רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

לצורך תמ"א 38: אושרה הריסת מבנים במתחם העיר ההיסטורית בירושלים

בעלי מגרש במושבה הגרמנית קיבלו ב-2014 היתר להריסת מבנים ישנים ולבנייה מחדש, מכוח תמ"א 38 ■ תושבים עירערו על ההחלטה, אך ועדת הערר לתכנון ולבנייה אישרה את ההריסה בשנית - למרות התנגדותה של נציגת מתכננת המחוז, שטענה כי ההחלטה מאפשרת "בינוי אינטנסיבי שאינו מתאים למרקם, וללא כל הצדקה"

2תגובות

עד כמה ניתן לאפשר הריסת מבנים ותוספת וניוד זכויות בנייה באזורים שמיועדים לשימור? השאלה התכנונית-כלכלית הזו הועלתה באחרונה בפני ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים - שהתירה להרוס מבנה ישן במושבה הגרמנית לצורך הקמת מבנה לפי תמ"א 38, בדעת רוב, ותוך התנגדות נציגת מתכננת המחוז. המגרש נמצא בתחומי "העיר ההיסטורית", הכוללת שכונות שנבנו לפני תום המנדט הבריטי ב-1947, כגון המושבה הגרמנית, רחביה, טלביה, בקעה, נחלאות, מאה שערים ועוד.

ב-2009 הגישו עשרה בעלי זכויות במגרש ברחוב
דור דור ודורשיו בקשה להיתר לחיזוק שני מבנים שנמצאים עליו, ולבנות בו שלושה מבנים חדשים. הוועדה המקומית אישרה 
את הבקשה, משום שסברה כי היא תואמת את עקרונות התוכנית הקיימת.

ב-2014, במהלך העבודות, הוגשה בקשה נוספת מצד בעלי הזכויות, לפעול לתוספת זכויות לפי תוכנית 10038 לשימור הסביבה ההיסטורית של העיר, שאושרה ב-2014. במסגרת בקשת ההיתר, התבקשה הריסת שני המבנים הישנים. הבקשה אושרה אף היא על ידי הוועדה המקומית ירושלים, אלא שאז הגישו שלושה תושבים ערר על ההחלטה, מה שגרר את ועדת הערר לדיון מעמיק על תוכנית שימור העיר ההיסטורית, ועל האפשרות ליישם את עקרונות תמ"א 38 בחלק זה של העיר.

המערערים העלו שורה של טענות שנגעו לתכנון הפרויקט החדש והשינויים שיבוצעו בו, שיגרמו לשינויים בקווי בניין, בצורת המבנים ובגובהם, ולניוד זכויות בנייה ממבנים ישנים לחדשים.

ירושלים רחוב דור ודורשיו
אמיל סלמן

"מתחם העיר ההיסטורית בירושלים הוא אזור רגיש וייחודי מבחינה תכנונית. עם זאת, גם באזור רגיש זה מן הראוי לקבוע הוראות שיעודדו חיזוק מבנים", נכתב בהחלטת ועדת הערר. תוכנית השימור כוללת, בין היתר, הפחתה של זכויות שנקבעו לפי תמ"א 38, אך היא מעודדת שימור וחיזוק מבנים באמצעות מתן אפשרות להרוס מבנים תוך שימור החזיתות.

ועדת הערר, בראשות עו"ד אליעד וינשל, קבעה כי במצב שבו קיים היתר בנייה שניתן אחרי 2005 לתוספת בינוי תוך קביעת הוראות לגבי חיזוקו, ולאחר מכן מתבקשת בקשה לתוספת זכויות לפי תמ"א 38 ובוצעה מכוחו תוספת בנייה לא משמעותית - ניתן יהיה לעבור למסלול של תמ"א 38. לדברי הוועדה, ניתן לראות במצב זה בקשה לשינויים בהיתר קיים, ולכן גם אם הוחל בביצוע עבודות בנייה בהתאם להיתר שניתן לאחר 2005, אך לא בוצעו עבודות חיזוק, ניתן יהיה להתיר תוספת זכויות מכוח תמ"א 38.

לשאלה מה קורה אם בניין שבעליו מבקשים מימוש זכויות לפי תמ"א 38 נבנה ללא היתר, ענתה ועדת הערר כי תוכנית העיר ההיסטורית אינה מאפשרת תוספת זכויות במקרה כזה, או כשמדובר במבנה שלא נבנה כבית מגורים, ואולם במקרה זה המבנה הלא־חוקי לכאורה, היה עובדה מוכרת וידועה במשך עשרות רבות של שנים, ולכן ניתן יהיה לממש עליו את תחולת תמ"א 38.

עוד קבעה הוועדה, כי בעת הריסת והקמת מבנה מחדש לפי תמ"א 38 בעיר ההיסטורית, נוצר סל זכויות בנייה שניתן לנצלו במגרש לצורך הבנייה החדשה, בצורה של ניוד זכויות בנייה.

ועדת הערר הדגישה כי יש לכך טעם תכנוני רב, שהרי "בעת הריסה ובנייה מחדש יש לשמר מתחם רב יותר של אפשרויות תכנוניות לבנייה מחודשת במגרש". עם זאת, נקבע כי ניצול "סל הזכויות" אינו ניתן למימוש לפי רצון המבקש בלבד, ולוועדה המקומית יש שיקול דעת תכנוני רחב בקביעת הבינוי הנכון.

קביעה נוספת שקיבלה ועדת הערר נוגעת להנחיות ועדת השימור: בעניין זה נקבע כי בירושלים החלטות ועדות שימור בשאלת שמירת חזיתות הן מחייבות, לכן לא ניתן יהיה לראות בשימור חזיתות שאינו בהתאם להחלטת ועדת השימור הריסה ובנייה מחדש של המבנה, המקנה תוספת הזכויות מכוח התוכנית. לעמדת ועדת השימור יש מעמד חשוב ולכן סטייה מהנחיותיה תתאפשר רק אם הוועדה המקומית תציג נימוקים מיוחדים. לאור כל אלה, החליטה ועדת הערר לדחות את הערר שהוגש ולאשר את החלטת הוועדה המקומית ירושלים להעניק היתר בניה בהתאם לתמ"א 38.

נציגת מתכננת המחוז בוועדת הערר, האדריכלית אילנה רודשבסקי, היתה בדעת מיעוט וסברה כי יש לקבל את הערר. לדברי רודשבסקי, הבינוי בתוכנית זו כולל ניוד זכויות בנייה, ויוצר "בינוי אינטנסיבי על פני כל החלקה באופן שאינו תואם את המרקם הקיים, וללא כל הצדקה".

בעלי הזכויות במגרש יוצגו בהליך הערר על ידי עו"ד אלי וילצ'יק ועו"ד כרמית רבי ממשרד כהן, וילצ'יק ושות'.

100 המשפיעים
הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם