רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

האם זה מה שסיבך את ענבל אור? תרגילי המס של קבוצות הרכישה נחשפים

קבוצות הרכישה נהנות מהטבות מס משמעותיות, שוועדה ממשלתית המליצה לבטל ■ מומחי נדל"ן מסבירים את בעיות המס הצפויות בקבוצות רכישה

20תגובות

לפני כשש שנים התחוללה מהפכה בעולם קבוצות הרכישה - שהגיעו באותם ימים לשיא פריחתן, כשחמישית מהדירות שנמכרו בישראל וכשליש מהדירות שנמכרו בתל אביב שווקו באמצעות קבוצות כאלה. הדבר עורר ביקורת ציבורית רבה, שכן בעוד רוב הציבור נאלץ להתמודד עם עליית מחירי הדירות - חברי הקבוצות, שמרביתם משקיעים אמידים, חוסכים כ–20% ממחיר הדירה, עקב חיסכון בהיקף המס שעליהם לשלם.

החיסכון במס הוא זה שיצר את הרווחיות הרבה, לפחות על הנייר, של קבוצות הרכישה. מדוע התאגדות מובילה לירידה בנטל המס? בשונה מרוכשים רגילים, חברי קבוצות הרכישה מתארגנים דרך מערכת חוזים, שכוללים רכישת קרקעות מהבעלים, חוזי שיתוף פנימיים שנחתמים בין חברי הקבוצה וחוזים לקבלת שירותי בנייה מקבלן. פיצול זה יצר כמה הטבות מס שמהן נהנו חברי הקבוצות - שהעיקריות בהן הן פטור מתשלומי מע"מ על הקרקע ברכישה מגורמים פרטיים וחיסכון במס הרכישה (ששולם רק על הקרקע ולא על מרכיבי הבנייה). בנוסף, חברי הקבוצות נהנו מחיסכון בעלויות שיווק הדירות, ליווי בנקאי ורווחיות ברמה דומה לזו של קבלנים.

בעקבות הביקורת, שלוותה גם בביקורת מרשות המסים, הוקמה ועדה ממשלתית לבחינת מדיניות מיסוי קבוצות הרכישה. הוועדה המליצה כי חלק ניכר מהטבות המס שמהם נהנו חברי הקבוצות יבוטל.

מארגני הקבוצות אוהבים להציג את עצמם כיזמים וכקבלנים, אך הדבר רחוק מהמציאות. בפועל, הם משמשים מתווכים, שמשתמשים בכספים של חברי הקבוצות לצורך רכישת קרקעות בלי שהם עצמם נוטלים סיכון על ההשקעה, יוזמים שינויים בתוכנית על המגרש הנרכש ולעתים מלווים את הקבוצה מבחינה מקצועית. בכל מקרה, הם האנשים שעומדים מאחורי הפרויקט, בעוד חברי הקבוצה מן המניין בדרך כלל פעילים פחות.

ענבל אור
אייל טואג

בוועדה הממשלתית החליטו לפקוח עין ביקורתית במיוחד על המארגנים, על הכנסותיהם ועל המיסוי שיש להטיל עליהם - מה שהוביל בסופו של דבר לבדיקת רשות המסים בעניין ענבל אור.

מי פטור ממס רכישה?

מנוסח בקשת המעצר שהגישה הרשות נגד אור עולה כי אנשיה גילו עניין מרובה בשני פריטים: הראשון הוא הסכמי רכישת הקרקע מבעלי הקרקע המקוריים, שהוצגו כעסקת קרקע של קבוצות רכישה; השני הוא הסכמי השיתוף הפנימיים שנחתמו בין חברי הקבוצות, ועיגנו את היחסים החוקיים ביניהם.

"רכישת קרקע באמצעות קבוצת רכישה נחשבת 'עסקת אקראי' וטעונת תשלום מע"מ", מסביר מומחה המיסוי עו"ד ירון טיקוצקי. "בדרך כלל, מארגני הקבוצות חותמים על הסכמי אופציה עם בעלי הקרקעות, שמוכרים אותן לקבוצה לאחר גיבושה. ואולם אם הם רוכשים את הקרקע, ולאחר מכן מוכרים לקבוצה - העסקה הראשונה מצריכה תשלום מס רכישה. לכן, רשות המסים מעוניינת לבדוק אם הקרקעות נסחרו באמצעות סיחור באופציות, או שמארגן הקבוצה רכש אותן קודם".

טיקוצקי מסביר גם כי יש מצבים שבהם מארגני הקבוצה לא נשארים גורם חיצוני - אלא משתלבים בתוכה, ובונים לעצמם דירות במסגרת הפרויקט. הסכמי השיתוף מגלים בדיוק מה חלקם של המארגנים, וייתכן מצב שבו הם מנסים להקטין בצורה מלאכותית את חלקם בקבוצה, ובכך לחסוך לעצמם מס באופן בלתי חוקי.

"ייתכן מצב שבו מארגני קבוצה לא רק משתלבים בקבוצה, אלא משתלטים עליה מבפנים באמצעות מקורבים - ואז כוחם כה גדול בתוך הקבוצה, שהרשות יכולה לטעון כלפיהם שהם יזמים שמוכרים דירות, ולא מארגני קבוצות. הדבר עלול לגרור חבויות מס גדולות", אומר טיקוצקי.

לטענת מומחה המיסוי עו"ד יוסי מילר, "כמו כל בעל עסק, מארגן קבוצת רכישה נותן שירותים תמורת תשלום, והוא אמור לשלם על כך מע"מ ומס הכנסה. אם נעשו דיווחים לקויים או חלקיים, או שהכנסות בגין שכר טרחה לחברת הניהול של המארגן מתוארות בסעיפים אחרים, קיים חשש להעלמת מס".

ואם כך, הדברים הם בין המארגן לרשות המסים, וחברי הקבוצה לא צריכים להיות מודאגים?

"נכון שאין פגיעה בכיסו של החבר הרגיל בקבוצה, ורשות המסים לא מגיעה אליו. ואולם מרגע שחברת הניהול מגיעה למצב של חוסר יציבות, ואולי אף לעיקולים ולהליכי גביית מס, יש מקום לדאגה - כי בסופו של דבר מארגן הקבוצה הוא הרוח החיה מאחוריה, והוא מנהל הפרויקט".

הירשמו עכשיו: עשרת הסיפורים החמים של היום ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם