רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מדד yad2-TheMarker

אלה היו המקומות הכדאיים להשקעה ב-2015

ניתוח של מדד ההשקעות בנדל"ן של אתר yad2 ו–TheMarker חושף כי המקומות הכדאיים ביותר להשקעה בשנה החולפת לא היו בפריפריה הרחוקה - אלא בין אשקלון לנתניה

7תגובות

2015 היתה שנה סוערת בשוק הנדל"ן למגורים בישראל, כפי שהדבר בא לידי ביטוי בסקרי המחירים והמדדים הרשמיים שפורסמו בשנה החולפת. לפי הנתונים שהתקבלו עד כה, מסתמן כי 2015 קבעה שיא שנתי במספר העסקות למכירת דירה שנחתמו בה. ההערכה היא שבשנה האחרונה נחתמו כ–117 אלף עסקות — כ–17% יותר מאשר ב–2014 וכ–3% יותר מאשר ב–2013 — וזהו מספר העסקות השנתי הגבוה ביותר מאז קום המדינה. השנה שהסתיימה בשבוע שעבר הסתכמה גם בעלייה ממוצעת של כ–7% במחירי הדירות.

מבחינת משקיעי הנדל"ן, שוק הדירות של 2015 היה סוער ובלתי צפוי במיוחד, בשונה מהשנה שקדמה לה. אם ניתן לסכם את השנה שחלפה בשלוש מלים — המשקיעים חזרו למרכז. אם להיות ספציפיים יותר, המשקיעים של 2015 לא חיפשו את התשואה השנתית נושאת הרווחים, אלא את המקומות שבהם להערכתם מחירי הדירות יעלו בשיעורים הגבוהים ביותר. כפי שנכתב בניתוח המדד של yad2־TheMarker שפורסם כאן ביום שישי שעבר, ב-16 מתוך 31 הערים הנסקרות במדד נרשמה ב–2015 עלייה בשיעור דו־ספרתי במחירי הדירות, וב–11 מהן נרשמה עלייה של יותר מ–12%. זאת מציאות שונה לחלוטין מזאת של 2014, שבה נרשמו עליות מחירים מתונות הרבה יותר, ואפילו נמצא מספר קטן של ערים שבהן מחירי הדירות ירדו.

בנייני מגורים באשקלון
אליהו הרשקוביץ

זאת הדגמה מצוינת לכך שהאמירה הישנה שלפיה "שוק הנדל"ן מגיב באטיות" לא תמיד נכונה. שוק הנדל"ן של ישראל בשנים האחרונות הוא שוק סוער מאוד, שמגיב במהירות רבה על צעדי הממשלה ועל מציאות משתנה, וכללים שהיו נכונים לו בעבר — אינם בהכרח נכונים כיום.

במידה רבה המצב שונה לחלוטין מהמציאות ארוכת השנים שאליה הורגלנו בעיקר בעשור הקודם, שרובו אופיין בירידות מחירים ובירידות במספר העסקות. באותה תקופה, כללי אצבע כמו "הכי טוב להשקיע בבאר שבע, כי התשואה השנתית שם משכר דירה גבוהה" היו נכונות, כי אכן התשואה הכוללת של המשקיעים נבעה בעיקר משכר הדירה. ואולם כיום משקיעי הנדל"ן אינם יכולים עוד להתרשם מתשואות שנתיות. כיום כבר לא ניתן לקבל תשואה שנתית מובטחת בשיעורים דו־ספרתיים על דירה קטנה בפריפריה. לכן, הדילמה היכן כדאי להשקיע בדירה נעשתה קשה יותר. בשנים האחרונות, משקיעים נאלצו לוותר על תשואה שנתית מהשכרת הדירות, והסתמכו במידה רבה על עליות מחירי הדירות כעל המכשיר העיקרי שיביא להם תועלת כלכלית.

מדוע זה קורה? בעוד שבעבר הפערים בין תשואות משכר דירה בין ערי הפריפריה לערי אזור המרכז הגיעו לעשות אחוזים, ודירת 2 חדרים בפריפריה יכלה לזכות את בעליה בתשואה של 12%, לעומת תשואה של 6% באזור המרכז, כיום הפערים האלה הצטמצמו במידה רבה.

לפי נתוני מדד yad2־TheMarker, טבריה מחזיקה כיום בשיא התשואה השנתית על דירת 2 חדרים, בשיעור של 5.5%. אחריה ניצבות קרית אתא, עכו ואשקלון, שבהן נרשמה תשואה שנתית ממוצעת של 5% על דירות 2 חדרים. לעומתן, בתל אביב המשקיעים ייהנו מתשואה שנתית של 3.1% בלבד משכר הדירה. כלומר, המקום שנושא את התשואה הנמוכה ביותר מרוחק בסך הכל 2 נקודות האחוז מ"אלופות התשואות" — ומדובר בתשואות גולמיות, שאינן מביאות בחשבון את עלויות הנסיעה של המשקיע ממקום מגוריו אל הנכס, וכן השקעות נוספות הנובעות מכך שהנכס שרכש מרוחק ממקום מגוריו.

כל אלה יכולים להסביר את הירידה הגדולה בכדאיות ההשקעה בדירות בפריפריה — אבל יש לכך סיבות נוספות. ערי הפריפריה — במיוחד הקריות, אשקלון וקרית גת, ולערים אלה יצטרפו גם ראש העין וערים נוספות — אמורות להיבנות בשנים הקרובות בצורה אינטנסיבית, כחלק מהליכי התכנון המהירים, הפשרת הקרקעות המואצת ומכרזי מחיר למשתכן. במקומות האלה משקיעים צריכים להתחשב בפוטנציאל של הצפת השוק בדירות מגורים — מה שיכול להשפיע על ירידת מחירים במקומות שונים. על המשקיעים להביא את הדברים האלה בחשבון.

ואכן, נראה כי בתקופה האחרונה המשקיעים אכן עורכים חישובים ובדיקות בנוגע לכדאיות ההשקעה באזורים מסוימים, במיוחד לאור המיסוי הכבד שהוטל עליהם בסוף יוני האחרון. רוב השכונות שבהן מחירי הדירות עלו בשיעורים הניכרים ביותר ב–2015, נמצאות באזורים המבוקשים על ידי משקיעים. ככל הנראה, בעלי הדירות, שצפו בגלי המשקיעים, במיוחד במחצית הראשונה של השנה — העלו מחירים בהתאם.

לאור המצב שנוצר, אין פלא שלא נמצאה זהות בין שיאניות התשואה של השנה החולפת לבין הערים הכדאיות ביותר להשקעה ב–2015. טבריה, שכאמור היא שיאנית תשואה, כלל אינה נכללת בעשרת המקומות הכדאיים ביותר להשקעה ב–2015. זאת, בעוד שב–2014 העיר הגיעה למקום הרביעי בדירוג. לעומתה, אשקלון, שמצטיינת מאוד בבנייה חדשה, ואף עומדת להמשיך בבנייה אינטנסיבית בשנים הקרובות, נמצאת במרכז מפת ההשקעות בנדל"ן.

עלייה של 17% במחירי דירות 
2 חדרים בדרום אשקלון

המקום שהניב ב–2015 את התשואה השנתית הכוללת הגבוהה ביותר — כלומר, תשואה שמשלבת בין תשואה משכר דירה לבין תשואה הנובעת מעליית מחירי הדירות — הוא השכונות הדרומיות של אשקלון — אזור שכונות בן גוריון, ז'בוטינסקי ושקמים ואזור בית החולים ברזילי. מחירי דירות 2 חדרים באזור זה עלו בשנה החולפת ב–17% בממוצע, והגיעו ל–453 אלף שקל. מי שרכש דירה באזור זה לפני כשנה, נהנה גם מתשואה שנתית גבוהה במיוחד לימים אלה, בשיעור של 5.7%. בסך הכל, המשקיע באזור זה זכה לתשואה שנתית גולמית של 22.7%. בהתייחס לכך שאנו נמצאים בתקופה שבה כמעט אין בכלל אפיקי השקעה כדאיים, מדובר בתשואה אסטרונומית.

אזור אשקלון צפון, הכולל את סביבת שיכון רסקו, נמצא במקום השביעי ברשימת שיאני התשואה ל–2015, עם עליית מחיר של 13.2% ותשואה שנתית של 5.3% למי שרכש דירה בדצמבר 2014. משקיעים באזור זה נהנו בשנה החולפת מתשואה כוללת של 18.5%.

השוואה לנתונים ב–2014 מעלה כי התשואה הכוללת המקסימלית שאליה הגיעה השקעה כלשהי ב–2014 הגיעה ל–16.5% בלבד, וממנה נהנו המשקיעים בשכונת קרית משה ברחובות. שיעור כזה של תשואה היה נמוך מכדי להתברג לצמרת ההשקעות של 2015 — מה שמעיד על השוני הרב בין 2015 לשנה שקדמה לה.

בחינה של רכיבי התשואה הכוללת — תשואה שוטפת מהשכרת דירות ועליית ערך — מעלה כי באופן מובהק היתה זו עליית הערך שעשתה את השינוי בין 2014 ל–2015. עליות המחירים ב–2015 היו גבוהות בהרבה מקודמתה, והקפיצו את התשואות, בעוד התשואות השוטפות דווקא רשמו ירידות, משום שמחירי השכירות לא עלו בקצב כה מהיר כמו מחירי הדירות.

במקום השני ברשימת האזורים נושאי התשואות הגבוהות בשנה החולפת ניצבת שכונת קרית נורדאו בנתניה, עם עליית שווי של 16.9% ותשואה שנתית שוטפת של 4.3%. דירת 2 חדרים בשכונה, שעולה כיום בממוצע 784 אלף שקל, נשאה ב–2015 תשואה של 21.2%. במקום השלישי ברשימה זו נמצאות שכונות מזרח תל אביב — ביצרון, רמת הטייסים ונחלת יצחק — שבהן מחירי דירות 2 חדרים זינקו בממוצע ב–16.7%, והתשואה השנתית השוטפת מהשכרת דירת 2 חדרים הגיעה ל-3.7%. בסך הכל, התשואה בשכונות אלה ב–2015 הסתכמה ב–20.4%.

עוד מקום בולט במפת השקעות הנדל"ן של השנה שהסתיימה הוא ראשון לציון. השכונות המזרחיות הישנות של העיר, שבהן מחירי דירות 2 חדרים קפצו ב–2015 ב–14.3%, נשאו גם תשואה גבוהה מאוד יחסית לאזור המרכז, בשיעור של 4.8% — ובסך הכל התשואה הכוללת למי שרכש דירה בשכונות אלה בסוף 2014 הגיעה ל–19.1%. גם אזור מרכז ראשון לציון, שבו נרשמה תשואה שנתית של 4.4% על השכרת דירות 2 חדרים, ועליית מחיר של 13.5%, הגיע למקום גבוה — השביעי בדירוג, עם תשואה כוללת של 17.9%.

ומה עם מקומות הידועים כאטרקטיביים למשקיעים, כמו שכונת הדר הכרמל בחיפה או כמו באר שבע? התשואות במקומות אלה עדיין גבוהות יחסית, אבל לא מספיק כדי להכניס אותם לצמרת דירוג ההשקעות של השנה החולפת. התשואה השוטפת מדירת 2 חדרים שנרכשה בסוף 2014 בהדר הכרמל הגיעה לשיעור של 4.7%. אמנם זאת תשואה גולמית גבוהה יחסית, אבל מחיר הדירה בשכונה עלה רק ב–9.8%, ובסך הכל התשואה הכוללת שם הגיעה ל–14.5%.

בבאר שבע התשואה השוטפת משכר דירה הגיעה גם כן ל–4.7%, אבל עליית המחירים הסתכמה ב–10% בלבד, ולכן התשואה הכוללת הגיעה ל–14.7%. בשני המקרים אין מדובר, חלילה, בכישלון של המשקיעים בדירות באזור — פשוט בשנה החולפת נמצאו לא מעט מקומות שהדירות בהם השיאו תשואות גבוהות יותר.

ואם נחזור לרשימת שיאניות התשואות של 2015 וננסה למצוא לה מאפיינים גיאוגרפיים, אין ספק שהמאפיין הבולט ביותר הוא מרכוז יעדי ההשקעה. מכל המקומות בצמרת הרשימה, רק אשקלון יכולה להיחשב לפריפריה. השכונות רוממה, קרית משה וגבעת שאול בירושלים נכללות ברשימה במקום השמיני, עם עלייה של 14.5% במחיר ותשואה שנתית שוטפת של 3.6% על דירות 2 חדרים — ובסך הכל תשואה שנתית כוללת של 18.1%. כל יתר המקומות מתמקדים בציר שבין נתניה לאשדוד — תופעה שאינה מובנת מאליה כלל עבור משקיעים רבים שפעלו במשך שנים כמעט באופן אוטומטי, לפי כללי אצבע שנקבעו בעבר.

את מדד המשקיעים החצי־שנתי של yad2 
ו–TheMarker מיוני 2015 חתמנו בדברים: "האם שכונות שהצטיינו בתשואות גבוהות בשנים שעברו הן הצלחה מובטחת גם לעתיד? התשובה החדה היא — כמובן שלא. על עליות מחירים שנתיות של 10%–15% לא ניתן לבנות לאורך זמן. אם שכונה גרועה רושמת עליית מחירים גדולה בפרק זמן מסוים, בלי שיש לכך סיבה נדל"נית אמיתית, היא סוגרת פערים עם שכונות טובות יותר — ואז או שבשכונות האלה המחירים עולים, או שבשכונה הגרועה המחירים יורדים. לכן, מי שמעוניין לרכוש דירה להשקעה, מחוייב לערוך לפני כל עסקה בדיקות שוק מחודשות — ולפעול לפיהן". ואכן, 2015 הוכיחה היטב את נכונות הדברים.

הירשמו עכשיו: עשרת הסיפורים החמים של היום ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם