תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

לתקן את החוק, כדי שהרוכשים לא יישארו עם דירה רק על הנייר

מכירת דירה בבניין שלהקמתו עדיין לא ניתן היתר בנייה היא פרקטיקה מקובלת במקומותינו ■ תיקון חדש לחוק מכר דירות מבקש להעניק רשת ביטחון לקוני הדירות

תגובות
שטח פתוח ליד תל אביב. תיקון החוק יאפשר לבטל הסכמי מכר שנחתמו טרם זמנם
עופר וקנין

החוק בישראל מאפשר כיום ליזם למכור "על הנייר" דירות בשלבים מוקדמים מאוד, גם כשאין עדיין ודאות שהדירות יוכלו להיבנות. תיקון של החוק יכול להגן על הרוכשים הפוטנציאליים ולהטיל על הקבלנים אחריות נוספת כלפיהם.

מכירת דירה בבניין שלהקמתו עדיין לא ניתן היתר בנייה היא פרקטיקה מקובלת במקומותינו. לא אחת, יזמים אף נדרשים לנהוג כך על ידי הבנק שיעמיד לרשותם מימון להקמת הפרויקט, כתנאי להעמדת המימון.

לנוכח הסיכון הגלום ברכישה בשלב זה, קובע החוק כי עד למתן היתר בנייה, הסכומים שמשלמים רוכשי דירות בשלב מוקדם כזה אינם מועברים ליזם, כי אם מופקדים בחשבון נאמנות. מחשבון זה יועברו כספים אך ורק לחשבון הליווי הבנקאי, עם הפעלתו — כנגד הנפקתה של ערבות בנקאית לרוכשים, לפי הוראות חוק המכר (דירות).

הגדילו לעשות יזמים שהקדימו והתחילו למכור דירות לא רק לפני שניתן לפרויקט היתר בנייה, אלא אף לפני שאושרה תוכנית המתאר שעל פיה ניתן בכלל להגיש בקשה להיתר כזה. הצעת חוק לתיקון חוק המכר (תיקון מס' 9) באה לשנות מצב זה. לפי ההצעה, תיאסר לחלוטין מכירה כה מוקדמת של דירות — עוד לפני אישור תוכנית מתאר המאפשרות הגשת בקשה להיתר בנייה (או לפני שאושרה הקלה המאפשרת תוספת דירות לפרויקט, כשהדירה הנמ­כ­רת נמנית עם הדירות הנוספות). התיקון המוצע קובע כי ככל שנחתם חוזה למכירת דירה במצב כזה — החוזה בטל וחסר תוקף.

עוד מוצע לתקן את החוק כך שבהסכם למכירה מוקדמת של דירה — לאחר שאושרה תוכנית המתאר, אך לפני שניתן היתר הבנייה עצמו — יחויב היזם לפרט מהו המועד הצפוי למתן היתר הבנייה. אם היזם לא יעשה כן, רוכש הדירה יהיה רשאי לבטל את הסכם הרכישה, כל עוד לא ניתן ההיתר. אם פורט המועד הצפוי למתן היתר בנייה, אך המועד חלף — הרוכש יוכל לבטל את הסכם הרכישה בחלוף 60 מאותו מועד, אם לא ניתן בינתיים ההיתר. ביטול הסכם בנסיבות כאלה יזכה את הרוכש בהשבת מלוא כספו.

התיקון המוצע כולל גם הסדרה של השתתפות הרוכש בהוצאות המשפטיות של היזם המוכר. כבר כיום, לפי תיקון שנעשה בחוק לפני שנים אחדות, מוגבל הסכום שזכאי המוכר לדרוש מהרוכש כהשתתפות בהוצאותיו המשפטיות ל–5,000 שקל בצירוף מע"מ. סכום זה משולם ישירות לעורך הדין של היזם.

על פי התיקון המוצע, ייכלל כל סכום ההשתתפות בהוצאותיו המשפטיות של המוכר במחיר הדירה, והוא ישולם במלואו לידי המוכר עצמו. עורך דינו של היזם יקבל את מלוא התשלום בעבור שירותיו אך ורק מהיזם, ובכך תוצג תמונה ברורה בפני רוכש הדירה, שלפיה עורך הדין אינו מייצג את הרוכש, אלא את היזם בלבד.

דברי ההסבר להצעת החוק מזכירים כי יחסי הכוחות בעסקה לרכישת דירה מקבלן או מיזם אינם שוויוניים. כוחו הכלכלי של הצרכן מצומצם יחסית, וכך גם יכולתו להתמודד עם מורכבות העסקה. רוכש הדירה עשוי להשקיע את רוב הונו ברכישה, ואף ליטול משכנתא גדולה. נקודת המוצא בתיקון המוצע היא כי פערי הכוחות המשמעותיים בין הקונה למוכר מצריכים מתן זכויות מוגברות לקונה. החקיקה הצרכנית — והתיקון המוצע לה — נועדו לגשר על פערי הכוחות האלה.

הכותב הוא עורך דין ורואה חשבון, ושותף מייסד במשרד דורון טיקוצקי קנטור גוטמן צדרבוים, המתמחה בנדל"ן



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם