תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"הדרך לדירת 5 חדרים בפתח תקוה מתחילה בדירת 3 חדרים בירוחם"

לכתבה
דירה בעיצוב המעצבת עדי אזולאיליאור שניידר

הזוגות הצעירים, שפעם היו פלח גדול מרוכשי הדירות בערים כמו מודיעין, נס ציונה ונתניה, כבר לא מסוגלים לעמוד במחירים הנוסקים ■ אז מה עושים? "הולכים למקומות שבהם יקבלו איכות חיים בפחות כסף"

32תגובות

בפעם הראשונה שבה שיווק ליאור רוט בנייני דירות במודיעין, אי שם בסוף שנות ה–90, היה קהל היעד שלו ברור. העיר רק התחילה להתאכלס, כבישים ומדרכות עוד נסללו, ואפילו חיבור נורמלי למערכת הכבישים עדיין לא היה, עם יציאה אחת דרך כביש 443 לכיוון ירושלים. "חסרי הדירה היו 80%–90% מהרוכשים, הרבה מהם זוגות מאזור ירושלים שזה עתה התחתנו", משחזר רוט, שהיה אז איש מכירות בתחילת דרכו, וכיום הבעלים של חברת שיווק הנדל"ן משגב. "אף אחד לא התייחס לעיר כיעד מועדף למגורים, החיבור לכביש 1 עדיין לא היה קיים והנגישות היתה גרועה. דירת ארבעה חדרים עלתה חצי מיליון שקל, בעוד שבפתח תקוה למשל היא עלתה 800 אלף שקל".

כמעט שני עשורים מאוחר יותר לרוט ברור שבפרויקט הבא שישווק במודיעין יהיה פלח רוכשי הדירה הראשונה הכי פחות רלוונטי מבחינתו. עם רמת מחירים שמתחילה ב–1.6–1.7 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים הפשוטה ביותר, ושמגיעה ליותר מ–2 מיליון שקל לחמישה חדרים, ברור שקהל הרוכשים הטבעי יהיה "בראש והראשונה על משפרי דיור, גם מתוך העיר וגם מירושלים, וכן רוכשי דירות להשקעה וחלק לא מבוטל של תושבי חוץ", אומר רוט.

מנתונים שגובשו במשרד הכלכלן הראשי של משרד האוצר, שסקר את שיעור רוכשי הדירה הראשונה מכלל הרכישות בכל יישוב בין נובמבר 2014 לאוגוסט 2015, עולה כי בשנה החולפת דורגה מודיעין במקום השני מהסוף. 25% בלבד מרוכשי הדירות בעיר בתקופה זו היו רוכשי דירה ראשונה, ורק באילת היה שיעורם נמוך יותר (23%). ב–2005, לשם השוואה, עוד היה שיעורם 44% — בתוך עשור נחתך שיעור רוכשי הדירה הראשונה במודיעין בכמעט חצי.

אינפו

גם לדברי שרון בן צבי, סמנכ"ל השיווק בחברת לוינשטין, שבנתה במודיעין ארבעה פרויקטים ב–20 השנים האחרונות, לא ניתן עוד לזהות את מי שעד לא מזמן מותגה כבירת הזוגות הצעירים. "הרוכשים שלנו בתחילת הדרך היו משקיעים וזוגות צעירים, ועיקר הביקוש היה לדירות קטנות של 3–4 חדרים במחירים שפויים", אומרת בן צבי.

"כעבור עשור התחלף הביקוש לדירות קטנות בביקוש לדירות בנות של 4–5 חדרים המתאימות למשפרי דיור — אותן משפחות שנקלטו בעיר ורצו להישאר, וכעבור עשור רצו בתים גדולים יותר כמו קוטג'ים ופנטהאוזים. תהליך התחזקות האוכלוסייה ופיתוח התשתיות גובה מחיר. כשאזור מתחיל להצליח המחירים בו עולים, והוא מרחיק באופן מובהק זוגות צעירים. מחיר ממוצע לדירה חדשה במודיעין כיום הוא 1.96 מיליון שקל. כדי שזוג צעיר יוכל לרכוש דירה בת 4 חדרים הוא צריך הון עצמי של לפחות 570 אלף שקל. זה סכום שמשפחות משפרות דיור יכולות לעמוד בו, ולא זוגות צעירים".

לצד ההסבר של בן צבי, יש גורם נוסף להתרחקות של רוכשי הדירה הראשונה ממודיעין, שחוזר על עצמו כמעט בכל עיר שבה נמצאה התופעה בסקירת האוצר: היעלמות הדירות הקטנות. "בשנות ה–90, שליש מהדירות שנבנו במודיעין היו בנות 3 חדרים, שליש 4 חדרים ושליש 5 חדרים", אומר רוט, "והיום אין 3 חדרים למכירה, וגם היצע דירות ה–4 חדרים מוגבל בחלק גדול מהבנייה החדשה".

אפילו באר שבע כבר יקרה מדי

כמו מודיעין, גם נס ציונה ורמת השרון מדורגות בתחתית המושכות רוכשי הדירה הראשונה, עם 25% בלבד מכלל הרוכשים בכל עיר. בעוד שברמת השרון היוקרתית לא חל שינוי משמעותי בשיעורי הרכישה של פלח זה לעומת 2005 (32%), הרי שבנס ציונה חלה בעשור האחרון ירידה ניכרת בשיעורם (43% מרוכשי הדירות).

העיר המבוקשת והיקרה ביותר, תל אביב־יפו, נמצאת גם היא בתחתית הדירוג עם 26% רוכשי דירה ראשונה מכלל העסקות, אף שמבחינת מספר הרכישות של מגזר זה היא כובשת את המקום הראשון עם 2,039 דירות ראשונות. על אף שנתוני הרכישה הנמוכים על ידי זוגות צעירים אינם מפתיעים כשלעצמם, גם בתל אביב חלה ירידה בשיעור רוכשי הדירות של מגזר זה, שב–2005 עוד ביצע 44% מכלל העסקות בעיר.

בירושלים, שגם בה עלו מחירי הדירות בחדות בעשור החולף, רכשו הזוגות הצעירים 1,955 דירות, 30% מכלל העסקות, לעומת 47% ב–2005.

יריד דירות בגני התערוכה

נוכחותן של ערי מרכז יקרות נוספות בתחתית הרשימה — כמו רעננה (27%), הרצליה וגבעתיים (28%) — גם היא אינה אמורה לעורר תמיהה. רמות המחירים בהן גבוהות מאוד, מה שמאלץ את הזוגות הצעירים לחפש אלטרנטיבות.

נוכחותה של באר שבע בתחתית הרשימה טריוויאלית פחות. 1,457 עסקות לרכישת דירה ראשונה נעשו בעיר, 27% בלבד מכלל העסקות בתקופה הנבדקת. מחירי הדירות בעיר מצויים בקו עלייה כבר לא מעט שנים, אך הם עדיין לא הגיעו לרמות של ערי המרכז, ועדיין נמוכים מהמחירים בראש העין, למשל, שנחשבת ליעד פופולרי לרוכשי דירה ראשונה.

לדברי המנכ"ל של חברת אלדר שיווק, רוני כהן, "בשנה־שנתיים האחרונות לא בנו בבאר שבע הרבה דירות קטנות. דווקא כיום, בחודשיים־שלושה האחרונים, אנחנו מתחילים לראות יותר פרויקטים שכוללים דירות שעשויות להיות מתאימות לזוגות צעירים, כך שיש סיכוי טוב שבנתוני השנים הבאות כבר נראה שינוי".

כהן מדבר בין היתר על סמך ניסיונו האישי מהשבועות האחרונים. לפני כחודש הוא התחיל לשווק פרויקט משותף של חברת אזורים ומועדון "הבית האקדמי" (מועדון צרכני לרכישת דירות של התאחדות הסטודנטים הארצית), המציע דירות למכירה לסטודנטים, חברי סגל אקדמי ואקדמאים עד שנתיים מסיום התואר, בשדרות רגר, סמוך לאוניברסיטת בן גוריון. שלב א' בפרויקט מציע 147 דירות קטנות מהממוצע בעיר, ובמסלול מימוני שנתפר במיוחד לסטודנטים. "מאז שהתחלנו בשיווק קיבלנו מאות פניות, פי כמה יותר מההיצע כרגע", אומר כהן. "זה מוכיח שיש בעיר ביקוש לדירות מצד צעירים, ובלבד שיציעו להם את המוצר הנכון".

הסבר נוסף לשיעור הנמוך של רוכשי הדירה הראשונה בבאר שבע עשוי להיות הבנייה החדשה המרובה ביישובי הלווין שלה, כמו אופקים ונתיבות, שבשתיהן היה שיעור גבוה של רוכשי דירה ראשונה. ואולם אלה הם שני שווקים קטנים, מה שמותיר את הממצא החריג של באר שבע בלתי מוסבר לגמרי.

עמוס דבוש

קריית מוצקין ונתניה גם היו עשויות להיות חברות לא־טבעיות במועדון הערים שבהן זוגות צעירים ממעטים לרכוש דירות (28%), שכן שתיהן אינן נהנות מיוקרה מיוחדת, אך במקרה שלהן אפשר להבין את הנתונים ביתר קלות. לדברי עמוס דבוש, סמנכ"ל השיווק של חברת י. ח דמרי, הבונה בקרית מוצקין, מחירה של דירת 4 חדרים בעיר כבר מגיע לכ–1.7 מיליון שקל, "אז ברור שזוג צעיר יתקשה לעמוד במחיר כזה, ויעדיף לרכוש דירה בקרית ים השכנה", הוא מסביר.

לדבריו "אותו דבר בדיוק קורה בנתניה. רוב הבנייה החדשה נעשית בשכונות יוקרתיות בקרבת החוף כמו עיר ימים, ולזוגות צעירים מהשורה אין אפשרות לרכוש בהן דירות. גם בשכונות הזולות יותר כמו קרית השרון מחירי דירות 4 חדרים מיד שנייה מתחילים ב–1.6–1.7 מיליון שקל. אז לאן יילכו זוגות צעירים מנתניה? לכפר יונה. 80% מרוכשי הדירות בכפר יונה כיום הם נתנייתים".

"באר יעקב מאוכלסת כיום ביוצאי ראשון לציון ונס ציונה"

באופן טבעי, יש גם ערים שבהן שיעורי הרכישה של זוגות צעירים גבוהים, אך התמונה הכללית בסקירת הכלכלן הראשי היא שבמרבית המקרים חלה ירידה בשיעורם. "הממצאים מלמדים על ירידה בשכיחות של רכישת דירה ראשונה במרבית היישובים, למעט אלה שמתאפיינים בתנופת בנייה ורמות המחירים בהם נמוכות יחסית. הירידה הכללית בשיעור הרכישות של דירה ראשונה מתיישבת עם נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שלפיהם חלה בעשור האחרון ירידה כללית בשיעור הבעלות על דירות, ובפרט בקבוצת הגיל הצעירה של בני 30–39", נכתב בסקירה.

תמיכה נוספת לכך שחלה ירידה בשיעורי הרכישה ברמה הארצית, ולא רק לפי יישובים, ניתן למצוא בנתון שפירסמה לפני כשבועיים הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ולפיו ב–1997–2014 חלה ירידה בשיעור הגרים בדירות בבעלותם בקרב כלל משקי הבית — מ–70.2% ל–67.3%.

ואכן, אותם היישובים שבהם יש בשנים האחרונות תנופת בנייה הם גם אלה המופיעים בצמרת דירוג השיעור של רכישת דירה ראשונה. בראש העין, למשל, שבה נבנית שכונת פסגות אפק, שתגיע ל–16 אלף יחידות דיור בשנים הקרובות — מאגר הדירות הזמינות הגדול באזור המרכז — רוכשי הדירה הראשונה הם 48% מכלל הרוכשים.

בקריית גת, עיר נוספת שבה נבנית שכונת ענק חדשה, כרמי גת, הזוגות הצעירים רכשו 45% מהדירות. שיעורים דומים של רוכשי דירה ראשונה נרשו בשתי ערים דרומיות נוספות, קרית מלאכי ונתיבות.

שרון בן צבי

גם באר יעקב וכפר יונה, שבשתיהן מוקמות בשנים האחרונות שכונות חדשות, מדורגות גבוה ברשימה, עם 49% לרוכשי דירה ראשונה. בעיר החדשה חריש הם חתומים על 45% מהעסקות, ובבית שמש, שמאופיינת בבנייה חדשה רחבת היקף בעיקר עבור הציבור החרדי, שיעורם 46%. במקום הראשון בקטגוריה: יקנעם הצנועה, ש–332 דירות שנרכשו בה על ידי רוכשי דירה ראשונה בין נובמבר 2014 לאוגוסט 2015 היו 55% מכלל הרוכשים.

"אין בנתונים הפתעה", אומר יקי אמסלם, מנכ"ל חברת הבנייה אלמוג כ.ד.א.י. "מי שמעורה בענף ומכיר את מפת הבנייה החדשה רואה שמה שמשותף לכל המקומות שבהם שיעורי רכישה נמוכים יחסית של צעירים הוא היצע קטן של בנייה חדשה, ולהפך — במוקדי הבנייה הצעירים רוכשים יותר. נכון שהנתונים מתייחסים לעסקות לרכישת דירות בכלל, ולא רק דירות חדשות, ושרוכשי דירה ראשונה רוכשים לא פעם יד שנייה, ועדיין דרושה בנייה חדשה כדי להניע את משפרי הדיור לפנות את הדירות הוותיקות.

"ביקנעם, למשל, בנו שכונות חדשות, חלקן שווקו במחיר למשתכן, המחירים נגישים, וכביש 6 מגיע אליה. זה מה שקורה עכשיו גם לראש העין ולפרדס חנה. קרית מלאכי היא קצת הפתעה, אבל גם שם יצאו לשוק בשנתיים האחרונות 1,000–2,000 יחידות דיור ונוצרה מאסה של בנייה".

אמסלם מתייחס גם הוא לשכנות שקיימת לא פעם בין ערים מצמרת הרשימה לאלה שבתחתיתה: "בכל אחת מהערים שבהן רוכשי דירה ראשונה מיעטו לרכוש קפצו המחירים בעשרות אחוזים בזמן קצר, וזוג צעיר שיכול היה לרכוש בהן דירה עד לפני חמש שנים צריך כיום להביא הון עצמי רב. אז טבעי שהם יעדיפו ערים שבהן יש הרבה פרויקטים ובמחירים נמוכים יותר. באר יעקב מאוכלסת כיום ביוצאי ראשון לציון ונס ציונה, ופרדס חנה וכפר יונה מאכלסות את יוצאי אזור השרון".

לדברי אור שביט, מנכ"ל משותף בחברת אנגל־שביט, המתמחה בארגון קבוצות רוכשים, רבים מהם רוכשי דירה ראשונה, כיום חלים שינויים דרמטיים בדפוסי הרכישה של קבוצה זו. "עד לשנים האחרונות זוגות צעירים חיפשו דירה איפה שההורים גרים או עד 10 ק"מ מהם. כיום יש מגמה מתעצמת שבה הם יוצאים מאזור הנוחות הזה ומתרחקים יותר. לכן, לא מפתיע שהערים הבולטות ברשימה הן אלה שבהן קיימת בנייה של שכונות גדולות וחדשות שמאופיינות בהגירה של תושבים מחוץ ליישוב. אנחנו רואים מחסומים פסיכולוגיים של קרבה להורים או קרבה לעבודה משתחררים. מנגד, בערים שבהן יש שיעור נמוך של רוכשי דירה ראשונה, אנחנו לא רואים שקיימת בנייה מתוכננת לזוגות צעירים".

הבניין של חברת CPC ביקנעם

עוד אומר שביט כי "מאפיין נוסף של רוכשי דירה ראשונה רבים הוא מה שאנחנו מכנים קניית 'דירת השקעה למגורים' — כלומר, מי שלא יכול לממן כרגע דירה היכן שהוא מעוניין מתחיל ברכישת דירה בפריפריה, מתוך הנחה שהיא תשביח את ערכה בתוך כמה שנים, ואז באמצעות מכירתה יוכל להתקדם לנכס טוב יותר. כפי שאנחנו אומרים, הדרך לדירת 5 חדרים בפתח תקוה מתחילה בדירת 3 חדרים בירוחם. יוזמת מחיר למשתכן הפילה להרבה אנשים את האסימון. צעירים ששוכרים כיום דירה בתל אביב ובהרצליה מתעניינים בהגרלות שצפויות להיערך לרכישת דירות מוזלות בקריית מוצקין ובעפולה".

"הערים המבוקשות מצד זוגות צעירים הן אלה שבהן המחירים מגיעים עד מיליון שקל בלבד. בערים שאינן מושכות אותם רמות המחירים גבוהות או עברו עליות מחירים מאסיביות בשנים האחרונות ביחס למדד מחירי הדירות הארצי", אומר עידו ברזילי, מבעלי קבוצת ברזילי, הבונה בנתיבות פרויקט בשיתוף עם חברת גלעד מור.

"לזוגות הצעירים אין כיום אפשרות לרכוש דירה באזור המרכז. לכן הם פועלים כצרכנים נבונים והולכים למקומות שבהם יקבלו איכות חיים בפחות כסף. הם שואלים את עצמם היכן הדירה שלי היא קנייה טובה מבחינת עלות־תועלת? בפריפריה פותחו תשתיות התחבורה, פתחו אזורי תעסוקה ומסחר וההרגשה רחוקה לחלוטין מהדימוי בעבר של מקומות שכוחי אל". לדברי ברזילי, נתיבות, שבה מתבצעת כיום בנייה נרחבת לאחר עשורים ללא כל בנייה חדשה, היא דוגמה טובה ליעד חדש של רוכשי דירה ראשונה.עוד טוען ברזילי כי התפישה הרווחת עדיין בחלק גדול מהציבור שגורסת כי אין מקומות עבודה מחוץ לגוש דן — שגויה.

"בציבור שעדיין לא נחשף להזדמנויות שמציעות ערי הפריפריה רווחת הדעה כי זוגות צעירים שעוברים לקרית גת, ליוקנעם או לנתיבות, לא יוכלו לעבוד בסביבתם הקרובה. אבל בנתיבות יש לא פחות מחמישה מתחמי קניות שבהם שוכרות כל הרשתות המרכזיות, והם מוקד בילוי לכל תושבי האזור. גם פארק התעשייה נ.ע.ם מתרחב, וכיום מועסקים בו 600 עובדים, והוא אמור לקלוט בשנה הקרובה עוד כמה חברות שיעלו את מספר העובדים בו ל–1,500. בנוסף, אשקלון ובאר שבע נמצאות במרחק של כ–25 דקות נסיעה".

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות