הצלחתם לקנות דירה? השינויים עלולים לעלות לכם עד מאות אלפי שקלים - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הצלחתם לקנות דירה? השינויים עלולים לעלות לכם עד מאות אלפי שקלים

צורך של רוכשי דירות חדשות לשנות או לשדרג את הדירה שקיבלו מהקבלן מתחיל בשינויים צנועים, כמו תוספת שקע חשמלי או החלפת מטבח, ומסתיים בשבירת כל הקירות בדירה ובנייתה מחדש

23תגובות

מעשה במשפחה שרכשה דירת 5 חדרים בפרויקט אשדר נוה מונוסון, והשקיעה עשרות אלפי שקלים כדי להתאים את הסטנדרט הקבלני של הדירה למשהו שתואם יותר את צרכיה; ובזוג שרכש בפרויקט יובלים ברעננה דירת 6 חדרים - והפך אותה לדירת 4 חדרים; ובמשפחה אחרת, שרכשה בפרויקט דמרי על הים בשכונת עיר ימים בנתניה שתי דירות בנות 5 חדרים והפכה אותן לדירה אחת בת 7 חדרים, בעלות של 600 אלף שקל. רוכשי דירות משקיעים הון תועפות בשינויים של המפרטים הקבלניים - וזאת נוסף על מחירי הדירות, שמלכתחילה אינם נמוכים.

"שינויי דיירים" הוא המונח שמתאר את התהליך שבו רוכשי דירות חדשות משנים או משדרגים את הדירה שקיבלו מהקבלן. זה מתחיל בשינויים צנועים יחסית, כמו תוספת שקע חשמלי או החלפת מטבח, ומסתיים בשבירת כל הקירות בדירה ובנייתה מחדש. הסכומים מתחילים באלפי שקלים בודדים ומגיעים לעתים למאות אלפי שקלים בדירות יוקרה - הכל כדי להתאים את הדירה לצורכי הרוכש.

נחזור לדירה בפרויקט אשדר נוה מונוסון. שרון, נשואה ואם לשני ילדים, רכשה בפרויקט דירת 5 חדרים בשטח של 120 מ"ר. "זאת דירת קבלן סטנדרטית, שעבדנו עליה קשה", היא מספרת. "זה התחיל בתוכניות להזזת קירות - ביטלנו שירותים ומקלחון גם כדי לחסוך בכסף וגם כדי לייעד את השטח לפינת לימודים לילדים, שהיתה חסרה לנו, ופתחנו את המטבח. התכנון האדריכלי המקורי של הדירה לא תאם לדרישות שלנו. למשל, היו שלושה חדרי אמבטיה ושירותים, וזה קצת מוגזם. רצינו לנצל את זה למשהו אחר. שינינו את התוכנית של נתזי המים בדירה כדי לאפשר שינוי של הקירות". זה נשמע כמו מהפכה יקרה, אבל שרון ובעלה השקיעו רק כמה עשרות אלפי שקלים, לדבריה, כדי לקבל את הדירה שרצו. לא בגלל שהדירה במקור היתה גרועה - להפך, רוב החדרים נשארו במקומם - אבל שרון, אדריכלית ומעצבת פנים במקצועה, בחרה להשקיע זמן ומעט כסף בשינויים קטנים שישפרו את הדירה.

עלויות שינויי דיירים

"אפשר להפוך את הבית למקום נוח יותר עבורנו", היא אומרת. "אני אוהבת שהדירה מתאימה לבעליה. אם צריך לפתוח קיר או להרחיב פינת אוכל, צריך להתחבר לצרכים ולדברים שחשוב שיהיה בדירה. אנחנו פתחנו את חדר האמבטיה על חשבון מרפסת שירות צמודה, וכך הגדלנו אותו. במרפסת השמש לא היה ברז מים - זה נשמע עניין פעוט, אבל תכננתי ברז מים במרפסת, וזה מקל על השטיפה שלה וחוסך צורך לסחוב דליי מים מהאמבטיה. אלה דברים קטנים, אבל חשובים. צריך לחשוב גם על נקודות חשמל וכמה שקעים צריך לכל מכשירי החשמל במטבח ולמכשירים הניידים, וגם על מקום לאחסון. אצלנו נגסתי משטח של אחד החדרים כדי שיהיה לי ארון שירות".

לא היתה דירת קבלן שפשוט התאימה לכל הצרכים שלכם?

שרון: "אני יודעת לקרוא תוכניות של דירות ולשפר אותן. הרבה רוכשי דירות משתמשים כיום בשירותים של מעצבי פנים, כי השירותים האלה נגישים מאוד, ואיש מקצוע יכול לעזור להם לראות את הפוטנציאל שיש בדירה".

מעצבת הפנים סיגל תפוחי מסכימה: "אדריכל הפרויקט מתכנן את הדירה על פי דרישות היזם - אבל למשפחה שרוכשת את הדירה יש צרכים ואורח חיים מסוים, שלא בהכרח מתאימים לפורמט בתוכנית. בתקציבים לא גדולים, אפשר לשנות את הדירה ולהוציא ממנה דברים", היא אומרת.

בפרויקט יובלים ברעננה עיצבה תפוחי דירה עבור זוג שילדיו גדלו ועזבו את הבית. הזוג קנה דירת 6 חדרים, אבל לדבריה, הם לא היו זקוקים לכל החדרים. "זה זוג שעזב בית פרטי, וכשראיתי את הבית שלהם אמרתי שלדעתי יהיה נכון לתכנן את הדירה בקונספט של בית פרטי, מרחב ציבורי גדול, כדי שלא יהיה פער בין מה שהם רגילים למה שהם יקבלו", אומרת תפוחי. "מעבר לכך, גם רציתי חדר שינה מרווח ונוח, והם יכלו לאפשר את זה, כי היו הרבה חדרים. לקחנו את הסלון והמטבח, ויחד עם פינת האוכל ועוד חדר בכניסה לבית הם נהפכו לחלל אחד פתוח. לחדר שינה אחד חיברנו עוד חדר שינה כדי ליצור חדר שינה גדול במיוחד".

בסופו של דבר, הדירה נהפכה לדירת 4 חדרים (בהם שלושה חדרי שינה), ולדברי תפוחי, זה שינוי שלא קל לקבל אותו, כי אנשים אוהבים בדרך כלל לשמור על מספר חדרים גדול. "הם מפחדים שערך הדירה יירד בעתיד כשירצו למכור אותה, אבל אני חושבת שצריך לחשוב על החיים ועל הצרכים כרגע - ומי שיקנה את הדירה בעתיד, יעשה את השינויים שלו", היא אומרת. "בהתחלה אנשים באים מקובעים, אבל כשהם רואים את האפשרויות - הם נפתחים".

התמר 1 נוה מונסון
אייל טואג

הדירה בפרויקט יובלים היא דוגמה לשינוי קיצוני יחסית, אבל רוב השינויים בדירות הם פשוטים וזולים יותר, לדברי תפוחי. דברים שגרתיים שמבקשים רוכשי דירות הם הגדלת המטבח הסטנדרטי שמציע הקבלן. הגדלת המטבח מכתיבה גם "הזדכות" על המטבח שמציע הקבלן ורכישת מטבח גדול ויקר יותר. "העלות של רוב השינויים נעה בין 30 ל-60 אלף שקל", היא אומרת. "זה שדרוג ברמת הדרישות מהקבלן, בלי לכלול ריהוט, מקלחות, דלתות, אבזור ועבודות נגרות. כיום אני עובדת עם זוג שקנה דירת מיני־פנטהאוז בפתח תקוה, והשדרוגים שביקשו יעלו 80 - 100 אלף שקל, כי הם הפכו את מערכת החשמל בבית למערכת של חשמל חכם, וגם החליפו את הריצוף בכל הדירה".

כשמאחדים דירות, מגישים לקבלן תוכנית חדשה לגמרי

יזמי הנדל"ן משקיעים שעות רבות בתכנון פרויקטים עם טיפוסים שונים של דירות כדי להתאים לקהלי יעד שונים בפלח השוק העיקרי - משפחות צעירות עם תקציב מוגבל. ואולם בשוליים של השוק יש אנשים עם צרכים שונים, שיש להם מספיק כסף כדי לתפור לעצמם את הדירה המדויקת למידותיהם.

"בפרויקטים יוקרתיים יש תופעה שכמעט כל מי שרוכש דירה מבצע שינויים, לפעמים קלים ולפעמים קיצוניים", מספר איציק ברוך, בעלי קבוצת יובלים. אחד הפרויקטים של החברה הוא מתחם קרן במושבה הגרמנית בדרום תל אביב - פרויקט יוקרה, שבו כל רוכש מגיע עם מעצב פנים מטעמו, שמבצע שינויים גם בתכנון של הדירה וגם במפרט (סוג החיפויים, רצפות, אריחים, כלים סניטריים, מטבח ועוד). "בפרויקט הזה נתקלתי באדם שרכש שתי דירות צמודות, שכל אחת מהן בת 3 חדרים ו-85 מ"ר, ואיחד אותן לדירת 4 חדרים בשטח של 170 מ"ר", אומר ברוך.

בפרויקט אחר של החברה, יובלים בשכונת נוה זמר ברעננה, מספר ברוך על זוג שקנה דירת 6 חדרים בשטח של 145 מ"ר והפך אותה לדירת 4 חדרים. "הרוכשים הם זוג שילדיהם כבר לא גרים אתם, והם רצו דירה מרווחת שיוכלו להתאים אותה לעצמם כזוג, עם עוד חדר או שניים לנכדים", הוא אומר.

יוסי שלו
תמר מצפי

במקרים של איחוד בין שתי דירות, נדרש תכנון חדש לגמרי. התכנון המקורי - חלוקת החדרים, המטבח וחדרי האמבטיה - מתבטל, ומעצב הפנים או האדריכל מגישים לחברה הקבלנית תוכנית חדשה. "לרוב זה קורה בדירות יוקרה, ובדרך כלל הרוכשים הם בעלי אמצעים, שנוסף על סכום הרכישה מביאים בחשבון סכום נוסף שיוקצה להתאמות ולשינויים", מסביר ברוך. "העלות של איחוד דירות משתנה בהתאם לגודל הדירה, לסטנדרט ולמיקום. בתל אביב אפשר לראות השקעות גדולות יותר, ולפעמים רק השינויים עולים כמו דירה בערים הסמוכות לתל אביב. בדירות פנטהאוז יש אנשים שמשקיעים מיליוני שקלים בשינויים. בדירות רגילות, העלות של שינויים מהותיים נעה בטווח של 30 - 50 אלף שקל".

מטבע הדברים את השינויים האלה מבצעים לפני שנבנית הדירה, כי אז פשוט וזול יותר לעשות אותם - אבל כשיש רצון וכסף, אפשר לעשות הכל. "ברוב המקרים עושים שינויים כאלה לפני שהדירה נבנית", אומר ברוך, "אבל היה לנו למשל פנטהאוז במתחם קרן בתל אביב, שהיה כבר בנוי לגמרי, ואחרי הרכישה עשו בו מהפכה - וכל מה שהשקענו בפנטהאוז הזה ירד לטמיון".

סיגל תפוחי
תמי שחם

המימון של ההוצאות על שינויי הדיירים מגיע מהון עצמי. בשלב של רכישת הדירה החדשה, הזכאים מקבלים מהבנק משכנתא לפי שווי הדירה ללא השינויים. אחרי שהדירה מאוכלסת ובעלי הדירה מציגים הערכת שמאי עדכנית וגבוהה יותר משווי המכירה של הדירה, אפשר להגדיל את המימון.

אמיר כהן, מנהל מכירות ארצי בחברת י.ח דמרי, מספר כי בפרויקט דמרי על הים, שנבנה בשכונת עיר ימים בנתניה, רכש לקוח שתי דירות בנות 5 חדרים ואיחד אותן לדירה אחת בת 7 חדרים, בשטח כולל של 260 מ"ר. מחירן של שתי הדירות היה 4.5 מיליון שקל - והשיפוץ של הדירה המאוחדת עלה כ–600 אלף שקל. "חיבור של שתי דירות זה לא רק לשבור קיר. ברגע שמחברים דירות, יש עמודים בין שתי הדירות שצריך להוריד אותם כדי לייצר מרחב בלי עמודים, ולשם כך נדרשת עבודת קונסטרוקציה שיש לה מחיר", מסביר כהן. "זאת דירה עם שני ממ"דים, שכל אחד מהם בשטח של 12 מ"ר. ברגע שמחברים שתי יחידות ליחידה אחת, השטח של אחד הממ"דים נהפך משטח שירות לשטח עיקרי בבניין, וצריך לוודא שיש זכויות בנייה לא מנוצלות. אם היזם ניצל את כל הזכויות בפרויקט - זו בעיה. אנחנו וידאנו שיש לנו עודף זכויות שאפשר לנצל בחיבור הדירות. התהליך לא הסתיים בכך - היינו צריכים גם לתקן את היתר הבנייה, מבניין של 182 דירות לבניין של 181 דירות, וגם התיקון הזה עולה כסף".

לדברי כהן, העלות של התכנון החדש, ההיתר והקונסטרוקציה בדירה הגיעה לכ-200 אלף שקל. מעבר לכך, הדיירים השקיעו עוד 400 אלף שקל בשדרוג המטבח, בריצוף ובשינויים נוספים. "זה מקרה חריג מאוד", הוא אומר. "נדיר ששינויי הדיירים מגיעים ליותר מ-600 אלף שקל. הרוכשים הם משפחה ישראלית רגילה, לא מרובת ילדים, שרצתה פנטהאוז - אבל החיבור של שתי הדירות, ששתיהן פונות לים, נתן לדירה שטח של 14 מ"ר פתוח לכיוון הים, ואת זה אין אפילו לפנטהאוז באותו בניין. זאת דירה מפנקת מאוד, בשטח של 260 מ"ר - גדולה יותר מהפנטהאוז בבניין, אבל במחיר דומה".

לדברי כהן, אף שמדובר במקרה חריג, זה לא המקרה היחיד שהוא נתקל בו. דירת פנטהאוז בפרויקט דמרי בשמורת ים בנתניה נמכרה לתושב חוץ ב-9 מיליון שקל, ולהערכתו, הרוכש השקיע בה 4 מיליון שקל נוספים. "חלק מהסכום, קרוב למיליון שקל, שולם לחברה על הבינוי והשינויים, אבל הרבה שולם לספקים פרטיים. רוכש הדירה קנה ריצוף מיוחד מחו"ל, במחיר של 1,000 דולר למ"ר, ברזים, חמש־שש אסלות במחיר של 60–70 אלף שקל לאסלה, בית חכם עם אורות שנדלקים מעצמם, חימום תת־רצפתי, ארבע־חמש יחידות מיזוג אוויר מסוג VRF, שכל אחת עולה 35–40 אלף שקל. הוא הזדכה כמעט על כל המוצרים במפרט המקורי של הדירה - אפילו את האינטרקום הוא החליף", מספר כהן.

לפני שחותמים על חוזה, כדאי לבדוק היטב את מפרט הדירה

הקטנה והגדלה של מספר החדרים בדירות, חיבור של שתי דירות או שינויי דירות בסכומי עתק - כל אלה הם שינויים קיצוניים. ואולם כמעט בכל דירה חדשה דורשים הרוכשים לבצע שינוי כלשהו - החל בשינוי הקטן ביותר של תוספת והזזת נקודות חשמל, עבור בשבירת קיר ובמקרים רבים גם בהחלפת המטבח, ועד להחלפת הריצוף לדגם שלא נמצא בסל האפשרויות שמציע הקבלן.

עלות השינויים הסטנדרטיים מתחילה בתוספת של 10 - 15 אלף שקל למחיר הדירה, ומגיעה עד ל-100 אלף שקל. מדובר בכסף שהרוכשים משלמים עבור עבודות של הקבלן, ולא על עיצוב פנים, ריהוט וכדומה. חלק מהשינויים כרוכים בטרחה רבה עבור הקבלנים, שבמקום להישאר במודל אחיד של דירות נאלצים להתעכב בכל דירה על תיקונים קטנים או גדולים. במצטבר, לגובה כל המגדל ועל פני עשרות דירות, מדובר לעתים במאות שינויים.

ואולם אין זה סוד ששינויי דיירים הם גם מקור להכנסה נוספת עבור הקבלנים - ולהוצאות גבוהות מצד הרוכשים, לעתים על דברים שנראים פעוטים. למשל, תשלום של מאות שקלים על הוספת שקעי חשמל והזזת נקודות חשמל, הרבה לפני שהקירות הוקמו - עשוי להיראות מוגזם. רוכשי דירות רבים מופתעים מהמחירים הגבוהים שדורשים הקבלנים עבור ביצוע השינויים. כמה מהם מספרים כי הם הציעו לקבלן לבצע את השינויים באמצעות אנשי מקצוע חיצוניים מטעמם - אך הקבלן סירב.

התמר 1 נוה מונסון
אייל טואג

אם בכל זאת הרוכשים מעוניינים להעסיק אנשי מקצוע מטעמם, הם צריכים להמתין עד לאכלוס הדירה - אבל אז היא כבר מוכנה וצבועה, ועבודות שהיו יכולות להיות פשוטות במהלך הבנייה נהפכות למורכבות יותר כשהקירות כבר מוכנים.

"זה כאב ראש לכולם, והרבה קבלנים לא רוצים לבצע שינויים, אבל יש קבלנים שהשינויים הם מרכז הרווח עבורם", אומר יוסי שלו, סמנכ"ל הנדסה ותכנון בחברת אזורים. "הם מעסיקים אדריכלים, רכזת שינויי דיירים או מחלקה שלמה של שינויי דיירים, שאמורים לשבת עם מחירון של שינויים ולמצוא דרכים להרוויח כסף. לצד המחירון הקבוע של הדירות, יש אלמנטים שאינם מתומחרים, והם פתוחים למשא ומתן. דייר שלא מלווה על ידי יועץ מטעמו, יכול למצוא את עצמו משלם עשרות אלפי שקלים על שינויים בדירה".

לטענת שלו, יש הרבה פרצות בתחום של שינויי דיירים. "יש 'מלכודות' שקבלנים יוצרים בכוונה כדי להרוויח עליהן, ואם היזמים לא מקפידים לדרוש מקבלן הביצוע בחוזה לשפר את ההצעה, רוכשי הדירות מפסידים", הוא אומר. "למשל, אם לא כתוב בחוזה צבע ספציפי של דלת פנים, הדייר זכאי לקבל גם דלת לבנה. קבלנים בדרך כלל נותנים דלתות חומות, שהמחיר שלהן לא נמוך מזה של הלבנות. הספק של הדלתות מציע אותן במחיר עלות ולא מרוויח עליהן, אבל הוא מרוויח כמה מאות שקלים על השינוי לצבע לבן".

מתברר כי גם תחום המזגנים הוא פרוץ. לא כל דירה נמכרת עם מזגן - בעיקר לא בפרויקטים שבהם מחירי הדירות נמוכים והקבלנים מתחרים ביניהם על המחיר. "הלקוחות שבויים במקרה כזה", מסביר שלו. "הם חייבים מזגן, והקבלן מציע להם להתקין מזגן באמצעותו - ואם לא, הוא מאפשר להם לעבור עם מתקין מזגנים עצמאי רק אחרי שימלאו טופס 4, כשהדירה כבר תהיה גמורה ומוכנה".

מדוע הקבלנים לא מאפשרים לרוכשים לבחור בקבלני שיפוצים מטעמם?

שלו: "זה מובן, כי יש עניין של ביטוח ושל בטיחות, שהוא חשוב מאוד, ואי-אפשר להכניס קבלנים חיצוניים שיכולים לפגום בדירה. הקבלנים החליטו, ובצדק, לא להכניס קבלנים חיצוניים בזמן הבנייה. זה גם מצב בלתי אפשרי לעבוד בו, כשבכל אתר בנייה מסתובבים עשרות קבלנים שאינם חלק מהפרויקט".

שלו מציע לרוכשים לבדוק היטב בחוזה הרכישה את התכנון והמפרט של הדירה. לדבריו, ככל שאלה יהיו מותאמים יותר לצורכי הלקוחות, השינויים יהיו קטנים יותר.

"יש לנו המון פרויקטים שבהם השינויים זעומים והעלות שלהם היא פחות מ-10,000 שקל", הוא אומר. "זה נובע מתכנון טוב וממפרט עשיר. לעומת זאת, בתכנון של מטבחים תמיד יש שינויים. בדרך כלל במטבחים, ברגע שמחליפים ידית, על פי החוזה, המטבח כבר לא בסטנדרט של החוזה וצריך לשדרג את כולו בעלות נוספת. ואולם יזמים יכולים להגן על הדיירים ולהסדיר את נושא שינויי הידיות או החזיתות של המטבח בחוזה מול הקבלן".

ניתן היה לצפות שככל שהפרויקט יהיה יוקרתי יותר והמפרט עשיר יותר, יהיה פחות רצון לשינויי דיירים. ואולם, מתברר שהדבר אינו נכון לפרויקטים יוקרתיים במיוחד. "היה לי פרויקט במגדלי נאמן בצפון תל אביב, שבממוצע בוצעו שם שינויים בסכום של 70 אלף שקל לדירה, לא כולל הפנטהאוז", אומר שלו. "זה תלוי בחתך הסוציו-אקונומי, במפרט, בתכנון ובסוג הקהל. משקיעי נדל"ן בדרך כלל לא משנים את הדירות, אבל רוכשים לשימוש עצמי כן עושים התאמות. במגדלי נאמן, החתך הסוציו-אקונומי של רוכשי הדירות גבוה, וכל אחד מגיע עם מעצב פנים מטעמו, שיוצר הרבה שינויים. אני מכיר שני פנטהאוזים בשני מגדלים בתל אביב, שבכל אחד מהם השקיעו מיליון שקל רק בשינויים. לא היה חסר כלום במפרט הבסיסי של הדירות במגדלים האלה, אבל הרוכשים הגיעו לשם עם מעצב פנים ועם פנקס צ'קים פתוח".

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם