תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

האם יש סיכוי שב-2016 מחירי הדירות יירדו?

לכתבה

המדינה ממשיכה לייצר דירות על הנייר, שרובן לא עונות על הצרכים העכשוויים בשוק ■ הציבור נהר לרכוש דירות, אך אחרי שהמשקיעים נבלמו - גם הזוגות הצעירים מעדיפים לחכות ■ אז מה יקרה כאן בשנה הבאה?

70תגובות

2015 עומדת להסתיים כאחת משנות הנדל"ן הסוערות ביותר. היא התחילה בסערה רבתי וברכישת דירות מוגברת על ידי הציבור בשני הרבעונים הראשונים, התמתנה מאוד ברבעון השלישי, וככל הנראה הרבעון הרביעי יהיה דומה לשלישי. בסך הכל, הסיכויים בלתי־מבוטלים שהשנה ייקבע מספר העסקות הגבוה ביותר מאז תחילת העשור שעבר. כצפוי, עליית מחירי הדירות לא נבלמה, ועל פי המתרחש עד כה — לא נראה שהיא תיבלם גם בעתיד הקרוב.

לפני שלושה חודשים הוציאו שני מכונים בעלי אג'נדה חברתית הפוכה דו"חות על בעיות הדיור בישראל. פורום קהלת השמרני־כלכלי ומכון אדוה החברתי יצאו משני כיוונים מנוגדים לבדיקת הנושא, ובאופן מפתיע הגיעו לאותה מסקנה: לא חסרות דירות בישראל. מה שמכונה "מצוקת דיור", אינו פועל יוצא של מחסור בדירות. המכונים האלה לא היו הראשונים להגיע למסקנה הזאת, אך היה זה סמלי ששניהם הוציאו דו"חות כמעט באותו יום, שהגיעו לאותן מסקנות. למעשה, אין בנמצא כיום מחירים רבים שיטענו שיש בעיה של מחסור בדירות. כל זה לא מונע מהממשלה הנוכחית להמשיך ולטעון, שעליית מחירי הדירות נובעת ממחסור בהיצע דירות.

נחזור לרגע לדו"חות. "היצע הדירות קשיח יחסית, אך בשנים האחרונות הוא גדל בשיעור גבוה מגידול האוכלוסייה (...) בשל כך, נראה כי עליית מחירי הדירות היא בעיקרה תוצאה של גידול ניכר בביקוש", כתבו חוקרי קהלת. חוקרי אדוה כתבו כי "הפתרון העיקרי המוצע כיום הוא הגדלה של ההיצע, אבל אין ביטחון שבנייה של עוד ועוד דירות תוריד את המחירים, שכן הכסף המצטבר בידי 'המשקיעים' הוא גדול דיו כדי לאפשר להם להמשיך ולרכוש חלק משמעותי של ההיצע החדש. בשנים האחרונות, חלקם של 'המשקיעים' נותר יציב למדי — בין 25% ל–30% מההיצע. הפתרון מצוי ביצירה של 'אופציה ציבורית' משמעותית — בנייה ממשלתית מאסיבית של דיור לרכישה ולהשכרה, בקרבת מרכזי תעסוקה, ברמת גימור ותחזוקה גבוהה ובמחירים אפשריים לציבור הרחב. אלא שהממשלה דבקה במדיניות של 'שוק חופשי'".

שני המכונים לא גילו משהו שלא ניתן היה להבחין בו הרבה קודם לכן. ולמעשה, הרבה לפני 2015.

שכונת אגמים נתניה

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה חד־משמעיים — לא חסרות דירות. ויותר מזה: היצע הדירות בישראל של 2015 מהווה שיא מאז שנת 2000. מה שהוגדר לפני חמש־שש שנים כמחסור בהיצע דירות נפתר זה מכבר. היצע הדירות החדשות הלא מכורות הוכפל מאז 2009, ומה שמכונה "משבר הדיור" אינו נובע מבעיות בהיצע.

והנה, בעוד הנתונים ממשיכים להיות ברורים, חדים ושאינם ניתנים לכפלי משמעויות, הממשלה ממשיכה בשלה. בישיבת קבינט הדיור הממשלתי הכריז שר האוצר, משה כחלון, כי "אנחנו נפתור את משבר הדיור ונוודא שבעוד כמה שנים לא יהיה משבר חדש". וכיצד? באותה ישיבה הכריז הקבינט על שבעה מתחמים מועדפים ל–30 אלף יחידות דיור, מה שהוכיח את נכונות הטענה של מרכז אדוה, כי הממשלה מנסה להתמודד עם משבר הדיור בעיקר באמצעות הגדלת היצע הדירות.

האם יש צורך בהגדלת היצע הדירות? האם הממשלה יכולה לוודא שלא יהיה משבר חדש?

ב–2009 אכן נוצר מצב של שפל של 15 שנה לפחות בהיצע הדירות. מ–30.8 אלף דירות בלתי מכורות בשנת 2000 ירד מלאי הדירות הלא מכורות ל–14.5 אלף דירות בסוף 2009. ההערכה באותה תקופה היתה שהמחסור בדירות הוא הגורם הראשי לעליות המחירים, וכי מה שגורם למחסור הוא כשלים ביורוקרטיים ברשות מקרקעי ישראל (אז עוד מינהל מקרקעי ישראל) ובוועדות התכנון והבנייה.

המסר נקלט במהירות וביעילות, אף שכבר בסמוך לאותה תקופה התזה הזאת הוזמה לחלוטין. מבלי שנעשו שינויים משמעותיים באותו זמן, זינק היצע הדירות ב–50% בתוך שנתיים, ובסוף 2011 כבר נרשם היצע של 21.6 אלף דירות. ההיצע המשיך לקפוץ גם בשנים האחרונות, ומנתוני הלמ"ס עולה כי באוגוסט השנה מלאי הדירות הגיע לכ–28 אלף, כמות כמעט כפולה מהשפל של 2009. זאת, כאמור, מבלי שנעשו רפורמה או צעדים מיוחדים.

רובע יזרעאל עפולה
גיל אליהו

מדוע המחירים עדיין עולים?

אז מדוע המחירים ממשיכים לעלות? כיום יש כבר מספיק נתונים כדי להבין שתיאוריית היצע הדירות אינה נכונה. מרכז אדוה ופורום קהלת מסכימים בעניין זה. "את העלייה במחירי הדירות ניתן לייחס במידה רבה לירידה בשיעורי הריבית, אך גם לעלייה בשיעורי המס על רווחי הון — שתיהן תרמו להגברת הביקוש להשקעה בנדל"ן", נכתב בסקירת קהלת, ומכאן קצרה הדרך למסקנה הסופית: מי שהעלו את המחירים הם אלה שיכולים לרכוש דירות, והם אלה שגם נהנים מהטבות המס והריבית — בעלי ההכנסות הגבוהות.

בדו"ח של מרכז אדוה נכתב כי "הדיון הציבורי בסוגיית התייקרות הדיור מתמקד בשני גורמים: האחד, ההיצע הבלתי־מספיק, לכאורה, של דירות; השני, בעיקר בשנים האחרונות, הוא הירידה בשער הריבית של בנק ישראל, שהפכה את ההשקעה בנדל"ן לכדאית יותר מהשקעה בניירות ערך".

גם בדו"ח של מרכז אדוה ניתן הדגש לפעילות משקיעים שמחפשים רווחי הון, בין אם בצורה אקטיבית — כלומר משקיעים שרוכשים דירות לצורכי תשואה, ובין אם בצורה פאסיבית — הורים שרוכשים דירות לילדים שלהם. "הרצון של הורים להעניק לעצמם ולילדיהם כל סיוע אפשרי הוא מובן ביותר. הבעיה היא שפעילותם של בעלי אמצעים בשוקי הנדל"ן, החינוך, ההשכלה הגבוהה והבריאות חותרת תחת האפשרות להנהיג בישראל מדיניות כלכלית־חברתית שוויונית ואוניברסלית. באופן מעשי, השימוש שעשו ועושים הורים אלה במשאביהם הוא גורם מרכזי בהעמקת הבידול במערכת החינוך ובהשכלה הגבוהה, כמו גם בערעור היסודות של מערכת הבריאות הציבורית. בתחום הדיור, פעילותם של 'המשקיעים' מעלה את מחירי הדיור, בייחוד באזורי ביקוש המשתנים מעת לעת".

שני המכונים מציעים להטיל מיסוי על המשקיעים הפאסיביים — ואולי אף על רוכשי דירות רגילים, ולא רק על המשקיעים האקטיביים. ספק אם יש כוח פוליטי בישראל, שיעז לעשות זאת לגבי משקיעים פאסיביים ורוכשי דירות יחידות, שכן בעוד המשקיעים האקטיביים מואשמים השכם וערב בעליות המחירים, הפאסיביים לא מסומנים בחברה כגורמים שליליים, ושיעורם בשוק הדירות ובקרב רוכשי הדירות הזוגות הצעירים, שמסתייעים במרבית המקרים בהון של ההורים, גדול.

כל זה אינו יכול להסביר את ההתעקשות הממשלתית הכמעט אובססיבית לדבוק בתזה של המחסור בהיצע דירות. תזה זאת מסתמכת בעיקר על חישובים דמוגרפיים, שמראים לכאורה שבמדינת ישראל צריכות להיבנות דירות בקצב מהיר בהרבה מזה שבו הן מוקמות כיום, משום שהריבוי הדמוגרפי מהיר. הבעיה היא שהתזה אינה לוקחת בחשבון את ההיבט המגזרי — חלק גדול מהגידול הדמוגרפי מתרכז באוכלוסיות הערבית והחרדית, בעוד שעיקר הבנייה מתמקדת דווקא אצל הציבור החילוני. כתוצאה מכך יש חשש שלציבור החילוני דווקא יש בנייה עודפת, שבאה לידי ביטוי בהיצע הגדל והולך, בעוד שלציבורים שנזקקים יותר לדיור בונים מעט מדי.

חריש
נמרוד גליקמן

התוצאה היא שכמעט כל שבוע נחשפים עיוותים במדיניות הממשלות — הקודמות והנוכחית — שהם פועל יוצא של נסיונות לפתור את בעיות ההיצע. כמה רעש עשו על הקמת "ועדות הסופרטאנקר" — הווד"ל (ועדות דיור לאומי) — שיזם ראש הממשלה בנימין נתניהו. כמה מהומה יצרו על הקמת הותמ"ל (ועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים) שיזם שר האוצר הקודם, יאיר לפיד. בינתיים, מהומה רבה על לא דבר — שתי הוועדות דנות בהרבה תוכניות שאינן רלוונטיות למציאות העכשווית, התועלת התכנונית שלהן למצב הנוכחי דלה ביותר, וחלקן גם לא יהיו רלוונטיות גם לשנים הבאות.

מדי כמה זמן מוציאה הממשלה הודעות מרהיבות על חתימה על הסכמי גג עם רשויות מקומיות. חלק גדול מאותם הסכמי גג, והתוכניות שיקודמו לפיהם, יהיו אקטואליים רק בעוד שנים. ככלל, חטאן הגדול של הממשלות — הנוכחית וקודמותיה — הוא הדיסוננס הגדול בין בעיית מחירי הדירות לבין מה שמוצג לציבור כפתרונות לאותה בעיה. בעוד שהבעיה עכשווית ודורשת פתרונות מיידיים, שנעוצים במקומות אחרים לגמרי, הממשלה מקדמת הגדלת מלאי תכנוני תיאורטי של דירות לעתיד הרחוק, ומציגה זאת כפתרון לבעיה העכשווית. כאן לא מדובר רק בטעות של גישה ממשלתית לבעיה, אלא בהטעיה גדולה של הציבור. מי שסבור שפינוי מחנות צה"ל יניב דירות בחמש השנים הקרובות, או שהסכמי גג ל–30 אלף דירות באשקלון יקפיצו אוטוטו את היצע הדירות — שוגה באשליות, שאותן מקפידה הממשלה לפמפם.

ומה לגבי הגדלת היצע הדירות כבר עכשיו? — כאמור, היעד כבר הושג מזמן, אבל בממשלה מעדיפים להתעלם ממנו. ארגוני הקבלנים, בראשות ארגון בוני הארץ (לשעבר התאחדות הקבלנים), דורשים מהממשלה לספק להם "רשתות ביטחון" כתנאי לבנייה מואצת. אותן רשתות ביטחון שימשו את הממשלה בעת האצת הבנייה בשנות ה–90, עם העלייה הגדולה, והן באו לידי ביטוי בהתחייבות ממשלתית לרכוש דירות שהקבלנים לא יצליחו למכור. אבל אם הקבלנים, שחוזרים ומפמפמים את "תזת המחסור", אכן מאמינים שחסרות דירות בישראל, מדוע הם לא בטוחים שכל הדירות שייבנו ייחטפו באופן מיידי על ידי הרוכשים, ודורשים שהממשלה תערוב להם? כנראה משום שהם יודעים את האמת. יש מספיק דירות, ואם הם יגבירו את קצב הבנייה — הם ייתקעו עם מלאי גדול עוד יותר של דירות.

כיצד הושג הגידול בהיצע הדירות בשנים האחרונות, אף שהמדינה לא פעלה בכיוונים הנכונים? הסיבה העיקרית לכך היא הגידול בביקוש לדירות, שהעלה את מחירי הדירות, את הכדאיות הכלכלית ליזום פרויקטים חדשים ואת הרווחיות של היזמים. הסיבות האחרות ניכרות היטב כשבוחנים את המגמות של רכישת הדירות החדשות יחד עם היצע הדירות. היצע הדירות היה במגמת עלייה מתונה, ובשתי הזדמנויות המלאי רשם קפיצה גדולה, כתוצאה מירידה זמנית בביקוש.

הקפיצה הראשונה נרשמה ב–2011, אז נרשם גידול של כ–30% בהיצע הדירות. קפיצה זו נבעה מהעלאת הריבית ב–2010–2011, ומהמחאה החברתית של המחצית השנייה של 2011, שהפילו את רכישת הדירות החדשות בכמעט 50%, מאז שיא שנרשם במחצית 2010 ועד לסוף 2011. הקפיצה השנייה נרשמה מאז נפילת הביקוש בסוף 2012, לפני הבחירות לכנסת הקודמת, ועד לסוף השנה שעברה, מועד פירוק הממשלה הקודמת. הציבור הקפיא רכישת דירות בעקבות הבטחות השרים החדשים דאז — שר השיכון אורי אריאל ושר האוצר יאיר לפיד, כי יפעלו להורדת מחירי הדירות. מאוחר יותר, בסוף הרבעון הראשון של 2014, היה זה קידום חוק מע"מ 0% של לפיד שהאיץ את הירידה ברכישת הדירות בכ–40%, מה שתרם לקפיצה של כ–30% בהיצע הדירות. התחלות הבנייה המואצות של הקבלנים באותן שנים הספיקו לשמור על הרמה הגבוהה מאוד של ההיצע גם בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה, ששברו שיא של רכישת דירות חדשות ב–15 השנים האחרונות לפחות.

לכן, באופן אבסורדי, הממשלה תרמה לגידול בהיצע הדירות לא בגלל צעדים קונקרטיים שעשתה בתחום — אלא בגלל זיגזוגים ומחדלים. אי־אפשר אפילו להתנחם בהצלחה של הגידול בהיצע, משום שהמבחן הסופי שהציבה הממשלה לעצמה, ובעקבותיה גם הציבור — הוא מבחן המחיר, וכאן נרשם כשל גדול.

במקום הורדות מחיר: 
סיוע לנזקקים וזכאים

מחאת הדיור בתל אביב

בעוד שיעד הורדת המחיר באמצעות הגדלת היצע הדירות כשל — כך שאין סיבה להגדיל את היצע הדירות, אלא לווסת אותו לאוכלוסיות שצריכות אותן — הממשלה הנוכחית, במיוחד שר השיכון, יואב גלנט, הביאה עמה מסר חברתי בתחום הדיור, שלא שם דגש על הורדות מחירים מיידיות, כפי שניסו לעשות בממשלות הקודמות, אלא יותר בסיוע לנזקקים ולזכאים.

הזכאים ייזכו לדירות מוזלות במסגרת מבצעי מחיר למשתכן, ואילו הנזקקים יקבלו תגבור בכל הקשור לדיור הציבורי, שהופקר שנים רבות. כך, בישיבה שערכה לפני כחודש וחצי שדולת הדיור של הכנסת, שבה חברים ח"כים הנחשבים חברתיים, בין השאר דב חנין ואורלי לוי־אבקסיס, אמר גלנט כי "נשקיע בשנה הקרובה מיליארד שקל בדיור הציבורי. הזכות המינימלית היא שלכל אדם בישראל תהיה קורת גג מינימלית. ראוי ששכבות שהכנסתן גבוהה יסייעו לשכבות החלשות יותר כדי לקיים את זה". סגנו, ז'קי לוי, הדגיש כי "הדיור הציבורי הוא לא נטל לאומי — הוא אחריות לאומית. צריך לשנות את התפישה. באוצר משתנה כיום התפישה. אחריות המדינה היא לתת קורת גג". באופן חריג, חברי השדולה הרעיפו שבחים על נציגי הממשלה, הגם שציינו שחובת ההוכחה עליהם.

עם כל זאת, עדיין נראה שחלק גדול מהאנרגיה הממשלתית מוקדש להגדלת היצע הדירות, באמצעות קבינט הדיור, מטה הדיור, בראשות אביגדור יצחקי, מינהל התכנון, בראשות בינת שוורץ, וועדות התכנון והבנייה.

"הסכמי הגג", שבהם הממשלה מתחייבת לממן תשתיות ברשויות מקומיות, בתמורה לקידום מהיר של תוכניות בשטחן, הם צעד חשוב לעתיד, שעשוי לקדם רשויות מקומיות, אם יבוצע כהלכה. ההסכמים עשויים אף להיטיב את מצבן התכנוני של הרשויות שבהן הם מבוצעים — אבל מדובר על תוכניות לטווח ארוך, שאינן קשורות לבעיית מחירי הדירות העכשווית. כבר עכשיו לא בטוח שההסכמים יבוצעו כהלכה. על פי החיכוכים בין הרשויות המקומיות לממשלה בכל הקשור להסכמים האלה, ניתן לשים לפחות על חלקם סימני שאלה (ראו כתבה נפרדת בנושא).

יש הטעיה מסוימת גם בפרסום הרב שלו זוכים מבצעי מחיר למשתכן החדשים. המבצעים התחילו להתקיים בחודשים האחרונים, אך מהר מאוד יגלו המתעניינים, שבין המכרז על הקרקעות לשיווק הדירות חולף פרק זמן ארוך, שאינו מתאים לצורכיהם. ניקח למשל מכרזים שתוצאותיהם פורסמו לפני כחודש וחצי בקרית מוצקין, ל–1,028 יחידות דיור. ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר, אחת מהחברות שזכו במכרזים, העריך כי רק לקראת סוף 2016 הוא יוכל להתחיל לקדם את הפרויקט, משום שעד אז יש לבצע במקום עבודות פיתוח.

בהנחה שחלק גדול מהשטחים שישווקו במסגרת מכרזי מחיר למשתכן אינם במצב טוב יותר, סביר שהם יהיו רלוונטיים לרוכשי הדירות רק לקראת 2017. ואולם הזוגות הצעירים הורידו בחודשים האחרות את רכישת הדירות שלהם, ככל הנראה כי ציפו שהמבצעים יגיעו כבר עכשיו. הם לא. עם כל ההבנה שבנדל"ן אי־אפשר לפעול מעכשיו לעכשיו, שרי האוצר והשיכון אכן מזכירים זאת, אך מהצד השני דואגים לטעת את התחושה, שהנה־הנה המזור מתקרב. זה לא המצב.

לאור כל זאת, אין שום סיבה ששוק הנדל"ן ישתנה בצורה מהותית ב–2016. ואולם השאלה החשובה יותר היא אם תוכנית מחיר למשתכן של כחלון תצליח לעשות את מה שלא עשו מהדורתה הישנה ו"מחיר מטרה" — וזה להוריד את מחירי הדירות. זאת שאלה כבדה, שקשה לענות עליה בוודאות, אבל כן ניתן להביא את תגובת השוק כרמז אפשרי לבאות.

בנובמבר 2014 יצא מנכ"ל משרד השיכון דאז, שלמה בן אליהו, בקריאה לקבלנים שהתמודדו אז על מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לרכישת קרקעות ל–1,725 דירות במודיעין, שלא להציע הצעות גבוהות על הקרקעות האלה. לדבריו אז, בתוך זמן קצר ייצא המשרד במבצע נרחב של שיווק קרקעות במודיעין בשיטת מחיר מטרה, שיוריד — להערכתו — את מחירי הדירות בעיר ב–20%.

בנייה חדשה בראש העין

בינואר השנה נפתחו המעטפות של אותם מכרזים, שמהם ניתן היה ללמוד כי היזמים לא התרגשו מדי מהכרזותיו של בן אליהו. מחירי הקרקעות נותרו ברמה שבה היו קודם לכן.

יתרה מכך, על חלק גדול מ–29 המכרזים שערכה רמ"י התנהלו תחרויות קשות בין יזמים לבין קבוצות רכישה. אלה התמודדו על לבם של חברים פוטנציאליים בעיקר על ידי הורדת מחירי הדירות שיוקמו בפרויקטים שלהן אם ייזכו במכרזים. כלומר, אפילו בקבוצות הרכישה לא התרגשו במיוחד מהאזהרה שמחירי הדירות ייפלו ב–20%.

כיום, אחרי שנוכחנו שהמחירים המשיכו לעלות, קל לקבוע שהיזמים צדקו בהערכות שלהם, שכדאי לתמחר את הקרקעות במחיריהן הרגילים, ולא להתחשב במבצעים העתידיים. בזמן המבצע הסבירה טלי כהן, סמנכ"לית השיווק של אחת מהזוכות, שפיר הנדסה, כי "אני לא חוששת ולא רואה שום קשר בין הדירות שיוקמו במסגרת מחיר מטרה לבין הדירות שאנחנו נקים על סמך המכרז הזה. מדובר במקומות שונים ובקהלים שונים".

מה קורה כשהמבצעים נגמרים?

דוגמה נוספת ליכולת המוגבלת של מבצעי הממשלה להשפיע על מחירי הדירות, אפשר לראות באזור פסגות אפק — שכונה חדשה המוקמת בראש העין. גם שם נערכו מכרזים בשיטת מחיר מטרה, זמן קצר לאחר עריכת מכרזי קרקעות רגילים. עד כה הקבלנים משווקים דירות במקום במהירות. על פי נתוני הלמ"ס, במקום נרשמו 466 התחלות בנייה במחצית הראשונה של השנה.

במאי השנה נפתחו מעטפות המכרזים, ונודע על זהות הזוכים שיקימו בשכונה 2,048 דירות, מתוכן 1,249 דירות במחירים שנמוכים ב–20% ממחיר השוק של סוף 2014. מחיר דירת ארבעה חדרים בשטח 100 מ"ר עם מרפסת שתשתתף במבצע יהיה 987 אלף שקל. כיום מחירי דירות ארבעה חדרים דומות בשכונה מגיעים ל–1.45–1.55 מיליון שקל, כך שהפער מאז חושב מחיר המבצע עלה ל–35%. הדבר מעיד על עליות מחירים חדות ומהירות בשכונה בתוך זמן קצר ביותר.

מכירת הדירות החדשות בראש העין לפי מחיר מטרה תיערך, על פי ההערכות, לקראת סוף הרבעון הראשון של 2016. אם הציבור היה מעכב את הרכישות שלו עד למבצע, כפי שציפו במשרד השיכון, מחירי הדירות בראש העין לא היו טסים למעלה — אבל הרוכשים חשים כי אינם יכולים להמתין. אמנם יוצעו להם 1,249 דירות מוזלות, אבל מספר הזכאים שינסו את מזלם ברכישת הדירות יכול להיות גבוה פי כמה וכמה.

משרד מכירות
בראש העין

במארס השנה, למשל, שיווקה חברת אלמוג כ.ד.א.י. 168 דירות מוזלות במודיעין, במסגרת מבצע מחיר למשתכן, בגרסתו הקודמת. להגרלה הגיעו 2,000 מועמדים. באוקטובר נרשמו יותר מ–900 פונים להגריל 26 דירות מוזלות של חברת צרפתי בראשון לציון. כל זה הופך את מבצעי ההוזלות למסוכנים בתקופה הזאת, שבה מחירי הדירות בעלייה כה חדה, ורבים אינם מוכנים להמר על הצ'אנס לקבל הוזלה על דירה, מה גם שהסיכוי לזכות, ככל הנראה, אינו מזהיר.

השוק אינו ממתין לזוגות הצעירים. אם אלה ימתינו עד למכירות ההן, הם עלולים לגלות שלא רק שלא זכו בהגרלה של הדירה המוזלת — אלא גם שהם לא יכולים לרכוש דירה רגילה, שכן המחירים המשיכו לעלות.

כלומר, כל עוד פערי הזמן בין מכרזי הקרקעות לשיווקי הדירות המוזלות הם כשנה ולעתים אף יותר, וכל עוד הדירות המוזלות מגיעות בכמויות שלא עונות על הביקושים המיידיים מצד הזוגות הצעירים — רבים יעדיפו לרכוש דירה במחיר רגיל עכשיו, ולא להמתין לסיכוי כלשהו להגריל דירה בעתיד. התנהגות כזאת עלולה להתפרש אצל רבים כחסרת אחריות. לקח חשוב למדינה הוא שאסור לשווק כמויות קטנות של דירות מוזלות. חייבים להוציא לשיווק אלפי דירות כאלה. הבעיה היא שזה לא פשוט, וכרגע לא נראה מעשי.

ומה קורה בתום המבצעים? פרידמן מספר על שיווק דירות של אשדר במסגרת מחיר למשתכן, בגרסתו הישנה, בעיר החרדית בית"ר עילית. לדבריו, "כל עוד המבצע היה בתוקף המחירים באמת נתקעו, והשוק המקומי עסק אך ורק עם הדירות במוזלות. ואולם מרגע שהמבצע הסתיים, והשוק חזר להתבסס על הבנייה הרגילה — המחירי טסו למעלה".

ואם ברמת המקום קשה לצפות שמחירי הדירות יירדו בעקבות המבצעים, על אחת כמה וכמה ברמה הארצית. פרידמן סבור כי גם ברמה הארצית קשה לצפות ליותר מדי ממבצעי מחיר למשתכן. לדבריו, "עיקר היצע הקרקעות נמצא בפריפריה — קרית אתא, קרית מוצקין, עפולה, נהריה ויישובים שונים בדרום. באזור המרכז, לעומת זאת, יש מעט קרקעות בראש העין ובראשון לציון — אבל לא מאסה שיכולה ללחוץ על ירידות מחירים".

"מחנות צה"ל שיפונו באזור המרכז יספקו עשרות אלפי יחידות דיור גם אם ישווקו בעתיד קרוב — מה שלא מסתמן בינתיים", מוסיף פרידמן. "אם מביאים בחשבון שזוגות צעירים וחסרי דיור רוכשים כ–40 אלף דירות בשנה — קשה לדבר על ההיצע הזה כמספק".

לאור תמרורי האזהרה האלה, הממשלה צריכה אולי לשנות את דרכי שיווק הקרקעות, וגם להתכונן לביקורת שתוטח בה בעתיד, כי ההגרלות להשתתפות במבצעי "מחיר למשתכן", אינן מהוות מענה לעקרונות הצדק החברתי. אין כמו סוף שנה כדי לשוב ולשקול את הדברים.

הקבלנים אינם בונים סתם כך

שכונת אם המושבות, פתח תקוה

סוף השנה הוא גם זמן נכון לערוך ניתוח מחודש של כל שוק הדירות. השנה האחרונה היתה פרועה. מחציתה הראשונה, עם הרכישות המתוגברות, היתה תגובה ישירה של ציבור הרוכשים לחוק מע"מ 0% שקידם לפיד ושמעולם לא יושם, להצהרות שלו ושל שר השיכון דאז אריאל בנוגע להורדת מחירים, ולתחושה שאין על מי לסמוך בממשלה.

הציבור גם לא התייחס באהדה לצעדיה הראשונים בענף של הממשלה הנוכחית — מה שהוביל לשבירת שיאים ברכישת דירות ברבעון השני של השנה. חלק גדול מהאחריות לשבירת השיא ניתן להטיל על מדיניות הכבדת המס של כחלון על משקיעי הנדל"ן, מה שתואם מאוד את המסרים שיצאו ממכוני המחקר מרכז אדוה ופורום קהלת, שצוטטו בתחילת הכתבה. ואולם שני מכוני המחקר שבו והזכירו, כי קל למשקיעי נדל"ן להסתוות ולהתייצב מאחרי אנשי קש, מה שיחסוך להם את המיסוי הגבוה.

אלמנט נוסף שיש לתת עליו את הדעת בעקבות נתוני 2015 הוא השיאים ברכישת דירות חדשות. לא רק שקצב הרכישות, שבחצי השנה הראשונה של השנה הגיע ל–10,000 דירות לרבעון, מהווה שיא של 15 שנה — משקלן בשוק, שעלה על 30% מכלל הדירות שנרכשו, מהווה שיא של 13 שנה. בדרך כלל, משקל הדירות החדשות מכלל השוק נע בין 20% ל–25%. הדבר יכול להעיד על טעמים משתנים של הרוכשים, ועל העדפתם לרכוש דירות חדשות וזולות יחסית בפריפריה על פני דירות ישנות ויקרות במרכז.

על פי סקירת הלמ"ס של התחלות בנייה בערים שונות בישראל, במחצית הראשונה של השנה נמנו עשר ערי פריפריה בצמרת התחלות הבנייה בישראל: אשקלון, עפולה, בית שמש, אור עקיבא, באר שבע, חיפה, יקנעם עילית, חדרה, טירת הכרמל ואשדוד. מדובר במקבץ מכובד ביותר, שכן כלל רשימת הצמרת כללה 21 ערים.

הקבלנים אינם בונים סתם כך. במקומות שהם בונים — יש גם ביקושים שמתעוררים, מה שהוביל לעלייה ברכישת דירות חדשות בערי הפריפריה, בעיקר בצפון. במחוזות חיפה והצפון מכרו הקבלנים בינואר־אוגוסט השנה 5,648 דירות, כמות שבאף אחת משנות העשור הנוכחי לא נרשמה קרובה לה. בכל 2014 נמכרו 4,641 דירות חדשות בשני מחוזות אלה, וב–2013 נמכרו 5,055. בהשוואה לעשור הקודם מדובר בנתון מרשים אף יותר, שכן בעשור זה הקבלנים מיעטו בבנייה, בעקבות המיתון ששרר בענף, ומיקדו את הבנייה שלהם בעיקר במרכז ובתל אביב. לאור זאת, הכמות שנמכרה בשמונת החודשים הראשונים של השנה גבוהה פי חמישה ממספר הדירות שנמכרו בצפון ב–2005 וב–2006.

גם בדרום יכולים היזמים לשמוח ולהתברך במכירות רבות. בשמונת החודשים הראשונים של 2015 נמכרו במחוז זה 3,038 דירות, לעומת 2,356 דירות שנמכרו בכל 2014 ולעומת 3,046 דירות שנמכרו בכל 2013.

מה זה אומר? שהציבור מביע, אולי, נכונות רבה מבעבר לרכוש דירות במקומות פריפריאליים. עם זאת, מדובר בעיקר ברכישה במקומות מוגדרים היטב, כשכונות חדשות בהתהוות, ולא בכוונה אמיתית להיטמע באוכלוסייה הנוכחית — שאחרת יכלו לרכוש דירות זולות יותר בשוק הדירות יד שנייה שקיים באותם מקומות. עם זאת, הדברים עדיין צריכים להבדק, כולל זהותם הגיאוגרפית של הרוכשים.

אם אכן מדובר בסימנים ראשונים להגירה מהמרכז לפריפריה, המדינה תהיה חייבת לסייע לערי הפריפריה בקליטת האוכלוסייה החדשה, ללא קשר להסכמי הגג, שבחלק מהמקומות האלה לא נחתמו.

ומה לגבי מחירי הדירות? עד אוגוסט, הנתון האחרון שפורסם בעת הכנת הכתבה, המחירים עלו בשיעורים גבוהים למדי של 6.3% לשנה, תולדה ישירה של השתחררות הביקושים הכבושים והסתערות הרוכשים על הדירות. באוגוסט נרשמה ירידה קלה של 0.4%, תוצאה ישירה של הכבדת נטל המס של כחלון על המשקיעים. האם זה סימן לבאות? ספק גדול. הביקושים קיימים, אם כי בדיוק כמו לפני שנה, חלקם כבוש. משקיעים שיצאו מהשוק עוסקים בחישובים, באיזו דרך לשוב אליו; זוגות צעירים הורידו במפתיע את רכישת הדירות שלהם בחודשים האחרונים, כתוצאה מציפיות למימוש מחיר למשתכן, ובחינת מידת הרצינות של הממשלה החדשה, ואולם בתוך זמן קצר יבינו, כי הדירות המוזלות ישווקו בעוד שנה ויותר.

2015 תסתיים עם עליות מחירים משמעותיות, ואולי רק בשנה הבאה ניתן יהיה לראות התמתנות כלשהי בעליות המחירים, ואולם ב–2012 כבר ראינו עלייה נומינלית נמוכה יחסית של מחירי הדירות (3.2%). עלייה זאת נבעה מהשפעות המחאה החברתית, ולא סימנה שום התמתנות במחירים לאחר מכן.

המסקנה מכל המציאות המורכבת הזאת היא, שסוף שנה הוא זמן מתאים לעשות חשיבה מחודשת ולשקול החלפת קונספציה — אחרת הרבה כסף ציבורי יישפך במקומות הלא נכונים, מבלי לפתור את מירב הבעיות שנוגעות לתחום.

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות