תוכנית הבנייה החדשה נחשפת: כך תיראה גבעתיים - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תוכנית הבנייה החדשה נחשפת: כך תיראה גבעתיים

התוכנית החדשה מטילה הגבלות על מיזמי תמ"א 38, שמבטלות בפועל את האפשרות לקדמם ■ אזור התעסוקה יורחב אל מערב שכונת בורוכוב באמצעות תוכניות פינוי־בינוי, שבהן ייבנו בניינים של עד 40 קומות ■ העירייה: "התוכנית קריטית לעתיד העיר"

58תגובות
גבעתיים
עופר וקנין

תוכנית מתאר חדשה, המקודמת בימים אלה לעיר גבעתיים, צפויה לקמץ בזכויות בנייה - מה שיקשה על קידום מיזמי התחדשות עירונית. התוכנית נעשתה בהתאם לחזונה התכנוני של העירייה, שלפיו יש לשמר את הבנייה הנמוכה ברוב חלקי העיר. את התוכנית, הנחשפת לראשונה ב-TheMarker, ערך משרד האדריכלים נעמה מליס, והיא הוצגה בפני בכירי העירייה בסוף פברואר.

אנשי מקצוע בתחום ההתחדשות העירונית שנחשפו לאחרונה לפרטי התוכנית אומרים כי היא צפויה להקשות מאוד על קידום פרויקטים לחיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38 בעיר, עד כדי ביטול מוחלט של היתכנותם, בשל שורה של תנאים והגבלות שמציבה התוכנית על פרויקטים מסוג זה. לטענת אנשי המקצוע, גם היקף הזכויות שמעניקה התוכנית לפרויקטי פינוי־בינוי הוא מצומצם.

התוכנית מחלקת את הליכי הפינוי־בינוי לשני מסלולים אפשריים - אחד בדגש על מגורים, ושני בדגש על תעסוקה (מע"ר). בשני המקרים יוכל פרויקט כזה להיות מקודם רק במתחם בגודל מינימלי של 4 דונמים.

המסלול בדגש מגורים מחייב הגדלת שטחי ציבור פתוחים ותוספת של בתי ספר ומקומות חניה. התוכנית קובעת שבפרויקטים מסוג זה ייועד מחצית משטח הבנייה לשטחי ציבור. לדוגמה, אם שטח המתחם שבו מקודמת התוכנית הוא 6 דונמים, 3 דונמים מתוך הקרקע שמתפנה ייהפכו לשטח ציבורי, והבינוי החדש ייעשה בשטח הנותר, בצפיפות מקסימלית של 60 דירות לדונם. כלומר, מספר הדירות המקסימלי שניתן יהיה לבנות בשטח הוא 180.

"במקרים שבהם הצפיפות של 60 דירות לדונם אינה מגיעה לסף הכלכליות, תינתן תוספת זכויות לתעסוקה ומסחר", נקבע בתוכנית. כמו כן, לפי התוכנית, גובה הבנייה המקסימלי במיזמי פינוי־בינוי למגורים יהיה 32 קומות.

בפרויקטים של פינוי־בינוי בדגש על תעסוקה, נקבע יחס יחידות דיור של 2.7–3 דירות חדשות על כל דירה קיימת, עם הקצאת קרקע של 13 מ"ר לצורכי ציבור עבור כל יחידה שמתווספת. עוד נקבע במסלול זה כי מעבר לזכויות המגורים, תינתן תוספת של 50% זכויות לתעסוקה ולמסחר. לדוגמה, בשטח בן 6 דונמים, יינתנו זכויות ל–3,000 מ"ר בנוי בייעוד של תעסוקה ומסחר. גובה הבנייה המקסימלי במסלול זה הוא 40 קומות.

על פי התוכנית, מיזמי תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה יוכלו להיבנות בעיר ביחס של 2–2.3 דירות חדשות לדירה קיימת, עם מכפיל שטח של 2.3–2.6, בגובה בנייה מקסימלי של שש עד שמונה קומות. במסלול חיזוק ועיבוי של תמ"א 38, זכויות הבנייה מועטות יותר - מכפיל של 1.5–1.7 של דירות חדשות לעומת קיימות, וגובה בנייה של 5–7 קומות.

עוד קובעת התוכנית כי היזם יידרש לשמור על קווי הבניין הקיימים במסגרת פרויקט תמ"א 38 גם במקרים שבהם ההקלה מתבקשת לצורך הוספת ממ"ד - בשונה מהתמ"א, שמאפשרת חריגה מגבולות בניין לצורכי ממ"דים. בפרויקטים של עיבוי וחיזוק, תדרוש העירייה פתרון חניה לכלל הדירות במבנה - חדשות וקיימות כאחד - ואם הוא לא יתקבל, יידרש היזם לשלם כופר חניה, שמטרתו לממן הקמת חניון קרוב.

התוכנית מגדירה אילו ממסלולי ההתחדשות רלוונטיים לכל אחת משכונות המגורים של גבעתיים (ראו מפה). מסלול של התחדשות עירונית לפי תמ"א 38 מיועד לפי התוכנית למרבית שכונת רמב"ם, ולמספר מצומצם של מתחמים בשכונת תל גנים שבדרום העיר. את מסלול הפינוי־בינוי מייעדת התוכנית לשכונת פועלי הרכבת הצפון־מזרחית, לצדו המערבי של רחוב בן־גוריון, המהווה את גבולה של העיר עם רמת גן, לשכונת הל"ה במערב העיר, ולחלקה המערבי של גבעת רמב"ם. פינוי־בינוי בייעוד תעסוקה, מייעדת התוכנית לחלקה הצפון־מערבי של העיר, בצמוד למתחם הסיטי החדש, בשכונת קרית יוסף ובמערב שכונת בורוכוב.

את שלוש השכונות הוותיקות הגדולות של העיר - בורוכוב, סירקין וארלוזורוב - מגדירה התוכנית כאזור "לב העיר", שבו ניתנת לדיירים אפשרות בחירה במסלול ההתחדשות, אך תחת כללים נוקשים יותר. כך למשל, בפרויקטים של פינוי־בינוי, הונמך גובה הבנייה המקסימלי האפשרי מ–32 ל–16–24 קומות, ואילו במסלול תמ"א 38 בהריסה ובנייה התווסף תנאי שלפיו "שטח הפלדלת של יחידות הדיור הקיימות לא יגדל, למרות תוספת הממ"דים".

גבעתיים
עופר וקנין

מעט דירות חדשות

"התוכנית שמקודמת מעלה את החשש שהרצון האמיתי של עיריית גבעתיים הוא לראות כמה שפחות בנייה ברחבי העיר", אמרה ל–TheMarker עו"ד ענת בירן, המתמחה בהליכי התחדשות עירונית. "התנאי לקידום פרויקט תמ"א 38 שאוסר על הגדלת שטח הדירה מבטל למעשה את המוטיבציה של בעלי הדירות לקדם פרויקטים מסוג זה". לטענתה, גם היחס שקבעה העירייה בין מספר הדירות הקיימות למספר הדירות החדשות בפרויקטים מסוג זה אינו יוצר כדאיות כלכלית ליזם. "יחס של שתי דירות תחת כל דירה שנהרסת אינו מתאים למחירי הקרקע של גבעתיים, אלא לאלה של מרכז תל אביב. ייתכן שבעירייה בונים על המשך עליית המחירים, כך שיום אחד הם יהיו דומים לאלה של מרכז תל אביב", הוסיפה.

גם לטענת עו"ד צבי שוב, שמתמחה בתחום התכנון והבנייה, היחס בין מספר הדירות במסלול ההריסה ובנייה אינו יוצר כדאיות כלכלית. "היחס הרצוי בעיר הוא שלוש דירות לאחת במסלול הריסה, אף כי היו בעבר מקרים שגם יחס של 2.5 דירות לאחת התממש", הוא אומר. "עם זאת, אני מעריך שבמסלול עיבוי ובינוי עשוי יחס של 1.7 ל-1 להתברר ככלכלי עבור היזם", הוא אמר.

גם לדברי שוב, ניכר שמטרת התוכנית היא לצמצם למינימום קידום של פרויקטי תמ"א 38 בעיר. "מגורים חדשים אינם מקור כלכלי עבור רשויות מקומיות, מכיוון שהארנונה שמקבלים מהם הרבה יותר נמוכה, ולכן לרשויות אין באמת אינטרס לקדם תמ"א 38 בעיר כשאין מקורות הכנסה נוספים, ובמיוחד כאשר יש ליזם פטור מהיטל השבחה", הוא מוסיף. "עיריית גבעתיים טוענת זה זמן רב שאין לה מספיק תשתיות מסחריות עבור תוספת יחידות הדיור שיוצרת תמ"א 38, כמו גם תשתיות נוספות כמקומות חניה ומוסדות חינוך, ולכן המדיניות הננקטת על ידה בנושא אינה מפתיעה".

לגבי מסלול הפינוי־בינוי, העריכו המומחים כי התנאי שלפיו 50% מהשטח יופקע לצורכי ציבור צפוי לעורר קשיים רבים, וכי הגדרת צפיפות של 60 דירות לדונם בשטח הנותר רחוקה מלהבטיח כלכליות לפרויקט.

לדברי בירן, אופי הבינוי המקובל כיום בבנייה הוותיקה בעיר הוא של בניין בן 8–9 דירות על מגרש של חצי דונם, כלומר 16–18 דירות על דונם. "לפי החשבון הזה, הרי שעל מגרש בן 4 דונמים נגיע ל–64 דירות קיימות לפחות במצב הקיים. ואילו לפי התוכנית, שני דונמים יוקצו לצורכי ציבור, ובשניים הנוספים ניתן לצופף עד 60 דירות לדונם, ובסך הכל 120 דירות. כלומר, המכפיל הוא פחות מפי שניים. מדובר במדיניות שהופכת את המכפילים שמעניקה התוכנית - 2.5–3.5 ללא רלוונטיים", אמרה.

מעיריית גבעתיים נמסר בתגובה: "תוכנית המתאר מתוכננת על ידי צוות מקצועי מהמובילים בישראל, בראשותה של האדריכלית נעמה מליס, שמונתה לתפקיד על ידי משרד הפנים. בין המומחים העוסקים בהכנת תוכנית המתאר מצויים גם שמאים, האמונים על הערכת הכדאיות הכלכלית של פרויקטים שונים. התוכנית תאפשר כמה פרויקטים של פינוי־בינוי בפאתי העיר. ברחובותיה הפנימיים של גבעתיים תישמר הבניה הנמוכה יחסית, התואמת את צביון העיר, כולל פרויקטי תמ"א.

"גבעתיים היא עיר צפופה, בנויה במלואה וללא עתודות קרקע, ולכן אתגרי התכנון בה משמעותיים מבכל עיר אחרת, מה שמדגיש עד כמה התוכנית קריטית לעתידה של העיר. השיקול המוביל והקריטי בתוכנית המתאר הוא ראייה אחראית, לטווח הרחוק ודאגה לעתיד העיר באמצעות תכנון נכון ושפוי, שמצליח לתת מענה הכרחי של שטחי ציבור ומוסדות חינוך. אנו מצויים כעת בשלב הקודם להפקדה, ומן הסתם התוכנית תוצג לתושבים וניתן יהיה להתנגד ולבצע בה שינויים עוד לפני אישורה הסטטוטורי".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם