מקדמים פרויקט תמ"א 38? כך ישפיע עליכם השינוי בעמדת המדינה - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
שאלות-תשובות

מקדמים פרויקט תמ"א 38? כך ישפיע עליכם השינוי בעמדת המדינה

חוות דעת חדשה של היועץ המשפטי לממשלה מצמצמת את זכויות הבנייה בחלק מהפרויקטים לחיזוק מבנים ■ החדשות הרעות: ייתכן שהפרויקט שלכם איבד מהכדאיות הכלכלית שלו. החדשות הטובות: נראה שזה לא סוף פסוק

25תגובות

בשבוע שעבר נחשף 
ב-Themarker השינוי בעמדת היועץ המשפטי לממשלה, יהודה וינשטיין, בסוגיית היקף זכויות הבנייה שניתן להוסיף בפרויקטים מסוג תמ"א 38. השינוי הזה בעמדת היועמ"ש עלול לזרוע בלבול בקרב יזמים ודיירים המבקשים לקדם בבנייניהם פרויקטים לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה.

כדי להבהיר את המצב החדש שנוצר, נעזרנו בשניים מעורכי הדין המתמחים בתחום, אשר כיהנו בעבר כיושבי ראש ועדת ערר לתכנון ובנייה - עו"ד אייל מאמו ועו"ד ענת בירן (אשר ייצגה את התאחדות בוני הארץ בהליך המשפטי שבו ניתנה עמדתו החדשה של וינשטיין) - במטרה לענות על שאלות בנושא.

תמ"א 38 רעננה 2014
עופר וקנין

ש: שכני ואני מקדמים בימים אלה פרויקט תמ"א 38 בבניין שלנו. כיצד צפוי השינוי בעמדת היועץ המשפטי לממשלה להשפיע עלי?

שינוי העמדה רלוונטי רק עבור יזמים או דיירים המקדמים פרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש - מסלול שבו מבוצעים כיום כשליש מכלל פרויקטי התמ"א. לגבי פרויקטים מסוג זה, יהיה צורך לבחון מחדש את סך זכויות הבנייה שניתן יהיה להוסיף במסגרת בניית הבניין החדש.

מאמו: "אם תתקבל עמדת הפרקליטות באשר לשיטת חישוב תוספת הקומות, הפרויקט יושפע רק אם שטח הקומה הבנויה קטן משטח הקומה המותר לבנייה לפי תוכניות המתאר המקומיות. במצב זה, שטחי הבנייה שהיזם יוכל לבנות בקומות הנוספות יצומצמו, ובהתאם תצטמצם יכולתו להרחיב את שטחי הדירות הקיימות, ואולי גם נכונותו לבצע את הפרויקט".

בירן: "ייתכן כי לאור חוסר הוודאות ביחס לפרשנות של זכויות התמ"א, יזמים יירתעו מהתקשרויות עם דיירים, שכן הרווח היזמי בפרויקטים מסוג זה יירד. לחוסר הוודאות יש השלכה ישירה על היכולת לקבל מימון ולהציג תוכנית עסקית איתנה. אני מניחה שהרבה פרויקטים יתקעו ויעוכבו עד שיתבהרו זכויות התמ"א, והתמורות לדיירים יוקטנו".

ועידת המשפט של ישראל
אילן אסייג

האם יש צעדים שכדאי לנקוט כדי למנוע פגיעה בפרויקט?

בירן: "לדיירים אין הרבה מה לעשות בשלב זה. הטיפול חייב להיעשות ביוזמת הממשלה ומינהל התכנון, במסגרת תיקון לתמ"א 38. יש להגדיר במסגרתו בדיוק כיצד מחשבים את זכויות התמ"א".

מאמו: "סביר להניח שהוועדות המקומיות יאמצו את עמדת הפרקליטות, וכדאי לבחון שינוי במסלול היישום של התמ"א, ולבחור בחלופה של חיזוק המבנה הקיים ולא במסלול של הריסה ובנייה מחדש".

בהשוואה לנהוג כיום, מהם עיקרי השינויים שמכניס וינשטיין באופן קידום פרויקטי תמ"א?

בירן: "השינוי העיקרי הוא בהתייחסות לשטח קומה בבניין הקיים כקובע את זכויות התמ"א, בעוד שעד כה חישוב הזכויות נעשה באופן תיאורטי, בהתעלם מהבניין הקיים ולפי זכויות הבנייה המותרות במגרש כפי שהן מופיעות בתוכניות בניין־עיר תקפות.

"בדרך החישוב התיאורטי נמנעה אפליה בין מי שניצל בזמנו את כל זכויות הבנייה שחלו במקום, לבין אנשים שלא ניצלו את הזכויות ונותרו עם בניינים קטנים יותר. כולם קיבלנו אותן זכויות בנייה בהתאם לתמ"א".

מאמו: "במסלול של הריסה ובנייה מחדש, שטחה של כל קומה נוספת שתאושר מכוח התמ"א - עד למגבלת 2.5 קומות - ייקבע על בסיס שטח הקומה הקיימת בבניין אותו מבקשים להרוס, ולא לפי שטח הקומה המותר לבנייה על פי התכניות החלות על המגרש.

מדוע יש צורך בשינוי מדיניות?

עם צבירת התאוצה של מסלול תמ"א 38, צצו יותר פרויקטים שתרגמו את זכויות הבנייה להקמת רבי-קומות, ובמקרים אבסורדיים אף 30-40 קומות בלב מרקם עירוני. תהליך זה התרחש במנותק לחלוטין מהמטרות המקוריות של תמ"א 38 ובפטור מלא מהיטל השבחה ליזמים - כלומר ללא מקור כספי שיאפשר לרשויות המקומיות להתאים את התשתיות לבנייה כזו. נראה כי מישהו במשרד המשפטים התעורר והחליט לשים סוף לחגיגה. עם זאת, יש הרואים את עמדת הפרקליטות כמחמירה מדי.

האם מדובר במדיניות סופית?

כנראה שלא. בדיון באולמה של השופטת יהודית שיצר בשבוע שעבר נחשף כי מינהל התכנון - הגוף שיצר את תמ"א 38 - חולק על הפרשנות שהעניק לה היועמ"ש. בהחלטתה, קראה השופטת לצדדים לקבוע מדיניות אחידה בתוך 60 יום, עד לדיון הבא בנושא. בנוסף, בימים אלה מקדם מינהל התכנון את התיקון הרביעי לתמ"א 38, שצפוי גם הוא לכלול מגוון שינויים ביחס למסלול הקיים.

בירן: "להערכתי, המדיניות אינה סופית, מאחר שהיא יוצרת בעיות קשות ועלולה לסכל מאות פרויקטים של תמ"א 38, בניגוד למדיניות הממשלה להגדיל את היצע הדירות באזורי הביקוש".

מאמו: "ההחלטה משקפת את עמדת ועדת הערר בתל אביב וטרם נבחנה על ידי בתי המשפט. כמו כן, ככל שעמדתה הפרשנית של הפרקליטות או ועדת ערר תל אביב אינה תואמת את עמדת המועצה הארצית לתכנון ובנייה, סביר להניח שבתיקון מס' 4 לתמ"א 38, תינתן הבהרה באשר לאופן חישוב הזכויות במסלול של הריסה ובנייה מחדש. לכן נראה שזה ממש לא סוף פסוק".

"המטרה של תמ"א 38 לא היתה אינסוף זכויות בנייה - צריך לאזן בינן לבין ההשפעה שלהן על העיר"

הפרשנות של פרקליטות המדינה, שצימצמה משמעותית את זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38, הביאה לגל של תגובות בענף הבנייה. בעוד שנציגי השכנים שעתרו לבית המשפט נגד ההחלטות של מוסדות התכנון בפרויקט ברחוב קק"ל בגבעתיים, בתיק שהוליד את עמדתה המפתיעה של המדינה בנושא, חגגו את ההישג - גורמים רבים אחרים, ובהם יזמי תמ"א ועורכי דין מתחום הנדל"ן, רחוקים מלהתלהב, בלשון המעטה, מהעמדה החדשה.

עו"ד אלי וילצ'יק ממשרד כהן וילצ'יק, שייצג את השכנים המתנגדים לפרויקט בגבעתיים הביע תמיכה בקו של משרד המשפטים: "עד לאחרונה נתנה ועדת הערר, בעיקר זו של תל אביב, פרשנות נרחבת מאוד לתמ"א 38, ואפשר היה לומר שהשמים הם הגבול. אני מסכים עם עמדת היועץ המשפטי לממשלה, שהכוונה של תמ"א 38 לא היתה לתת זכויות בנייה בלי סוף", אמר וילצ'יק. "צריך לאזן בין הרצון לחזק מבנים נגד רעידות אדמה, שלשם כך נקבעה תמ"א 38, לבין ההשפעה שיש לזכויות הבנייה על השכנים ועל הציבור באותה העיר. יש להביא בחשבון את העומס שהזכויות האלה יוצרות, הן מבחינה ויזואלית, והן מבחינת חנייה, תחבורה, שטחים ירוקים ומוסדות ציבור, שלא תוכננו מלכתחילה לספק את כל התשתיות והצרכים הנדרשים בעקבות הגדלת הזכויות".

מנגד, יו"ר ועדת התכנון והבנייה בלשכת עורכי הדין, עו"ד שחר בן עמי, אמר כי לשכת עורכי הדין מתנגדת לעמדת המדינה, ותבקש להצטרף כצד להליך המשפטי. "עמדת המדינה בעתירה שגויה, הן מבחינה מהותית והן בדרך התנהלותה של המדינה, אשר שתיים מזרועותיה נוקטות עמדות שונות ואף סותרות בסוגיה כה מהותית", אמר. "עמדה המצמצמת את תחולתה של התמ"א, משמעה הפחתה בכדאיות העסקות במשק. תמ"א 38 אושרה כבר בשנת 2005, ומאז תוקנה כמה פעמים, בעיקר משום שהיא לא זכתה להצלחה בהיעדר זכויות בנייה מספקות".

לטענת עו"ד עפר טויסטר, עמדת היועמ"ש שלפיה יש לפרש בצמצום את אופן חישוב הזכויות הניתנות בהריסה ובנייה לפי תמ"א 38, צפויה "ליצור כאוס אופן חישוב הזכויות בהריסה ובנייה", כדבריו. "יש לזכור שבפרויקטים מכוח תמ"א 38, להגשת הבקשה להיתר קודם משא ומתן בין היזם לדיירים והכנת תוכניות, כאשר המשא ומתן הסתמך על הפרשנות הנהוגה באותה עת. עמדת היועמ"ש מעמידה את יזמי תמ"א 38 בחוסר ודאות - שתגרום לדחיית פרויקטים".

לדברי עו"ד טל בננסון, "שינוי העמדה נחוץ נוכח ה'ישראבלוף' בחישוב זכויות תמ"א על בסיס בנייה שאינה קיימת. דרך המלך צריכה להיות בקביעת מדיניות ברורה ולא בהחלטות סותרות של ועדת הערר".

עומר גוגנהיים, מנהל זרוע ההתחדשות העירונית של אשדר, אומר כי "כל עוד יש מחלוקת בדרך חישוב זכויות הבנייה ואין ודאות בענף, לא נוכל להוציא פרויקטים לפועל. עד לפני שנתיים היו בסך הכל 100-200 בניינים בתהליך חיזוק מדי שנה. בשנתיים האחרונות נוספו לשוק עוד 600-700 בניינים בשנה. במקום לתת לתחום הזה לנסוק, המצב שנוצר עלול לרסק אותו. חשוב להדגיש דבר שהעמדה של מינהל התכנון תואמת את הפרשנויות של ועדת הערר כפי שהיו ועדיין נהוגות, וכל שנדרש הוא להסדיר את זכויות הבנייה בתיקון 4 לתמ"א 38".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם