תנו לבנות בשקט - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תנו לבנות בשקט

בישראל נוספים בממוצע כ-40 אלף משקי בית בשנה ■ מכאן ברור שאם נמשיך לבנות לאורך זמן כ-44 אלף יחידות דיור - המחירים יפסיקו לעלות ויתחילו לרדת

30תגובות

במאמר הזה אנחנו מביעים דעה כה שונה מהשיח הציבורי המקובל בנושא הדיור, שאנחנו חוששים שלא תאמינו לנו. לכן, הבאנו כמה שיותר נתונים בדוקים המפורסמים על ידי כל הגורמים המוסמכים בישראל, כדי לאפשר לכם לגבש דעה בעצמכם.

נתחיל בהפתעה: בשלוש השנים האחרונות קצב הבנייה בישראל הוא טוב. מדובר בהתחלות בנייה של כ–44 אלף דירות בממוצע רב־שנתי - יותר דירות מאשר נבנו כאן מאז תחילת שנות ה-90. למעשה, אפשר לשבח את הממשלה שהצליחה להוביל להאצה של 35% בקצב בניית הדירות - מהיקף של כ–32 אלף דירות בשנה בין 2001 ל–2009, לפי נתוני הלמ"ס. כשבוחנים את קצב התכנון, הגידול מרשים עוד יותר: מהשלמת תכנון של 23.7 אלף דירות ב-2007 ל–64.3 אלף דירות ב–2014.

בישראל נוספים בממוצע כ–40 אלף משקי בית בשנה. מכאן ברור שאם נמשיך לבנות לאורך זמן כ-44 אלף יחידות דיור - המחירים יפסיקו לעלות ויתחילו לרדת. ההשפעה אינה מיידית, כי לאורך עשור בנינו בישראל מעט מדי, ולכן צריך להמתין כמה שנים כדי להדביק את הפיגור בבנייה.

פתח תקוה
הדר כהן

ואולם מכיוון שכבר כארבע־חמש שנים קצב הבנייה מספק, רואים כבר תוצאות בשטח: ב–2014, אחרי שנים של נסיקת מחירים, מחירי הדירות הפסיקו לעלות. הממוצע הנומינלי של המחירים אמנם עלה ב–3% (קצב מתון בהרבה ביחס לעבר), אלא שלמעשה המחירים ירדו ונסביר מדוע: ב–2014 רבים מאלה שרצו לרכוש דירה זולה יחסית (עד 1.6 מיליון שקל) המתינו, ופלח העסקות במחיר הנמוך ירד מ–35% ל-28% בתקופת ההמתנה לחוק מע"מ 0%. מי שרצה לרכוש דירה יקרה, לעומת זאת, לא המתין. המשמעות היא שיותר דירות יקרות נרכשו בשנה שעברה - ועובדה זו מטה את הממוצע כלפי מעלה, בלי שום קשר למחירי הדירות האמיתיים.

אם כך, צריך רק להמשיך בקצב הבנייה הזה, ואנחנו בדרך הנכונה. מה שאסור לעשות זה לצאת בהצהרות על "ירידות צפויות של עשרות אחוזים". במלים אחרות, צריך להמשיך לעשות הרבה ולדבר פחות. למה? כי בכל פעם שקובעי המדיניות מצהירים שירידות מחירים של עשרות אחוזים בדרך, כל מי ששוקל לבנות דירה (או לממן בניית דירה) חושב פעמיים, דוחה את ההחלטה בכמה חודשים וממתין לראות מה יילד יום. איש אינו רוצה להתחיל פרויקט בנייה שיסתיים בהפסד.

התבוננות מעמיקה יותר בנתוני הבנייה לפי רבעונים מגלה כי קצב הבנייה השתנה במידה רבה בהתאם להצהרות הפוליטיקאים: כששרי הממשלה הצהירו שירידת המחירים בדרך, התחלות הבנייה ירדו בעשרות אחוזים; כשהשוק השתכנע שההצהרה חסרת בסיס — הבנייה חזרה לקצב ראוי.

ועוד המלצה אחת לקובעי המדיניות: מצער לראות כי למרות הגידול המרשים בקצב בניית הדירות, שיעור הדירות הקטנות שנבנות ממשיך לקטון. ב–2006, שיעור הדירות החדשות בנות 3 חדרים שנבנו היה 8%. ב-2014, לעומת זאת, השיעור היה רק 3%, ושיעור הבנייה של דירות 2 חדרים - פחות מ–1%. הנזק כאן כפול. ראשית, למי שלא יכול להרשות לעצמו דירת 4 חדרים - כמעט שאין אלטרנטיבה. שנית, הואיל וחלק מהנתונים המתפרסמים הם ממוצע נומינלי של מחירי הדירות, התמונה המתקבלת היא של עליית מחירים מלאכותית (בגלל המעבר לדירות גדולות יותר), שאינה מתקיימת במציאות ומובילה לבלבול בשוק.

לסיכום, קצב הבנייה בפועל טוב הרבה יותר מהרושם שאפשר לקבל מהשיח הציבורי המקובל. קצב זה כבר הוביל לבלימה של עליית המחירים - ואם יימשך, יוביל לירידת מחירים, גם אם מתונה, במרבית האזורים. אין ספק שיש עוד הרבה מה לעשות: להפחית ביורוקרטיה, להקל הליכי אישור, לקצר את משך הבנייה ועוד. אך הבעיה העיקרית כיום היא הצהרות חסרות אחריות של פוליטיקאים, המבטיחים ירידת מחירים של עשרות אחוזים - הצהרות המביאות בפועל לעצירת תנופת הבנייה, ומכאן - לתוצאה ההפוכה. בקיצור, תנו לבנות בשקט.

זאב דקל שימש עד לאחרונה מנהל אגף המשכנתאות בבנק דיסקונט; עו"ד יגאל בורוכובסקי הוא שותף במשרד יעקב סלומון, ליפשיץ ושות', ושימש יועץ משפטי ראשי של בנק דיסקונט למשכנתאות

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם