רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

התנגדות בוועדות המחוזיות לתוכנית להרחיב את זכויות הבנייה בתמ"א 38

תיקון של המועצה הארצית לתמ"א 38, במסלול הריסה ובנייה מחדש, מגדיל משמעותית את זכויות הבנייה ■ הדיונים בהתנגדויות לתיקון יחלו בעוד שבועיים ■ בעוד שבוועדות המחוזיות מבקשים לרסן את זכויות הבנייה הנרחבות - הקבלנים והשמאים דורשים להרחיבן

5תגובות

ההליך לשמיעת ההתנגדויות לתיקון לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה - תמ"א 38, במסלול הריסה ובנייה מחדש, יחל בעוד שבועיים. זאת על רקע חילוקי הדעות העמוקים בתוך מערכת התכנון, בין הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה, מצד אחד, ובין ראש מינהל התכנון במשרד האוצר בינת שוורץ והדרג הפוליטי, מצד שני.

עיקר ההתנגדות לתיקון באה מצד שתי הוועדות המחוזיות שבתחומן מקודם המספר הגדול ביותר של הפרויקטים מסוג תמ"א 38 - הוועדות של מחוז תל אביב ומחוז מרכז. בעוד שבוועדה של מחוז תל אביב הביעו התנגדות גורפת לתיקון כולו, בוועדה של מחוז המרכז המליצו לאשר את התוכנית, אך תחת שורת תנאים שמרסנים אותה באופן משמעותי.

בנייה - פרויקט תמ"א 38 ברעננה
עזרא לוי

התיקון המדובר התרחש בעקבות מחלוקת שפרצה בספטמבר 2015. חוות דעת של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ, קבעה כי האופן שבו נהגו ועדות ערר מחוזיות לפרש את תמ"א 38 בשנים האחרונות - תוך הענקת זכויות בנייה נרחבות במיוחד ("הפרשנות המרחיבה") - הוא שגוי ולמעשה חסר כל עיגון בהוראות תכנית המתאר. חוות הדעת של היועץ המשפטי ("הפרשנות המצמצמת") הביאה לסערה ולמבוכה גדולה בענף הבנייה, שקידם עד אותו רגע פרויקטים רבים ברחבי הארץ לפי הפרשנות המרחיבה.

בעקבות חוות הדעת קיבלה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, בראשות יו"ר מטה הדיור באוצר, אביגדור יצחקי, החלטה לקדם באופן מיידי תיקון לתמ"א 38, כך שיעגן את זכויות הבנייה הנרחבות. על פי התיקון שגיבש מינהל התכנון, הזכויות שמקנה תכנית המתאר יחושבו על פי סך זכויות הבנייה הקיימות במגרש ("הבניין התיאורטי") ולא על בסיס הבניין הקיים, כך שסך זכויות הבנייה שניתן יהיה להוסיף ייגזרו משטח "קומה תיאורטית" במגרש שבו מוקם הפרויקט.

החישוב המדויק מתבצע על ידי חלוקת כלל זכויות הבנייה במגרש במספר הקומות שניתן לבנות בו. את השטח שמתקבל מכפילים ב-3.1 קומות ומספר הדירות המקסימלי שייבנו בפרויקט נקבע באמצעות חלוקה של כלל השטח העתידי הבנוי ב-70 מ"ר. עוד נקבע כי לכל דירה שתיבנהניתן יהיה להוסיף 13 מ"ר נוספים, ולכל הדירות בבניין ניתן יהיה להוסיף חדר ממ"ד בגודל 12 מ"ר.

בנובמבר 2015 אישרה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה את התיקון, וזה הופקד להתנגדויות. לתיקון הוגשו עשרות השגות והערות על ידי גופים רבים, ובהם כל שש הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה. בתחילת החודש הבא יוצגו ההתנגדויות בפני פרופ' דמיטרי מזו, האדריכל שמונה כחוקר לשמיעת ההתנגדויות לתוכנית.

חיזוק מבנים
או חידוש עירוני?

את ההתנגדות החריפה ביותר ניסחה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה של מחוז תל אביב, בראשותה של גילה אורון. היא קבעה כי "הוועדה המחוזית תל אביב מתנגדת לפרשנות המרחיבה לתיקון תמ"א 38 3 א' לעניין שינוי הוראות בנושא חישוב שטחים במסלול הריסה ובנייה מחדש", והוסיפה כי היא תומכת בפרשנותו המצומצמת של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה.

לעומת זאת, הוועדה המחוזית המרכז, הנעדרת כיום יו"ר קבוע, המליצה על אישור התיקון בישיבה שניהלה מתכננת המחוז דניאלה פוסק בחודש נובמבר, אך תחת שורה ארוכה של סייגים ודרישות לתיקונים. הוועדה ציינה כי "התיקון כתוב בצורה מסורבלת, שאיננה מובנת לכל ונתונה לפרשנות כפי שהיה קודם לתיקון". עוד הזהירה הוועדה כי "התמ"א, שמטרתה חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, הופכת לתכנית המאפשרת התחדשות עירונית ללא בחינה תכנונית ראויה של התשתיות, הצרכים הציבוריים הנדרשים ודרך יישומם והתאמתם לסביבה".

עוד המליצה הוועדה שלא לאפשר להחיל את הזכויות להריסת מבנה והקמתו מחדש על מגרשים שעליהם בתים צמודי קרקע, גם אם שטחם הבנוי גדול מ-400 מ"ר (הגבול התחתון שקבעה המועצה הארצית), וטוענת כי אין להחיל את התמ"א על מבנים בני שני קומות וארבע דירות (סוג מבנה נפוץ בבנייה ותיקה) ששטחם קטן מ-400 מ"ר. "טיפוסי הבנייה הנ"ל היו נהרסים בכל מקרה על מנת ליישם תוכנית מאושרת שחלה על השטח, ולכן אין שום סיבה להחיל עליהם את התמ"א", נטען.

לבסוף, דרשה הוועדה לחדד את הסעיף המעניק שיקול דעת מלא למוסדות התכנון של הרשות המקומית בנוגע לאישור או פסילת התכנית, והציעה לצמצם את מספר הדירות שיהיה ניתן לבנות בכל פרויקט על ידי חלוקת סך זכויות הבניה ב-80 מ"ר ולא ב-70 מ"ר כפי שקבעה המועצה הארצית, וזאת על מנת להפחית את העומס על התשתיות העירוניות שצפויה התמ"א ליצור.

בוועדה המחוזית של מחוז הדרום הצטרפו לדרישה שלא לאפשר את החלת התמ"א על אזורים המאופיינים בבנייה צמודת קרקע, בשל השינויים מרחיקי הלכת שצפויה התכנית לגרום לאופיו של האזור.

בצפון ניצלו את ההזדמנות כדי למחות על חוסר הרלוונטיות של התכנית לאזורי הפריפריה. "תמ"א 38, על שינוייה, לא תרמה למיגון ולחיזוק הבנייה באזורי הפריפריה, על אף שרמת הסיכון בצפון המדינה בשל רעידת אדמה לאורך השבר הסורי־אפריקני ובשל אירועים ביטחוניים מציב יישובים רבים, כגון בית שאן, טבריה, צפת, קרית שמונה וכדומה, בפני סכנה", נכתב בהחלטה של ועדת התכנון המקומית.

בוועדה הוסיפו כי "תמ"א 38 הפכה מתוכנית שמטרתה המוצהרת היא חיזוק מבנים - לתוכנית לחידוש עירוני, כשהערים בצפון אינן יכולות ליהנות מפירותיה. אנו מוחים ומבקשים ממינהל התכנון והמועצה הארצית לשלב בהוראות הנחיות שיעודדו את החיזוק במקומות שלהם נדרש החיזוק והמיגון".

לתמרץ את הדיירים

בעוד שבוועדות המחוזיות ביקשו לרסן ולצמצם את היקפי הבנייה שמאפשר תיקון התמ"א, בהשגות שהגישו התאחדות בוני הארץ - הארגון היציג של העוסקים בבנייה - ולשכת שמאי המקרקעין, הם ביקשו להרחיב את התכנית אף יותר מההרחבה שאושרה במועצה הארצית. הם הציעו לאפשר את הגדלת שטח הבנייה על ידי לקיחה בחשבון של שטחים נוספים במגרש, "שהוועדה המקומית רשאית היתה להתיר" בעת חישוב שטח הקומה התיאורטית. את השטח הזה מציעים היזמים והשמאים להכפיל פי 3.5, ולא פי 3.1 כפי שקבע המועצה. לבסוף, מציעים היזמים לקבוע את מספר הדירות על ידי חלוקת כלל השטח הבנוי ב-60 מ"ר, ולא ב-70 מ"ר, צעד שנועד להגדיל את מספר הדירות שיהיה ניתן לבנות בשטח.

הגדלת שטח הבנייה מוסברת על ידי מגישי ההתנגדות, אליאב בן שמעון, מנכ"ל התאחדות בוני הארץ, ואוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, בכך שיש לתמרץ דיירים ויזמים להעדיף את מסלול ההריסה והבנייה על פני מסלול החיזוק ותוספת הבנייה. "על פי חישובים שערכנו, שיטת החישוב בנוסח שפורסם אינה מספיקה כדי להעדיף הריסה ובנייה מחדש", נכתב.

כמו הוועדות המחוזיות, גם היזמים טוענים כי התיקון לתמ"א הוא בלתי־מובן ועשוי לאפשר פרשנויות רבות שיובילו לחילוקי דעות רבים - שאותם קיוותה המועצה הארצית למנוע.

100 המשפיעים
הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם