תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הערים שמשקיעי הנדל"ן הכי אוהבים – ומה קרה בשוק דירות היוקרה

על פי סקירה שפירסם משרד האוצר, המשקיעים בנדל"ן בערי גוש דן שומרים על דומיננטיות בשכונות היוקרתיות, גם אחרי שמס הרכישה הועלה ביוני 2015 ■ נטישת המשקיעים בולטת במיוחד באזורים שמציעים דירות במחירים נמוכים יחסית

10תגובות
דודו בכר

2015 היתה שנה סוערת בכל הקשור להשקעות בנדל"ן. אמנם שיעור המשקיעים מכלל העסקות לרכישת דירות היה רק 25% (כ-30 אלף עסקות), אבל כשני שלישים מהרכישות בוצעו במחצית הראשונה של השנה, שבה משקל המשקיעים בשוק הדירות הגיע ל-30%, בעוד שבמחצית השנייה של 2015 הסתפקו המשקיעים ברכישת 9,000 דירות בלבד - כ-18% מכלל העסקות שבוצעו בששת החודשים האחרונים של השנה.

הסיבה לשינוי במשקל המשקיעים בשוק היא העלאת מס הרכישה על ידי שר האוצר, משה כחלון, לקראת סוף יוני 2015. אם עד אז מדרגות המס למשקיעים הגיעו לרמות של 5%–10% משווי הדירה, כחלון הקפיץ את המס לשתי מדרגות, של 8% ושל 10%. הצעד הזה הכניס את המשקיעים ללחץ כפול: תחילה, לחץ לרכוש דירות מהר, לפני שהמס ייכנס לתוקף - מה שבא לידי ביטוי בגאות בעסקות ביוני; ולאחר מכן, לחץ לבטל או לדחות עסקות שתוכננו לאחרי יוני - מה שבא לידי ביטוי בשפל גדול ברכישות שבוצעו על ידי משקיעים בסוף השנה.

לראשונה בסקירת הכלכלן הראשי של משרד האוצר נכללה מפה של גוש דן, שמחלקת את האזור שבין הרצליה לראשון לציון לשכונות ובודקת את שיעורי המשקיעים שפעלו בכל אחת מהן - במחצית הראשונה של 2015, לפני העלאת מס הרכישה, ובמחצית השנייה, לאחר ההעלאה. לפי הסקירה, במחצית הראשונה של השנה, משקל המשקיעים היה כ–50% בתל אביב, ובשכונות מסוימות שיעורם הגיע ליותר מ–60%. שיעורי השקעה גבוהים נרשמו בשכונות היוקרה שבמערב יפו, בסביבות נמל יפו, בפארק צמרת ובמתחם שרונה בתל אביב, ולצדן גם בשכונות בעלות פוטנציאל להתפתחות בשנים הקרובות - כרם התימנים, כפר שלם, שכונת התקוה, פלורנטין ואזור רחוב דפנה, שבו מקודם פרויקט גדול של פינוי־בינוי.

אזורים בתל אביב שעליהם המשקיעים פסחו, ובהם שיעורם מכלל הרכישות הגיע עד ל-20% בלבד, היו דרום יפו והשכונות תוכנית ל', ביצרון, מונטיפיורי ונאות אפקה. השכונה הפחות פופולרית בתל אביב במחצית הראשונה של 2015 היתה שיכון דן - שבה שיעור המשקיעים היה נמוך מ-5%. ניתן להניח כי באותו זמן סברו המשקיעים כי שכונות אלה הן בעלות פוטנציאל נמוך לקבלת תשואה מהשכרה ומעליית ערך הדירות.

שיעור המשקיעים בבני ברק ובחולון ירד ל-10% בממוצע

מקור: הכלכלן הראשי במשרד האוצר
משקל המשקיעים גבוה בתל אביב
שיעור המשקיעים מבין רוכשי הדירות לאחר
העלאת מס הרכישה בסוף 2015 , לפי שכונות
100% - 61% 60% - 31% 30% - 0%
תל אביב
רמת גן
גבעתיים
קרית אונו
בני ברק
חולון
בת ים
גלילות
מעוז
אביב
רמת
אביב ג'
נחלת
יצחק
לב
העיר
רמת
הטייסים
שכונת
ותיקים
יפו
העתיקה

ברוב ערי גוש דן, שיעור המשקיעים במחצית הראשונה של 2015 נע סביב 30%, בדומה לשיעורם בכלל המדינה. תל אביב היתה היעד המוביל בקרב משקיעי הנדל"ן, ובה מחצית מהעסקות באותה תקופה בוצעו על ידם. ערים בולטות נוספות בקרב המשקיעים היו בת ים, רמת גן וגבעתיים, שבהן שיעור המשקיעים הגיע לכ–40%. לעומת זאת, באור יהודה ובבני ברק שיעור המשקיעים נע סביב 20%, והיה הנמוך ביותר באזור המרכז.

מקומות אחרים באזור תל אביב שבהם נמצאו משקיעים בשיעורים של יותר מ–60% הם שכונות היוקרה קרית קריניצי ותל בנימין ברמת גן, פרדס רייספלד בקרית אונו ונוה הדר בהוד השרון - שם, ככל הנראה, המשקיעים רוכשים קרקעות בציפייה להפשרתן. המתחם הבולט ביותר מבחינת ההשקעה בקרקעות היה מתחם חוף התכלת בדרום־מערב הרצליה, הממוקם בין הרצליה פיתוח מצפון לבין הפרויקטים בלו ומנדרין בתל אביב מדרום.

במחצית השנייה של 2015, שיעור המשקיעים הארצי הממוצע ירד אל מתחת ל–20% מכלל העסקות, והדבר בא לידי ביטוי באופן חזק מאוד גם בגוש דן. בתל אביב ירד שיעור המשקיעים מכלל העסקות לכ–30%. המקום שבו שיעור המשקיעים נותר גבוה מאוד היה אזור נמל יפו - שם הם תפסו יותר מ-60% מהשוק. גם בשכונת מעוז אביב נרשם שיעור דומה של משקיעים, אבל מדובר במקרה חריג, שייתכן כי נוצר עקב מיעוט עסקות בשכונה. מקומות בולטים נוספים בתקופה זו היו מרכז תל אביב (בין פלורנטין ונוה צדק מדרום לבין הצפון הישן), מתחם שרונה, פארק צמרת, רמת הטייסים ורמת אביב, שם שיעור המשקיעים נע בין 30% ל-60%.

ברמת השרון, בבת ים, ברמת גן ובגבעתיים, שיעור המשקיעים במחצית השנייה של 2015 נע סביב 25%, ואילו בחולון, באור יהודה ובבני ברק נרשמו שיעורי המשקיעים הנמוכים ביותר - כ-10% בממוצע. מבחינת מתחמים, בקרקעות של חוף התכלת בהרצליה משקל המשקיעים היה דומיננטי (יותר מ–60%), וגם בשיכון ותיקים ברמת גן שיעור המשקיעים עלה על 60%. ואולם יש לייחס את הממצא הזה, לפחות בחלקו, למיעוט העסקות שבוצעו בתקופה זו.

גארדן-לופט
יח"צ

המסקנה ממכלול הנתונים היא שלאחר העלאת מס הרכישה, המשקיעים נטשו בהמוניהם גם את גוש דן ונעשו פחות דומיננטים. ואולם התופעה בולטת במיוחד באזורים שבהם משקיעים מחפשים דירות במחירים נמוכים יחסית כדי להשכירן וליהנות מהתשואות. באזורי היוקרה ובשכונות הסולידיות של תל אביב, משקל המשקיעים ממשיך להיות משמעותי גם בימים אלה.

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם