב של השתנות מהירה (נפילה או זינוק במחירים). כלומר, אם נכס יימכר במועד מאוחר יותר מאשר נכס דומה, המחיר שיתקבל בעסקה יהיה שונה, בהתאם לתנודות השוק שמסביב.

לעומת זאת, עסקות מחיר למשתכן הן תוצר של הגרלה עיוורת, ולמועד ביצוע העיסקה אין כל חשיבות במסגרתן. מחירים עולים או יורדים — זה לא משנה את מחיר העסקה, שנקבע באופן מלאכותי בעת זכיית הקבלן במכרז על הקרקע. לכן, אם כבר רוצים להתחשב במחיר למשתכן, צריך להתאימו למועד זכיית הקבלן בקרקע — שאז נקבע מחיר הנכס — ולא למועד ביצוע העסקה; אבל כשהקבלן זכה בקרקע לא התקיימה עדיין כל עסקה מול רוכשי הדירות.

לאור זאת, קשה להבין כיצד מוכנים בלמ"ס לשלב, גם אם במשקל מופחת, את עסקות מחיר למשתכן במדד מחירי הדירות. וזה מחזיר אותנו לתלונות האוצר על חוסר אמינות של סקירות השמאי הממשלתי ולשכת השמאים. מי יודע, אולי אם היו מכלילים בהן את מחיר למשתכן, המחלוקת על פרסומן היתה נמנעת.

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם