רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הפליק פלאק של העיריות: תמכו פה אחד בתיקון לתמ"א 38 - ויקבלו היטל השבחה גבוה יותר

המועצה הארצית הגדילה משמעותית את זכויות הבנייה, אך כללה גם פיצוי לרשויות המקומיות בדמות הגדלה בהיטל ההשבחה שישלמו יזמים ■ יזם: "רעידת אדמה שמעקרת את כל התיקון לתמ"א"

7תגובות

המועצה הארצית לתכנון ולבנייה סיימה בצהריים את הדיון שערכה היום (ג') לתיקון תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה - תמ"א 38, במסלול הריסה ובנייה חדש. המועצה קיבלה את הצעת המועצה הארצית לתיקון התוכנית לפי "פרשנות גדרון" לתמ"א 38, אך עם מספר שינויים קלים, שהמרכזי שבהם הוא הגדלה מסוימת של היטלי ההשבחה שבהם ממוסה הפרויקט.

השינוי נעשה לאור התנגדות חריפה מצד 11 נציגי השלטון המקומי במועצה לנוסח ההצעה. המועצה עצמה אינה מוסמכת לאשר שינויי מיסוי. על פי הצעת ההחלטה, הוחלט כי מינהל התכנון יביא את נוסח תיקון חוק מיסוי מקרקעין לאישור המועצה הארצית, ולאחר מכן יקודם השינוי באמצעות חקיקה.

תמ"א 38 רעננה 2014
עופר וקנין

תיקון תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה חדש אושר כחודש וחצי לאחר שבתשובת הפרקליטות לעתירה שהוגשה נגד פרויקט תמ"א 38 בגבעתיים, נחשפה עמדת היועץ המשפטי לממשלה, ולפיה האופן שבו נהגו עד כה ועדות התכנון לחשב את זכויות הבניה שהתוכנית מקנה ("פרשנות גדרון" על שם יו"ר ועדת הערר של מחוז ת"א לשעבר), הוא שגוי, חסר עיגון בחוק, ומעניק זכויות בנייה נרחבות באופן משמעותי לעומת מה שאמורה התוכנית לאפשר. תשובת המדינה עוררה סערה ציבורית, כאשר יזמים בתחום טענו כי עמדת היועץ המשפטי הופכת את הפרויקטים ללא כלכליים.

כעת קיבלה המועצה הארצית בהחלטתה את שני העקרונות המרכזיים של פרשנות גדרון. הראשון - שטח הקומות הנוספות שהתמ"א מקנה זכויות לבנייתן יחושב לפי כלל זכויות הבנייה הקיימות במגרש, ולא לפי שטח קומה קיימת - כפי שקבעה עמדת היועץ המשפטי. עיקרון שני שגיבש גדרון לקביעת שטח קומה נוספת הוא חלוקתן של זכויות הבנייה במגרש במספר קומות קטן יותר מזה שמאשרות תוכניות המתאר המקומיות, באופן שמגדיל את שטח הקומות, התקבל גם הוא.

עם זאת, גם הרשויות המקומיות שהתנגדו בחריפות לפרשנות גדרון, המעניקה זכויות בנייה נרחבות מבלי שהרשות המקומית רשאית לגבות היטילי השבחה, הצליחו לשפר את ההחלטה מבחינתן. זאת כאשר נקבע כי בכלל הדירות שייבנו במסגרת הפרוייקטים מכוח זכויות הקיימות במגרש ללא קשר לזכויות הנוספות שמעניקה התמ"א, יוכלו הרשויות למסות 13 מ"ר נוספים שמעניקה התוכנית לכל יחידת דיור בהיטל השבחה. לדוגמה, פרוייקט שבו קיימות זכויות קיימות שלא נוצלו בהיקף של 700 מ"ר, המאפשרות לבנות 10 דירות (70 מ"ר ליחידה), ניתן יהיה לגבות תוספת היטל השבחה על 130 מ"ר נוספים שעד כה היו פטורים ממס (13 כפול 10).

הצעת הפשרה עברה ברוב של 21 תומכים מול מתנגדת אחת – נציגת משרד המשפטים. לדברי סגן ראש העיר תל אביב, שהוביל את הצעת הפשרה, נתן אלנתן, "השלטון המקומי לא אוהב את ההצעה שהתקבלה, אבל היתה הבנה בקרב הנציגים שאחרי שבמשך תקופה ארוכה הוועדות והיזמים עובדים לפי פרשנות גדרון קשה להחזיר את הגלגל ולפעול לפי כללים חדשים. עם זאת הצבענו על כך שאין שום סיבה המשיך לפתור שזכויות בנייה תיאורטיות שניתנות מעבר למה שמגדירה התוכנית לא ימוסו בהיטל השבחה. הכסף הזה דרוש לרשות המקומית כדי לבנות גנים בתי ספר ומוסדות ציבור שישרתו את גידול האוכלוסיה שיוצרת התמ"א".

איציק בן שוהם, מנכ"ל חברת בנייני העיר הלבנה, היוזמת עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב אומר בתגובה כי סוף סוף קראו לילד בשמו: "היטל השבחה". לדבריו, "הפשרה הזו היא בבחינת רעידת אדמה נוספת שמעקרת את כל התיקון לתמ"א. התוצאה הפרדוקסלית של הפשרה הזו היא תמריץ לביצוע חיזוק הבניינים במסלול תוספת על הבניין הקיים ולא במסלול הריסה ובנייה. הרי בתיקון המוצע כתוב שהמטרה המרכזית היא לקדם פרויקטים במסלול של הריסה ובנייה ולא בתוספת על הקיים. והתיקון בחוק שיחייב היטלי השבחה פוגע במטרה זו. זה פוגע אנושות ברווחיות כי על כל מטר שמשולם היטל השבחה מהתב"ע ולא מהתמ"א הוא ממוסה אוטומטית גם במס שבח וגם במע"מ תשומות בניה השינוי הזה דורש גם תיקון חקיקה של חוק התכנון והבנייה ולכן אני מאמין שבסופו של דבר, הוא לא יעבור".

מנכ"ל התאחדות בוני הארץ, אליאב בן שמעון מסר בתגובה: "החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה מהיום היא החלטה חשובה שמבטיחה יציבות והיתכנות כלכלית אשר יביאו ליציאתם לפועל של פרויקטי תמ"א 38 בדרך של הריסה ובנייה מחדש. ההחלטה מקבעת את אופן חישוב הזכויות, כפי שהיה נהוג עד כה. עם זאת, בחינת האפשרות להטיל היטל השבחה על תוספת של 13 מ"ר מתוך זכויות הבנייה בדירות הנוספות החדשות שיבנו מתוקף התב"ע עלולה לסבך עסקאות שאמורות להיות פטורות ממס באופן כולל. אם נדרש לתגבר כלכלית רשויות מקומיות, הרי שהעמסה של תוספת מיסוי על פרויקטי בנייה היא איננה פתרון. כל מיסוי נוסף כזה יקשה על הוצאת פרויקטים לפועל. על המדינה למצוא דרך לתמרץ ולעודד ראשי רשויות מקומיות כדי שיתמכו בפרויקטי תמ"א 38 ויאפשרו לתושבי הבניינים הישנים לקבל דירות חדשות הכוללות ממ"ד וממוגנות כנגד רעידות אדמה".

עו"ד ענת בירן אשר ייצגה את התאחדות בוני הארץ בדיון במועצה הארצית, מסרה: "אני מברכת על ההחלטה לבחור בדרך חישוב זכויות המעניקה זכויות להרחבת דירות לכל הדירות בבניין, ולחשב את שטחי התמ"א בהתאם לשטח הקומה המורחב. יחד עם זאת נוסף נעלם חדש, הוא נושא היטל ההשבחה שברצון המועצה הארצית להטיל ומה תהיה מידת השפעתו על כלכליות הפרויקטים. אם הפרויקטים לא יהיו כלכליים התוצאה היא חזרה לתקופה שלפני תיקון 3 לתמ"א שבה התמ"א כמעט ולא מומשה.

"כמו כן, חישוב מספר הדירות דירות לפי מקדם שרירותי של 70 מ"ר לדירה יש בכך כדי לפגוע באזורים רבים בהם ניתן לאשר דירות קטנות יותר על פי מדיניות מקומית, והדבר יגרום לצמצום מספר הדירות הקטנות בשוק, ולהגדלת המחסור בדירות אלה. עוד לא ברור מהחלטה כיצד מונחות הועדות המקומיות לנהוג לגבי פרויקטים שבתהליך, ונראה שכל עוד לא יושלמו ההליכים הסטטוטוריים הקיפאון ימשיך, והניזוקים הישירים מכך הם אותם אזרחים במדינה המתגוררים בדירות ישנות ללא ממ"ד וללא חיזוק נגד רעידות אדמה".

פרופ' אהרון נמדר, דיקאן בית הספר לנדל"ן במכללה האקדמית נתניה ברך על החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה: "במדינת ישראל אין מספיק קרקעות פנויות לבנייה ואלא אם רוצים לקחת שטחים פתוחים שייצרו בעיות עם הגופים הירוקים - צריך לקיים בנייה לגובה. התשתיות בערים השונות בישראל קיימות רובן מאז שנות ה-50 והן כבר ישנות ורעועות צריך לחדש אותן, יצירת פרויקטים של תמ"א 38 יגרמו לחידוש התשתיות וכמובן חיזוק הבניינים מפני אסונות טבע עתידיים".

100 המשפיעים
הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם