סוף המדבר שמאלה: שוק הדירות במצפה רמון - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

סוף המדבר שמאלה: שוק הדירות במצפה רמון

במצפה רמון, יישוב קטן ומרוחק מכל עיר אחרת התפתח שוק נדל"ן רדום שמתאפיין בהיצע דל של דירות ■ שורה של תכנוני בנייה ופיתוח תיירותי ועסקי עשויים לפתח את שוק הדירות ביישוב וגם את אפשרויות התעסוקה

11תגובות

איזה תואר הוא המתאים ביותר למצפה רמון? היישוב המנותק ביותר במדינה, או המרוחק ביותר? ליאור נחמה מהחברה לפיתוח מצפה רמון אינו אוהב את המונח "מנותק", שנראה לו שלילי. המונח "מרוחק" נראה לו נכון יותר. "כדי להגיע מכאן לבית החולים הקרוב צריך שעה ורבע. כדי להגיע מפה לחנות בגדים, צריך גם כן שעה ורבע נסיעה. רופא שיניים דווקא יש כאן, רופא של קופת חולים, אבל זו המציאות בעיקרון", הוא אומר. "להבדיל מאילת שם יש לך את כל השירותים הבסיסיים שנדרשים לחיי היומיום".

היישוב מצפה רמון אכן מרוחק - 160 ק"מ צפונית לאילת, ו-80 ק"מ דרומית־מזרחית לבאר שבע, אבל לא יותר מערי הקצה קרית שמונה ואילת. לעומת זאת הוא כן מנותק יותר מהשתיים. כתוצאה מכך תוכנית המתאר המקורית של המועצה המקומית בת 5,500 התושבים, שלפיה יוקם בה גם אזור תעשייה נכשלה, שכן אין היתכנות כלכלית להקים מפעל בריחוק כה רב ממקומות יישוב עירוניים, ויש קושי אמיתי לגייס אליו עובדים. כיום עוסקים במצפה רמון בהסבת העיירה לכזאת שתתמחה יותר בתיירות מדברית ובמיזמי היי־טק. תוכנית המתאר החדשה, המקודמת בימים אלה, מייעדת את היישוב לצמוח ל–15 אלף תושבים, באמצעות תכנון משולב לתעסוקה ולמגורים.

מצפה רמון עיר מדברית
אליהו הרשקוביץ/ג'�

ואולם חזון לחוד ומציאות לחוד. מצפה רמון מאופיין במגוון דל של דירות למגורים, שרובן נמצאות בשיכוני רכבת ישנים, אחרות בבתים צמודי־קרקע דו־משפחתיים ישנים, וסוג אחרון נמצא בווילות שהוקמו במתחמי "בנה ביתך" ששווקו בעבר. שיקי בצלאל, בעל סוכנות התיווך המקומית שיקי נדל"ן, מספר כי בשיכוני הרכבת המחירים של דירות 3 חדרים בשטח של 55 מ"ר שזקוקות לשיפוץ רציני, מגיעים לרמות של 300 אלף שקל; אותן דירות ברמת השקעה גבוהה נמכרות גם ב-450 אלף שקל. לעומתן, וילות שהוקמו במסגרת "בנה ביתך", עולות 1.5 מיליון שקל, ויש אף כאלה שכוללות בריכה, שבעליהן דורשים עבורן יותר מ-2 מיליון שקל.

בין דירות השיכון המיושנות לווילות המתקדמות נמצאים ביישוב מבנים צמודי־קרקע דו־משפחתיים ישנים, שהוקמו לפני 30 שנה ויותר. מבנים אלו כוללים במקור דירות של 65 מ"ר על מגרשים של רבע דונם. עם הזמן, הורחבו רבות מהדירות האלה באמצעות בנייה על הגג, והיו כאלה שרכשו את הקוטג' השני במגרש ויצרו לעצמם וילה של 130 מ"ר על מגרש בן חצי דונם. לאור זאת השווי של המבנים האלה עשוי לעלות 
מ-700-600 אלף שקל במקור למיליון שקל ויותר, לאחר השדרוגים ובהתאם להם.

על שוק המגרשים לבנייה עצמית במצפה רמון יש סיפור שאולי מבטא יותר מהכל את הריחוק והניתוק של היישוב מערים אחרות. בסוף 2004 קיימה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י, אז עוד מינהל מקרקעי ישראל) מכרזים על 80 מגרשים של 500-400 מ"ר שיועדו לבנייה עצמית בשכונת הגמל, בחלק הדרום־מערבי של העיירה המכונה כך על שם הר גמל הסמוך, המתנשא לגובה של 850 מטר. המגרשים נמכרו אז בטווח מחירים של 110-70 אלף שקל וכיום, יותר מעשר שנים אחרי השיווק, השכונה ברובה נותרה כשהיתה - מגרשים ריקים. "זאת תוצאה של חמדנות", אומר בצלאל. "אנשים קנו את המגרשים לפני עשר שנים במחירים נמוכים, וחיכו בתקווה שהמחירים יעלו. המינהל לא הגביל אותם בבנייה, וכתוצאה מכך הם ממשיכים להמתין".

שכונת הר גמל
אייל טואג

זאת בדיוק האנומליה שיכולה להתקיים רק במקומות שבהם שוק הנדל"ן סטטי, ואין מספיק גורמים שידרבנו את בעלי המגרשים לממש אותם באמצעות בנייה או מכירה. וכך לצד מגרשים רבים ריקים, אין כמעט היצע מגרשים לבנייה במצפה רמון. "אני מחפש לעצמי מגרש, ומוכן לשלם עליו 300 אלף שקל אבל אין אף מגרש בנמצא. לא מוכרים מגרשים", אומר ליאור נחמה מהחברה לפיתוח מצפה רמון, שעובד עם ראש המועצה המקומית בתחומי הבינוי והחקלאות. "רוכשי הקרקעות האלה קנו את המגרשים לילדים ולנכדים. הם לא מתכוונים באמת לבנות עליהן, אבל למועצה אין אפשרות להטיל עליהם קנסות. בזמנו ניסינו לפעול בכיוון הזה, ואף נפגשנו עם שר הבינוי, אורי אריאל, ומנכ"ל רמ"י, בנצי ליברמן, אבל לא הצלחנו. על פי היועץ המשפטי לא ניתן לכפות על בעלי המגרשים האלה לבנות עליהם או להחזירם למדינה".

עשרות מגרשים בשכונה ניצבים ריקים, כך שאין מדובר בתופעה שולית. להפך ממדיה גדולים מספיק כדי לפגוע בהתפתחות השכונה והיישוב כולו ולעכב אותה, כי האפשרויות העומדות בפני משפרי הדיור במצפה רמון דלות ביותר ועיקרן מתמצה במבנים צמודי קרקע או במגרשים לבנייה עצמית.

כמעט חצי מהעסקות במצפה רמון נעשות על ידי משקיעים

מחירי הדירות הנמוכים במצפה רמון מעניינים מאוד משקיעי נדל"ן מאזור המרכז, לא רק בהקשר של המגרשים שנותרים ללא פעילות. מצפה רמון הוא אחד היישובים הערים ביותר בקרב משקיעים, וההערכות הן כי כמעט מחצית מהעסקות שמבוצעות בעיירה מדי שנה נעשות על ידי משקיעים, שהגיעו למסקנה שיעדי השקעה דרומיים מסורתיים, ובראשם באר שבע, כבר מיצו את עצמם מבחינת עליות מחירי הדירות.

רוב המשקיעים שמגיעים למצפה רמון מהמרכז מחפשים ביישוב דירות 3 חדרים, שעולות 450-380 אלף שקל, ואותן הם משכירים במחירים של 2,000-1,700 שקל בחודש, בתשואות של 5.5%-6%. השוכרים הם בעיקר עובדי בתי המלון בסביבה - מלון בראשית, פונדק רמון ומלון הסוויטות מלון רמון. "מכיוון שברוב המקרים מדובר בעובדים אירעיים, הם דורשים בדרך כלל דירות מרוהטות לשכירות לתקופות קצרות", אומר בצלאל.

מצפה רמון
אייל טואג

גם כאן מצטייר מצב שמאפיין יישוב עם שוק קטן מאוד, שבו לא ניתן למצוא לדירות תחלופות במקומות אחרים סמוכים: "המחירים שבעלי הנכסים דורשים עבורם לא תמיד ריאליים", אומר בצלאל. "אם יש דירת 3 חדרים מושקעת, בעל הנכס רוצה עליה 450 אלף שקל. השכן רואה ואף שהדירה שלו אינה מושקעת, הוא רוצה מחיר דומה". לדבריו, זאת תופעה שמתרחשת הרבה בבתים המשותפים. הקונים כמובן לא מוכנים לשלם מחיר שנראה להם גבוה מדי, לבעלי הדירות לא בוער כלום, והתוצאה היא שלא פעם נכסים עומדים בשוק שלוש־ארבע שנים.

"הרוכשים בודקים ורואים שהמחירים לא ריאליים", אומר בצלאל. "יש גם מוכרים שרוצים לבדוק בכל פעם את השוק, ולכן זורקים מחיר על הנכס שלהם וממתינים. היו מקרים של אנשים מהמרכז שהגיעו הנה ואמרו 'לא בשביל מחירים כאלה הגענו לכאן'".

המקומות המבוקשים ביותר במצפה רמון הם אלה הסמוכים למכתש רמון, אבל יש כאן מלכודת מכיוון שמעטים מאוד הבתים שמהם נשקף נוף למכתש. רחוב נחל ערוד הוא הרחוב הקרוב ביותר למכתש ומרוחק ממנו עשרות מטרים בלבד, אבל רק ממספר קטן של בתים שם ניתן לראות את המכתש, וגם בהם רק מהקומות העליונות. המצב דומה ברחוב המקביל, רחוב נחל סלעית.

גם נופי מדבר והרים מבוקשים ביישוב. הר גמל, שלידו נמצאת שכונת "בנה ביתך" הלא־בנויה, הוא אחת מנקודות התצפית הטובות על מכתש רמון, ונוף להר הזה מזכה את הדירות הצופות אליו בנקודות זכות אצל הרוכשים וגם במחיר. דירות 3 חדרים במקום, מספר בצלאל, יכולות לקבל מחיר של 350 אלף שקל, אבל אם הן פונות לכיוון ההר, עם נוף פתוח, המחיר עשוי לזנק ל-480 אלף שקל.

מצפה רמון עיר מדברית
אליהו הרשקוביץ/ג'�

לעתיד הקרוב קיימות תוכניות להקמת כ-500 יחידות דיור במצפה רמון. באחרונה החלה המועצה המקומית בעבודות פיתוח בשכונת גבעת ספיר, שנמצאת במרכז היישוב, לקראת פרויקטים של כ-200 יחידות דיור שיוקמו על ידי כמה קבלנים. המבנים שיוקמו יהיו בדרך כלל בניינים מדורגים של שלוש־ארבע קומות עם מעליות, חידוש בנוף הדירות המקומי שעד כה לא מכיר את המעליות. נחמה מקווה שהקמת בתי מגורים ודירות שמתאימים לסטנדרטים של ימינו תוכל לגוון קצת את השוק המקומי. "נכון שהייתי מעדיף שרוב היישוב יהיה בתים צמודי־קרקע, אבל ההיסטוריה של מצפה רמון כפתה עליו דווקא רוב של בנייה רוויה. כאן הבנייה תהיה בסטנדרטים טובים", הוא אומר.

לפי התוכנית, בשכונת גוונים יוקמו כ-100 קוטג'ים; בשכונת המרכז מקודמת תוכנית להקמת כ–50 קוטג'ים דו־משפחתיים על מגרשים של 800 מ"ר, במחירים מוזלים. נחמה מעריך כי מחירי הקרקע לפרויקט הזה יגיעו ל-200-100 אלף שקל, לעומת 400 אלף שקל שנדרשים כיום על מגרשים של חצי דונם ביישוב. "טרם הוחלט סופית אם השכונה תשווק ליזמים או ל'בנה ביתך', אבל רוב הסיכויים שזה יהיה ל'בנה ביתך'", אומר נחמה. כמו כן, יש תוכנית שנמצאת לפני הפקדה הכוללת הקמה של 234 יחידות דיור על מגרשים של חצי דונם בשכונה המערבית של היישוב.

התוכניות החדשות יגדילו מאוד את מגוון הדירות המוקמות במצפה רמון ויאפשרו לציבור המקומי של משפרי הדיור לרכוש לעצמם דירות טובות מאלה שיש להם כיום, במחירים סבירים יחסית. הן גם יקהו במידה מסוימת את הנזקים שנגרמים על ידי המשקיעים הפאסיביים, שלא עושים דבר עם המגרשים שלהם.

"תעשייה לא תהיה פה"

ואולם בעיית השורש של היישוב היא התעסוקה, מודה נחמה. "אנחנו מבינים שאנחנו מרוחקים, אבל נקודת החוזקה שלנו זו התיירות. יש תוכנית תקפה שמפשירה שישה מגרשים לתיירות, לצד מלון בראשית. זה לדעתי, ייתן דחיפה תיירותית למצפה רמון, לא מבחינת עובדי המלון, אלא מבחינת אטרקציות ומעטפת", הוא אומר.

מלון בראשית
אייל טואג

הרבה תקוות תולים במצפה רמון במיזם של חברת הפרסום מקאן אריקסון, "מקאן ואלי". על פי האתר של המיזם, McCann Valley היא סוכנות פרסום דיגיטלית, הממוקמת במצפה רמון. המשרד הוא שלוחה של משרד הפרסום מקאן אריקסון, ונוסד בינואר 2013 כיוזמה עסקית־חברתית, שהתחייבה לפיתוח הנגב והדרום  בדגש על מצפה רמון. התפישה שלנו היא שלעשייה הפרסומית בעידן הדיגיטלי אין מגבלה של מקום ומרחק, ולכן בחרנו להתמקם באחד המקומות היפים בישראל, באמצע המדבר הקסום.

המטרה שלנו היא לספק הזדמנויות תעסוקה בתחומי עבודה מובילים לתושבי המקום, ולהוות מגנט לאוכלוסייה חזקה מרחבי ישראל להגירה דרומה". כיום מועסקים במיזם של מקאן במצפה רמון כ–35 עובדים, ונחמה אומר שהוא רואה בכך פיילוט לעיסוקים שהם בעיקרם מוטי אינטרנט והיי־טק, שהמרחק מהמרכז אינו מהווה עבורם בעיה.

"תעשייה לא תהיה פה, וצריך למצוא את האפיקים הנכונים לפתח במצפה רמון", אומר נחמה. "מי שמחפש מסגרות דיור זולות, מדבר, שקט, חינוך ואווירה ייחודית, יכול למצוא אותם כאן". ואולם מצפה רמון אינו יכול להתמודד לבד עם האתגרים והקשיים העומדים בפניו והממשלה צריכה להיות מחוייבת לסייע במציאת פתרונות והטבות לעסקים שעוברים לשם.

מצפה רמון
אייל טואג
שכונת הר גמל
אייל טואג
שכונת הר גמל
אייל טואג
שכונת הר גמל
אייל טואג
הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם