נוסחת המס על דירה שלישית מסובכת ומעוותת - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

נוסחת המס על דירה שלישית מסובכת ומעוותת

משרד האוצר מציע נוסחה המבוססת על מדדים סטטיסטיים של היישובים לחישוב סכום המס על דירה שלישית ויותר, כדי לנבא את ערכי הדירות ■ ניסיון של שני חוקרים ממכון אלרוב לבדוק את הנוסחה העלה כי שווי הדירות, לפי החישוב שמציע האוצר, גבוה בממוצע ב49% ממחירי הדירות בשוק - ומגיע לפערים של אלפי שקלים בשנה

18תגובות
רחוב נחמני בתל אביב
מוטי מילרוד

באחרונה התבשרנו על ניסיון נוסף של משרד האוצר לטפל במשבר הדיור בישראל, הפעם באמצעות מיסוי דירה שלישית ויותר של משקיעים בשוק הדיור. ההצעה עוררה סערה ציבורית ופוליטית, בין היתר סביב שאלת השפעתה על ציבור השוכרים ובעלי הדירות. נראה כי מאחורי הוויכוח על צעדי המס המוצעים לא ניצבת שאלת האפקטיביות הכלכלית שלהם — אלא, כמו בתוכניות מס רבות אחרות, העמדה ביחס למס החדש נובעת בראש וראשונה מהשקפת העולם הכלכלית־חברתית של הצדדים השונים.

מס פרוגרסיבי, במתכונת כזאת או אחרת, נוטל יותר מאלה שיש להם יותר. לפיכך, התשובה לשאלה אם הטלת המס היא מעשה נבון נעוצה באידאולוגיה ובתפישות של מי מהצדדים בדיון. כמובן שהשאלה הבאה היא אם המס במתכונתו הוא יעיל כלכלית. ואולם במקביל לדיון העקרוני, יש מקום לבחון ולברר את ההשלכות והמשמעויות של האופן שלפיו מציע משרד האוצר ליישם את הטלת המס על בעלי דירה שלישית, ואם לא ניתן להשיג את יעדי המיסוי בצורה פשוטה יותר.

הסטייה הממוצעת בהערכת שווי הדירות, לפי נוסחת האוצר, כשיעור ממחיר הדירה

לפי הנוסחה שמציע האוצר להערכת שווי הדירה השלישית (שתהיה נתונה למס של 1% בשנה, עד לתקרה של 18 אלף שקל), קיימים מצבים שבהם דווקא נכס הממוקם בפריפריה יוערך בשווי גבוה יותר מנכס הממוקם באזור מרכזי יותר, אף אם שני הנכסים מצויים ביישובים בעלי מעמד סוציו־אקונומי זהה.

אמנם ערכי המס הגבוהים ביותר נמצאים ביישובים המרכזיים ביותר והגבוהים ביותר במדד הסוציו־אקונומי. ואולם, במפתיע, מגמה זו אינה עקבית. ניתן לראות, למשל, שביישובים ברמה סוציו־אקונומית 5 בעלי מידת פריפריאליות בינונית (4–5), ובהם נהריה וכרמיאל, יוטל מס של כ–15.5 אלף שקל. על נכס זהה, הנמצא באותו אשכול סוציו־אקונומי, אך במידת פריפריאליות נמוכה (1) — למשל, באילת — המס שייגבה הוא דווקא המקסימלי — 18 אלף שקל בשנה. שיעור מס זה זהה לזה שיוטל על נכס זהה ביישוב באותו אשכול סוציו־אקונומי, אבל במידת פריפריאליות גבוהה (8) — למשל, אור יהודה. במלים אחרות, ברמה סוציו־אקונומית נתונה, גובה המס לא תמיד יורד — לעתים דווקא עולה, ככל שהיישוב הוא פריפריאלי יותר.

נוסחת שווי הדירה
V= 15,148 (1.49- 0.2362P- 0.01037S+ 0.0238P²+ 0.0066S²+ 0.0042PS)
V — שוויו של מ"ר בדירה
P — מקדם הפריפריאליות שמפרסמת הלשכה
המרכזית לסטטיסטיקה
S — מדד חברתי־כלכלי שמפרסמת הלשכה
המרכזית לסטטיסטיקה
15,148 שקל = מחיר מ"ר ממוצע בישראל

אילת אינה היחידה — בסך הכל כ–30 יישובים, ובהם קרית שמונה, צפת, דימונה, ערד, ירוחם וחצור הגלילית, הנמצאים בסולם 1 לפי מדד הפריפריאליות, ישלמו מס מופרז, עקב עיוותי הנוסחה.

חוסר העקביות הזה מתווסף לעיוות ניכר אף יותר, הנוגע לחישוב שווי הנכס לפי הנוסחה שמציע האוצר, ולפער בינו לבין מחיר השוק של הנכס. מבחינה של כלל עסקות הדיור שנערכו בין ינואר 2015 למארס 2016 (כולל עדכונים והצמדות לפי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס) עולה כי ערך הדירות, לפי החישוב שמציע משרד האוצר, גבוה בממוצע ב–49% ממחירי הדירות בשוק. הטבלה בעמוד זה ממחישה את הממצאים. היא מציגה את התפלגות הנכסים שנסחרו לפי טווח מחיר העסקה, כאשר לכל אחד מטווחי המחירים מוצג שיעור העסקות שהנוסחה מעריכה במחיר יתר, השיעור הממוצע של הערכות היתר האלה וממוצע המס העודף שיידרש הבעלים לשלם.

מהבחינה עולה כי ל–94% מהנכסים הרלוונטיים מייצרת הנוסחה שווי הגבוה ממחירם בשוק במידה ניכרת, מה שיגרור גביית יתר של מס בסך ממוצע של 3,702 שקל בשנה על כל אחת מדירות אלה. חמור מכך, ככל שמחיר הנכס נמוך יותר — כך הערכת היתר של המחיר גדולה יותר.

אשכול סוציו־אקונומי נמוך ומיקום פריפריאלי — לא מבטיחים מס נמוך המס השנתי שיוטל על דירה בשטח 90 מ״ר, לפי נוסחת האוצר, בשקלים
מדד
סוציו־אקונומי
מדד הפריפריאליות
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1
18,000 18,000 15,725 14,021 12,966 12,559 12,802 13,694 15,234 17,424 1
18,000 18,000 16,312 14,550 13,438 12,974 13,160 13,994 15,477 17,609 2
18,000 18,000 17,078 15,260 14,090 13,569 13,697 14,474 15,900 17,975 3
18,000 18,000 18,000 16,149 14,922 14,344 14,415 15,134 16,503 18,000 4
18,000 18,000 18,000 17,218 15,934 15,298 15,312 15,975 17,286 18,000 5
18,000 18,000 18,000 18,000 17,126 16,433 16,390 16,995 18,000 18,000 6
18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 17,748 17,647 18,000 18,000 18,000 7
18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 8
18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 9
18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 10

עקב העיוותים האלה, נראה כי יש לערוך תיקונים בנוסחת האוצר. ניתן כמובן לתקן את הנוסחה באופן שעדיין תישמר התלות במדד הפריפריאליות ובמדד הסוציו־אקונומי של היישוב שבו מצוי הנכס. לשם כך יש לשנות את המקדמים בתחשיב המוצע.

ניסינו לבצע זאת באמצעות נוסחה מתוקנת, שתמזער את הסטייה בין הערכת השווי של הנכסים, ואכן שיפרנו אותה במובן שהפער הגדול שעלה מהנוסחה המקורית פחת באופן ניכר. ואולם התלות של נוסחת האוצר בשני המדדים בלבד — הסוציו־אקונומי והפריפריאלי — גורמת לכך שלא ניתן לבטל את הסטיות.

ירוחם
אייל טואג

אלטרנטיבה פשוטה לשיטת חישוב המס שמציע האוצר, שתהיה לא רק ברורה לכולם אלא גם קלה ליישום, יכולה להתבסס על מחיר העסקה כפי שדווח לרשות המסים. בכל עת ניתן להצמיד את מחיר העסקה למדד מחירי הדירות, ולמסות את הערך שמתקבל.

הביקורת עשויה להיות ששיטה זו מתמרצת את הקונה לרמות בדיווח מחיר העסקה כלפי מטה. אבל צריך לזכור כי תמריצים להעלמת מס קיימים תמיד ואינם ייחודיים למס המדובר — כך, למשל, בהעלאת מס הרכישה למשקיעים בשנה שעברה. ועדיין, נראה כי הגישה הפשוטה שאנחנו מציעים חוסכת את פיתוחן של נוסחאות מורכבות ומיותרות — שכאמור מותירות כר נרחב לטעויות ועיוותים.

מס גבוה יותר — על נכסים זולים יותר הערכת יתר של שווי הנכסים, לפי נוסחת האוצר
מחיר הנכס במיליוני
שקלים, לפי רישומי
רשות המסים*
שיעור הנכסים
המוערכים
במחיר יתר
ממוצע שיעור
הערכת היתר של
מחיר הנכס
ממוצע יתר המס
שיוטל על הנכס,
בשקלים
5,525 75% 96% 0.9-0.6
5,084 55% 95% 1.2-0.9
3,486 41% 93% 1.5-1.2
1,197 38% 93% 1.8-1.5
יותר מ 119 21% 74% 1.8- ‑
ממוצע משוקלל לנכסים
בשווי עד 1.8 מיליון שקל 3,702 49% 94%

ד״ר דני בן־שחר הוא מרצה בכיר ועומד בראש מכון אלרוב לחקר הנדל״ן בפקולטה
לניהול ע״ש קולר באוניברסיטת תל אביב.

ד״ר רוני גולן הוא חוקר במכון אלרוב לחקר הנדל״ן ופוסט דוקטורנט באוניברסיטת
קליפורניה בלוס אנג׳לס (UCLA).

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם