תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"שוק הדיור המפוצל": מי מונע את הירידה במחירי הדירות?

לטענת מרכז אדוה, רוב משרדי הממשלה, הבנקים, היזמים והעשירונים העליונים לא מעוניינים בירידת מחירי הדיור ■ משרד השיכון אינו מאזן את כוחות השוק כבעבר, ותקציבו הצטמק ■ שיעור הבעלות על שתי דירות ויותר בקרב העשירונים העליונים עלה משמעותית בעשור האחרון

17תגובות

לא בטוח שתוכנית מחיר למשתכן תצליח להשפיע על שוק הדיור, וקיים אינטרס מבני של המדינה ותאגידים למנוע ירידה משמעותית במחירי הדיור - כך עולה ממסמך שמפרסם הבוקר מרכז אדוה ששמו "שוק הדיור המפוצל".

לראייה, נכתב במסמך, אפילו התוכנית כבר אינה מוצגת על ידי המדינה כדרך להפחתת מחירי הדיור - אלא כתוכנית המיועדת לאפשר לזכאים לרכוש דירה מוזלת. כמו כן, המסמך מצביע על כך שתנאי הכרחי להצלחת התוכנית הוא מימוש היעד המוצהר שלה להביא למכירת עשרות אלפי דירות מוזלות בשנים הקרובות - דבר שכלל לא בטוח שיקרה.

הרשמה להגרלות מחיר למשתכן בעפולה
רמי שלוש

על פי המסמך, שנכתב על ידי שלמה סבירסקי וירון הופמן־דישון, אחת הסיבות לכישלונות החוזרים ונשנים של הממשלות במציאת פתרונות רציניים למשבר הדיור היא תפקודם של הגורמים המעורבים בשוק הדיור - משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, בנק ישראל, מינהל מקרקעי ישראל והרשויות המקומיות. אלה, על פי המסמך, "מהססים מאוד, אם בכלל, לנקוט צעדים של ממש למילוי הבטחות הממשלה להוריד את מחירי הדיור".

על רקע זה, תוכנית מחיר למשתכן משקפת את מה שמתארים עורכי המסמך "נכונות ממשלתית מסוימת להגדיל את הוצאותיה כדי להקל על מצוקת הדיור, אם כי מדובר בעיקר בנכונות לוותר על הכנסות, כמו במקרה של הפחתות מס, ולא בהגדלת ההשקעה התקציבית".

עד כה נמכרו במסגרת מחיר למשתכן כ-5,000 דירות לזכאים. על פי המסמך, עד סוף השנה יימכרו במסגרת התוכנית מעט דירות נוספות, ועל פי בנק ישראל, הפוטנציאל של התוכנית מוערך בכ–15% מכלל השוק - פחות מפוטנציאל העסקות של הזכאים.

"בין אם תצליח הממשלה להביא לבניית מספר גדול של דירות מוזלות ובין אם לא, עדיין נותרת בעינה הביקורת המרכזית על מחיר למשתכן, והיא שהתוכנית מעניקה הנחה לא גדולה מאוד לרכישת הדירה. התוכנית אינה פותרת את מצוקת הדיור של הישראלים שאינם מסוגלים לגייס הון עצמי או לעמוד בתשלומי משכנתא גבוהים", נכתב במסמך.

השר משה כחלון
אוליבייה פיטוסי

כלי להגדלת הפערים הכלכליים

עורכי המסמך טוענים כי שוק הנדל"ן הוא כלי להגדלת פערים כלכליים וחברתיים בתוך האוכלוסייה, דבר שהם מכנים "פיצול מעמדי בשוק הדיור". בקרב שני העשירונים העליונים (9 ו–10) החזיקו 8.9% שתי דירות ומעלה ב–2008, וב–2013 הגיע השיעור ל–22.4%. גם בקרב העשירונים 8 ו–7 גדל מאוד שיעור הבעלות על שתי דירות ויותר — מ–4.5% ב–2008 ל–9.6% ב–2013.

העשירון העליון גם מחזיק בדירות יקרות בהרבה משאר האוכלוסייה. ב–2014, שווי ממוצע של דירה בבעלות העשירון העליון היה 2.54 מיליון שקל, לעומת שווי ממוצע של 1.44 מיליון שקל לדירה שבה החזיקה יתר האוכלוסייה.

במכון אדוה מפנים אצבע מאשימה כלפי זרועות המדינה, שלא בהכרח מתלהבות מהורדת מחירי הדיור, וטוענים שמשרד הבינוי והשיכון אינו משמש כבעבר משקל נגד לכוחות השוק. תקציב המשרד, שהיה 9.84 מיליארד שקל ב–2000, ירד ב–2015 ל–1.89 מיליארד שקל בלבד. שיעורו מתקציב המדינה ירד מ–5.1% ב–1995 ל–0.5% בלבד ב–2015.

לפי עורכי המסמך, "משרד האוצר נהנה מבועת הנדל"ן. ב–2014 גבה האוצר מסי נדל"ן בסך כ–7.7 מיליארד שקל - 66% יותר מאשר ב–2004. בנוסף, קופת המדינה נהנית גם מהכנסות ממע"מ על דירות חדשות. לפי בנק ישראל, מדובר בהכנסות של 7.6 מיליארד שקל ב-2015.

על בנק ישראל כותבים סבירסקי והופמן־דישון כי מדיניות הריבית שלו היתה אחד הגורמים לעליית מחירי הדיור וכי הוא חושש מהוזלה משמעותית. "מדיניות הבנק מונהגת על ידי הנחה שירידת מחירים חדה עלולה להפחית את שווי הנכסים במשק ולהתגלגל לכדי צמצום הפעילות והצריכה - תהליך שעלול לפגוע במשק".

באשר לבנקים הגדולים, מציינים השניים כי ב–2005–2015 הם הכפילו את רווחיהם הנקיים ממשכנתאות ומאשראי לענף הבינוי והנדל"ן. ב–2015 היה הרווח הנקי של חמשת הבנקים ממתן משכנתאות 926 מיליון שקל, והרווח ממתן אשראי לחברות הבנייה והנדל"ן היה כ–2.2 מיליארד שקל. במקביל, הבנקים הכפילו פי 2.5 את היקף המשכנתאות שהם מעניקים — מכ–2 מיליארד שקל ב–2007 ל–5.4 מיליארד שקל בשנה שעברה.

גם היזמים הרוויחו מהעליות במחירי הדיור, דבר שבא לידי ביטוי בקפיצה ברווח הגולמי הממוצע על ייזום פרויקטים למגורים של חברות הנדל"ן הגדולות, שעלה מ–16% ב–2007 לכ–19% ב–2015.

הירשמו עכשיו: עשרת הסיפורים החמים של היום ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם