תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"מחסור בדירות בישראל? זו פיקציה. התוכנית של כחלון לא תוריד את מחירי הדירות"

בספר חדש העוסק בהתנהגות של מחירי הנדל"ן, מפריך הכלכלן פרופ' עלי קריזברג, מייסד חברת דירוג האשראי מידרוג, את התיאוריות הנפוצות בישראל בנוגע למחירי הדיור

27תגובות

"הפעילות הכלכלית בתחום הנדל"ן תורמת לתמ"ג כ–19% באופן ישיר, ועוד כ–13% בעקיפין. נדל"ן מהווה לא פחות מ–40% מסך עושרו של הציבור. קשה להניח כי ניתן לשלוט בשוק הנדל"ן רק משום שזה תואם אג'נדה פוליטית — למשל, באמצעות הורדת מחירי הדיור בכלל המשק", אומר פרופ' עלי קריזברג, מרצה למימון ונדל"ן באוניברסיטת בר אילן, שבעבר ייסד יחד עם חברת מודי'ס את חברת דירוג האשראי מידרוג.

"לא זו בלבד שהתערבות ממשלתית בשלב זה היא מאוחרת מדי, אלא שאם יש תפקיד להתערבות זו, היא חייבת להביא בחשבון את האפשרות שבשלב הבא תחול ירידת מחירים ניכרת, שהשלכותיה עשויות להיות מהותיות הרבה יותר", אומר קריזברג, שבאחרונה השלים את כתיבת ספרו "התנהגות מחירי הנדל"ן — מציאות או פיקציה" (הוצאת רסלינג). בספר הוא מציין מיתוסים וטעויות נפוצות של הציבור הרחב ושל ממשלות בנוגע לשוק הדירות ולהתנהגות המחירים בו, ובסופו הוא אף מונה עשרות גורמים שונים המשפיעים על מחירי הנדל"ן.

מחירי הדירות בישראל עלו פחות מבארה"ב ובריטניה, מאז ינואר 1997

"שם הספר מתייחס לנטייה לומר שקיימת בועה במחירי הנדל"ן בישראל, ושהמחירים גבוהים מדי", הוא אומר. "אינני משוכנע שיש לכך ביסוס. בישראל עליות המחירים אינן חורגות מהעליות שנרשמו במדינות OECD אחרות. אם גרף מחירי הדירות שפורסם באחרונה על ידי כלכלני OECD היה מתחיל ב–1997 — ולא ב–2004, כפי שפורסם — היינו מוצאים שהשוק הישראלי לא היה חריג. עליית המחירים בישראל נתפשת כחריגה בגלל עיתוי שונה של מחזורי המחירים בשוק, ובעצם ישראל היא בין האחרונות בשיעור עליית המחירים שנרשמה בה. העלייה ממדינות הגוש הסובייטי בשנות ה–90 שינתה את העיתוי של מחזור מחירי הדירות בישראל ביחס למדינות אחרות, ואף האריכה אותו".

ואולם לדבריו, לא רק המחזור ההפוך של מחירי הדירות נוטע את התחושה המוטעית שישראל שונה ממדינות OECD האחרות, אלא גם שיטת המדידה המקובלת ליחידת דיור, שהיא על פי מטר רבוע (מ"ר). קריזברג אומר שאם ההשוואה מול המדינות המפותחות מהווה בסיס לקביעה שקיימת בועת מחירים בישראל, יש להביא בחשבון שני פרמטרים: הכנסה לנפש ושטח לנפש. "מדד זה מראה איזון מפתיע בין מרבית המדינות המפותחות", קובע קריזברג. "לדוגמה, הונג קונג נחשבת לשוק הנדל"ן היקר בעולם, אבל אם מתחשבים בעובדה שדירה ממוצעת בהונג קונג קטנה בהרבה מדירה בתל אביב — כלומר, השטח הנצרך לנפש בהונג קונג קטן הרבה יותר — הרי שהפער בין המחירים נסגר".

ככלל, התובנה שאליה הגיע קריזברג בנוגע לשוק הנדל"ן הישראלי שונה מהותית מהגישה הרווחת. ביחס לטענה שרשויות התכנון הן אחד הגורמים שמעכבים את התפתחות שוק הדירות בישראל, הוא אומר: "בישראל יש שוק נדל"ן מתוחכם ביותר, משוכלל הרבה יותר מאשר במקומות אחרים. נכון שעודף רגולציה הוא גורם שלילי — אך מי שמתלונן על ביורוקרטיה בתכנון בישראל, מוזמן לקדם פרויקט בניו יורק ולהשוות".

גם על הטענות נגד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), המחזיקה ברוב שטחי המדינה, יש לו מה לומר: "זהות הבעלות על הקרקעות אינה משמעותית. חצי מהקרקעות בהרצליה פיתוח נמצאות בבעלות פרטית, וחצי בבעלות רמ"י. האם יש שוני מהותי בין הקרקעות? רגולציה אינה מסבירה עליית מחירים. היא לכל היותר יכולה להסביר מחירים גבוהים".

אתר בנייה בתל אביב

הגישה הנפוצה טוענת שבשוק קיים מחסור גדול בהיצע דירות, ולכן הוא אינו משוכלל.

"זאת במידה גדולה פיקציה, ומכמה סיבות. ראשית, זה פשטני להסתכל על המחסור בהיצע רק כעל מחסור בדירות ובקרקעות. להיצע יש גם ממדים אחרים, כמו זכויות אוויר (בנייה לגובה) או צפיפות לחדר.

"תיאורטית, ניתן היה לאכלס את כל אוכלוסיית העולם ב–55% משטחה של ישראל, בהתעלם כמובן מהשלכות סביבתיות — ולכן, אי־אפשר לדבר על מחסור בקרקעות. היצע של שטח בנוי, שלא כמוצרים אחרים, מותנה בביקוש — וקל להדגים זאת: לכאורה, אנחנו נמצאים בתקופה שבה מחירי הדירות גבוהים, הכדאיות בבנייה גבוהה — והיינו צריכים להבחין בעוד ועוד התחלות בנייה. זה לא קורה, לא בגלל מחסור בהיצע קרקעות, אלא בגלל מחירן הגבוה — שכן ערכה של קרקע מותנה בביקוש. במלים אחרות, ברמת מחירים נתונה, אם יהיה ביקוש — ההיצע יתאים את עצמו".

לא בונים, כי יש חסמי רגולציה.

מיתוסים נפוצים בשוק הנדל"ן, המתוארים בכתבה

"רגולציה גוררת עיכוב בתגובת השוק, אך אינה מהווה חסם. מדי פעם מתפרסמות כתבות על קרקעות זמינות לבנייה של חברות בנייה שאינן מנצלות אותן. ההסבר לכך הוא שיש לשוק מנגנון שמווסת את התחלות הבנייה. היזמים מבינים היטב מה כדאי עבורם. המשתנה הקריטי בתחום הנדל"ן בעולם, וגם בישראל, אינו היצע שטח — אלא הריבית הנמוכה. מי שיכול לנבא היכן יהיו שיעורי הריבית בעתיד, יוכל לנבא ברמת דיוק גבוהה את השינוי במחירי הנדל"ן".

הממשלה מנסה להגדיל את היצע הדירות באמצעות מכרזי מחיר למשתכן (תוכניתו של שר האוצר משה כחלון). לאן זה יוביל, לדעתך?

"אני כנראה מחסידיו האחרונים של מנגנון השוק — לא בגלל שהוא צודק, אלא בגלל שהוא היחידי שלא צריך להיבחר בבחירות הבאות לכנסת. לממשלות אין יכולת לשלוט במטה קסם בשוק, אלא רק בשוליים, ולכן מחיר למשתכן ומחיר מטרה לא יורידו מחירים. להפך, הפעולות האלה ננקטות באיחור, משום שאנחנו בשלב בשל מאוד של המחזור המחירים, וזה עלול לגרור נזק עתידי ולייצר שוק תנודתי ועצבני.

"כרגע נראה שהאג'נדה החברתית היא לאפשר דיור זול יותר לזוגות צעירים או לקוני דירה ראשונה. ואולם אם ניכנס לתקופה של ירידות מחירים, יהיה מגזר אחר, לא פחות חשוב ולא פחות גדול, שיהווה בעיה חברתית — והוא הציבור הוותיק, שקיומו נשען על שוק השכירות. בתקופות כאלה, לא זו בלבד ששכר הדירה יורד, אלא שדירות רבות נשארות ריקות".

כשאתה מדבר על שלב בשל של מחזור המחירים, אתה מתכוון לכך שירידות המחירים קרבות?

עלי קרייזברג
עופר וקנין

"בעבר, מחזורים עסקיים בשוק הנדל"ן, שכולל תקופות של ירידות ועליות מחירים, נמשכו 14–16 שנים. המחזור הנוכחי בישראל התחיל ב–1996 — כלומר, מדובר במחזור בשלב בשל, שנכנס לשנת ה–20. לפיכך, הסבירות לירידת מחירים גבוהה בהרבה מהסבירות להמשך עלייה. הדלק שחימם את המחזור הנוכחי והאריכו היו שאריות התגובה לגל העלייה לישראל בשנות ה–90, אך אפקט זה כנראה מוצה. אם לא יקרה זעזוע כלכלי חיצוני בלתי צפוי, כמו גל עלייה חדש, יאזל הדלק למחזור המחירים הנוכחי. כאורכו של המחזור, כך גם עוצמת ירידות המחירים".

יש לך הצעה למדיניות דיור אלטרנטיבית?

"היינו רוצים שתהיה לנו שליטה, אך נראה שאין הרבה מה לעשות, ואני לא רואה שמעצבי מדיניות כלכלית יצליחו להחליק את ההתנהגות המחזורית. דבר אחד ברור: שימוש בכלי מדיניות אד־הוק כמטה קסם זה פוליטיקה ולא כלכלה.

"אתן דוגמה שאולי פחות קשורה לנושא: הטענה של שר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, כאילו ניתן לייצר דיור ציבורי ללא עלות לממשלה על ידי גיוס כספים מהמשקיעים המוסדיים. האם זה פתרון? ממש לא. גיוס כסף מהמוסדיים פירושו העברת הנטל לדורות הבאים, שיצטרכו לשלם את הריבית על כספי הגיוס".

הספר של קריזברג דן במכלול נושאים שקשורים לשוק הנדל"ן ומשפיעים על מחירי הדירות — החל בהתנהגות ההיסטורית של השוק, דרך תהליכי דמוגרפיה, עלויות הפיתוח והבנייה, השפעות שוק ההון, תשתיות, השפעות סביבתיות ותרבותיות, דיור בר־השגה ועוד — כשהוא נשען על מחקרים שנערכו בחו"ל. "למרבה הצער, בישראל יש מחסור גדול בנתונים על שוק הנדל"ן. נתונים סטטיסטיים נאספו רק החל ב–1993. הרישומים של העסקות על סמך בסיס הנתונים של מס שבח לקויים מאוד ומלאי טעויות, ולכן אין כמעט מחקר מעמיק בישראל, בניגוד לשפע נתונים ומדדים בשווקים אחרים כמו בארה"ב", הוא אומר.

גולת הכותרת של ספרו ממתינה לקוראים בסופו, בטבלה הכוללת כ–90 גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות היחסיים בין אזורים שונים. הגורמים ערוכים גם לפי טווחי ההשפעה שלהם — טווח קצר של שנים ספורות, וטווחים בינוני וארוך רבי־שנים. בין השאר, נכללים במסגרת הגורמים לטווח קצר גורמי מיסוי, פערים בין מחירים מבוקשים למחירי מכירה בפועל, שינויים חדים בשערי ריבית, התערבות ממשלתית, כניסה לשוק של מספר רב של קבלנים קטנים, ומספר היתרי הבנייה שניתנים.

בהשפעה לטווח הבינוני והארוך נמנים, לפי קריזברג, גורמים כמו צפיפות השטח הבנוי, מגבלות טופוגרפיות, שיעורי ילודה ומשפחות חד־הוריות, שיעורי ניידות, גידול בהכנסות המשפחתיות, שיעורי אבטלה ועוד. רוב הקשרים הוכחו אמפירית במחקרים, ולאחרים יש רציונל כלכלי־תיאורטי.

מה ניתן לעשות עם הטבלה הזאת? היא נראית מורכבת מאוד.

קריזברג: "יזמים בעלי ניסיון ובעלי אינטואיציה עסקית, מבלי משים, מיישמים את הכללים המופיעים בספר. הכללים מיועדים דווקא לחסרי הניסיון בשוק הנדל"ן".

"השקעה בנדל"ן בחו"ל ב'שלט רחוק' היא השקעה מסוכנת"

הספר מציין גם כמה מיתוסים נפוצים לגבי שוק הנדל"ן בישראל. כך למשל, הטענה הרווחת היא ש"מה שהיה הוא מה שיהיה"; או "מחירי הנדל"ן בישראל רק עולים". עובדתית, האמונות האלה מופרכות. מחירי הנדל"ן מגלים התנהגות מחזורית, הן בישראל והן בשאר המדינות המפותחות. ככל שהמחזור העסקי ארוך יותר, כמו המחזור הנוכחי שנכנס לשנתו ה–20, כך גם הירידה במחירים בעת מיתון.

מיתוס מוכר הוא ש"שכירת דירה כמוה כזריקת כסף לפח". לדברי קריזברג, אמונה זו חסרת בסיס, אם החישוב הכלכלי נעשה בצורה נכונה. "שוק הדירות, במיוחד השוק הישראלי שזכה לתשבוחות של כלכלני OECD בשל היעדר רגולציה בשוק השכירות, מראה איזון כלכלי בין קנייה לשכירות", אומר קריזברג. נוסף על כך, הטיעון ששוק השכירות מאפשר דיור בר־השגה לאנשים שאינם יכולים לרכוש דירות, נסתר על ידי קריזברג בהסבר שמדובר באשליה, וכי בעיקרון אין הבדל משמעותי בין רכישת לשכירת דירה, שכן שני השווקים מתנהלים באופן דומה.

מיתוס אחר, שמושך ישראלים רבים להיכנס להרפתקאות נדל"ן בחו"ל, קובע כי "אם מחירי הדירות בפתח תקוה הם פי שלושה מהמחירים בברלין, הרי שקיימת הזדמנות עסקית לרכישת נדל"ן בברלין". לדברי קריזברג, "טענה זו אינה מביאה בחשבון כמה גורמים: הסיכון היחסי, למשל, בגורמים דמוגרפיים; העובדה שפערי מחירים בין מדינות חייבים להביא בחשבון לא רק את המחיר למטר, אלא גם את ההכנסה לנפש ביחס לשטח בנוי לנפש; וכן העובדה הבנאלית שההשקעה בחו"ל ב'שלט רחוק' היא השקעה מסוכנת".

מיתוס נוסף שמזכיר קריזברג קובע כי "צעדי התערבות ממשלתית בשוק הנדל"ן פועלים רק בכיוון הרצוי". "טענה זו הוכחה כלא נכונה במחקרים רבים", הוא אומר. "למשל, תקנות מס מקשות עלולות להביא לעליית מחירים ולא לירידתם".

לדברי קריזברג, יש כמה מגמות ארוכות טווח בשוק שאליהן יש לרכז את תשומת הלב: "מגמת העיור, המתחזקת במדינות מתפתחות, אך נחלשת במדינות מפותחות, שתביא לכך שבקרוב 50% מאוכלוסיית העולם תתגורר בערים; מגמות דמוגרפיות מהותיות, כמו ירידת אוכלוסין במדינות אירופה; ושינוי במגמת הפרבור השלילית, שהתחילה לפני כ–20 שנה — עם היווצרות מגמה חדשה שבה הערים בעולם המפותח מידלדלות, אך לא לטובת הפרברים, אלא לטובת אזורים צמודי ערים", הוא אומר.

הירשמו עכשיו: עשרת הסיפורים החמים של היום ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם