תעלומת שכר הדירה התקוע 
ומחירי הדירות הממריאים - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תעלומת שכר הדירה התקוע 
ומחירי הדירות הממריאים

בדיקה רב־שנתית מעלה כי בדרך כלל השינוי במחירי הדירות תואם את השינוי בשכר הדירה. ואולם לאורך גל ההתייקרויות האחרון, מחירי השכירות נותרו הרחק מאחור. על פי הערכות, שכר הדירה יעלה בעתיד הקרוב - אך מניתוח הנתונים עולה כי העלייה לא תהיה משמעותית

15תגובות

"משבר הדיור" (כפי שהוא מכונה בתקשורת) המתמשך, שביטויו המעשי הוא עלייה מתמשכת במחירי הדירות, מוציא בתהליך מתמשך קבוצה ניכרת של משקי בית ממעגל רוכשי הדירות הפוטנציאליים, עקב מגוון סיבות, שעיקרן היעדר הון עצמי נדרש או רמת הכנסות שאינה מאפשרת החזר משכנתא הנדרשת לרכישת דירה.

חלופת הדיור של משקי הבית האלה היא דיור בשכירות, אף שאצל רבים מהם נתפשים תשלומי השכירות (בטעות, כמובן) כ"זריקת כסף לריק", שכן הם יכלו לכאורה להפנות תשלומים אלה לרכישת דירה, שתהפוך לנכס בבעלותם. נוסף על מגזר המעוניינים ברכישת דירה, ש"נדחפים" לחלופת השכירות, כוללת אוכלוסיית שוכרי הדירות ציבור מגוון אחר (צעירים, משפחות במעבר, עובדים זרים ועוד), שמהווה מרכיב ניכר בביקוש לדיור בשכירות. אלה רואים בשכירות דרך רלוונטית קבועה ויחידה להשגת קורת גג, ואין להם בדרך כלל כוונות רכישה בשלב חייהם הנוכחי.

תל אביב נדל"ן
עופר וקנין

מול מגזרי האוכלוסייה שיוצרים את עיקר הביקוש לדיור בשכירות, עומדת קבוצת אוכלוסייה אחרת, היוצרת את עיקר ההיצע של דיור להשכרה. אוכלוסייה זאת, שרואה בדמי השכירות מרכיב חשוב בתשואת תיק ההשקעות שלה, היא אוכלוסיית המשקיעים בנדל"ן למגורים - כלומר, רוכשי הדירות להשקעה. אלה רואים בהשקעה ברכישת דירות כיוון השקעה המעניק למשקיע שני יתרונות עיקריים: תשואה עודפת, בעיקר בשנים האחרונות, על תשואת פיקדונות לסוגיהם; ותזרים מזומנים יציב ברמת סיכון נמוכה יחסית.

קיים גם נתח נוסף, שולי יחסית, של משקיעים, שהוא תושבי חוץ, הרוכשים דירות בישראל משיקולי ציונות או ביטחון אישי. תשומת לבם של משקיעים אלה נתונה פחות, בדרך כלל, לתשואת שכר הדירה מהנכס הנרכש לעומת המשקיעים המקומיים.

הקושי העיקרי בניתוח משולב של מגמות המחירים בשוק השכירות מול שוק הדיור בבעלות, נובע מכך שמדובר בשוק הטרוגני ביותר, הן מבחינת מגוון המוצרים (גודל דירה, קומה, מצב הדירה וכדומה) והן מבחינת מיקום (מרכז או פריפריה). כתוצאה מכך נצפים בשווקים פערים גדולים, הן בדמי השכירות והן במחירי הדירות.

כשהמחיר

יתר על כן, ניתן לדמות את גלי הגאות והשפל בשוק הנדל"ן לאבן הנזרקת למים ויוצרת גלים המתפשטים מנקודת הפגיעה של האבן החוצה. כך כל גל גאות בענף מתחיל במרכז ומתפשט לכיוון הפריפריה, וכל שפל ענפי מתחיל בפריפריה ונע לכיוון המרכז. אפקט דומה קיים גם במגמות המחירים בין המוצרים (דירות עממיות, דירות יוקרה וכדומה) בכל אזור.

עם זאת, למרות ההטרוגניות בשני השווקים, התחליפיות הברורה שבין דיור בבעלות לדיור בשכירות מצביעה על כך שהעלייה המתמשכת בשנים האחרונות במחירי הדירות היתה צריכה לכאורה להוביל לעלייה במחירי השכירות. ואולם התיאוריה הכלכלית אינה נותנת תשובה באשר לשיעורי השינוי, שיכולים להיות שונים ביותר. משום מה התקבעה בציבור הדעה השגויה, שלפיה שיעור העלייה של דמי השכירות צריך להיות דומה לשיעור עלייתם של מחירי הדירות.

השינוי

עשור של התייקרויות בשוק הנדל"ן מתקרב השנה לסופו

כדי לבחון את סוגיית ההתייקרות בשני השווקים (דיור בשכירות מול דיור בבעלות) נבדקה השתנות מחירי הדירות ודמי השכירות בפלח מוצרים מצומצם יחסית, שהוא דירות בנות 4 חדרים במחוז תל אביב, ב-1998–2014. הממצאים מצביעים על שתי תקופות משנה עיקריות: ב-1998–2007 ירדו מחירי הדירות ריאלית בהתמדה, ולעומתם דמי השכירות דווקא עלו, אם כי במתינות (ראו תרשים); ב-2008–2014 התהפכה מגמת הירידה במחירי הדירות ועברה לעלייה חדה, כשדמי השכירות המשיכו לעלות בשיעור גבוה יותר מהתקופה הקודמת. כשחוברו שתי התקופות לתקופה רצופה אחת, נצפתה עלייה ברורה בשני השווקים.

הנתונים מצביעים על תנודתיות חריפה יותר של מחירי הדירות, כשמחירי השכירות המשיכו לעלות במתינות גם לאורך התקופה שבה מחירי הדירות ירדו בשיעור מצטבר של כ-25%. הסבר התופעה יסייע להעריך גם את מגמות השינוי העתידיות בשני השווקים.

ניתוח הקשר בין שני השווקים מנקודת מבטו של משקיע מלמד כי משקיע רציונלי הבוחן את השקעתו בדירה למגורים צריך לבחון את התשואה הכוללת מהנכס, שמורכבת משכר הדירה השוטף שהוא גובה מדי חודש ומעליית ערך הדירה. הנתונים מצביעים על התכנסות של שיעורי התשואה הכוללים מנדל"ן למגורים בטווח הארוך לכ-5%–6% בשנה. עם זאת, ניכרת תנודתיות חריפה בשני מרכיבי התשואה. הנתונים על השתנות מחירי השכירות ב-2008–2014 מצביעים על כך ששיעור התשואה למשקיע מדמי השכירות היה קרוב לממוצע ארוך הטווח של התשואה למשקיע ממרכיב זה. לכן, להערכתי, אופק הניתוח מצביע על כך שאין לצפות לפריצה משמעותית כלפי מעלה של שכר הדירה, שתנבע כביכול מהפיגור של עליית שכר הדירה לעומת שיעור ההתייקרות של הדירות.

באשר לשאלה האם תימשך מגמת העלייה של מחירי הדירות, כדאי להזכיר שניתוח ארוך טווח של השתנות מחירים בענף מצביע על מחזוריות עשר־שנתית במחירי הדירות - כלומר, מחזורי עלייה וירידה שנמשכו בדרך כלל כעשר שנים. בכל מחזור כזה הצטברו תהליכים ונסיבות שיצרו מהפך (לעתים מתון ולעתים חד) במגמת המחירים. 2015 נמצאת בשוליו של מחזור התייקרויות עשר־שנתי - ולהערכתי, מצטברים והולכים תנאים לסיומו.

הכותב הוא כלכלן, חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים באור יהודה

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם