המחקר הגנוז של משרד הבינוי חושף: כמה כסף יש באמת לזוגות הצעירים - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המחקר הגנוז של משרד הבינוי חושף: כמה כסף יש באמת לזוגות הצעירים

לפי המחקר, מחיר מטרה ומע"מ 0% לא יורידו מחירי הדירות ■ המלצה: שיווק 75% מהדירות על קרקעות מדינה לרוכשי דירה ראשונה

58תגובות

שר הבינוי, אורי אריאל, הטיל בספטמבר האחרון פצצה כשהציג הצעה שעתידה, לדבריו, להזרים לקופת המדינה המצומקת 4 מיליארד שקל - ולהיטיב עם אלפי משקי בית.

אריאל הציע למחזר את המשכנתאות המסובסדות לזכאים שמעניק משרד הבינוי. בקרב לווים ותיקים, משכנתאות אלה כבר מזמן אינן משתלמות, שכן בשוק הפרטי אפשר להשיג משכנתאות בתנאים עדיפים משמעותית. הרעיון שהציג אריאל זכה אמנם לברכת בנק ישראל, אך השר שכח לציין את המקור להצעה - דו"ח מפורט על עיוותים בשוק הדיור, שהוגש זמן קצר קודם לכן למשרד הבינוי, וכלל שורה ארוכה של המלצות, שזו רק אחת מהן, ולא בהכרח החשובה ביותר בהן.

מבדיקת TheMarker עולה כי אותו דו"ח הוא אחד מתוך כמה דו"חות שהוגשו בשנתיים האחרונות למשרד הבינוי, שרובם לא פורסמו. חלק מהדו"חות הללו כללו ממצאים והמלצות שסותרים באופן משמעותי את התפישות הרווחות כיום במשרדי הממשלה לגבי מאפייניו של משבר הדיור. בין השאר, גם התפישה לגבי מאפייני האוכלוסייה שמתקשה לרכוש דירה משלה התבררה לפיהם כשגויה.

אריאל
אייל טואג

את הדו"ח שבו הוזכרה ההצעה בדבר מיחזור המשכנתאות חיבר מכון המחקר ציגלמן, שזכה במכרז שפורסם לעריכת הדו"ח בתחילת 2013, והגיש אותו למשרד הבינוי לפני קרוב לשנה. הדו"ח לא פורסם עד כה מסיבות השמורות עם משרד הבינוי.

מחקר נוסף שנגנז עסק בעלויות הבנייה, והוכן עבור משרד הבינוי על ידי החברות דקל ופז כלכלה לפני כשנתיים. רק דו"ח מבקר המדינה המיוחד על משבר הדיור, שפורסם לפני כשבועיים, נתן ביטוי ראשון לממצאיו.

עשרות המלצות להורדת מחירים

המחקר של מכון ציגלמן כלל שורת ממצאים על צורכי הדיור והמאפיינים של זוגות צעירים חסרי דירה, וכן עשרות רבות של המלצות על דרכים להורדת מחירי הדיור.

כך, למשל, נמצא כי יש קשר סטטיסטי מובהק ושלילי בין מספר האחים של בני זוג חסרי דירה לבין יכולתם להגיע להון העצמי הנדרש לרכישת דירה. ממצא זה סותר את התפישות המקובלות, שלפיהן ריבוי אחים - הרווח במגזר החרדי, הערבי והדתי־לאומי - גורר עמו קושי כלכלי רב יותר ברכישת הדירה הראשונה.

המחקר בדק את הפער בין רמת החיסכון של בני הזוג לרמת ההון העצמי הנדרשת להם לרכישת הדירה הראשונה - ומצא כי בממוצע, פער זה קטן ככל שלבני הזוג יש יותר אחים. כלומר, דווקא למי שיש מעט אחים ואחיות היה קשה יותר לצבור את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה. לפיכך, המליץ המחקר על הימנעות מאפליה מגזרית בקביעת הקריטריונים לזכאות בסיוע לדיור, שיכולה לבוא לידי ביטוי במתן משקל למספר הילדים, האחים או שנות הוותק בנישואים.

מחסור של 300 אלף יחידות דיור

דיור

ממצא נוסף בדו"ח הגנוז של מכון ציגלמן היה שהמגבלות שהטיל בנק ישראל על שיעור המימון של רוכשי דירה ראשונה לפני כשנתיים, בסך 75%, כמעט לא משפיעות על הביקוש לדירות במגזר זה.

הסיבה לכך היא שבעוד שהמגבלה קובעת כי על הרוכשים להעמיד לפחות 25% מהסכום הנדרש לרכישת הדירה כהון עצמי - שיעור ההון העצמי הממוצע שהעמידו רוכשי דירה ראשונה בפועל הגיע לכ–50% מהסכום הנדרש, הרבה מעל המינימום שנקבע.

ההון של אותם זוגות נוצר משילוב בין חסכונותיהם לבין סיוע מהוריהם. כל רכיב היה אחראי בקירוב ל–25% ממחיר הדירה. כלומר, מי שבפועל מסוגלים לרכוש דירה ראשונה, מגיעים לכך עם הון עצמי של כחצי מיליון שקל בממוצע ארצי, או כמיליון שקל באזור 
גוש דן.

לעומת זאת, ההון העצמי החסר לזוגות נשואים חסרי דירה היה, לפי ממצאי הדו"ח, יותר מ–250 אלף שקל. יותר ממחצית מהזוגות הנשואים חסרי הדירה, כמו גם היחידים חסרי הדירה, החזיקו חסכונות של עד 100 אלף שקל בלבד. לפיכך, בפועל כמעט לא היה להם סיכוי לרכוש דירה - גם לא בפריפריה 
הרחוקה. המידע אודות הזוגות חסרי הדירה נאסף במסגרת סקר, שכלל קרוב ל–1,000 משקי בית חסרי דירה.

עוד נמצא בדו"ח הגנוז כי כיום יש 50 אלף משקי בית בישראל שמתגוררים עם משקי בית אחרים באותה יחידת מגורים - למשל, בני זוג נשואים שמתגוררים עם ההורים של אחד מהם.

המחקר מצא גם שכ–60 אלף דירות מגורים משמשות משרדים, וכי בכ–100 אלף דירות כלל לא נעשה שימוש רוב השנה - אם מכיוון שהן שייכות לתושבי חוץ, ואם מסיבות אחרות. בסך הכל אומד המחקר את המחסור בשוק בכ–300 אלף דירות. מספר זה אינו כולל דירות שנבנו ללא היתר, שמספרן הוא ככל הנראה כמה עשרות אלפים, ורבות מהן מרוכזות במגזר הערבי.

"אין בעיית 
דיור בישראל"

קמפיין מטרה משרד הבינוי
תומר אפלבאום

קשה להבין את מדיניות האי־פרסום של הדו"חות שהוגשו למשרד הבינוי, שכן שני הדו"חות - של מכון ציגלמן ושל דקל ופז כלכלה - מכילים מידע מחקרי יקר ערך שהיה עשוי לסייע למשרד הבינוי עצמו וגם לשאר מקבלי ההחלטות בתחום הדיור - החל במשרדי האוצר והפנים, דרך יזמים בתחום וכלה ברוכשי הדירות עצמם - להבין טוב יותר את תמונת המצב בשוק.

בקרב מקבלי ההחלטות בתחום רווחות מגוון הנחות שגויות על אופיו של המשבר, שאינן נסמכות על עובדות - כך עולה מעשרות שיחות שהתבצעו במסגרת המחקר עם מקבלי החלטות, ובהם פקידים בכירים, יזמים ובנקאים.

אחת הדעות הרווחות בשיחות אלה היתה כי בפועל אין בעיית דיור אמיתית בישראל, משום שלאורך השנים נרשמה עלייה ריאלית שנתית ממוצעת של 2% במחירי הדיור. החוקרים סברו כי זאת דעה שגויה, שכן משמעותה לאורך עשורים בעתיד היא עלייה ריאלית נוספת של עשרות אחוזים במחירי הדירות, שתביא לירידה ביכולת של בעלי משכורת ממוצעת לרכוש דירה - כפי שאכן קרה.

דעה רווחת נוספת היא כי מצב הרוכשים לא הורע - בין היתר בשל העלייה ביכולתם של ההורים לסייע לילדיהם ברכישת דירה, בזכות התייקרות הנכס שבו הם עצמם מחזיקים. סיבה נוספת לדעה זאת היא סביבת הריבית הנמוכה, שמורידה את עלויות המשכנתא. גם הנחות אלה התגלו במחקר כשגויות.

בין הסיבות להתייקרות, מצביע המחקר על מדיניות הארנונה הנוכחית, שמתמרצת רשויות מקומיות למנוע בנייה למגורים אם אין בכוחן לאכלס במקביל נכסים מסחריים. זאת, לצד רמות מיסוי נמוכות מדי של דירות להשקעה, שלא רק שאינן מרחיקות משקיעים, אלא אף הופכות את ההשקעה בדירות לאטרקטיבית.

חלק גדול מהסיבות לעליית המחירים, לפי המחקר, טמון במדיניות המוניטרית של בנק ישראל, שמכווינה הון בהיקפים עצומים לתחום הדיור ומנפחת את מחירי הדירות בהתמדה. במחקר נטען שבנק ישראל פועל בניגוד לחוק בנק ישראל - המגדיר את השמירה על יציבות המחירים כמטרתו המרכזית של הבנק (ראו מסגרת).

ממצא נוסף הוא כי חל גידול בשיעור האוכלוסייה המבוגרת מתוך כלל האוכלוסייה, וכתוצאה מכך יש גידול במספר הדירות רחבות הידיים שבהן מתגוררים רק אדם אחד או שניים. מצב כזה, לפי המחקר, הוא לא יעיל - בעוד משפחות צעירות עם ילדים נאלצות להצטופף בדירות 70 מ"ר, יש קשישים בודדים שגרים בדירות של יותר מ–100 מ"ר.

דיור

לבסוף, מצביע המחקר על כך שמערכת החוקים הישראלית אינה כוללת את האמירה שקורת גג היא זכות יסוד של כל אדם.

לחלק מחדש את ההכנסות מארנונה

"המלצת העל" המופיעה בסיום המחקר היא לנקוט תהליכי רוחב שיובילו להורדה כללית של מחירי הדירות, באופן שייטיב עם כלל אוכלוסיית הרוכשים הצעירים. לעומת זאת, ממליץ המחקר למעט בנקיטת צעדים לסיוע נקודתי לזוגות רוכשים מסוימים במסגרת כלי סיוע שונים, כמו מע"מ 0% או מחיר מטרה, מכיוון שהיקפי הבעיה גדולים מדי מכדי שאלה יועילו בצורה משמעותית לרבים הסובלים ממנה.

ההמלצה האחרונה מנוגדת לנטייה של משרד הבינוי בשתי הקדנציות האחרונות - תחת השרים אריאל אטיאס (ש"ס) ואורי אריאל (הבית היהודי), לפנות לכלי סיוע כמו מחיר למשתכן, מחיר מטרה ומע"מ 0% (האחרון היה יוזמה של שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד).

ברמה הפרטנית יותר, ממליץ המחקר לנקוט כמה צעדים, שחלקם חדשניים - למשל, לקבוע כי 75% מהדירות המשווקות על קרקעות המדינה ישווקו רק לרוכשי דירה ראשונה. צעד זה נועד לצמצם את הביקוש בפרויקטים שיוקמו על קרקעות המדינה באופן שיוריד בהם את המחירים, וייתן עדיפות למי שאין בבעלותו דירה.

בין ההמלצות מופיע גם צעד שמדובר בו רבות: חלוקת נתח גדול של הארנונה המסחרית שגובות הרשויות המקומיות - כדי להחליש את התמריץ של הרשויות המקומיות למקסם בניית נדל"ן מסחרי על חשבון בנייה למגורים, בעיקר ברשויות מקומיות חזקות באזור המרכז.

צעד נוסף שהומלץ לשקול הוא הגבלת גובה שכר הדירה של דירה שנרכשה באחרונה לגובה שיניב תשואה שנתית בשיעור 2.5% ממחיר הרכישה. לפי הערכות, צעד כזה ישיג מטרה כפולה - הורדת רמת דמי השכירות בשוק ופגיעה באטרקטיביות שבהשקעה בדירות. הדבר דומה לפיקוח שמטיל בנק ישראל על התשואות הפיננסיות באמצעות קביעת ריבית בנק ישראל.

להקים מסגרות בנקאות אסלאמית

שורת המלצות נוספת יועדה לפתרון מצוקת הדיור באוכלוסייה הערבית. במסגרת זו הומלץ לפתח מסגרות בנקאות אסלאמית, שתאפשר נטילת משכנתאות בהתאם לחוקי האסלאם (האוסרים על הלוואה רגילה נושאת ריבית). עוד הומלץ לערוך סקר שוק של הצרכים והמאפיינים של שוק הדיור באוכלוסייה הערבית, וכן הומלץ על הקמת עיר ערבית חדשה.

ממשרד הבינוי נמסר בתגובה בנוגע למחקר של מכון ציגלמן: "ניתן לקבל עבודות שהוזמנו והסתיימו באמצעות פנייה לאגף מדיניות ותכנון אסטרטגי במשרדנו, ולהשתמש בהן בהתאם לכללים המשפטיים הרגילים ותנאי חוק חופש המידע". לגבי המחקר הנוסף, על עלויות הבנייה למגורים, נמסר מהמשרד: "הערות על הטיוטה הועברו לספק, שמבצע השלמות ועדכון".

מכון ציגלמן מסר בתגובה כי אינו מתייחס לעניינים הנוגעים ללקוחותיו.

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם