תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כמה חדרי מלון צריכה ישראל - ולמה התוכנית להוזלת הנופש תעלה לנו ביוקר

לכתבה

אילת? "בסכנת הכחדה" טבריה? "המלונאים לא מתקרבים" נתניה? "על הפנים" חיפה? "פשיטת רגל קרובה" ■ אז מדוע דוחף שר התיירות יריב לוין להקמתם של בתי מלון, בעוד היזמים מספרים על כדאיות כלכלית אפסית? 


8תגובות

המשפט השגור בפי כל מלונאי בישראל הוא שאין כדאיות כלכלית להקמת בתי מלון. ועדיין, בדיקה שערך TheMarker מראה כי ב–2010–2015 נוספו 3,500 חדרים, ועד סוף 2017 צפויים להיפתח עוד כ–30 בתי מלון שיוסיפו כ–3,800 חדרים להיצע הקיים, שמונה כיום כ–50 אלף חדרים. כמה מהם אכן יוקמו בתקופה זו רק ימים יגידו, וגם סביר להניח שהפתיחה של חלקם תגלוש ל–2018, אך זו עדיין צמיחה נאה בענף.

הקושי בהקמת בית מלון בישראל ידוע. בהתאחדות המלונות טוענים השכם והערב כי הכדאיות הכלכלית נמוכה בגלל ההוצאות הקבועות הגבוהות שחלות על המלונאים מתוקף הרגולציה, שאינן קיימות בבתי מלון אחרים ברחבי העולם. למשל, אבטחה, כשרות ומסי ארנונה, שבמדינות אחרות מושתים על האורח במסגרת מס התייר שעליו לשלם לבית המלון. לצד אלה, מעיקים על יזמי המלונאות הליכי ביורוקרטיה ארוכים מול הרשויות וגופי התכנון עד לקבלת היתרי בנייה, שמעכבים את הרגע המיוחל, במיוחד אם מדובר במבנה לשימור המחייב אישורים מיוחדים.

התאחדות המלונות הציגה לפני כשלוש שנים את הפוטנציאל היזמי שעוזב את ישראל לטובת ערים אחרות בעולם, שהן נטולות רגולציה וביורוקרטיה מתישה. לפי עבודת ההשוואה שהראתה, בין 2003 ל–2013 גדל מספר חדרי המלון באירופה שהם בבעלות ישראלית ליותר מ–60 אלף, בעוד שבישראל עצמה עלה מספרם מ–42.6 אלף ל–45.9 אלף חדרים בלבד. אם מתייחסים למספר החדרים שקמו בברלין לבדה, רואים כי נבנו או נקנו בברלין יותר מ–9,000 חדרי מלון בידי ישראלים, בעוד שבתל אביב היו בפועל רק כ–7,000 חדרים.

מפת נדלן

לא כדאי לבנות 
בטבריה ובים המלח

מי שמצפה לבתי מלון חדשים באתרי הנופש המוכרים - אילת, ים המלח או טבריה - צפוי להתאכזב, משום שהם עומדים להיפתח בעיקר בערים הגדולות: בירושלים צפויים לקום עוד כ–900 חדרים, בנתניה כ–540 חדרים ובתל אביב כ–500 חדרים נוספים.

גם שמות של ערים שלא קופצות לראש באופן אינטואיטיבי בכל הקשור לנופש נמצאות ברשימה. בחדרה ייפתח לראשונה מלון של רמדה ובפתח תקוה וברעננה ייפתחו מלונות עסקים של רשת פרימה. "בחרנו בערים אלה כי רצינו לפזר את הסיכונים. בתקופות שבהן כל מבצע צבאי או מלחמה מביאים אותנו למצב שדורש התאוששות של חצי שנה במקרה הטוב, לפתוח בית מלון שהוא תיירותי נטו זו טעות", אומר אבי דור, מנכ"ל פרימה. "מצאנו לנכון להשקיע בתיירות עסקית, שמתאוששת ממשבר בצורה טובה יותר".

נתוני התאחדות המלונות לגבי החזר ההשקעה של בתי המלון בשנים האחרונות מספקים הסבר כלשהו לגבי הסיבה לכך. מהנתונים עולה כי החזר ההשקעה השנתי הממוצע ב–2010–2013 בבתי המלון באילת ובטבריה היה נמוך מהממוצע הארצי, בעוד שבירושלים ובתל אביב וגם בים המלח הוא היה גבוה מהממוצע. מנכ"ל ההתאחדות, נועז בר ניר, אומר כי "הבנייה והתפעול של בית המלון בים המלח יקרים יותר. האזור הוא שיאן ההוצאות על הסעות לעובדים, יקר יותר להביא אנשי מקצוע ותחזוקה, וקשה להשיג כוח אדם גם אם משלמים יותר משכר מינימום. הכל שם קשה יותר".

דור מציע הסבר אחר לכך שיזמים לא עומדים בתור כדי לבנות בית מלון בים המלח, למרות החזר ההשקעה הגבוה יחסית. "בניגוד לאילת וטבריה", הוא אומר, "לים המלח עוד יש ערך תיירותי כי אין לו תחליף בעולם, אבל היו הרבה סימני שאלה בקשר לים המלח בשנים האחרונות מבחינת קציר המלח וההגנות, והאם זה באמת ייצא לפועל ועל מי זה יושת. אני חושב שבעתיד ישקיעו באזור, אבל היזמים רצו לקבל ביטחון לגבי מה שצפוי לקרות, ולא היה להם את זה".

Three Division

ליאור רביב, מנכ"ל רשת ישרוטל, שבאחרונה רכשה שלושה בתי מלון (בהרצליה, ביפו ובמצפה הימים בצפון) אומר כי גם הוא לא מוצא עניין בהקמת מלון בים המלח. "אני מקבל פניות כל הזמן, אבל אין לי תמריץ לפתוח שם עוד מלון מעבר לשניים שכבר יש לנו. המצב באזור השתנה לרעה בגלל הירידה בשוק הרוסי, אני לא רואה את פרצת הדרך, וים המלח לא יכול להישען על השוק הישראלי. גם באזור הזה יכולה רשות ההגבלים לקום ולחסום אותנו, כמו שעשתה באילת, כי כבר יש לנו שם שני בתי מלון".

יזם מוביל מספר כי בדק את כדאיות ההקמה של מלון בים המלח. הוא רצה לבנות מלון מיוחד ויוקרתי, בסגנון שעוד לא נבנה באזור, אך כשעשה את החשבון של עלות ההקמה, כולל מחיר הקרקע, מול ההחזר, הבין שלא יכול להתקדם בעסקה.

לדברי רביב, "להקים מלון מאפס זה מורכב ומסובך מאוד, המימון כבד, זה קשה מקצועית וביורוקרטית. משך הקמה של בית מלון בישראל הוא חמש עד שבע שנים לפחות. לכמה יזמים יש סבלנות לזה? כדי שיהיה כדאי לעשות את המאמץ העילאי, זה צריך להיות רווחי מאוד. לכן אנחנו לא ששים להיות מוערבים בפרויקטים של בתי מלון ברוב האזורים".

אסף פינצ'וק

לגבי תל אביב, אומר רביב, כי "שם בונים בתי מלון משולבים עם דירות, כי התב"עות מאפשרות, ואז הדירות מממנות את המלון, כי הקרקע יקרה בטירוף. מלון זה לא העסק הכי רווחי בעולם, כך שלקנות קרקע ולהקים בה מלון ולצפות להרוויח בלי שילוב דירות בתל אביב - אין בזה היגיון כלכלי. גם בעולם של ריבית נמוכה אין על זה החזר השקעה".

על הפוטנציאל התיירותי המבוזבז של טבריה נכתב ודובר כבר רבות: אזור נופש מבוקש בשנות ה–80, שהידרדר לאזור תיירות שיזמים בוחרים שלא להתקרב אליו. "אין שום סיכוי שאנחנו נבנה בית מלון בטבריה", אמר לנו יזם. "ראש העיר פונה אלינו כל הזמן, אבל הרווחיות שם כל כך נמוכה והמקום לא מזמין, שאנחנו כלל לא שוקלים את זה".

דור מוסיף כי "המצב של אזור טבריה עצמו מוזנח, והמלונאים לא יכולים לשנות זאת. המקום משרת אוכלוסיות תיירות של צליינים, שזו תיירות זולה, ולכן לא רואים שם פוטנציאל בטווח הנראה לעין. בתי מלון עוברים בעלות מאחד לשני, ואלה שלא עושים זאת - מעוניינים בכך. אז על אחת כמה וכמה לא ריאלי שיגיעו יזמים לבנות בתי מלון חדשים".

גם באילת, דור מצהיר כי פרימה לא תפתחו מלון נוסף לזה שהיא כבר מחזיקה בעיר. "הרווחיות באילת לא רק נמוכה, אלא בסכנת הכחדה, במיוחד בבתי מלון עממיים יותר. מספר הימים שאתה מסוגל למכור חדרים באילת במחירים טובים הוא לא רב — בקיץ ובחגים. כך יוצא שימי המכירה הגבוהים שלנו מסתכמים ב–90 יום בשנה בלבד. אני חושב שבתל אביב, בירושלים וגם בים המלח בהמשך הדרך יש פוטנציאל קדימה, ושאר המקומות הם סכנה ליזמים".

בחיפה נפתחו בשנתיים האחרונות עשרות חדרי מלון, ועד סוף 2017 צפויים להיפתח עוד כ–160 חדרים, אך בר ניר לא צופה לאזור עתיד מלונאי ורוד. לדבריו, "בחיפה היו כמה שנים של רווחיות טובה, בעיר עשו עבודת שיווק טובה וגם הצליחו לגנוב תיירים מטבריה, אבל כשכל החדרים שצפויים להיפתח שם ייפתחו — יהיה עודף היצע של מלונות, וזה רק שאלה של זמן עד שהם יפשטו את הרגל. יש שם מוצר תיירותי טוב, אבל לא מספק לכמות כזאת של בתי מלון, אלא אם כן התיירות תטפס". גם לגבי המלון בחדרה הוא לא אופטימי במיוחד. "להערכתי, הוא לא יחזיר את ההשקעה. הוא אומנם על הים, אבל תראו מה קורה בנתניה - המצב שם על הפנים".

עשר שנים להקמה 
של בית מלון

השאלה שעולה היא כמה חדרים באמת נדרשים במדינה שבה עסקי התיירות הנכנסת סופגים מכה כלכלית מדי שנתיים, בגלל אירוע ביטחוני או גל טרור, ושבשנתיים האחרונות תפוסת החדרים השנתית היתה כ–62%? בנוסף, צריך לשים לב שנתוני התאחדות המלונות מראים כי בחמש השנים האחרונות כמעט שלא היה שינוי במספר הלינות הכללי של ישראלים ותיירים בבתי המלון, והוא הסתכם בכ–22 מיליון לינות בשנה.

בכלל, אנחנו נמצאים בתקופה שבה הכלכלה השיתופית היא חלק בלתי נפרד מעולם התיירות, והצפי הוא שהיא רק תצבור תאוצה. יותר ויותר תיירים מעדיפים ללון בדירות שהם יכולים לשכור לתקופה קצרה באתרים כמו Airbnb, ולוותר על בית מלון. בחלק מהמקרים זה פשוט זול יותר מחדר אחד במלון, ובמקרים אחרים מדובר במשפחה שתיאלץ להזמין שני חדרים במלון, ואז כבר עדיף לישון בדירה. לעתים ההחלטה ללון בדירה נובעת מהעדפה למרחב גדול יותר.

אם כך, לא בטוח אם ומתי תהיה צמיחה משמעותית במספר הלינות בבתי המלון בישראל, בעוד שבמקביל חלה עלייה של 7.4% במספר החדרים בתי המלון בחמש השנים האחרונות.

מספקר החשרים באלפים: 
2010 - 46.9
2015 - 50.4

מסםר הלינות בבתי מלון במיליונים:
2010 - 21.9
2015 - 21.7

ועדת בר ניר להוזלת הנופש בישראל, שהוקמה בסוף 2011 והגישה את המלצותיה שנה לאחר מכן, הגיעה למסקנה כי הדרך העיקרית לגרום להוזלת הנופש ובתי המלון בישראל צריכה להיות הגברת התחרות בענף, בין היתר באמצעות הגדלת מספר בתי המלון. ואולם לעת עתה, כאמור, מספרם עלה בשנים האחרונות ומספר הלינות נותר כשהיה - ומחירי הנופש נותרו בעינם.

למרות נתונים אלה, שר התיירות יריב לוין מוביל בימים אלה רפורמה לזירוז הליכי התכנון והבנייה של בתי מלון. הנימוק למהלך הוא זה של הוועדה, שכשל עד כה: הקמת בתי מלון תגרום לתחרות גבוהה יותר, ותוביל להורדת מחירי הנופש ב–20%.

הצעת החוק שהגישו משרדי התיירות והאוצר מבקשת להכיר במתקני תיירות כתשתית לאומית. כלומר, יזמים פרטיים בתחום התיירות והמלונאות יוכלו לקדם תוכניות במהירות באמצעות הוועדה לתשתיות לאומיות (ות"ל), אם יקבלו את אישור שר התיירות לכך. העניין מעורר ביקורת בקרב אנשי תכנון וסביבה, המתריעים כי מתן האפשרות להכריע לגבי קיצור הליכים בידי אדם אחד בלבד עלולה להוביל למינהל לא תקין.

עוד קובעת הרפורמה כי 20% מהשטח שאושר לבנייה במסגרת התוכנית לבניית המלון יוכל לשמש למגורים במקום למלונאות. בעניין זה נכתב בהסבר להצעת החוק: "הוספת בנייה למגורים במגרש המיועד למלונאות עשויה להוביל להקדמת זרימת ההכנסות מהמיזם המלונאי, ומכאן להוזלת המימון".

את הסיבות לנחיצות הרפורמה מסבירים משרדי התיירות והאוצר, כפי שנכתב בהצעה, בכך ש"הזמן הממוצע להקמת בית מלון נאמד בכעשר שנים ויותר מיום רכישת הקרקע. קיצור הליכי התכנון של מיזמים להקמת מתקני אכסון מלונאיים וייעולם, חיוני ביותר ליוזמות להקמתם ולהצלחתם העתידיות של מיזמים אלה".

המסלול המהיר בות"ל יוכל לספק מענה רק לבתי מלון שעומדים באחד הקריטריונים הבאים: רשתות בתי מלון שמעוניינות להקים כמה בתי מלון בפרישה גיאוגרפית (ארבעה ויותר); בית מלון בודד של יותר מ–500 חדרים; ושני בתי מלון עם יותר מ–300 חדרים יחדיו.

מיכאל חי

הצעת החוק אושרה בקריאה ראשונה במושב הכנסת האחרון, וכבר שני דיונים בעניינה עלו בוועדת הפנים של הכנסת. ואולם התבררה אי־בהירות לגבי האפשרות להחיל את החוק, וכרגע עובדים עליו מחדש.

"אין ספק שיותר בתי מלון ישפיעו על המחירים", אומר רביב. "אני מבין שמספר הלינות הכללי לא השתנה בשנים האחרונות ומספר החדרים גדל, בלי שהיה שינוי במחירים, אבל מתישהו זה יגיע לנקודה שבה מספר החדרים החדשים ישפיע והמחירים יירדו. אנחנו עדיין לא שם, וקשה להגיד מתי נהיה שם. זו לא מתמטיקה, כוחות השוק הם אלה שיכריעו.

רביב מוסיף כי "כיום יש מחסור בתיירים, ובתי המלון גם מתמודדים עם היצע גדל של חדרים ב–Airbnb. כשביקושי התיירים יורדים, או לפחות לא גדלים, וההיצע גדל - אם של חדרי מלון ואם של דירות - המחירים יהיו חייבים לרדת".

"אני בעד גידול של מספר החדרים", מבהיר אלי גונן, נשיא ההתאחדות. "בעיניים של שר התיירות והמנכ"ל, הגדלת ההיצע תפתור את נושא המחירים, ואילו אני אומר שכבר כיום יש גידול בהיצע חדרים, ויש גם הסבה של בניינים קיימים להוסטלים ומקומות לינה עממיים יותר עם מוצרים אטרקטייבים".

האם חסרים חדרים של בתי מלון?

"אם הנחת היסוד הבסיסית היא שמיצינו את פוטנציאל התיירות ואנחנו נשארים עם המספרים הקיימים, אז באמת לא צריך לפתוח עוד בתי מלון, כי התפוסה בירושלים ובתל אביב ירדה. אין מחסור של בתי מלון, ומה שאנחנו צריכים זה להתמקד בהבאת תיירים, ואז יהיה צורך בעוד חדרים. אבל אם אומרים שהפוטנציאל התיירותי מבוזבז וישראל לא לוקחת את זה ברצינות ומטפלת בו, אז יש מקום לעוד חדרים.

"אני מאמין שגם במצב הנתון הזה עדיין אפשר להגיע ליותר תיירים, ואני מאמין שבעבודה נכונה, שחלק ממנה זה גם הנושא הפוליטי, אנחנו יכולים להגיע ל–5–6 מיליון תיירים בשנה, ואז נצטרך עוד 18 אלף חדרים. אבל זה רק אם הפוטנציאל התיירותי של ישראל יתממש. כרגע אני מתפלל שהפעילות השיווקית תהיה כזאת שתהיה עבודה לחדרים שנפתחו בשנה האחרונה ועומדים להפתח בשנה הקרובה".

בית מלון רמדה חדרה

לדברי גונן, בשנתיים שחלפו מאז צוק איתן, שפגע בתיירות, הוא לא רואה התחלה של בנייה של בתי מלון, והפריחה של פתיחת חדרים בשנים האחרונות היא תוצאה של שנים קודמות שבהן התיירות היתה בצמיחה. "רוב היזמים מסבים בניינים קיימים לבתי מלון, ולא בונים אותם מאפס. אפשר להגיד שרק ישרוטל בונה. נקש הסבו בניין, אטלס זה בניין משרדים שהוסב למלון, וגם פתאל נוקטים את אותה הדרך. גם אני, כשפתחתי את מלון פורט אנד בלו בנמל תל אביב, הסבתי מבנה קיים", הוא אומר.

לדברי רביב, יש אזורים שבהם חסרים בתי מלון, ויש כאלה שלא. "באילת צריך להוסיף בתי מלון, לא נפתח שם מלון כבר 20 שנה", הוא אומר. "ברגע שיהיו תשתיות מתאימות בים המלח והשקעה בשיווק שלו, אז גם היזמים יגיעו. ישרוטל לא תקים שם, אבל המקום לא יכול להתקיים על 3,000 חדרים. בתל אביב כבר יש גידול טבעי, ואילו בירושלים, למעט הפיתוח הנוכחי, לאור התנודתיות במצב התיירותי שם אני לא חושב שיש מקום לעוד בתי מלון".

האם חסרים 5,000 חדרים?

במשרד התיירות סירבו לציין כמה חדרים חסרים כדי להגיע לתחרות המיוחלת. למעשה, המשרד פועל לתיקון חוק תכנון ובנייה בטענה כי הביקוש עולה על ההיצע וגורם למחירים הגבוהים, אך לא נעשתה הערכה לגבי מספר החדרים החסרים כדי להוריד את המחירים. מהמשרד נמסר: "המשרד אינו נוקב במספר ספציפי של חדרים חסרים. המשרד פועל להסרת חסמים ורגולציה עודפת, ליצירת שוק תחרותי ומשוכלל, שכוחותיו הם אלה שיקבעו את מספר החדרים הרצוי".

כדי להוכיח את עמדתם, מפנים במשרד התיירות לנתונים מאז 2005, שמראים כי חל גידול של כ-6% במספר החדרים בעשור האחרון, בשעה שמספר הלינות עלה ב-13.5%. כאמור, אם משווים לנתונים מ–2010, תקופה שבה התיירות היתה בשיאה, אין כלל עלייה, אך במשרד התיירות טוענים אחרת: "גם בבחינת מספר שנים מצומצם יותר, ניתן לראות כי מצבת החדרים בישראל עדיין נמצאת בחסר כדי שתוכל להיווצר תחרות אמיתית, שתוריד מחירים. זאת, מאחר שהביקוש הקשיח של תיירות הפנים, שגדלה מדי שנה, ממתנת את השפעת התנודות בלינות התיירים מחו"ל. מגמה זו נמשכת, ולכן יש צורך להמשיך ולבנות חדרים חדשים. למרות הגדלת ההיצע, טרם הגענו למספר לינות בשנה לחדר שהחל ממנו מתחילה תחרות המורידה את המחירים".

לפי המודל הכלכלי שלפיו המשרד פועל, סביבת מחירים נמוכה בכ–20% מהמחירים כיום תתקבל בנקודת איזון של כ–400 לינות בשנה לחדר. "בחמש השנים האחרונות נרשמו בישראל בממוצע 430 לינות בשנה לחדר, ובתקופות שיא גם 460 לינות לחדר", קובעים במשרד התיירות. כך למעשה, לפי החישוב של משרד התיירות, בהתחשב בנתוני הלינות הקיימים, אם היו היום כ–55 אלף חדרים (5,000 חדרים יותר ממספרם האמיתי), מחיר הנופש היה אמור לרדת ב–20%.

לטענתם, "כפי שנכתב במסקנות הוועדה להוזלת הנופש, שיעור התפוסה הארצי הממוצע בחמש השנים האחרונות הוא 65%, ונתון זה לבדו הוא אינדיקציה לצורך בבנייה חדשה. כך קרה כי בשנים האחרונות, בעונת השיא והחגים, נוצר מחסור בחדרי מלון, שגרם לעליית מחירים. תכנון חדרי מלון הוא לטווח ארוך. לכן, אין לבחון את המגמות בפרקי זמן קצרים. ככל שהביקוש גדול מההיצע, מחירי הלינה ימשיכו לעלות או לכל הפחות לא יירדו. לכך תורמת גם הריכוזיות הגבוהה בענף, חוסר הגיוון ומיעוט המלונות העממיים ביחס ליעדי תיירות מובילים בעולם".

עוד נמסר ממשרד התיירות כי "ההצעה לתיקון חוק התכנון והבנייה, שהוגשה על ידי שר התיירות ושר האוצר, מתבססת על מסקנות ועדת בר ניר, שהצביעו במובהק על כך שהמפתח להוזלת הנופש בישראל נמצא בהגדלת היצע המלונות והחדרים ובהקטנת הריכוזיות. התיקון לחוק המתייחס לות"ל ולתוספת מגורים, נועד להקל על יזמים חדשים להיכנס לענף, בכל הקשור לקשיים בהליכי תכנון, השגת מימון ורווחיות".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות