מחירי הדירות לא נבלמים, אז כחלון מנסה "פתרון" חדש - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מחירי הדירות לא נבלמים, אז כחלון מנסה "פתרון" חדש

שר האוצר ניסה לבטל במחטף את המשך פרסומה של סקירת מחירי הדירות שעורך השמאי הממשלתי ■ היועץ המשפטי לממשלה, שאנשיו התנגדו לצעד של כחלון: לשרים לא ניתנה שהות ללמוד את ההצעה ■ האוצר: "יש מדד אחד של מחירים לצרכן, וראוי שיהיה מדד אחד של מחירי דירות"

39תגובות
פרויקט בנייה למגורים ברחובות
אייל טואג

בעקבות הסערה שפרצה שלשום עם היוודע ניסיונו של שר האוצר, משה כחלון, לבטל את סקירת מחירי הדירות הרבעונית שמפרסם השמאי הממשלתי הראשי — במה שנראה כניסיון מחטף בזמן היעדרה של שרת המשפטים, איילת שקד, הממונה על פעילות השמאי, ששהתה בחו"ל — ניסו אתמול במשרד האוצר להרגיע את הרוחות.

מקורות במשרד הכחישו כי הצעד הגיע על רקע "אכזבה" של שר האוצר ובכירי המשרד מתוצאות מדד הדיור של השמאי, שהצביע על עלייה נוספת במחירי הדירות בפעם האחרונה שפורסם באוגוסט. הם הסבירו כי מדובר בניסיון להסדיר את המידע הסטטיסטי הממשלתי המפורסם בנושא, כך שיהיה גוף אחד בלבד האמון על פרסום מדדים בעניין, והוא הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס). "כשם שיש מדד מחירים לצרכן אחד, או מדד תשומות הבנייה אחד — כך מן הראוי שיהיה מדד אחד למחירי הדיור", אמר מקור באוצר.

מנגד, במשרד המשפטים הבהירו כי הניסיון למנוע את פרסום המדד נעשה באופן לא תקין, וכי זו היתה הסיבה לבלימת המהלך על ידי המשנה ליועץ המשפטי, עו"ד ארז קמיניץ. "ההחלטה לא הופצה באתר הממשלתי לפני קיום הדיון, ומשכך — לא ניתנה שהות לשרים החברים בקבינט להידרש לה", נמסר מטעמו של היועץ המשפטי לממשלה. "בנסיבות העניין, הוחלט על ידי מזכירות הממשלה כי יתקיים דיון בהצעה, וכי היא תופץ לשרי הקבינט, לתגובתם בכתב תוך שבעה ימים, ככל שיחפצו בכך".

"פרסומים אחרים מבלבלים את הציבור"

על פי הצעת ההחלטה, שאישורה נמנע ברגע האחרון, נקבע כי החל ב–1 באוקטובר 2016 יחדל השמאי מפרסומיו, והלמ"ס תיהפך "לגוף הממשלתי היחיד שיהיה מוסמך לפרסם נתונים לגבי מדדים של תמורות במחירי הדירות, וכי תעשה זאת באופן בהיר לציבור". באוצר קושרים צעד זה להחלטה שקיבלה הממשלה הקודמת ביוני 2013, בעניין שיפור מסד הנתונים הממשלתי על שוק הנדל"ן, שלא יושמה עד כה.

עוד טוענים באוצר כי הלמ"ס הוא הגוף היחיד שעושה זאת מכוח החוק, וכי פרסומים אחרים מבלבלים את הציבור. באוצר מזכירים "פרסום מוטעה שבוצע במשרד השיכון בשנה שעברה, שלפיו מחירי הדירות יורדים, כדי לטעון כי גופים שאינם עוסקים בסטטיסטיקה עלולים לפרסם נתונים מוטעים.

מלחמת המדדים
מדד הדיור של השמאי הממשלתי לעומת מחירי הדירות של הלמ"ס כפי שמתואר בכתבה

גם צוות בין־משרדי לטיוב מדדי הדיור, שפעל בחסות המועצה הלאומית לכלכלה, ושבראשו עמד יו"ר המועצה לשעבר, פרופ' יוג'ין קנדל, פירסם לפני שנתיים מסקנות שלפיהן מדד מחירי הדירות של הלמ"ס הוא כלי המדידה האמין ביותר — למרות הפגמים הרבים המלווים את הליך הכנתו. כל אלה הובילו לכך שפרסומי מחירי הדירות של הלמ"ס הם כעת האופציה המועדפת על האוצר.

מנגד, המתנגדים להחלטה טוענים כי מדדי הלמ"ס חסרים, וכי הצעת האוצר נובעת מאכזבת אנשי שר האוצר מפרסום סקירת השמאי הממשלתי האחרונה, שלפיה מחירי הדירות ברבעון השני של השנה עלו בשיעור של 2.5% לעומת המחירים ברבעון הראשון.

אתמול ביקרו גורמים רבים את אופן ההתנהלות של שר האוצר בסוגיה. בין היתר, פנתה התנועה לאיכות השלטון לכחלון, בבקשה כי יחזור בו מכוונתו לקדם צעד זה. "אין לפגוע בגישת הציבור למידע שהוא ציבורי במהותו, ואין לפגוע בעיקרון השקיפות. אנו קוראים לך להמשיך להגן על עקרונות דמוקרטיים של שקיפות ואחריות, ולהביא את פועלך לביקורת הציבורית הראויה".

באחרונה נערכו שיחות בין פקידים באוצר לאנשי הלמ"ס, במגמה לשלב עסקות שמבוצעות במכרזי מחיר למשתכן בתוך מדד מחירי הדירות. המהלך זכה להתנגדות רבה בקרב חוגים שונים באקדמיה. זאת משום שמדד מחירי הדירות אמור לשקף עסקות שמבוצעות במסגרת השוק החופשי, ואילו דירות שנמכרות במסגרת מחיר למשתכן נמכרות במחיר מסובסד, ושילובן עלול להטות באופן מלאכותי את המדד. כך למשל, מדד מחירי הדירות אינו מתחשב במכירת דירות במסגרת הדיור הציבורי, מאותה סיבה שמדובר במחירים שאינם משקפים שוק חופשי, אלא סבסוד.

הרשמה למבצע מחיר למשתכן. באוצר קיוו לשלב עסקות של המבצע במדד השמאי הממשלתי - אך זכו להתנגדות
רמי שלוש

המדד שנוצר בעקבות המשבר העולמי

מדד מחירי הדירות, שמתפרסם מדי חודש, עורך עיבודים סטטיסטיים על הנתונים הגולמיים, ומודד את שינויי המחירים החודשיים ברמה הלאומית. הוא אינו מאפשר לדעת את השינוי במחירים לפי אזורים וערים, ואינו מציין את מחירי הדירות, אלא את שיעור השינוי שחל בהם.

המדד כולל את המחיר של עסקה ממוצעת לרכישת דירה, לפי אזור וגודל הדירה, הנסמך על מחירי עסקות שבוצעו בשלוש הערים הגדולות והמחוזות השונים. מתוצר זה לא ניתן להסיק דבר על אודות השתנות מחירי הדירות, שכן בתקופה שבה יש ריבוי עסקות באחד האזורים הזולים של העיר, ייווצר מצג של "ירידת מחיר", בעוד שבפועל כל מה שקרה הוא ריבוי של עסקות זולות שהטו את הממוצע כלפי מטה.

סקירת השמאי הממשלתי החלה ב–2009, בעקבות משבר הסאבפריים והפיננסים בעולם. באותה תקופה היה חשש גדול כי שוק הדיור בישראל יתמוטט בעקבות אותו משבר, אך המידע על שינויי המחירים, כפי שהובא על ידי הלמ"ס, היה דל ולא מספק. מדד מחירי הדירות היה כללי מדי, וטבלת מחירי הדירות הממוצעים היתה אזורית ולא בדקה שוקי נדל"ן יישוביים, למעט הערים הגדולות.

הסטטיסטיקן הלאומי,
פרופ' דני פפרמן
מתוך אתר האוניברס

לאור חוסר הוודאות, החליט השמאי הממשלתי באותה תקופה, אייל יצחקי, לפתח מדד עצמאי ועממי יותר מזה של הלמ"ס, שנחשב למדד מקצועי, המיועד למביני דבר בלבד. כך יצר יצחקי את סקירת השמאי הממשלתית, שמתפרסמת בתדירות רבעונית ובודקת השתנות של מחירי דירות ארבעה חדרים בלבד ב–16 ערים שבהן בוצעו מספר העסקות הגדול ביותר. זהו גם אחד מחסרונותיו — במרבית המקרים, כלי התקשורת נוטים לדווח על ממצאיו ככאלה המצביעים על עלייה או ירידה של דירות ברמה הלאומית, תוך התעלמות מהעובדה שהוא מבוצע ב–16 ערים בלבד.

המדד הראשון סקר את הרבעון הראשון של 2009 ואת השינויים שנערכו בו לעומת הרבעון האחרון של 2008 — הרבעון שבו התמוטטו הבנקים הגדולים בארה"ב, וגילה למרבה ההפתעה שמחירי הדירות עלו. המדד זכה לפופולריות בשל פשטותו, ואחרי שיצחקי עזב את תפקידו ב–2011, אימץ אותו גם מחליפו, השמאי הממשלתי הנוכחי, טל אלדרוטי.

צעדים לשיפור מאגר הנתונים

מלבד הדלות הגיאוגרפית, המדד סבל לאורך השנים ממאגר נתונים באיכות ירודה, בשל ריבוי הטעויות בנתוני העסקות של רשות המסים, הנובע מאופן הזנת הנתונים הידני הנהוג כיום. במארס 2012 הגישה ועדת גלצר (ועדה שמונתה לגיבוש המלצות לטיוב מאגרי המידה) את המלצתה שהתקבלה פה אחד — לחדול מקבלת הצהרות מיסוי מקרקעין באופן ידני כפי שנעשה עד כה, ולעבור למילוי באופן מקוון בלבד, ובאמצעות מערכת שתחייב את המילוי של כל שדות החובה, ולא תאפשר לסיים את התהליך מבלי שמולאו כל הנתונים כנדרש.

השמאי הממשלתי, טל אלדרוטי
צילום מסך מתוך Marke

בתחילת הרבעון השלישי של 2015, קצת יותר משלוש שנים לאחר מתן ההמלצה ובתום כמה חודשי פיילוט, הודיעה רשות המסים כי מערכת הדיווח המקוון שבנתה מתפקדת באופן מלא וללא תקלות, והזמינה את כלל המדווחים לעשות זאת באמצעותה. עם זאת, החיוב בדיווח מקוון בלבד טרם הוחל. חובת הדיווח המקוון אמורה היתה להיכנס לתוקף במהלך החודש הבא. אלא שלחץ שהפעילה לשכת עורכי הדין גרם לוועדת הכספים של הכנסת — המאשרת את תקנות הדיווח החדשות — לדחות את חובת הדיווח המקוון לפברואר 2017.

בלמ"ס מתריעים כי למרות השיפור הוודאי הצפוי באיכות הנתונים, עדיין נעדרים כמה פרמטרים חשובים להצלחת המדד בשדות החובה שהגדירה רשות המסים. בלמ"ס קיוו שתחום ה"הצמדות" לדירה (גינה, גג, מרפסת, חניה ומחסן) יוגדר כשדה חובה לדיווח. ואולם, כל אלה נותרו בגדר רשות.

עם זאת, בעקבות המלצות הצוות הבין־משרדי לטיוב מדדי הדיור החלו לזרום בראשונה ללמ"ס גם קובצי נתונים שאינם מגיעים מרשות המסים, וברמת איכות ודיוק גבוהה משמעותית. הראשון הוא מאגר הנתונים של הממונה על חוק המכר במשרד השיכון, שמאז 2007 מקבל נתונים מדויקים וברמת פירוט גבוהה על כלל הדירות החדשות הנמכרות בישראל. מאגר נתונים נוסף הוא כלל נתוני העסקות שבגינן התקיימה הערכת שמאי עבור הבנקים למשכנתאות.

אף שההוראה להעביר את הנתונים האלה ללמ"ס יצאה מהפיקוח על הבנקים כבר לפני כמעט שנתיים — רק לאחרונה העבירו מרבית הבנקים את הנתונים האמורים, לאחר שביצעו בדיקה משפטית שאינם מפרים את החוק להגנת הפרטיות, וכיום נבחן שילובם במאגר הנתונים הכללי.

המדד שאוהבים באוצר
השינוי במדד מחירי הדירות של הלמ"ס כפי שמתואר בכתבה
המחירים ממשיכים לעלות
מחיר ממוצע של דירה ארבעה חדרים בתל אביב
הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם