תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הדרך להסבת בנייני משרדים ישנים לדירות מגורים רצופה מכשולים

בחודשים האחרונים פורסמו שני מכרזים למכירת נכסים של בנק דיסקונט בתל אביב ובנק לאומי בפתח תקוה, ונכס נוסף של לאומי מוצע למכירה תקופה ארוכה יותר ביפו ■ האם שטחי המשרדים הישנים יכולים להיות מוסבים למגורים?

2תגובות

הצורך לבנות יותר דירות למגורים, בעיקר בתוך הערים ובאזורי הביקוש, מעלה את השאלה מדוע לא הופכים יותר שטחי משרדים ישנים לשטחי מגורים - והאם הדבר בכלל אפשרי.

הרעיון הזה הועלה בשנים האחרונות לא מעט, במיוחד על ידי העוסקים בנדל"ן מניב, שהסבו את תשומת הלב לכך שבשנים האחרונות הביקושים למשרדים נודדים בהתמדה למגדלים החדשים שמוקמים, בעוד שמבנים ישנים מתרוקנים בהדרגה ויוצאים מהשוק. מה מונע את הסבת שטחי המשרדים הישנים לדירות מגורים? יש יותר ממכשול אחד.

שמאי המקרקעין עדי נאור מסביר כי "זה עניין של תב"ע (תוכנית בניין עיר) ונכונות של הוועדה המקומית לשנות ייעוד. אם זה בניין שלם שמסווג לייעוד מסחרי או למשרדים, יהיה קשה מאוד לשנות את הייעוד למגורים, כי זו הנטייה המיידית של הועדה המקומית. זה גם מצריך הכנת תוכנית חדשה לשינוי ייעוד באישור הוועדה המחוזית - וזה לא הליך פשוט. לעומת זאת, במקרה שבו הייעוד המקורי היה מגורים עם קומה מסחרית, יש סיכוי טוב יותר להחזיר את המצב אחורה".

בעיה אחרת מגיעה מצד רוכשי או שוכרי הדירות: עד כמה הם יהיו מוכנים לעבור למקומות שאינם נמצאים בלב שכונות מגורים. ככל הנראה, בקרב יזמים רבים התקבעה הדעה שהשוק עדיין לא בשל להסבה כזו בהיקף נרחב. אחת הערים שניסתה לשנות ייעוד עסקי למגורים היא עיריית רמת גן, שביקשה לשקם ולחדש את בנייני התעשייה הישנים במתחם בורסת היהלומים. עם זאת, קשה לכנות את מה שמתחולל שם כמהפך שמשנה את צביון האזור. "תוכנית בניין עיר במתחם הבורסה מאפשרת להסב 30% ממבנה תעשייה ישן למגורים", אומר נאור. "זה עובד, אם כי לא בעוצמה שציפו".

התוכנית במתחם הבורסה ברמת גן רק דוגמה אחת לפוטנציאל הבלתי ממומש של שינוי הייעוד. מכרזים שפירסמו באחרונה שני בנקים מושכים את תשומת לבם של יזמי הנדל"ן. "בשלושת החודשים האחרונים פורסמו שני מכרזים למכירת נכסים של בנקים בתל אביב ובפתח תקוה, ויש נכס נוסף של בנק לאומי שמוצע למכירה תקופה ארוכה יותר בפינת הרחובות אילת ושדרות ירושלים ביפו", אומר שי צפדיה, מנהל הייזום של קרן ריאליטי.

לדבריו, "הנכסים הם בייעוד של משרדים על פי התב"ע, אבל במקור הבניין נבנה למגורים - כלומר, הוצא לו היתר בנייה למגורים והוא אף שימש למגורים. אבל בשנות ה–70 היו ביקושים גבוהים יותר למשרדים מאשר לדירות, ולכן הפכו את שטחי הדירות למשרדים של בנקים. כיום זה נראה הזוי שלקחו בניין בפריים לוקיישן בתל אביב והפכו אותו לבניין משרדים - אבל בשנות ה–70 משרדים היו הנכס עם התשואה הכי טובה".

כיום הגלגל בשוק הנדל"ן התהפך, ודירות מגורים נהנות מתשואה גבוהה יותר ממשרדים. המכרזים של הבנקים מעניינים, כי הם טומנים בחובם הזדמנות להחזיר את ייעוד הנכס למגורים. עם זאת, הבנקים מתמחרים את הנכס בהתאם לשימוש היקר מבין השניים.

1,500 מ"ר בנוי ב–60 מיליון שקל בצפון הישן של תל אביב

אחד הנכסים המוצעים למכירה, השייך לבנק דיסקונט, נמצא בפינת הרחובות בן יהודה ומאפו, באזור הצפון הישן של תל אביב. המגרש הוא בשטח של 650 מ"ר, ועליו בנוי מבנה בן שש קומות מעל לקומת הקרקע, בשטח בנוי של 1,500 מ"ר.

"הפוטנציאל כאן הוא להפוך את הבניין בחזרה למגורים, שזה השימוש הכי יעיל של הקרקע", אומר צפדיה. "שוויו יכול להגיע ל–35–40 אלף שקל למ"ר, בעוד שווי של שטחי משרדים במצבם של השטחים הקיימים הוא כ–10,000 שקל למ"ר. אבל זאת רק הראייה של היזם. יכול להיות שהעירייה מצדה תאמר שהיא רוצה שהבניין יישאר בניין משרדים, כי היא מקבלת ממנו ארנונה גבוהה יותר וצריכה לספק פחות שירותים עירוניים מאשר לדירות".

ואולם מבחינת היזם לא מדובר כאן רק בסיכון ביורוקרטי, אלא גם בסיכון עסקי־כלכלי. "בראייה יזמית, אפשר לראות את הפוטנציאל: יש תב"ע למגורים, יש דרישה למגורים, ואפשר לעשות מהלך להשיב את הבניין למגורים, אם העירייה תאשר אז זה. אבל דיסקונט קבע מחיר מינימום של 60 מיליון שקל. זה מחיר שמגלם את שינוי הייעוד ועוד הרבה יותר מכך. לדעתי, במחיר הזה הנכס לא כלכלי גם למגורים. צריך להוסיף למחיר הקנייה עלויות נוספות של שינוי הייעוד למגורים והיטלי השבחה".

מבחינת השבחת נוספת של הנכס, מעריך צפדיה כי אין הרבה אפשרויות להוספת זכויות בנייה. "להערכתי, אי־אפשר להוסיף לבניין יותר משתי קומות, גם באמצעות תמ"א 38 - ולמחיר של 60 מיליון שקל אין הצדקה כלכלית", הוא אומר.

נכס אחר, שמוציא למכירה בנק לאומי, נמצא בפינת הרחובות רוטשילד וביל"ו בפתח תקוה. "זהו אזור המע"ר (מרכז עסקים ראשי) של פתח תקוה", אומר צפדיה. "נמצאים שם כל סניפי הבנקים, וגם לשכת רישום המקרקעין של מחוז פתח תקוה ומשרדים ממשלתיים. המגרש שמוצע למכירה הוא בשטח של 950 מ"ר, עם בניין בשטח בנוי של 3,255 מ"ר, ששימש בעבר למגורים והפכו אותו למשרדים עבור הבנק בשנות ה–70".

באזור הזה של פתח תקוה, מחירי הדירות נעים בין 19 ל–20 אלף שקל למ"ר, לעומת מחירי המשרדים הנמוכים בהרבה - כ–7,000 שקל למ"ר. ואולם, המדיניות של עיריית פתח תקוה היא לצמצם את המגורים ולפתח יותר את התעסוקה והמסחר בעיר. לכן, ליזם שיקנה את הנכס הזה לצורכי מגורים, צפויה דרך קשה של שינוי ייעוד.

"יש כל הזמן ניסיונות להפוך משרדים למגורים", אומר נאור. "כחלון רוצה עכשיו להחזיר לשוק את דירות המגורים שנהפכו למשרדים, וזה נותן תמריץ רעיוני, ומצעיד יזמים להגיש בקשות לשינוי ייעוד. האווירה הציבורית תומכת בהגדלת היצע הדירות, אבל יש ויכוחים גדולים עם הרשויות המקומיות בנוגע להיטלי השבחה. יזמים נדרשים להוצאות גדולות כדי להפוך בנייני משרדים ישנים לבנייני מגורים. מלבד הביורוקרטיה, יש ליזמים תחשיבים כלכליים, והפרויקטים האלה לא תמיד כדאיים".

סניף בנק לאומי יפו
עופר וקנין
דיסקונט



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם