שכר הדירה שלכם בת"א עולה ב-10% בשנה? אתם לא לבד - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
נדל"ן מניב

שכר הדירה שלכם בת"א עולה ב-10% בשנה? אתם לא לבד

ב–1995 הסתכם מחיר דירה ממוצע בתל אביב ב–589 אלף שקל. 20 שנה חלפו, ומחירה הממוצע של דירה בעיר ללא הפסקה הוא 2.37 מיליון שקל - יותר מפי ארבעה במחירים נומינליים. ניתוח השינויים במחירי הנדל"ן בישראל בשני העשורים האחרונים ■ מאמר שני בסדרה

32תגובות

בכנס שבו הירצתי באחרונה בפני סטודנטים באוניברסיטת תל אביב, קפץ אחד הנוכחים וקרא לעברי: "מחירי הנכסים בתל אביב בתקרה. הם כל כך גבוהים, שאין להם לאן לעלות יותר". הינהנתי בראשי והבהרתי שאני מסכים לחלק הראשון של המשפט, אך מסתייג מהשני: אכן מחירי הנכסים בתל אביב הם ב"תקרה", אך התקרה צפה ועולה חודש בחודשו. ממש כמו הקו האדום במפלס הכנרת או קו העוני של מדינת ישראל - כולם מהווים קווים אדומים, אך משתנים בהתאם לעוצמת הלחץ הסביבתי המופעל עליהם.

תל אביב היא יבשת נדל"נית. השונות בין סוגי הנכסים, השכונות ואפילו בין נכס לנכס באותה שכונה - גדולה ביותר. קשה לדבר על תל אביב בנשימה אחת: דירת 2 חדרים בשכונת הארגזים או אפילו ברחוב שמחה בשכונת התקוה פונה לקהל אחר לחלוטין מדירת 4 חדרים בכוכב הצפון או במגדלי YOO. למרות זאת, אנסה לנתח את השתנות המחירים בשני העשורים האחרונים במדינת תל אביב כולה - מהדרום ועד לצפון.

תל אביב נדל"ן
עופר וקנין

ב–1995 הסתכם מחיר דירה ממוצע בתל אביב ב–589 אלף שקל. 20 שנה לאחר מכן בדיוק, מחירה הממוצע של דירה בעיר ללא הפסקה הוא 2.37 מיליון שקל - יותר מפי ארבעה במחירים נומינליים (ראו תרשים). בעשור הראשון לניתוח, 1995–2005, עלה מחיר דירה ממוצע בשיעור של 70%. בעשור האחרון, 2005–2015, כדי לרכוש את אותה דירה נדרשנו להוסיף כמעט 140% למחירה בתחילת העשור.

שיעור ההתייקרות הגבוה ביותר נרשם בשש השנים האחרונות - 98% - כלומר, התייקרות נומינלית של יותר מ-16% בשנה. בהתחשב בעובדה ששיעור עליית מדד המחירים לצרכן בעשור הראשון לניתוח זה היה גבוה משמעותית מזה ששרר בעשור האחרון, הפער בין שני העשורים גבוה עוד יותר.

בהתייחס לערכים ריאליים (מנוכה מדד), עלה מחירה של דירה ממוצעת בתל אביב בכ-13% בסך הכל בעשור שהחל ב–1995 - כלומר, התייקרות ממוצעת של 1.3% בלבד בשנה. לעומת תקופה זה, ההתייקרות הריאלית בעשור האחרון היא בשיעור של כ–94% - כמעט 10% בשנה. פירוש הדבר שדירה ממוצעת בבירה העסקית של ישראל התרחקה מהרוכש הפוטנציאלי (שמשכורתו היתה צמודה למדד המחירים לצרכן) בשיעור של 10% בשנה.

ניתוח זה אינו מביא בחשבון את העובדה שגודלה הפיזי של דירה ממוצעת גדל עם השנים, ולכן ניתוח נכון יותר של הנתונים מתייחס לדירות בגודל דומה.

שוכרים יקרים, ראו הוזהרתם

כאמור, שוק השכירות מהווה שוק חלופי לשוק הדירות לרכישה. חלק מהאוכלוסייה שידה אינה משגת רכישת נכס, במיוחד באזור ביקוש כמו תל אביב, יפנה לשוק זה ויבקש למצוא לעצמו קורת גג תמורת פרידה מסכומים חודשיים לא צנועים.

מחירי דירות בתל אביב

מחיר שכירות ממוצע לדירה בתל אביב עלה מאז 1998 בכ–120% בערכים נומינליים, ומסתכם כיום בכ–5,700 שקל בחודש (לא קיימים נתונים לפני 1998, ראו תרשים). בעשור האחרון חלה עלייה מהותית במחירי השכירות בעיר, והם עלו בשיעור של כ–94%.

שוכרים יקרים, אם נדרשתם לתוספת שנתית של כמעט 10% בדמי השכירות בכל אחת מהשנים בעשור האחרון, דעו לכם כי בעל הבית שלכם לא היה חריג. מחירי השכירות התייקרו באופן ריאלי בשיעור של כ–60% בעשור האחרון. פירוש הדבר הוא שהיכולת לשכור דירה ממוצעת בתל אביב מתרחקת מאתנו ברמה של כ–6% בשנה.

תל אביב שכירות הוגנת
גיא יום טוב

מה יקרה למחירי הנכסים בתל אביב בשנים הקרובות? עדיף שנפנה שאלה זו לשרי האוצר והבינוי הבאים. בהתייחס למחירי השכירויות בעיר, דעתי נחרצת יותר: אנו צפויים להמשך עליית המחירים בשנים הקרובות (וזאת כמובן בהנחה שימשיכו לפעול תנאי השוק החופשי). שיעור ההתייקרות הריאלי של הנכסים בעיר בעשור האחרון היה גבוה משמעותית משיעור העלייה המקביל במחירי השכירות - דבר שפגע בצורה חדה בתשואות המשקיעים. בהתחשב בעובדה שכמחצית מהדירות בתל אביב מוחזקות על ידי משקיעים, אנו צפויים לאיזון כזה או אחר בפערים. שוכרים יקרים, ראו הוזהרתם.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס"

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם