רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המשקיעים הזרים מהססים, הזוגות הצעירים מרוששים - מזכיר לכם משהו?

ריבית נמוכה, חוקי מס נוחים ומחירי נפט גבוהים ניפחו את שוק הנדל"ן בקנדה. כעת שוק הנדל"ן הרותח של קנדה נראה על סף פיצוץ

5תגובות
העיר קלגרי, קנדה. חשש שאזורים שלמים ייהפכו לשכונות רפאים

כמו ברוב מדינות העולם המערבי, הריבית הקנדית ברמת שפל, מה שמביא אזרחים במדינה לחפש השקעות אחרות - והם נוהרים להשקיע בנדל"ן. גם קרנות הפנסיה וחברות ההשקעה, שמנסות להשיג תשואה נאה, הצטרפו לחיפוש אחר נדל"ן אטרקטיבי במדינה.

דוגמה לנהירה הקנדית אפשר לראות בנתון הבא, שפורסם בספטמבר: משקיעי נדל"ן קנדיים רכשו בתשעת החודשים הראשונים של השנה נכסים בעיר ניו יורק בשווי של 3.85 מיליארד דולר - יותר מכל קבוצת משקיעים זרה אחרת. לשם השוואה, ב-2014 רכשו הקנדים נכסים בניו יורק בשווי של 1.97 מיליארד דולר בלבד. גם בזמן שהשוק האמריקאי היה בשיא, לפני התפוצצות בועת הסאב-פריים, שווי הרכישות הקנדיות בניו יורק הגיע ל-2 מיליארד דולר בלבד - מה שנחשב אז לסכום שיא דמיוני.

"המשקיעים הקנדים - קרנות הפנסיה והקרנות הפרטיות - יושבים על ערימת מזומנים שצריך להשקיע", אמר בספטמבר לבלומברג ג'ים קוסטלו, סגן נשיא בכיר בחברת השקעות הנדל"ן הניו יורקית ריל קפיטל. "יש הבנה שמישהו רוצה תמיד לקנות נכסים בניו יורק". קוסטלו ניסה להסביר את ההיגיון של הקרנות הקנדיות, שלדבריו מאמינות, כמו לפני המשבר, שנדל"ן תמיד עולה.

ייתכן גם שהנהירה לניו יורק מסמלת רוויה בשוק הפנימי בקנדה. מחירי הנדל"ן בערים הגדולות במדינה מזנקים באין מפריע, ובקנדה חוששים מהתפוצצות הבועה. מחיר בית ממוצע בקנדה היה ב-2005 קצת פחות מ-250 אלף דולר קנדי. כעבור עשור נושקים המחירים כבר ל-450 אלף דולר קנדי לבית ממוצע, על פי נתוני איגוד הנדל"ן של קנדה (CREA). באזור קולומביה הבריטית, שבמערב קנדה, כבר טיפסו המחירים ליותר מ-600 אלף דולר קנדי לבית ממוצע - רמות מחירים שהקנדים קצת מתקשים לעכל. למעשה, בתשע מתוך עשר השנים האחרונות נרשמו עליות חדות במחירי הנדל"ן - מלבד 2008, שהיתה שנת המשבר החמור אצל השכנה מדרום. לפי נתוני רויאל לה פייג', חברת ברוקראז' קנדית, מחירי הנדל"ן למגורים בטורונטו רבתי זינקו בשנה האחרונה ב–11.9%. מחירי הנדל"ן למגורים בוונקובר רבתי זינקו ב-12.9% - והגיעו למחיר ממוצע של יותר מ-928 אלף דולר לבית.

טורונטו. המחירים זינקו ב-12% בשנה האחרונה
Brent Lewin/Bloomberg

לעליות מחירי נדל"ן יש השפעות חברתיות רבות, שמוכרות גם בישראל - לזוגות צעירים קשה להגיע לבית, וגם כשהם כבר עושים זאת, הם נאלצים לקחת משכנתאות כבדות. גם בקנדה, כמו בישראל, חלק גדול מהעלייה במחירי הנדל"ן נרשמה בשל כניסת משקיעים זרים לשוק. אם תתפוצץ הבועה הקנדית, ימצאו את עצמם רוכשים רבים בבעיה - שווי הנכס שברשותם כבר לא יהיה כל כך גבוה, אבל את ההלוואות הכבדות שהם לקחו כדי לרכוש אותו הם יצטרכו עדיין להחזיר, וזה בדיוק מה שמפחיד את הקנדים.

המשקיעים: מעלימי מס זרים

יש סיבות רבות להשקעות הזרות בקנדה - אחת מהן היא התחמקות ממסים של משקיעים סיניים. תחקיר של העיתון הקנדי "גלוב אנד מייל" חשף באוקטובר את היקף התופעה בוונקובר, והדגיש כי לממשלה הקנדים אין נתונים מספקים על היקף הרכישות הזרות, מה שעורר זעם בקרב תושבים מקומיים, בעיקר בוונקובר, שבה בועת הנדל"ן התנפחה בקצב המהיר ביותר. הנושא נהפך לחלק מרכזי במערכת הבחירות שהסתיימה באחרונה בקנדה. מנהיג המפלגה השמרנית וראש הממשלה לשעבר, שהפסיד בבחירות, סטיבן הרפר, ניסה להציל את מעמדו אחרי שאמר כי יאסוף מידע על רוכשי נדל"ן זרים, יטיל מסים על משקיעים ויכביד את הרגולציה, כדי שגם האזרחים הקנדים יוכלו להרשות לעצמם לרכוש בית במדינה.

השיטה של משקיעי הנדל"ן הזרים בקנדה פעלה כך: הם רוכשים בית במיליוני דולרים קנדיים, מדווחים לרשויות על הכנסות נמוכות יחסית, ובעזרת תעלולים חשבונאיים הם משלמים מסי קרקע מופחתים - וכמעט שלא נאלצים לשלם למדינה מס רווחי הון. אותם משקיעים לא מפרים את החוק הקנדי, אלא פשוט מצליחים לנצל פרצות שמובילות להאמרת המחירים באזורים מסוימים במדינה. "הם אוהבים לנצל את חוקי המיסוי הקנדיים", אמר ל"גלוב אנד מייל" עו"ד דיוויד צ'ודיקוף, המתמחה במיסוי מקרקעין ומייצג כמה משקיעים זרים שפועלים בדרך הזאת.

ראש ממשלת קנדה, ג'סטין טרודו. יצטרך לפעול במהירות
אי־פי

גם HSBC, הבנק הזר הגדול ביותר שפועל בקנדה, הזהיר באוקטובר מתופעת המשקיעים שרוכשים בתים במדינה - ומנפחים את הבועה בוונקובר ובטורונטו. בראיון לבלומברג אמר הכלכלן הראשי של HSBC בקנדה, דיוויד וואט, כי "אי-אפשר להתעלם מכך שכסף זר משחק תפקיד בשוק הנדל"ן. אני נעשה מודאג עכשיו משוק הדיור בקנדה. נעשה ברור יותר כי יש צורך בסוג של הגבלות רגולטוריות כדי להבין טוב יותר מה קורה ולנתח את ההשפעה של זה על השוק ומה אפשר לעשות".

ניצחונו המפתיע של ג'סטין טרודו, מנהיג המפלגה הליברלית, בבחירות לראשות המדינה, עשוי לסמל שינוי מגמה בשוק הנדל"ן הקנדי - אך הוא יצטרך לפעול בזהירות כדי לא לגרום לירידה דרמטית מדי במחירים. לפני הבחירות הבטיח טרודו לערוך שינוי כולל במערכת המיסוי הקנדית - שעשוי להוריד את הכדאיות של רכישת נדל"ן בקנדה למשקיעים זרים. גם התחזיות כי הריבית בקנדה תעלה לקראת סוף 2016 או תחילת 2017 יביאו להתייקרות המשכנתאות - וליציאה של כמה שחקנית מהשוק.

לפי תחזית של TD בנק שפורסמה באוקטובר, מעט לפני הבחירות בקנדה, שוק הנדל"ן בקנדה מתחיל להראות "סימני חולשה רציניים" - ומחירי הנדל"ן במחוזות אונטריו וקולומביה הבריטית יירדו בשנה הבאה, ירידה שתימשך לפחות עד 2017. באונטריו יירדו מכירות הבתים על פי התחזית הזאת בשיעור קל של 1.4%, אך ב-2017 יצנחו כבר המכירות ב–9%. בקולומביה הבריטית יירדו המכירות ב-7.4% כבר ב-2016, וב-14.1% ב-2017. הירידה במכירות תתחיל להשפיע גם על המחירים, שצפויים לעלות באונטריו בשנה הבאה ב-1.9% - שיעור עלייה דומה לשיעור האינפלציה הכללי החזוי - וב-2017 כבר צפויים המחירים לרדת ב-1%. הכלכלנים של TD ציינו כי הירידה במחירים תיגרם בשל "ירידה בביקוש, אך גם כתוצאה מתקופה רבת שנים של בניית יתר".

גם תאגיד הדיור והמשכנתאות הממשלתי של קנדה (CMHC) פירסם אחרי הבחירות תחזית עגומה לביצועי הנדל"ן במדינה. עם זאת, ב-CMHC לא חוזים ירידה במחירים, אלא התמתנות בעליות - שיותאמו לקצב האינפלציה הכללי במדינה, יחד עם האטה בהתחלות הבנייה. "בפעילות הגוברת בשוק הנדל"ן ב-2015 במחוזות כמו אונטריו וקולומביה הבריטית נהנו מהירידה במחירי האנרגיה, היחלשות הדולר הקנדי והריביות הנמוכות על המשכנתאות, שגברו על גורמים שליליים כמו היחלשות ייצור הנפט. אנחנו צופים שהגורמים ההפוכים האלה ייחלשו במשך הזמן", אמר בוב דוגאן, הכלכלן הראשי של CMHC. לפי דוגאן, המחיר הממוצע של בית קיים יטפס השנה ל-437.7 אלף דולר קנדי, עלייה של 7.2% לעומת 2014. ב-2016 יירדו המחירים ב-1.3%, לפני שיחזרו לעלות ב-1.4% ב-2017.

השוק נכנס למלכוד

כאן, שוק הדיור הקנדי נכנס למלכוד: מצד אחד, מחירי הבתים השערורייתיים מקשים על זוגות צעירים לרכוש בתים. מהצד השני, כלכלת המדינה נשענה בשנים האחרונות על גידול במשרות בשוק הבנייה. למעשה, כמה כלכלנים סוברים כי בועת הנדל"ן היא זאת שהצילה את קנדה ממיתון - בזמן שהצניחה במחירי הנפט פגעה בהכנסות הממשלה מיצוא נפט.

טרודו הכריז על תוכנית תשתיות גרנדיוזית של 4 מיליארד דולר קנדי, שאמורה להסיט את העובדים שייפלטו משוק בניית הבתים לתחום סלילת הכבישים. אבל ייתכן שדווקא התוכנית הזאת תחליש עוד יותר את שוק הנדל"ן הקנדי - בשל הגידול בחוב הממשלתי למימון הפרויקטים האלה. "ייתכן שבעקבות ההשקעה בתשתיות יבחר הבנק המרכזי של קנדה להתחיל להעלות את הריבית מוקדם יותר משחשבו ובאופן אגרסיבי יותר", כתבו אחרי הבחירות בקנדה דרק בורלטון ובריאן דה־פראטו מ-TD בנק.

המלכוד של שוק הנדל"ן הקנדי ממשיך להסתבך, לאחר שמחקר של המרכז הקנדי למדיניות אלטרנטיבית הזהיר כי מי שייפגע מירידת המחירים בשוק הדיור הקנדי יהיו הצעירים במדינה. עם זאת, לפי המרכז, רק אחד מכל עשרה בעלי בתים בקנדה הוא מתחת לגיל 40, כלומר זאת אחת האוכלוסיות במדינה שבה שיעור הבעלות על בתים נמוך. הנתון הזה בולט עוד יותר על רקע העובדה ששיעור הבעלות על בתים בקנדה מגיע ל-70% מכלל האוכלוסייה.

לפי דיוויד מקדונלד שכתב את המחקר עבור המרכז, 260 אלף מבעלי הבתים בקנדה ייראו איך כל ההון שצברו נעלם אם מחירי הבתים במדינה יצללו ב-20%. צלילה של 20% גבוהה יותר מרוב התחזיות של הבנקים בקנדה, אך לפי הבנק המרכזי של קנדה, תרחיש כזה אפשרי בהחלט. "המשפחות בסיכון הכי גבוה הן אלה הממונפות בכבדות, שכל הונן מושקע בבית שלהן, והן גם אלה שהצטרפו מאוחר לחגיגת הנדל"ן", כתב מקדונלד. המרכז הזהיר כי המצב יהיה "חמור באופן הרבה יותר דרמטי" בערים יקרות כמו טורונטו וונקובר או קלגרי.

נוף העיר קלגרי
Pro2

מקדונלד כתב כי הממשלה חייבת לעזור למשפחות הצעירות להפחית את רמות החוב, כדי להגן עליהן מההשפעות ההרסניות של נפילת מחירי הבתים כשהריביות על המשכנתאות יתחילו לעלות. "אנחנו צריכים להכיר בזה שמשפחות צעירות הן בעלות הסבירות הגבוהה ביותר לחטוף מכה קשה מתיקון פרוע בשוק", הוא כתב.

בעיר קלגרי שבמחוז אלברטה המצב עשוי להיות מדאיג עוד יותר - ולפגוע לא רק במשפחות הצעירות. כלכלת אלברטה מסתמכת באופן ניכר על ייצור נפט, וכשמחירי הנפט האמירו בשנים האחרונות, שיגשגה קלגרי, בירת הפרובינציה. ואולם בשנה האחרונה מחירי הנפט נמוכים מ-50 דולר לחבית, ובעיר חוששים כי היא עשויה להפוך לבת דמותה של דטרויט - שבה נהפכו שכונות שלמות לאזורי רפאים כשתעשיית הרכב האמריקאית קרסה, ב-2008-2009.

סוכנויות נדל"ן בקלגרי מזהירות כי שיעור המשרדים הפנויים בשיא של חמש שנים, על רקע נטישה של חברות אנרגיה את העיר. גם מחירי השכירות למשרדים בשפל של 11 שנה. פרויקטי נדל"ן גרנדיוזיים שהתחילו עוד לפני הצלילה במחירי הנפט צפויים להסתיים עד 2018, אז יתווספו לעיר עוד יותר מ-370 אלף מ"ר של משרדים, שלא בטוח בכלל שיהיה מי שיאייש אותם. כיום, אומרים מומחי נדל"ן, מוזר לחשוב על כך שהמחירים בקלגרי צמחו בשיעור דו־ספרתי בכל שנה.

מועצת הנדל"ן של קלגרי הזהירה כי באוקטובר נפל קצב המכירות של בתים ב-16% וכי מחירו של בית ממוצע נפל ב-1.2% לעומת אוקטובר 2014, ל-453.1 אלף דולר קנדי. מחירי הדירות נפלו בשיעור חד יותר של 4% - ומחיר דירה ממוצעת בעיר הגיע ל-288.3 אלף דולר קנדי בלבד.

הראשונים שבורחים ככל הנראה מקלגרי הם העשירים, ולראייה ניתן לראות צניחה במחירי בתי היוקרה והאחוזות בפרברים המקיפים את העיר. באתר הקנדי CBC ניוז דווח על אחוזה בשטח של 850 מ"ר עם פנינים בקירות חדר השינה שנמכרה ב-1.7 מיליון דולר קנדי, לעומת מחיר מבוקש התחלתי של 3.9 מיליון דולר קנדי - וזאת רק דוגמה לשפל שבו השוק נמצא.

בינתיים, ב-CMHC עוד לא מודאגים מהמצב בקלגרי. "יש ראיות מתונות לשווי עודף במחירי הבתים שנרשם בעקבות העלייה במחירים בשנים האחרונות", אמרו בחברה הממשלתית, וטענו כי בעיר לא קיימת בעיה של התפוצצות בועה.

ואולם בטור שכתב באתר האינטרנט הכלכלי BNN, סיפר ג'יימסון ברקו איך שכניו בקלגרי פוטרו בזה אחר זה - ואיך גם הוא חזר לעיר מולדתו טורונטו, אחרי שנאלץ למכור את ביתו בקלגרי, שקנה כשאנליסטים אמרו כי המחירים בעיר רק ימשיכו לטפס. "אבל אני למדתי את הלקח שלי", אומר ברקו. "אין דבר כזה מתנות בחינם בנדל"ן".

100 המשפיעים
הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם