מחירי הדירות ירדו בדצמבר - אבל הציבור רכש דירות יקרות יותר - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מחירי הדירות ירדו בדצמבר - אבל הציבור רכש דירות יקרות יותר

על פי הבדיקה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המחיר הממוצע של העסקות שבוצעו ברבעון האחרון של 2016 היה 1.5 מיליון שקל - גבוה ב-1.5% ממחירי העסקות ברבעון השלישי, וב-5% ממחירי הרבעון האחרון של 2015

77תגובות
בנייה בהרצליה. המשקעים עוברים לאזורים זולים יותר, כמו נתניה ופתח תקוה
אייל טואג

מדוע נרשמה ירידה חדה של 1.2% במדד מחירי הדירות של דצמבר 2016? עדיין קשה לתת את ההסבר המלא, מה גם שהנתון הזה עתיד להתעדכן בחודשיים הקרובים. ואולם נתונים משלימים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ושל אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, יכולים לשפוך אור נוסף על התנהלות רוכשי הדירות בסוף השנה שעברה.

הממצא הראשי שעולה מהנתונים המשלימים הוא שאף שהירידה הגדולה של דצמבר הביאה לכך שמחירי הדירות בסוף 2016 נותרו דומים למחירים רבעון קודם לכן, הדירות שנרכשו על ידי הציבור ברבעון האחרון היו יקרות ב–1.5% מאלה שנרכשו ברבעון השלישי. הדבר עשוי לרמז כי הציבור אינו סבור שהגיעה עת ירידות מחירים.

זה נשמע מבלבל, ודורש הסבר קצר. ללמ"ס יש שני פרסומים הנוגעים למחירי דירות: האחד הוא מדד מחירי דירות, שמתפרסם מדי חודש, על סמך עסקות המבוצעות ב–67 יישובים עירוניים של 20 אלף תושבים ויותר. את העסקות משקללים באמצעות נוסחה שכוללת שבעה פרמטרים, ובהם מחיר הדירה, היישוב, מספר החדרים ושטח הדירה. מהשקלול מתקבל השינוי החודשי בשווי הדירות שנרכשו, תוך ניכוי פרמטרים שעלולים לעוות את התוצאה. לדוגמה, ב–2015 וב–2016 נרכשו דירות חדשות רבות, ובשטחים גדולים יותר, מה שהביא להעלאת המחירים הממוצעים של העסקות שבוצעו — אבל לא לעלייה בשווי של הדירות.

הפרסום השני כולל ממוצעים של דירות לפי אזורים ומספרי חדרים, ללא כל עיבוד, אבל תוך אבחנה בין גודלי הדירות שנרכשו והמקומות שבהם הם נרכשו — שלוש הערים הגדולות מול אזורים שונים בישראל. כך, לדוגמה, במקומות שבהם נרשמה בנייה חדשה רבה, השתנה תמהיל הדירות, ולממוצע החדש נוספו דירות חדשות שנרכשו במחירים גבוהים יותר. אבל הפעם אין ניכוי כמו במדד מחירי הדירות — ולכן בפרסום זה נראה עלייה במחירי העסקות, אף ששווי הדירות לא בהכרח עלה. אמנם משמעות הפרסום הזה נמוכה בהרבה מזו של המדד, אבל היא יכולה ללמד במשהו על נטייתם של רוכשי הדירות בכל אחת מהתקופות הנסקרות.

הנטייה הזאת מתבטאת בתמהיל דירות יקר יותר מהדירות שנרכשו ברבעון השלישי של 2016. מחיר דירה ממוצעת שנרכשה בשלושת החודשים האחרונים של 2016 היה 1.49 מיליון שקל. זה המחיר הגבוה ביותר שנרשם מעולם בישראל, והוא גבוה ב–1.5% מהמחיר הממוצע של העסקות שבוצעו ברבעון השלישי של 2016 — וב–5.1% ממחיר הדירות שנרכשו ברבעון האחרון של 2015. ברבעון האחרון של 2016 בלטו אזורי המרכז וסובב ירושלים בעלייה של 5.1% במחירי הדירות הממוצעים שנרכשו, ואחריהם חיפה עם עלייה של 4.7%, ואזור הדרום — 4.6%. ביתר המקומות, פרט לאזור השרון, המחירים עלו ב–1%–2% בממוצע.

בשרון ככל שהדירות קטנות יותר — שיעור הירידות גדול יותר

כמתואר

אזור השרון בולט בירידה במחירי הדירות שנרכשו ברבעון הרביעי של 2016, ביחס לרבעו הקודם. המחיר הממוצע של דירה שנרכשה בשרון ברבעון האחרון היה 1.28 מיליון שקל — ירידה של 2.6% לעומת הרבעון השלישי. זו למעשה רמת המחירים הנמוכה ביותר בשנה שעברה.

פילוח הדירות בשרון לפי גודל מעלה כי ככל שהדירות קטנות יותר — כך שיעור הירידות גדול יותר. המחיר הממוצע ששולם בעבור דירות 1.5–2 חדרים ברבעון הרביעי של השנה שעברה, היה 991 אלף שקל — נמוך ב–8.2% מהמחיר הממוצע של הדירות שנמכרו באזור ברבעון השלישי של 2016. לעומת זאת, בדירות 2.5–3 חדרים נרשמה ירידה של 5.4% — ל–1.3 מיליון שקל; בדירות 3.5–4 חדרים חלה ירידה מתונה יותר של 2.1% — ל–1.76 מיליון שקל, ואילו בדירות של 4.5–5 חדרים חלה הירידה הנמוכה ביותר — 0.7% — והן נמכרו במחיר ממוצע של 2.33 מיליון שקל.

קשה לתת הסבר מושכל לדפוס ההתנהלות של השוק בשרון, אבל אפשר למצוא "ראיות נסיבתיות", שנמצאות בניתוחי הכלכלן הראשי — שעיקרן ירידה גדולה במספר העסקות ברבעון האחרון של השנה שעברה. רק 23,400 דירות נמכרו בין אוקטובר לדצמבר 2016 — המספר הנמוך ביותר מאז הרבעונים השני והשלישי של 2014. רבעונים אלה התאפיינו בהקפאת השוק, עקב קידום חוק מע"מ 0%, על ידי שר האוצר דאז, יאיר לפיד, ועקב מבצע צוק איתן, שגרם אף הוא לעצירת עסקות.

חלק בולט מהירידות הנוכחיות במספר העסקות מיוחס למשקיעי נדל"ן, שרבים מהם מתעניינים בדירות קטנות יחסית, ואולי גם מעבר מרכישת דירות בערים יקרות באזור השרון, כמו רעננה והרצליה, לאזורים זולים יותר כמו נתניה ופתח תקוה.

כמתואר

המשקיעים רכשו 800 דירות בלבד באוקטובר האחרון

קשה להסביר את השתנות המחירים ב–2016 בלי להביא בחשבון את ההתנהלות של המשקיעים. משקיעי הנדל"ן פועלים במסות גדולות, בעיקר בשתי הקצוות של רמות המחירים: בדירות הזולות ביותר ובדירות יוקרה. ברבעון האחרון של 2016 צנח שיעור רכישת הדירות שלהם ב–27%, ל–4,000 יחידות דיור בלבד. אוקטובר, שבו התקבצו כל חגי תשרי, היה חודש שפל כמעט היסטורי מבחינת מספר הדירות שרשכו משקיעי הנדל"ן — רק 800 דירות.

הקפצת מס הרכישה על דירות למשקיעים, ביוני 2015, וקידומו של חוק ריבוי נכסים ("חוק הדירה השלישית"), שאף אושר באחרונה, הם הגורמים העיקריים שמרתיעים משקיעים. יש צעדים מתוכננים נוספים לשם מטרה זו, ובהם הגבלת גובה המשכנתא לרוכשי דירה שנייה ויותר. לכל זה מתווסף השפל הגדול בתשואה השוטפת שמתקבלת כיום על דירות להשכרה — והתוצאה היא כיווץ רציני במוטיבציה של המשקיעים לרכוש דירות. הדבר מתבטא במספר העסקות שבוצעה ברבעון האחרון של 2016.

מצד שני, המוטיבציה לבצע את הצעד ההפוך — למכור דירות — גדלה. לפי נתוני הכלכלן הראשי, מאוגוסט האחרון התחילו המשקיעים להיפטר ממלאי דירות. רק בדצמבר האחרון הם מכרו 2,500 דירות, מתוך 9,800 דירות שנמכרו באותו חודש — כרבע מכלל השוק של אותו חודש. מדובר בנתון שרחוק מאוד מלהיות זניח.

המשקיעים פועלים בכל האזורים, ומבחינה גיאוגרפית הכלכלן הראשי מצא כי בירושלים ובאזור בדרום הם בלטו במיוחד במכירת דירות. עם זאת, באזורים האלה רמת המחירים עלתה ברבעון האחרון ביחס לקודמו: בירושלים מחיר עסקה ממוצע עלה ב–1.6%, ואילו באזור הדרום ב–4.6%. בשני האזורים, גודלי הדירות שתרמו הכי הרבה להעלאת המחירים, היו של 3.5–4 חדרים. בירושלים, מחירי דירות אלה טיפסו ב–2.4%, ל–2.1 מיליון שקל בממוצע; ואילו בדרום הם קפצו ב–3.8%, ל-1.14 מיליון שקל בממוצע.

כמתואר

לאזור הדרום יש להוסיף דירות שנכנסו לממוצע הכולל, אבל אינן מופיעות בפרסום — דירות הגדולות מ–5 חדרים. ככל הנראה, מחיר דירות אלה עלה בשיעור ניכר — מה שהביא את מחירי העסקות הממוצעים בדרום לקפוץ בשיעור כה גבוה.

צלילה במחירי הדירות הקטנות בתל אביב — וזינוק בגדולות

בתל אביב המחיר הממוצע של עסקה לא עלה, לעומת הרבעון השלישי של 2016. עם זאת, במחירי העסקות של דירות קטנות חלה צלילה חדה. מחירי הדירות 1.5–2 חדרים בעיר ירדו ב–4.5%, ל–1.9 מיליון שקל בממוצע. מנגד, נרשמה קפיצת מחירים של כמעט 9% במחירי הדירות 4.5–5 חדרים, ל–4 מיליון שקל בממוצע.

ייתכן כי תמהיל הדירות הקטנות שנרכשו בעיר בסוף 2016 כלל בעיקר דירות ישנות, באזורים פחות מבוקשים בדרום העיר, בעוד קודם לכן נרכשו דירות רבות במקומות אטרקטיביים יותר בצפון ובמרכז העיר. לגבי הדירות הגדולות, מדובר בנתון שאולי גבוה מאוד יחסית לרבעון השלישי, אבל עדיין נמוך ממחירי הדירות הממוצעים שנמכרו בשני הרבעונים הראשונים של 2016.

חיבור פסיפס הנתונים, שמעיד על ירידת שווי דירות לעומת עלייה בגובה העסקות — מצביע על יכולת רבה של ציבור הרוכשים לעמוד במחירי דירות גבוהים, ועל כך שלפי הרבעון האחרון של השנה שעברה — קשה מאוד לדבר על תחילתן של ירידות מחירים.

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם