תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הצעת החוק להסדרת פעילות המאכערים אינה מספקת הגנה אמיתית לדיירים

הצורך בחוק נולד מניצול של דיירים מצד מארגני פרויקטים להתחדשות עירונית ■ ההצעה אמנם קובעת לוחות זמנים קשיחים לקידום - הפרויקט אבל אינה מבטיחה כי נאמנות המארגנים תהיה כלפי בעלי הדירות ■ "על החוק לקבוע באופן ברור מהי התמורה שלה זכאי המארגן"

2תגובות
בניין לפני תמ"א 38
עופר וקנין

הדיון הראשון בהצעת "החוק הממשלתית התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקות)", שערכה שלשום (ד') ועדת הרפורמות של הכנסת, הותיר טעם חמצמץ בפיהם של חברי הכנסת שנכחו בו. בדומה לכלל הציבור, גם הם שמעו בשנה שעברה שוב ושוב על הצעת החוק, שמשרדי המשפטים והאוצר עתידים לקדם. ההצעה היתה אמורה להסדיר את סוגיית המארגנים (מאכערים) בעסקות להתחדשות עירונית, אך בסיום הדיון הרגישו חברי הכנסת כי היא מפספסת את מטרתה.

המאכערים הם אנשים הפעילים בבניינים, מתחמים ושכונות המיועדים לעבור הליכי תמ"א 38 ופינוי־בינוי, ומקשרים בין בעלי הדירות לחברות היזמות. במסגרת פעילותם, הם מחתימים את הדיירים על הסכמים, שמייפים את כוחם לפעול מטעם בעלי הדירות באופן בלעדי למציאת יזם שיקדם את הפרויקט.

לכאורה, זו פעילות מבורכת - אבל בפועל התברר כי בלא מעט מקרים, במסגרת ההתקשרות עם בעלי הדירות באזורים המיועדים להתחדשות עירונית, המאופיינים בשיעור גבוה של אוכלוסייה חלשה ומשכילה פחות, ניצלו המארגנים את אמון בעלי הדירות לרעה. מאכערים החתימו דיירים על מסמכים בלי להסביר את משמעותם. כך, במקרים רבים, גילו בעלי הדירות בדיעבד כי יכולתם לשפר את תנאי מגוריהם ולזכות בדירה גדולה יותר במסגרת הפרויקט נפגעה קשות, עקב הקופון הגדול שגזר המארגן בעסקה מול יזם הבנייה. במקרים אחרים גילו בעלי הדירות כי גם כשהמארגן אינו מצליח להביא יזם שיקדם פרויקט - אין ביכולתם להשתחרר מההסכם עמו.

על רקע זאת, אפשר לצפות כי פעילות המארגנים תבוטל לחלוטין, או לכל הפחות תוכפף למערכת חוקים נוקשה וברורה, שתבטיח כי רק טובת בעלי הדירות תעמוד לנגד עיניהם. אבל הצעת החוק שנידונה השבוע איכזבה, עד כדי כך שבסיום הדיון תהה אחד מחברי הכנסת אם אין מטרת כל המהלך להעניק חותמת כשרות חוקית לפעילות המארגנים השנויה במחלוקת.

לפני שנגיע לשאלה מה חסר בחוק, נציין את מה שיש בו. בהצעה נקבעו כללים לאופן הפנייה של מארגן לדיירים בבית משותף או במתחם פינוי־בינוי. לפי הכללים, לפני חתימה על הסכם, על המארגן לכנס את בעלי הדירות בבית המשותף, להסביר להם על ההסכם ולהציג את עיקריו. בכנס צריכים להיות נוכחים לפחות 40% מבעלי הדירות, ועל המארגן לערוך פרוטוקול ולמסור אותו לכל בעלי הדירות בבניין.

כמו כן, בהצעה צוינו קווים מנחים להסכם הארגון שעליהם רשאי המארגן להחתים את בעלי הדירות, ובכלל זה הבהרה, שלפיה התמורה לדיירים תיקבע בעת עריכת ההסכם העתידי עם היזם. עוד נדרש המארגן להסביר לבעלי הדירות את מהות ההסכם ואת השלכותיו.

לבסוף, מגיעה ההצעה לחלק האפקטיבי ביותר הקיים בה כיום לצורך הגנה על בעלי הנכסים - הגבלת משך זמן ההתקשרות בין בעלי הדירות למארגן, אם האחרון לא עמד בהתחייבויותיו החוזיות. לפי ההצעה, המארגן צריך להתקשר בחוזים פרטניים עם 50% לפחות מבעלי הדירות במתחם בתוך חצי שנה (או 40%, אם יש במתחם 17 דירות ויותר), שאם לא כן יפקע ההסכם. אם הצליח להגיע לסיכומים הנדרשים, קונה לעצמו המארגן שנה נוספת שבה עליו להביא יזם שיתקשר עם הדיירים. אם הצליח בכך, מוקצבת לו תקופה נוספת כדי להביא לכך שמסה קריטית של הדיירים תתקשר עם היזם, וכך הלאה.

הסוגיה המרכזית נותרה בחוץ

סעיפים אלה אמנם מביאים לשיפור מסוים במצב הקיים כיום, אבל לטענת חברי הכנסת שנכחו בדיון ומשפטנים מתחום המקרקעין שבחנו את החוק, אין די בכך. עו"ד משה רז כהן, המתמחה בעסקות להתחדשות עירונית, מתריע כי הפגם המרכזי הוא היעדר כל התייחסות בחוק לתמורות שלהן זכאי המארגן. לדבריו, ההתעלמות מסוגיה זו הופכת את המארגן לגורם שנאמנותו לדיירים מוטלת בספק - שכן ברור כי היזם שעמו יחתור להגיע להסכמות, הוא היזם שיעניק לו את הקופון השמן ביותר.

"על החוק לקבוע בצורה הברורה ביותר - בין אם במספר מוחלט, ובין אם בקביעת שיעור מסוים מסך התמורות בפרויקט - מהי התמורה שלה זכאי המארגן. כמו כן, על החוק לקבוע סנקציות נגד יזם שיציע למארגן סכומים גדולים יותר מהקבועים בחוק", אומר רז כהן.

לחששותיו של רז כהן בנושא שותפה גם ח"כ תמר זנדברג (מרצ), שטוענת כי בהגבלת לוחות הזמנים שבהם על המארגן לפעול עדיין אין הגנה מספקת על בעלי הנכסים, שחשופים למניפולציות. "ההצעה אינה מונעת מצב שבו המארגן הוא למעשה שליח של חברת בנייה, וששני הגורמים מציעים לדיירים עסקות הפוגעות בהם. אנחנו שומעים מדי יום על בעלי נכסים, שלרוב ממוקמים בפריפריה החברתית ובשכונות מצוקה, שיזמים ומאכערים פשוט עבדו עליהם. ההצעה אינה עושה דבר כדי למנוע זאת. להפך, לתחושתי אנחנו נדרשים כאן להכשיר את השרץ".

כמו כן, נשמעה בקרב חברי הוועדה ביקורת על היעדר כל קריטריון בסיסי להסמכה או השכלה הנדרשת מצד המארגן. את הביקורת החריפה ביותר בעניין השמיע ח"כ יגאל גואטה (ש"ס), שטען כי "במקרה הטוב, המארגן הוא בעל עבר מפוקפק — ובמקרה הרע, הוא שותף בארגון פשע, שגורם לדייר להתפנות מביתו בדרכים בעייתיות. האדם הזה לא בא לדאוג או לסייע לדיירים".

רז כהן מוסיף: "מתווכי מקרקעין שמטפלים בעסקות צנועות בהרבה נמצאים תחת פיקוח, לכן היה מקום לשקול גם כאן רגולציה של הסמכה". לדבריו מצטרף עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת הנדל"ן במשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות': "זו נקודה מהותית שנותרה ללא מענה, ודורשת פתרון ראוי, גם אם הדבר לא ייעשה במסגרת הליך רישוי".

הגבלת הזמן תביא לסיכול עסקות שעשויות להצליח

עוד טוענים המשפטנים הפועלים בתחום כי דווקא בנושא לוחות הזמנים, החוק מחמיר מעבר לנדרש, ועשוי לחבל שלא לצורך בעסקות. הדברים מכוונים ללוחות הזמנים המוקצים ליזם, שלפיהם בתוך שלוש שנים עליו להגיע לשיעור החתימות הדרוש בקרב הדיירים. לטענתם, במציאות ההליך אטי בהרבה.

"ההצעה כוללת הוראה שנויה במחלוקת, שלפיה אם יחלפו שלוש שנים ממועד חתימת ההסכם עם בעל הדירה הראשון, ולא ייחתמו הסכמים על ידי הרוב הנדרש על פי חוק לצורך פנייה למפקחת או לבית המשפט נגד סרבנים - יפקע החוזה", מסביר איצקוביץ'. "מעבר להיותה של הוראה זו התערבות מהותית בחופש החוזים, היא יכולה להביא לתוצאה שפרויקטים לא ייצאו לפועל - אף שהיזם וחלק ניכר מבעלי הדירות מעוניינים בו, ומעוניינים להמתין זמן נוסף עד לחתימת הרוב הנדרש.

"ההוראה גם אינה מבחינה בין מתחמים הכוללים עשרות בעלי דירות לכאלה של מאות בעלי דירות. מובן שיש לכך השלכות על פרק הזמן הנדרש להחתמת הרוב הנדרש. כמו כן, ההצעה אינה מאפשרת לנציגות או לרוב מקרב בעלי הדירות שחתמו על ההסכם להאריך את המועד בנסיבות מסוימות. הדברים האלה יוצרים מצב שעלול לסכל הוצאתם לפועל של פרויקטים".

לדברי רז כהן, "ההגבלה על היזם להגיע לרוב הנדרש בתוך שלוש שנים תביא לפקיעת עסקות שעשויות להצליח. במציאות כיום קצב חתימת ההסכמים אטי בהרבה, ומבוצע במקביל לקידום התוכניות. הסטנדרט בעסקות שבהן אני מעורב הוא משך זמן של עשור. כעת ההגבלה המחמירה מדי תרתיע יזמים מלהשקיע בתכנון עוד לפני שהשיג את הרוב הדרוש, וכפועל יוצא מכך הפרויקט יתעכב".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם