תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

חוק המתווכים: העליון עושה סדר בשאלת דמי התיווך הכפולים

בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון נקבע כי הסכם הבלעדיות בין בעל נכס למתווך מחייב את בעל הנכס לשלם לו דמי תיווך - גם אם הוא לא היה הגורם שהביא להתקשרות בין בעל הנכס לרוכשיו

32תגובות
שלט דירה למכירה
אייל טואג

בערעור עקרוני שנדון באחרונה בבית המשפט העליון, נדונו השלכותיו של הסכם בלעדיות לתיווך במקרקעין: האם מדובר בהסכם שבהכרח יזכה את המתווך שעמו נכרת בדמי תיווך, לרבות במקרה שבו יאלץ מקבל השירות לשלם דמי תיווך כפולים?

מדובר בשאלה שבה טרם עסק העליון, לאחר חקיקתו של החוק המסדיר את פעילותם של מתווכים במקרקעין - שאלה שלה עשויות להיות השלכות על עסקות רבות במקרקעין: האם ייתכן שבעל נכס ישלם דמי תיווך כפולים, כשנחתמת עסקה בתקופת הבלעדיות באמצעות מתווך אחר?

הסכם הבלעדיות בתיווך הוא חוזה בין בעליו של הנכס לבין מתווך, שבמסגרתו מוסכם כי על המתווך לעשות את כל המאמצים האפשריים למכירת הנכס, ועל בעל הנכס להימנע מהתקשרות עם מתווך אחר בתקופת הבלעדיות המוסכמת. אם נמכר הנכס בתקופת הבלעדיות המוסכמת, זכאי המתווך לדמי התיווך בשיעור שעליו הוסכם. במקרים רבים אף מצוין מפורשות בהסכם כי זכותו של המתווך הבלעדי לדמי תיווך תקום בין אם רוכש המקרקעין הגיע באמצעות המתווך הבלעדי ובין אם לאו.

ביולי 2016 הגיעה לסיומה מחלוקת בין בעל מקרקעין לבין מתווך, וזאת במסגרת פסק דין שניתן בבית המשפט העליון (רע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע''מ ואח' נ' בנימין). פסק הדין המרכזי שניתן על ידי השופטת דפנה ברק־ארז מעניק בראשונה כלים מנחים פסיקתיים להכרעה בסכסוכים בין מתווך למוכר מקרקעין, הנוגעים להסכמי תיווך בלעדיים.

יש לציין כי מדובר בהסכמים שאינם נפוצים במיוחד בישראל, וזאת בעיקר משום שבעלי מקרקעין אינם ממהרים להתחייב לתקופת בלעדיות שבה יגבילו את ניסיונותיהם למכור את המקרקעין שלהם באמצעות מתווך אחד בלבד באופן בלעדי. נראה כי דווקא כדי לעודד סוג זה של הסכמים, דנים כיום בתיקון חוק המתווכים באופן שיגביל את תקופת הבלעדיות. ייתכן שהרעיון העומד בבסיס תיקון זה הוא כי דווקא הגבלת תקופת הבלעדיות תביא להקטנת חששם של בעלי מקרקעין מהתקשרות בהסכם כזה עם מתווך מסוים.

המקרה שנדון בפסק הדין עסק בחברת תיווך, שהתקשרה בהסכם תיווך בלעדי עם בעל דירה מאזור עתלית. הדירה נרכשה לבסוף על ידי רוכשים שהגיעו באמצעות מתווך אחר, שלו שילם בעל המקרקעין דמי תיווך. בשל התניית הבלעדיות, דרשה חברת התיווך שעירערה לעליון את דמי התיווך, שלדבריה, מגיעים גם לה לאור הוראותיו של הסכם הבלעדיות בו היתה קשורה עם בעל המקרקעין.

שתי הערכאות הנמוכות יותר (בית משפט השלום, ולאחריו המחוזי) קבעו כי חברת התיווך לא היתה זכאית לדמי התיווך חרף הוראות הסכם הבלעדיות שנחתם, שכן היא לא היתה "הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין בעל הנכס לרוכשיו" (בהתאם לסעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין).

לאחר שבחן את ההוראות הרלוונטיות בחוק המתווכים והשלכותיו על המקרה, החליט בית המשפט העליון לקבל את הערעור, וקבע כי ככלל, יש לכבד את הסכם הבלעדיות. עם זאת, נוכח בעיות ראייתיות, נקבע כי התיק יוחזר לדיון מחודש בבית משפט השלום.

העליון עמד על כך שסעיף 9 ב' לחוק המתווכים מגדיר את שני התנאים לזכאותו של המתווך הפעיל לדמי תיווך במסגרת הסכם הבלעדיות. ראשית, על המתווך לאשר את ההסכם באמצעות חתימת הלקוח, ושנית על המתווך לפעול למען שיווק הנכס ומכירתו.

סעיף 14 ב' לחוק קובע חזקה, שלפיה אם בוצעו שני התנאים האמורים לעיל על ידי המתווך, הרי שהמתווך אכן היה הגורם היעיל שהוביל לביצוע עסקת המכירה ובעל זכאות לדמי התיווך. עם זאת, מדובר בחזקה הניתנת לסתירה. בית המשפט העליון עמד על כך שאחת התכליות החקיקתיות שעמדו בבסיסו של חוק המתווכים, היתה להגן על צרכני שירות בשוק התיווך, ולמנוע מצב שבו ינוצלו על ידי מתווך רשלן, שיגרוף דמי תיווך בעסקה שלא היתה לו נגיעה ממשית בגיבושה.

בעניין זה, קובע בית המשפט, חשוב לזכור כי מרבית הצרכנים של שירותי התיווך הם "שחקנים חד־פעמיים" בתחום, ולרוב נעדרי הבנה והיכרות מעמיקה עם שוק הנדל"ן.

הכותב הוא עו"ד ורו"ח, שותף מייסד במשרד דורון טיקוצקי קנטור גוטמן צדרבוים ושות'

הירשמו עכשיו: עשרת הסיפורים החמים של היום ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם