הרבי אמר: אסור להעלות את מחירי הדירות - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הרבי אמר: אסור להעלות את מחירי הדירות

בשכונות שנמצאות בתהליכי התחרדות מוקמים ועדי דיור שמנקזים אליהם את כל הביקושים מצד האוכלוסייה החרדית - ומגבילים את המחירים המרביים שרוכשי הדירות יכולים לשלם עבורן. ואולם מבדיקה של כמה מהניסיונות האלה עולה כי רבים מהם נחלו כישלון חרוץ

4תגובות

האם הוראות רבנים יכולות לעצור את מחירי הדירות? ניסיונות לווסת מחירי דירות שנעשו בשנים האחרונות בערים שונות בישראל על ידי קהילות חרדיות, מעלים תובנות מעניינות לגבי המשמעות של התמודדות מול כוחות השוק בחברות מגובשות.

זה שנים שהאוכלוסייה החרדית בישראל אינה יכולה להסתפק בהיצע הדירות הקיים בערים ובשכונות, שבהן נהגה לגור במשך עשרות שנים. היצע הדירות במקומות כמו בני ברק, למשל, נמוך ביותר, ומחירי הדירות גבוהים מאוד - הרבה מעבר ליכולתו של רוב הציבור החרדי. לאור זאת, התחיל הציבור החרדי לאתר לעצמו מקומות נוספים שיוכלו להעניק לו פתרונות מגורים בהישג יד.

בית שמש חרדים
דודו בכר

"הציבור החרדי הבין כבר לפני שנים את הפוטנציאל של רכישת דירה בפריפריה", מספר הרב נתן רוזנבלט. "המחירים הנמוכים, הזמינות המיידית ואפשרויות התעסוקה הרבות, הביאו לכך שאלפי משפחות עברו להתגורר בשנים האחרונות בערי הפריפריה, ועוד אלפים רבים רכשו דירות אך אינם גרים בהן בינתיים, אלא משכירים את הדירה ושוכרים תמורתה דירה אחרת במרכז".

רוזנבלט, המתגורר במודיעין עילית, הוא מייסד וראש כולל אברכים משנת הנחל, ובעל תואר ראשון למשפטים. לפני כשש שנים הוא הקים את משרד התיווך גור־בארץ, המתמקד בשיווק דירות לקהילה החרדית, בעיקר בפריפריה. "עד כה מכרנו כבר מאות דירות", הוא אומר. "רובן באזורים שאינם חרדיים. החזון שלנו (שמבוטא גם בשם המשרד, שמקורו בפסוק "גור בארץ הזאת ואהיה עמך ואברכך") הוא שכל יהודי מכל מגזר יכול לגור בכל מקום שלבו חפץ ושמתאים לצרכיו".

תופעת המעבר של קהילות חרדיות לשכונות מגורים חילוניות או מסורתיות מעוררת אולי אנטגוניזם בקרב אחדים, אבל היא תוצר של מחדל ממשלתי מתמשך ביצירת פתרונות דיור לציבור החרדי. לא סתם מתלוננים בציבור הזה כי בעוד הממשלה עוסקת בהיצע הדירות החסר, היא דואגת למלא אותו בעיקר למגזר החילוני. ההשתלטות של החילונים על העיר חריש, שיועדה מלכתחילה להיות עיר חרדית, רק החמירה את התחושה בקרב החרדים שאין עם מי לדבר בכל הקשור למצוקת הדיור.

הסיפור של הערים מודיעין עילית וביתר עילית יכול להדגים יפה את הבעיה. מודיעין עילית הוקמה ב-1990, בסמוך לעיר מודיעין, אבל מחוץ לקו הירוק. ביתר עילית, שנמצאת כ-10 ק"מ דרומית לירושלים, גם היא ממזרח לקו הירוק, נוסדה מעט קודם לכן. ביתר עילית היא עיר עם גוון חסידי, בעוד שמודיעין עילית מרכזת בתוכה בעיקר את הקהילה החרדית הליטאית.

הגירה מאורגנת

עם ההקפאה בבנייה בשטחים, ירד מאוד קצב הבנייה בשתי הערים - מה שהשפיע מאוד על רמות המחירים בהן. מאז תחילת 2012, עלו מחירי הדירות בשתיהן בשיעורים של 30%–40%. כיום, המחיר הממוצע של דירות 4 חדרים במודיעין עילית גבוה מ-1.3 מיליון שקל, ובביתר עילית הוא גבוה מ-1.25 מיליון שקל. אלה מחירים גבוהים גם יחסית ליישובים חילוניים שנמצאים במיקומים טובים בהרבה, והרבה מעבר ליכולתן של משפחות צעירות. הדבר מסביר במידה רבה את הנהירה של חרדים לבית שמש - עיר עם מיקום נוח יותר, שהדירות בה זולות יותר. ואולם גם בית שמש, שבה מתוכננות כיום כ-5,000 יחידות דיור לחרדים, אינה מספיקה - וממילא הדירות האלה מתוכננות לעתיד, בעוד שמצוקת הדיור היא עכשווית.

לאור המצוקה, התחילה גם זליגה של קהילות חרדיות לשכונות לא חרדיות - בהן רמות, גילה, קטמונים ורמות אשכול בירושלים, שכונת פרדס כץ בבני ברק, רובעים מסוימים באשדוד, קרית גת, שכונת הדר הכרמל בחיפה, וכן עפולה, ערד וטבריה. המשותף לכל המקומות האלה הוא שהם כמעט אינם מבוקשים על ידי האוכלוסייה החילונית, ולכן רמות המחירים שם נמוכות בהרבה ממקומות אחרים. נוסף על כך, רוב הדירות המוצעות שם הן ישנות - מה שמוזיל אותן עוד יותר. מכיוון שהציבור החרדי זקוק לשירותים הקהילתיים החרדיים ולתחושת ה"ביחד" שלו, ההגירה למקומות אלה נעשתה באופן מאורגן, בהכשר רבני הקהילות.

מודיעין עלית
גיל כהן-מגן

"את עיקר התנופה קיבלה התופעה לפני כשנתיים, כשבית המשפט המחוזי בחיפה הפך את העיר חריש דה־פקטו לעיר חילונית", אומר רוזנבלט. "החרדים רואים בזה פסיקה מכוונת, שנועדה לרדוף את הציבור החרדי וליטול ממנו את קורת הגג האחרונה. לאחר ההלם, התחילה ההתפכחות וההבנה שאין יותר סיכוי בעתיד הקרוב לפתרון דיור לציבור החרדי. לכן, התחילה נהירה המונית לפריפריה".

עוד לפני השינוי שחל בחריש, השוק ברוב השכונות שאליהם הגיעו החרדים הגיב באופן דומה. גל הביקושים המפתיע שפקד את השכונות הלא־מבוקשות האלה, גרר עמו מייד עליית מחירים - לעתים עלייה של עשרות אחוזים בתוך זמן קצר. כך למשל, בעפולה עילית, שנהפכה ליעד של חסידי ויז'ניץ החל ב-2012, המחיר הממוצע של דירות 2–3 חדרים באותה תקופה היה 200 אלף שקל. ואולם בתוך זמן קצר, המחיר עלה ל-280–300 אלף שקל - מה שהביא את ראשי הקהילה לפרסם בעיתון "יתד נאמן" אזהרה לציבור, שלא ירכוש דירות בעפולה עילית ובשכונת גבעת המורה הסמוכה ללא קבלת אישור ממנהיגי הקהילה.

"לאור ניסיונותיהם של גורמים וארגונים שונים לנצל את גל ההתעניינות הגובר בשכונות בעפולה, ולנוכח העובדה כי רבים נפלו בפח או שילמו על דירות הרבה מעבר למחיר האמיתי, מחמת בדותות שונות שהופצו על ידי בעלי אינטרסים כאלה ואחרים, הננו לשוב ולהבהיר ולהזהיר כי על פי הוראת רבני הקהילות, כל הרוכש דירה באופן עצמאי, בכל מחיר שהוא, שלא דרך משרדי התיווך שעובדים בתיאום עם הקהילה - הרי הוא פורץ גדר", נכתב במודעה.

לצד האזהרה שבמודעה נקבעו סנקציות חמורות נגד מי שירכוש דירות בעפולה מבלי שייוועץ תחילה במוסדות הקהילה. לפי הסנקציות כאלה, מי שיפר את ההוראה, לא יוכל להשכיר את דירתו או להתקבל לכולל ולתלמוד תורה או ליהנות משירותי הקהילה האחרים.

התופעה הזו אינה חדשה. לפני כשמונה שנים אירעו דברים דומים ברובעים ג', ו', ז', ח' וט' באשדוד. בעיר יש קהילה חרדית גדולה, המונה כ-7,000 בתי אב. הנהירה לעיר התחילה בעקבות הרב יוסף שלמה כהנמן, מייסד מוסדות פוניבז' בבני ברק, שהקים ברובע ג' את ישיבת גרודנא לפני כ-50 שנה. אחריו הגיעו האדמו"ר הרב אברהם אבא לייפער מפיטסבורג וכן נציגי חסידויות נוספות - גור, בעלז, ויז'ניץ והציבור הספרדי.

בתחילה התמקדה הקהילה החרדית ברובע ג', ובהמשך עברה לרובע ז' החדש יותר. לפני כעשר שנים, בשל מחסור בדירות ברובעים הקיימים, התחילו קבוצות חרדים לרכוש דירות בשכונות הסובבות את הרובעים ו', ז', ח' וט'. ואולם כשמוכרי הדירות נוכחו שיש נהירה של קונים לדירות שלהם, המחירים התחילו לעלות. לאור זאת, הוקמה ועדת דיור, שתפקידה היה לווסת את המחירים באמצעות מתן הנחיות למחירי מקסימום, שנקבעו על ידי שמאי מקרקעין ומתווכים.

ואולם שמונה שנים לאחר שהוקמה הוועדה, מתברר שהניסיון לא צלח. עו"ד משה שקל, המשמש גם שמאי, סייע בזמנו לוועדות באומדנים למחירי הדירות הראויים. לדבריו, כיום כבר לא פועלות ועדות כאלה. "כוחות השוק היו חזקים יותר", הוא אומר. "ההיצע אפסי, המחירים משתוללים, ואין אף אחד שיכול להתערב בדבר כזה".

בני ברק
דודו בכר

"הוועדות היו קובעות מחירי מקסימום, וחלק מהאנשים נענו להוראה. אחרים באו ואמרו לי אז שאם אני מעריך את הנכס, למשל, ב-5% פחות מהמחיר הנדרש, ממילא המחיר ידביק את הפער הזה בתוך חודשים ספורים, שבמהלכם ייאלצו לשלם דמי שכירות. לכן, הם העדיפו מלכתחילה לשלם את המחירים. הציבור לא יכול היה לעמוד בגזירות, והוועדות חדלו מלהתקיים.

"כיום מצב המגורים של הציבור החרדי באשדוד גרוע ביותר. המחירים משתוללים, חסרות דירות, והמצב חמור עד כדי כך, שיש כאלה שלוקחים חניה בחצר וסוגרים אותה בלוחות פרספקס (חומר תרמופלסטי קשיח ושקוף; א"מ) לצורך מגורים".

מקרה דומה אירע בבני ברק, שנקלעה גם היא למצוקת דיור חריפה. כחלק מוויסות הלחצים, נקבע לפני כשמונה שנים כי שכונת פרדס כץ הסמוכה תיהפך ליעד למגורים לקהילות החרדיות. "כמה רבנים נתנו הנחיות שאסור לקנות דירות ביותר מסכום מסוים, ובכך קיוו ללחוץ על בעלי הבתים לעצור את עליות המחירים", מספר המתווך אורי יונה מתיווך אדוארד בבני ברק. "ואולם מהר מאוד הם נוכחו שהדברים אינם פועלים. בעלי הדירות החילונים לא ויתרו, כי בראש ובראשונה גם הם הצטרכו לרכוש לעצמם דירות, בדרך כלל בפתח תקוה או ברמת גן, ושם המחירים עלו במהירות.

"התוצאה היא שגם אם בקהילות מסוימות לא רכשו דירות לזמן מה, באו אחרים ורכשו את הדירות במקומם, ועליות המחירים נמשכו - כך שמהר מאוד ההוראות חדלו".

"חלום הדירה הזולה התרחק"

המחירים שקבעו הרבנים וועדות הדיור לא היו מחירים מופרכים. בכמה מהשכונות הם התבססו על מאגרים ממוחשבים, כולל הערכות שמאים ומתווכים, אבל זה לא עזר. "אני הרי לא יכולתי להתחייב בפניהם מה יהיה מחיר הדירה בעתיד, אלא רק מה מחירה נכון ליום שבדקתי אותה. כשהמחירים עולים במהירות כה גדולה, המציאות משתנה מהר - ואי־אפשר לשמור על המחירים", אומר שקל.

כאמור, בימים אלה פועלות שתי ועדות - האחת מטעם חסידות ויז'ניץ בשכונות עפולה עילית וגבעת המורה בעפולה, והשנייה מטעם חסידות גור בערד. שני המקומות אותרו על ידי ראשי הקהילות החרדיות, שקבעו אותם כיעד לבני הקהילות. "עם הנהירה הזאת, התחילה גם עליית מחירים, הכרוכה תמיד עם עליית ביקושים", אומר רוזנבלט. "תרמו לכך גם משקיעים רבים, מהמגזר ומחוצה לו, שקלטו את הפוטצניאל ברכישת דירה שמחירה מכפיל את עצמו במהירות. המחירים קפצו בתוך שנים ספורות ב-100% ויותר - הרבה יותר מהממוצע הארצי. במצב כזה, גם חלום הדירה הזולה התחיל להתרחק. נוצר צורך לרסן קצת את המחירים".

סגירת מפעל מגבות ערד
עופר וקנין

בשני המקומות הוקמו ועדי דיור, שהתוו שלושה כללי יסוד: הראשון, כפי שפורסם במודעה ב"יתד נאמן", קובע שאף אחד לא קונה בעצמו דירה, אלא רק דרך הוועד; הכלל השני, כפי שהודגם גם בבני ברק ובאשדוד, הוא שהוועד נוקב במחירי דירות מקסימליים, לפי מחירים שנקבעים בעצה אחת עם אנשי נדל"ן; והכלל השלישי הוא לעצור את תופעת רכישת הדירות להשקעה, שגם במגזר החרדי זיהו כתורמת לעליות מחירים, ולהתמקד ברכישת דירות למגורים בלבד.

"הוועד גם מציע 'גזר' נחמד לכל המתווכים המקומיים: אם יש לכם דירה שמתאימה לקריטריונים שלהם, אין צורך לפרסם אותה או לעבוד על הדירה. טלפון אחד לוועד - ובתוך כמה שעות הדירה תהיה מכורה למשפחה המאושרת שעומד בראש התור. זאת בתנאי, כמובן, שהדירה תעמוד בתנאי המחיר של הוועד", אומר רוזנבלט.

בערד נקבעה הגבלת מחיר הדירה ל-250 אלף שקל לדירת 2 חדרים ול-350 אלף שקל לדירות 3 חדרים. בעפולה נדרשו רוכשי הדירות לעבור דרך ועדת דיור של חסידות ויז'ניץ, שגם בה נקבעו קריטריונים שונים למחירי הדירות.

עליית המחירים הואטה

האם הוועדות אכן הצליחו לעצור את עליית המחירים? מנתונים שאסף אתר מדלן, המספק מידע על מחירי דירות וסביבת המגורים, בנוגע לדירות 3 חדרים בעפולה עילית ובערד, עולה כי מחיריהן של דירות 3 חדרים שנמכרו במקומות האלה, עלו בקצב אטי יותר ביחס לעליית המחירים באזורם.

בעפולה עילית מחירי דירות 3 חדרים - שבדצמבר 2011, לפני ההגירה האינטנסיבית של חסידות ויז'ניץ לשכונה, הגיעו בממוצע ל-327 אלף שקל - רשמו עלייה של 28%, ל-418 אלף שקל באפריל השנה. זאת, בעוד שמחירי דירות 3 חדרים בכלל העיר עלו בשיעור של 41% באותה תקופה.

בית"ר עלית
ליאור מזרחי

בערד, מחירי דירות 3 חדרים עלו מ-273 אלף שקל בדצמבר 2011 ל-351 אלף שקל באפריל השנה - עלייה של 29%. זאת, בעוד שבאזור באר שבע מחירי דירות 3 חדרים עלו באותה תקופה בשיעור של 37%. במלים אחרות, ייתכן כי הניסיון החרדי לוויסות המחירים נחל הצלחה מסוימת.

עם זאת, מתווכים הפועלים בשני המקומות, ספקנים באשר להשפעת הוועדות. "מה היכולת של חקלאי בודד להשפיע על שוק הפירות? אפס. הם לא יכולים להשפיע על המוכרים", אומר המתווך תומר יצחק מנדל"ן עפולה, המשווק דירות גם לחסידי ויז'ניץ. "אם המוכרים לא רוצים, והחסידים מחליטים שלא לרכוש, הם נדפקים מזה בסופו של דבר, כי מישהו אחר בא ורוכש את הדירות במקומם".

גם מתווכים שעמם שוחחנו בעניין, שביקשו להישאר בעילום שם, לא ראו קשר בין עליות המחירים לבין הביקושים לדירות מצד חסידי גור בעירם ולווועדת הדיור המקומית שהוקמה שם. "יש כאן עליות מחירים, ועדת הדיור לא הצליחה לעצור אותם. השוק כאן מצומצם יחסית, והם לא יכולים להשתלט עליו עד כדי כך", אמר מתווך מקומי.

במאבק הכוחות שבין מוכרי דירות לרוכשים, נראה כי הציבור החרדי מחזיק ביתרון מסוים. ראשית, משום שהוא מגובש יחסית; ושנית, מכיוון שכאשר שכונה נמצאת בתהליכי התחרדות, הביקושים לדיור בה מצד יתר האוכלוסייה פוחתים - וכך בעלי הדירות נמצאים בסוג של מלכוד.

לדברי יצחק, כל זה נכון "על הנייר" בלבד. "בסופו של דבר", הוא אומר, "גרות בעפולה עילית משפחות ותיקות, שאין להם הרבה ברירות ואין להן אפשרות לעזוב. לכן, היצע הדירות שם אפסי, ואין שום בנייה חדשה. במצב שיש ביקוש גדול ואין היצע, הביקוש לא יכול להכתיב תנאים - והמחירים עולים. בסופו של דבר, הם לא הגיעו לכאן בגלל העיניים היפות של העפולאים, אלא בגלל המחירים שעדיין נותרו נמוכים".

בחודשים האחרונים, לדבריו, גילו משקיעים מהמרכז לא רק את רובע יזרעאל החדש, המוקם בחלק אחר של עפולה, אלא את האפשרות לרכוש בתים צמודי קרקע ודירות בעפולה עילית במחירים נמוכים. הם התנפלו על הנכסים - והעלו מחירים. כך, דירות 3 חדרים, שבסוף 2011 עלו בממוצע 318 אלף שקל, עולות כיום כבר 487 אלף שקל - עלייה של 53%. זאת, בעוד שבכלל עפולה מחירי הדירות עלו ב-46% באותה תקופה.

"מה יכולים חסידי ויז'ניץ לעשות? מקסימום להחרים את השוק", אומר יצחק. "אז בבקשה, שיחרימו. היה כאן שוק נדל"ן גם לפניהם, ויש גם שוק בלעדיהם".

ומה הלקח שהפיק המתווך יונה מסיפור בני ברק, ובכלל מניסיון ויסות המחירים? "המסקנה היא שבעלי דירות חילונים לא נשמעים להוראות רבנים", הוא אומר בחיוך.

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם