תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

דמוגרפיה אינה כל הסיפור: מחירי הדירות לא היו מאמירים בלי המחסור בהיצע

בעוד התפלגות הגילים באוכלוסייה אינה תלויה במחירי הדירות ובדמי השכירות - קבוצות הגיל שבהן מעדיפים בעלות או שכירות דווקא תלויות במחירי הדיור ודמי השכירות. לפיכך, השיעור של קבוצות הגיל באוכלוסייה אינו יכול לשמש הסבר בלתי־מוטה של המחירים

23תגובות
מנופים באתר בנייה בראשון לציון, אשתקד
אייל טואג

בחודש שעבר הציג נתן זוסמן, מנהל המחקר של בנק ישראל, מצגת שלפיה יש קשר בין השינויים הדמוגרפיים שחלו בישראל בשנות ה–80–90 לבין מחירי הדירות ודמי השכירות בשנים האחרונות. הוא נימק את טענתו באמצעות גרפים המבוססים על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שעובדו באמצעות בנק ישראל. זוסמן הוסיף כי הבנת הקשר הזה חשובה בקביעת המדיניות מבעוד מועד. דבריו התפרסמו במוסף זה, בכתבתו של אריק מירובסקי, ב–27 בינואר 2017.

במצגת נטען כי התפתחות מחירי הדירות בישראל מתואמת עם שיעור בני 30–44 באוכלוסייה; וכי התפתחות שכר הדירה מתואמת עם שיעור בני 25–29. לפי המצגת, שיעור בני ה–30–44 ביש­ראל עלה באופן עקבי, ועמו זינקו מחירי הדירות מאז 2008 — בניגוד למה שהתרחש באותה תקופה במדינות קטנות ומפותחות אחרות (קנדה, שווייץ, שוודיה, ניו זילנד, נורווגיה ואוסטריה).

ואולם לדידנו, בעוד התפלגות הגילים באוכלוסייה אינה תלויה במחירי הדירות ובדמי השכירות — קבוצות הגיל שבהן מעדיפים בעלות או שכירות דווקא תלויות במחירי הדיור ודמי השכירות. לפיכך, השיעור של קבוצות הגיל באוכלוסייה אינו יכול לשמש הסבר בלתי־מוטה של המחירים. בנוסף, מאותה סיבה ומסיבות נוספות, ההשוואות הבינלאומיות בעייתיות. קבוצת הגיל שבה רוכשים או שוכרים דירה בישראל אינה בהכרח קבוצת הגיל שבה עושים זאת במדינות אחרות.

כמו כן, התקופה הקריטית שבה חלה התפנית במחירי הדירות היתה ראשית שנות ה–2000. תקופה זו מתחלקת לשניים: לפני 2008 ואחריה. לפי הגרפים במצגת, לפני 2008 לא התקיים המתאם בין שיעור בני 30–44 לעלייה במחירי הדיור. כלומר, במרביתן של אותן שנים — שבהן חל עיקר הגידול בשיעורם של בני 30–44 באוכלוסייה — מחירי הדירות דווקא ירדו. התיאום בין הטיפוס בחלקה של קבוצת גיל זו באוכלוסייה לקפיצה במחירי הדירות התקיים רק מ–2008.

כמתואר

בנוסף, את עליית מחירי הדירות ניתן להסביר גם באמצעות הירידה בשיעור הריבית והמחסור בדירות. לפיכך, במקרה הטוב, ב–2008–2016 פעל הגורם הדמוגרפי בשיתוף המשתנים הכלכליים האלה לעלייה במחירי הדירות.

השאלה המתבקשת היא מהי התרומה של הדמוגרפיה לשינויים במחירי הדיור ובדמי השכירות. לסוגיה זו אין כל התייחסות במצגת של זוסמן, שבה תפקידם של הריבית והיצע הדירות אינם מוזכרים, וחשיבותם נרמזת בלבד בכתבה ב–TheMarker.

האפקט של משבר הסאב פריים ב–2008 היה הירידה הדרסטית בריבית (בעקבות הירידה בארה"ב). ירידת הריבית (שהוזילה את תשלומי המשכנתא) הגדילה את הביקוש לדירות למגורים, ובשל כך מיתנה את הביקוש לשכירת דירות. מכיוון שהצלילה בשיעור הריבית הגדילה את הרווח מהשכרה — הביקוש לדירות להשקעה עלה. לנוכח הקשיחות הכמעט מוחלטת של היצע הדירות בטווח הקצר, חלוקת הגידול הזעום בהיצע בין תוספת הדירות למגורים בבעלות לבין דירות להשקעה בשכירות אינה ברורה.

אנו סבורים כי בשיווי המשקל לטווח הקצר, היה מספר הדירות להשקעה גדול מתוספת ההיצע — כך שמספר הדירות למגורים בבעלות אף קטן, היצע הדירות להשכרה גדל, ודמי השכירות ירדו אחרי 2012, כפי שמתבטא במצגת.

הגידול באספקת הדירות מושפע בעיקר מקרקע זמינה לבנייה למגורים, ומתכנון הקובע כמה יחידות מותר בפועל לבנות על הקרקע. השלמת התכנון והבנייה עצמה גוזלת בממוצע כעשר שנים. כל שינוי בהיקף הביצוע של אחד השלבים משפיע על אספקת קרקע זמינה לבנייה למגורים במונחי יחידות דיור. שינויים אלה מושפעים מצעדי הממשלה, החולשת על החלק המכריע של הקרקעות ועל ייעודן.

לפיכך, כמעט כל הכמות המיוצרת של קרקע זמינה למגורים, וכתוצאה מכך היצע הדירות נקבע על ידי הממשלה. במונחים טכניים, בטווח הקצר היצע הדירות קשיח לחלוטין, והכמות נקבעת על ידי פעולות הממשלה. אם הגידול בכמות זו קטן מהגידול בכמות המבוקשת, לנוכח הגורמים המוזכרים, נוצר מחסור בהיצע.

הכותבים הם פרופסורים אמריטי לכלכלה — לבהרי באוניברסיטה העברית, ופינס באוניברסיטת תל אביב



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם