רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הציפייה לשינוי ייעוד בקרקע חקלאית - פוטנציאל למחלוקת

עד כמה ראוי שבעלי קרקע חקלאית שנמסרה להם לצרכים חקלאיים בלבד ייהנו מעליית השווי של המקרקעין בשל ציפיות לשינוי ייעוד?

תגובות

קרקע חקלאית הוחכרה בשנות ה-50 ויועדה לפרדס. בשנות ה-90 הופקעה לשם הקמת מחלף מורשה. ערב ההפקעה היתה בתוקפה החלטה מספר 727 של מועצת מקרקעי ישראל, שהקנתה הטבות לחקלאים במקרה של שינוי ייעוד. ההחלטה בוטלה, לאחר ההפקעה, בבג"ץ הקשת הדמוקרטית המזרחית.

שווי השוק של החלקה ערב הפקעתה הושפע כנראה מציפיות שיצרה אותה החלטה בנוגע לשינוי עתידי בייעודה. האם בשומת הפיצויים המגיעים לבעלי החלקה ניתן להתחשב בציפיות אלה, המכונות בין השאר "פוטנציאל", אף כי ההחלטה שיצרה אותן בוטלה לאחר ההפקעה?

העמדה הרשמית של השמאי הממשלתי ונציגי היועץ המשפטי לממשלה היתה עד כה כי יש לשום את שווי הקרקע בהתעלם מאותן ציפיות. היא קיבלה בעבר חיזוק בפסקי דין מחוזיים. זאת גם גישתה של חברת נתיבי ישראל. העמדה מבוססת על קריאת מסר עקיף מפרשת הקשת הדמוקרטית, שלפיו אין מקום להעניק לחקלאים, בשום צורה, הטבות הנובעות משינוי ייעוד הקרקע.

בשבוע שעבר דחה את העמדה השופט ארנון בבית המשפט המחוזי מרכז. בפסק דינו המלומד קבע כי אין "להתעלם משווי השוק" של המקרקעין המופקעים ולקבוע להם "שווי פיקטיבי, המתבסס על מידע חדש ומאוחר". התעלמות מעין זו, קבע השופט, "חותרת תחת עיקרון היסוד בדיני הפקעה, שלפיו גובה הפיצויים בגין הפקעה נקבע בהתאם לסכום שאותו היה הנפקע מקבל אילו היה מוכר את מקרקעיו עובר למועד הקובע - קרי, על פי שווי השוק של מקרקעין דומים במועד הקובע".

בית המשפט הביע תמיכה בעמדתה של לשכת שמאי המקרקעין, שהסתייגה מהקווים המנחים של השמאי הממשלתי וסברה כי "בעת קביעת שוויה של קרקע חקלאית, יש להעדיף ניתוח של עסקות השוואה לקרקעות חקלאיות בעלות מאפיינים דומים על פני גישת חילוץ השווי החקלאי מתוך שווי של קרקע לאחר שינוי ייעוד".

עוד קבע בית המשפט כי השפעתה של פרשת הקשת הדמוקרטית המזרחית על שומת פיצויי הפקעה היא השפעה עקיפה ולא ישירה. אפשר שהשפיעה על ציפיות השוק ועל שווי השוק של קרקעות חקלאיות לאחר פסיקת בג"ץ - אך אין בכוחה לשנות את השווי שהשוק ייחס לקרקע בטרם פסק בג"ץ.

השאלה האם ועד כמה ראוי שבעלי קרקע חקלאית שנמסרה להם לצרכים חקלאיים בלבד ייהנו מעליית השווי של המקרקעין בשל ציפיות לשינוי ייעוד - היא שאלת מדיניות כבדת משקל. היא מתעוררת בהקשרים שונים - כשמפקיעים את החלקה או כשמבקשים לשלם בגינה מסים או תשלומים שונים. הרשויות מבקשות להתנער ממחיר השוק (אגב תשלום פיצוי) או להיאחז בו (אגב מיסוי) כדי לכרסם ברנטה שזוכה לה החקלאי מאותן ציפיות.

השאלה האם נכון שינהגו כך היא שאלה שראוי שתוכרע באופן ברור וקוהרנטי יותר ברמה הגבוהה ביותר של קובעי המדיניות. היעדר הכרעה כזאת מרבה מחלוקות משפטיות ומותיר את קביעת המדיניות בידי פקידי ציבור ושופטים.

לחוסר ההכרעה הברורה בעניין תוצאה חמורה יותר. מיקומן של הקרקעות החקלאיות באזורי הביקוש הופך אותן ליעד טבעי להתפתחותן של ציפיות שינוי ייעוד. באזורים רבים נהפכה החזקת הקרקע בייעודה החקלאי, בעיני בעלי הזכויות שקיבלוה, וגם בעיני רשות מקרקעי ישראל, מטרה טפלה למטרה עיקרית אחרת - הפקת תועלת מירבית משינוי ייעודה בעתיד לייעודים עירוניים רווחיים יותר.

הקרב על פירות שינוי הייעוד הוא אחד המחסומים המעכבים שינוי ייעוד ומהווה אחד הגורמים להאמרת מחירי הדיור בישראל. הגיעה העת שקובעי המדיניות ירימו את הכפפה ויגבשו מדיניות אחידה וברורה בנושא. כל עוד לא יעשו כן, יש להניח כי פסיקתו של בית המשפט בעניין זה לא תהיה סוף פסוק. חוסר הוודאות ימשיך להעיב על מדיניות הפיתוח של מלאי המקרקעין הציבורי.

הכותב הוא פרופסור בבית הספר למשפטים במסלול האקדמי של המכללה למינהל

עזרא לוי
עופר וקנין
הירשמו עכשיו: עשרת הסיפורים החמים של היום ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם