"הסיפור שבישראל אין קרקע הוא מיתוס. צריך תוכנית להכפלת גוש דן עכשיו" - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"הסיפור שבישראל אין קרקע הוא מיתוס. צריך תוכנית להכפלת גוש דן עכשיו"

לפרופ' שלמה אנג'ל, מומחה עולמי לתכנון עירוני, נמאס מצורת המחשבה של מערכת התכנון בארץ, שלטענתו יצרה את משבר הדיור ■ לדבריו הפתרון מתחיל בהקמת עיר אחת רצופה מאשדוד ועד לזכרון יעקב: "במקום להגיד איפה מותר לבנות, תגידו איפה אסור"

41תגובות
פרופ' שלמה (סולי) אנג'ל
עופר וקנין

לא צריך הרבה כדי להרגיז את פרופ' שלמה (סולי) אנג'ל, 74, פרופסור לתכנון ערים מאוניברסיטת ניו יורק. למעשה, מספיק להגיד לו רק דבר אחד - שאין מספיק קרקעות עבור התפשטות הערים בישראל. "זה לא נכון, זו אגדה, זה מיתוס שאין קרקעות בישראל", הוא שוצף. "אני זוכר שנהגו לומר את זה גם לפני 40 שנה, ותראה מה קרה מאז, כמה התפשטה והתרחבה המערכת העירונית בישראל בכל השנים האלה. תמיד אמרו את זה, והתנהגו במין מנטליות של אין. 'יש חסר, צריך לצמצם'. זו מדיניות לא נכונה שמקיימים כבר עשרות שנים. התרגלו להגיד את זה - וכתוצאה מכך מחירי הקרקעות היו תמיד גבוהים".

בימים אלה נמצא אנג'ל בישראל לשם הרצאה בכנס "עירוניות והתפשטות עירונית - גיבוש תוכנית לאומית לעירוניות בישראל", שערכה האוניברסיטה העברית (ראו מסגרת). זה עשורים הוא משמש יועץ לאו"ם ולבנק העולמי בתחום הדיור. מבחינת אנג'ל, יש רק פתרון אחד למשבר הדיור הישראלי: המדינה - שמחזיקה במונופול בקרקעות, צריכה לעשות דבר פשוט - לשחרר. "תאר לך שלפני 40 שנה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומערכת התכנון היו משחררים בבת אחת את כל האדמות ששוחררו לאורך השנים שחלפו. הסיפור היה אחר לגמרי. לא היתה הרגשה שאין קרקע. יש הרבה קרקע, והיה אפשר לארגן את המערכת העירונית הישראלית כמו שצריך. אבל כשאתה כל הזמן אומר 'אין, אין, אין', לאורך עשרות שנים, אז באמת אנשים מתרגלים לזה שמחירי הדיור רק עולים, כאילו זו דרכו של עולם.

"אין דבר כזה. גם בדיור, כמו בכל דבר אחר יש היצע ויש ביקוש, כשההיצע והביקוש שווים אחד לשני המחירים נשארים אותו דבר, וכשיש חוסר המחירים עולים. יצרו את החוסר הזה. זו יצירה אנושית ואין לזה שום דבר שקבוע בגיאוגרפיה של ישראל. הערים בעולם הם חצי אחוז מהקרקע של המדינות, ועם כל ההתפשטות - עוד לא הגיעו לאחוז. זאת אומרת 99% משטח היבשות אינו ערים. ואין דבר כזה שאין מספיק מקום לערים".

אתה מתעלם מכך שמספר התושבים בישראל ביחס לגודל הטריטוריה גבוה משמעותית מהממוצע העולמי.

"גם זה לא נכון. אלה גם אגדות. קח רק את השטח של גבולות 67 - 20 אלף ק"מ. צפיפות עירונית ממוצעת זה בערך 10,000 איש לקמ"ר. זאת אומרת שאת כל 8 מיליון תושבי ישראל היה אפשר לשכן ב-800 קמ"ר של שטח עירוני. אתה מסתכל על עיר כמו סאו פאולו. 20 מיליון איש חיים על 2,000 קמ"ר ולא קרה שום דבר".

נתונים בכתבה

סאו פאולו הישראלית, מבחינתו של אנג'ל, צריכה להימתח במרקם עירוני אחד שמתחיל באזור אשדוד ומסתיים בזכרון יעקב. כל השטחים הפתוחים שבאמצע, מבחינתו, הם מרחב עירוני שכבר מזמן היה אמור להיות מוכר ככזה, למעט מספר מתחמים שיוגדרו כפתוחים, ושבהם תיאסר הבנייה. מדובר בהיפוכה המוחלט של דרך התכנון הישראלית. בעוד בישראל מקובל כי בכל מקום אסור לבנות, למעט בשטחים שבהם הוחלט שמותר, אנג'ל מציע כי כל השטחים יוגדרו כמותרים לבנייה - למעט בשטחים שבהם הוחלט שאסור.

"במקום שהמתכננים יחליטו איפה נדרשים להם פארקים ושטחים פתוחים, אומרים 'אסור לפתח את השטחים הפתוחים', כהנחת יסוד. באופן פרדוקסלי, צורת מחשבה כזאת, כשהפיתוח הוא טיפין טיפין ללא מחשבה מראש, רק הופכת את העיר להרבה יותר גדולה ממה שהיתה יכולה להיות אילו התכנון היה מתבצע מראש על שטח נרחב באופן מסודר.

"מדיניות התכנון הארצית, תמ"א 35, וכל הדברים האלה שאנשים נשבעים בשמם ושאסור לגעת בהם - מבחינתי זה הכל טעות. זה מקלקל, ולא עוזר לאף אחד. שטח פתוח פה שטח פתוח שם, אין בזה שום יתרון לאף אחד, זה סתם. אתה רוצה להגן על איזו שמורה? תגן. אתה רוצה לעשות פארק לאומי? תעשה. כך גם לגבי מגרשי משחקים, מגרשי כדורגל וכן הלאה. תקבע את כל השטחים הפתוחים במסגרת תוכנית. את כל השאר אפשר לפתח".

סאו פאולו, ברזיל
בלומברג

"בערים שמתפשטות מהר מספיק, מחירי הקרקע נשארים הגיוניים"

את המחלוקת העמוקה עם דרך התכנון הישראלית, ניתן למצוא כבר בביוגרפיה של אנג'ל, יליד ירושלים, המתגורר בעשורים האחרונים בניו יורק. הוא נטש פעמיים את הפקולטה לאדריכלות בטכניון. בפעם הראשונה ב-1964 כסטודנט, כשלאחר שנתיים עזב לאוניברסיטת ברקלי בקליפורניה ("לא מצאה חן בעיני הצורה שלימדו ארכיטקטורה פה"), שם גם המשיך לדוקטורט. בפעם השנייה כמרצה, כשלאחר שנת הוראה בודדת החליט שמספיק ("היו שם יותר מדי תככים, זה לא התאים לי").

ב-1973 עבר לבנגקוק, בירת תאילנד, שם פתח מחלקה לתכנון ערים במכון הטכנולוגי האסייתי בבנגקוק, וחי בעיר 14 שנה. בבנגקוק הוא גם רכש התמחות במדיניות דיור במדינות מתפתחות, והתחיל לעבוד בתור יועץ לאו"ם בנושא - דבר שהוא ממשיך לעשות גם כיום. ב-1987 עבר לניו יורק, ואז גם נהפכה דרום אמריקה לשדה המחקר והייעוץ המרכזי שלו. "התחלתי לעסוק במחקרים משווים של מה קורה בארצות שונות בעניין מדיניות הדיור. המחקר הראשון שלי בחן 53 ערים מארצות שונות. ואז הבנתי מה קורה גם בתחום הדיור של מזרח ומערב אירופה ובארה"ב, והתחלתי לעבוד על ערים באופן גלובלי".

בשנות ה-70 וה-80, לדבריו, היו שתי סוגיות מרכזיות בתחום תכנון הערים: "הראשונה מה עושים עם המלאי הקיים של הדיור - מה עושים עם שכנות העוני, איך משפרים שם את המצב; והשנייה - איך נכון לפתח דיור החדש. ואז לאט־לאט התברר כי כל המערכת עברה לעסוק במה עושים עם הדיור הקיים, עם מעט מאוד מחשבה על דיור חדש. אותי זה הטריד. שאלתי מה עם האוכלוסייה החדשה? היכן תגור? ואז הבנתי שכדי שיהיה מלאי חדש, צריך שתהיה מספיק קרקע ושהעיר תתפשט מספיק מהר. צריך גם שתהיה לעיר תשתית מספקת - כדי שמחירי הקרקע יישארו הגיוניים, וכך כולם מצליחים לסדר לעצמם דיור - גם העניים שנמצאים בסוף התור".

לדברי אנג'ל, מחקריו הביאו אותו לגלות אמת פשוטה: בערים שמתפשטות מהר מספיק מחירי הקרקע נשארים הגיוניים, ואילו ערים שמנסות להגביל את ההתפתחות, יוצרות מחסור בקרקע ומצוקת דיור. בנושא הזה, לדבריו, ישראל רחוקה מלהיחשב מקרה ייחודי. "לצערי זו מחלה שהתפשטה. בבריטניה למשל המצב חמור מאוד. הקיפו את כל הערים ברצועות ירק, ואף שיש שם משבר דיור, הם אינם מוכנים לפרוץ אותן. הם רוצים לשמור על רצועות הירק האלה".

תל אביב. "ברגע שמי שגר בבאר שבע יכול להגיע בתוך 50 דקות לתל אביב — מה אכפת לו לגור בבאר שבע?"
אייל טואג

הגישה שלך אינה חזרה לגישת הפירוור, שהיתה מקובלת בעבר והיום נתפשת מזיקה?

"הטענה שלי היא שהמגמה של ההתפשטות אינה בחירה - אלא נתון. המחקרים מראים כי 85% משטח העיר מוסבר באמצעות שני פרמטרים: כמות האוכלוסייה ורמת המחיה שלה. במלים אחרות, ככל שלתושבים יש יותר כסף, יש ירידה בצפיפות כי הבתים גדולים יותר, הכבישים רחבים יותר, הפארקים, החנויות, הכל גדול יותר. שני התהליכים האלה הם חזקים מאוד. זה לא משהו שאתה ואני יכולים למנוע.

"אז אני בעד הציפוף העירוני, ובעד שתצופפו כמה שיותר. כמה שאתם רק יכולים. רק אל תתעלמו מההתפשטות בשטח, כי היא תהיה בכל מקרה, והשאלה היחידה היא - האם המערכת מוכנה לקראתה. התשובה במקרה הישראלי היא בפירוש שלילית. צריך לארגן את ההתפשטות. הדבר היחיד שעשה מי שחשב שהוא יכול לעצור את ההתפשטות - הוא ליצור משבר דיור. אתה רואה שבפועל כל ערי גוש דן כבר התחברו אחת לשנייה".

אילו קווים מנחים צריכים להיות לעירוניות בישראל?

"לישראל יש יתרון אדיר, שהיא מדינה קטנה וצפופה. זה כבר יתרון מבחינת מדיניות עירונית. אתה לא צריך להתעסק עם ערים שזרוקות מרחק אלפי ק"מ אחת מהשנייה כמו בברזיל. מה שאתה צריך כדי לבנות את הכלכלה הכי חזקה שאתה יכול לתאר לעצמך, זה מרקם עירוני אחד שיוכלו להגיע מכל נקודה לכל נקודה בתוך פחות משעה. בארה"ב 95% מהאוכלוסייה מגיעה לעבודה בתוך פחות משעה. אבל אחד הדברים שבאמת מקשים זו המחשבה קצרת הטווח. אתה צריך לחשוב 30 שנה קדימה, ולסדר פה את המערכת כדי שהיא תעבוד בתור יחידה אחת. כרגע היא לא עובדת כך. יש לך המון מחוזות וועדות מקומיות. הכל קטן ומפורק".

זה פתרון לטווח הארוך ומשבר הדיור מתחולל עכשיו. מה הצעדים הנדרשים לטווח הקצר והבינוני?

"צריך כבר עכשיו להכין תוכנית פיתוח עירונית המכפילה את גודלו של גוש דן, ולאשר אותה בהקדם. אם אתה לא תכין תשתיות ותכפיל את הגודל של העיר הזאת, אז לא תפתור את בעיית הדיור. צריך לחשוב על מרקם עירוני כפול בגודל ולמתוח תשתיות אל תוך המתחם הזה, ואז תוכל ליצור שם מספיק דיור כדי שהמחירים יוכלו לרדת. מדובר במספרים של עשרות ואף מאות אלפי דירות. לא תוכניות לעוד 2,000 דירות פה ועוד 600 שם כמו שקורה כיום. זו טיפה בים, זה לא פותר דבר".

עוד משהו שחזק מאוד באתוס התכנון הישראלי זה יישוב הפריפריה, אתה מאמין בזה?

"יש כל מיני סוגים של פריפריה. פעם אור יהודה נחשבה לפריפריה. עכשיו לך תנסה למצוא בה מקום פנוי. אותו הדבר לגבי אשדוד. חיברו אותה בצירים מרכזיים, פתחו כמה מפעלים, וזו כבר אינה פריפריה. יש פה תהליך, שלוקח פריפריות והופך אותן לחלק מהמרקם המטרופוליני של תל אביב. אותו דבר צריך לקרות לבאר שבע. הרעיון הוא לחבר אותה. ברגע שמי שגר בבאר שבע יכול להגיע בתוך 50 דקות לתל אביב או לראשון לציון או לרעננה, אז מה אכפת לו לגור בבאר שבע? הוא יקרא עיתון בדרך. זה מה שצריך לשאוף אליו. לחבר את הפריפריות האלה, ולעשות את זה בגדול. אבל כל עוד חושבים בקטן, רק מזיקים ומפריעים. אילו היו חושבים כך לפני 40 שנה, הכל היה נראה פה כיום אחרת לגמרי".

פארק איילון
ניר כפרי

מנכ"ל משרד השיכון: בתוך חצי שנה נאשר החלטה לקידום פיתוח העירוניות

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, אשל ארמוני, התחייב שלשום כי בתוך חצי שנה תאשר הממשלה החלטה לקידום פיתוח מדיניות עירונית אחראית בישראל. "נקצה לכך את התקציבים הנדרשים", אמר. "ישראל חייבת מדיניות עירוניות נכונה. אין לנו זמן או אפשרות לעשות טעויות, שיתבטאו בעוד 20 ו-30 שנה". הדברים נאמרו במהלך כנס בסימן קידום מדיניות לאומית לעירוניות בישראל, שערכה המחלקה הגיאוגרפית באוניברסיטה העברית. הכנס נערך בעקבות ועידת האו"ם לעירוניות Habitat III, המתכנסת אחת ל-20 שנה, ונערכה באוקטובר השנה באקוודור.

מתכננת מחוז תל אביב, האדריכלית נעמי אנג'ל, אמרה כי "כדי לקדם מדיניות של עירוניות בישראל, אנחנו חייבים לעבוד יחד, לשבור את החסמים בין המשרדים השונים והנושאים הרבים הנדרשים בתחומי התכנון, התשתיות, התחבורה והאוצר, להביא לשולחן המשותף את כל השחקנים. עלינו ליצור ביחד שפה אחת משותפת לעתיד התכנון והעירוניות בישראל".

פרופ' ערן רזין מהמחלקה לגיאוגרפיה באוניברסיטה העברית אמר: "ברוב האזורים המתפתחים בעולם כיום מתמודדים עם המתח בין עליית מחירי הדיור, מצוקת הקרקע החריפה ומחירי הצמיחה הגלובלית. האתגר שלנו כיום הוא למצוא את האיזון בין המשתנים האלה ולפעול לתכנון בר קיימא בישראל".

ד"ר אמילי סילברמן, ראש הקליניקה האורבנית באוניברסיטה, אמרה: "התפקיד שלנו כאקדמיה הוא ליצור את השיח המשותף ואת תרבות הלמידה, המאפשרת את שיתופי העבודה הבין־מגזריים, שהם הבסיס לקידום אג'נדה עירונית חדשה ומקיימת במאה ה–21".

ראש עיריית עכו, שמעון לנקרי, אמר כי "הממשלה צריכה וחייבת לעשות שינוי פנימי בתוך עצמה. נציגיה צריכים ללכת ללמוד ולחקור את נושא העירוניות והתכנון לעומקו, לפני שמתקבלות החלטות משמעותיות, שיש להן השלכות לעשורים הבאים".

 

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם