גטו עשיר, גטו עני: כך מקצין הפער הכלכלי בין השכונות בערים הגדולות - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

גטו עשיר, גטו עני: כך מקצין הפער הכלכלי בין השכונות בערים הגדולות

מחקר חדש: לצד התרחבות הפערים בחברה, ב-30 השנים האחרונות שיעור משקי הבית העשירים שגרים בשכונות יוקרה בתל אביב, בחיפה, בירושלים ובבאר שבע, הכפיל את עצמו - וכך גם שיעור משקי הבית העניים בשכונות עוני

13תגובות

ספק אם לעשרות נהגי קואופרטיב התחבורה דן, שהקימו את בתיהם בשנות ה-50 וה–60 בשכונה הידועה כיום כשיכון דן בצפון־מזרח תל אביב, היה מושג כי יום יבוא ומגורים בשכונתם הצנועה יהפכו להיות נחלתם הכמעט בלעדית של בני העשירון העליון.

אמנם זה זמן רב המיתוג של השכונה נחשב איכותי, אבל על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), ככל שחולפות השנים, גדל והולך בשכונה פלח האוכלוסייה העשיר - כלומר, משקי בית בעלי הכנסות גבוהות משמעותית מהממוצע - בעוד שאר פלחי האוכלוסייה נדחקים החוצה ממנה. בעוד שב-1983 שיעור משקי הבית בעלי הכנסות של פי שניים ומעלה מההכנסה החציונית היה 37%, ב–1995 כבר היה שיעורם מחצית ממשקי הבית בשכונה, וב–2008, כשנערך מפקד האוכלוסין האחרון בישראל, הכנסתם של 60% ממשקי הבית בשכונה היתה יותר מכפולה מההכנסה החציונית.

באותו אופן, יש לשער, לא היו יכולים ראשוני השכונה החיפאית קרית אליעזר, שהוקמה כשכונת פועלי צווארון כחול, לתאר לעצמם כי יבוא יום ורוב תושביה יימנו עם השכבות החלשות ביותר בחברה הישראלית - תהליך שגם הוא תופס תאוצה ככל שחולפות השנים. בעוד שב–1983 שיעור משקי הבית בשכונה שהרוויחו פחות משני שליש מהחציון היה 38%, ב–2008 כבר הגיע שיעורם ל-53% ממשקי הבית בשכונה.

תל אביב - שכונות

למרות ההבדלים הקיצוניים במאפייניהם של תושבי שתי השכונות האלה, שתיהן, יחד עם עוד מאות שכונות בערי ישראל, עוברות את אותו תהליך, הידוע בשם סגרגציה (בידול). מושג זה מתאר קבוצות שונות בחברה החיות בנפרד זו מזו, ומסתגרות בסביבת מגורים הומוגנית מבחינת מאפייניה. ההפרדה עשויה להיות על בסיס אתני, עדתי, דתי - או כפי שעולה מהמקרים המתוארים כאן, על בסיס חברתי־כלכלי.

ואכן, מחקר שערך באחרונה מאור מילגרום מהמכון לרפורמות מבניות, אשר ממצאיו מתפרסמים כאן לראשונה, מצא כי לצד התרחבותם של הפערים בחברה הישראלית, חלה גם עלייה ברמת הסגרגציה של רוב שכונות היוקרה והעוני בישראל. כלומר, בשכונות העוני גדל שיעור האוכלוסייה הנחשב עני, ולצדן בשכונות המבוססות גדל שיעור האוכלוסייה הנחשב עשיר. את המחקר ערך מילגרום על ארבע ערי המטרופולין בישראל: תל אביב, ירושלים, חיפה ובאר שבע.

האם מדובר בתופעה שלילית בהכרח? הרי רבים באוכלוסייה, עניים כמו עשירים, חשים בנוח בסביבה שעמה הם יכולים להזדהות.

"מחקרים שונים מצביעים על כך שסגרגציה כלכלית יכולה להעצים את היתרונות שמהם נהנים משקי בית עשירים, ולהגדיל את הפגיעה בהזדמנויות העומדות בפני משקי בית עניים. הסגרגציה הכלכלית עלולה לתרום לגידול בפערי ההשכלה בין עניים לעשירים, ולהעניק יתרון נוסף למשקי הבית החזקים בדמות קשרים עדיפים", אומר מילגרום.

"נוסף על כך, פערים ברמת ההכנסות בין שכונות מובילים לעתים קרובות לפער במידת ההשפעה שבידי התושבים על מקבלי ההחלטות - מה שמוביל להשקעה לא שוויונית של משאבים מטעם הרשויות. במדינה עם אי־שוויון גדל והולך כמו ישראל, תהליכי הסגרגציה מעצימים את התהליכים שמרחיבים את הפערים בין עניים לעשירים, ומרחיבים את ההשפעה של הפערים מהספירה הכלכלית לתחומים נוספים, כמו חינוך, בריאות וסביבה".

איננםו

בארה"ב רמת הסגרגציה דומה

כדי למדוד את רמת הסגרגציה על בסיס חברתי־כלכלי בערים שבחן, השתמש מילגרום במדד RISI, שמחבר את שיעור משקי הבית הנחשבים עשירים (בעלי הכנסה כפולה מהחציון ומעלה) בשכונות עשירות, יחד עם משקי בית המוגדרים עניים (הכנסה של שני שליש מהחציון ומטה) בשכונות עניות. התוצאה המתקבלת נעה על סולם שבין 0 (חוסר סגרגציה מוחלט) ל–2 (סגרגציה מוחלטת).

הממצאים (ראו מפות הערים תל אביב, ירושלים וחיפה) העלו כי בכל אחת מארבע הערים חלה עלייה מובהקת ברמת ההפרדה בין האוכלוסיות, ביחס לראשית שנות ה–80. עם זאת, באופן מפתיע, העיר שנמצאה כבעלת רמת הסגרגטיביות הנמוכה ביותר כיום היא תל אביב, עם 10% משקי בית עשירים בשכונות יוקרה ו-20% משקי בית עניים בשכונות עוני, ורמת סגרגציה ממוצעת של 0.3. עדיין מדובר בעלייה לעומת רמת סגרגציה ממוצעת של 0.22 בראשית שנות ה–80. העיר הסגרגטיבית ביותר היא באר שבע, עם רמת בידול של 0.65 - יותר מפי חמישה לעומת הרמת ב–1983, 0.12, וביניהן ניצבות חיפה וירושלים עם רמת בידול של 0.46 בכל אחת.

סיכום הממצאים ברמה הארצית, על בסיס ארבע ערי המטרופולין, מגלה כי מדד RISI עלה מ–0.26 בממוצע ב–1983 ל–0.43 ב–2008 - כלומר, עלייה של כ-65% ברמת הסגרגציה. "בפירוק המחקר למרכיביו השונים, שיעור משקי הבית העשירים שגרו בשכונות יוקרה כמעט הכפיל את עצמו - מ–7% ב–1983 ל-13% ב-2008", אומר מילגרום. "בקצה השני, שיעור משקי הבית העניים בשכונות עוני עלה מ–19% ב–1983 ל–30% ב–2008". עוד לדבריו, תוצאות אלה עולות בקנה אחד עם ממצאי מחקר סגרגציה שנערך באחרונה בארה"ב, על 30 המטרופולינים הגדולים במדינה, ובו נמצא כי מדד RISI עלה מ–0.32 ב–1980 ל–0.46 ב–2008.

אלי גרשנקרוין, מנהל המכון לרפורמות מבניות, אומר כי "במדינה המתמודדת עם ממדי אי־שוויון גדולים כמו ישראל, תהליכי הסגרגציה הכלכלית שמצאנו אינם מהווים רק תמונת ראי לפערים הכלכליים הקיימים בין משקי הבית, אלא מצביעים על תופעה שלילית העומדת בפני עצמה, המחמירה את הפערים הכלכליים־חברתיים בדרכים רבות".

אינפו

לדבריו, "הפער ברמות ההכנסות של תושבי השכונות השונות מוביל להשקעה לא שוויונית של משאבים מטעם הרשויות. פערים משמעותיים בהון הפוליטי של התושבים, בנגישות שלהם למוקדי הכוח ובהשפעה הציבורית שלהם, עשויים להוביל להקצאה לא שוויונית של המשאבים הציבוריים. התושבים החזקים יזכו ליהנות מפארקים, ממוסדות ציבור ומתשתיות משופרות, בעוד הם מנצלים את השפעתם כדי למנוע הצבת מוסדות המהווים מטרד בשכונותיהם".

לדברי גרשנקרוין, הממצאים הם פרי מדיניות שהזניחה את הצורך לטפל בשכונות העוני ולצמצם את הפערים. דבריו נאמרים על רקע תוכנית מדיניות להתחדשות עירונית שגיבש המכון לרפורמות מבניות לפני כמה שנים, שעיקרה בהגדלה משמעותית של זכויות הבנייה דווקא בשכונות הנחשלות, במטרה לקדם תהליכים של בנייה חדשה בהן. "על הממשלה והרשויות העירוניות לחייב יזמים להכניס תמהילים של דיור בר־השגה ודיור ציבורי לתוך פרויקטים חדשים במרכזי הערים ובשכונות, להשתמש בכלים של התחדשות עירונית ותכנון מרחבי כולל, כדי לחדש את השכונות וליצור בהן תמהיל מגורים מגוון המתאים לצרכים ולאוכלוסיות שונות", הוא אומר. "על הרשויות להפסיק לתת יד להקמת שכונות יוקרה מסוגרות והומוגניות, שמגדילות את ריכוזיות העושר הקיימת. על המדינה להכיר בחשיבות הנושא, בהשלכותיו החברתיות ובסדר העדיפויות שנגזר ממנו".

יו"ר המכון לרפורמות מבניות, שרגא בירן, הוא עורך דין, איש עסקים ובעל השליטה בחברת ההחזקות ביילסול, המחזיקה בדור אלון אנרגיה, אלון החזקות, אלון רבוע כחול, אלון USA ורוזבאד נדל"ן. לדבריו, "הפתרון האמיתי לבעיית הסגרגציה הוא תוכנית ממשלתית כוללת להתחדשות עירונית בשכונות העוני של ישראל. תוכנית כזו תאפשר לייצר סגמנטציה של ביקושים והיצעים, כך שבניגוד למצב כיום, שבו יש עודף דיור לעשירים וחוסר דיור לשאר, ניתן יהיה לספק מענה לכל השכבות באוכלוסייה.

"צריך תוכנית שלא תהווה פלסטר או טיפול תדמיתי לשכונות המצוקה, אלא פתרון מערכתי כולל, הנותן מענה סטטוטורי ארוך־טווח, שמתבסס על יצירת מאגר אדיר של קרקעות לדיור במרכזי ערים ובשכונות, על רפורמה בתכנון, על פילוח השוק ועל מניעת משבר והיצף", מוסיף בירן. "בתוך 10–15 שנה ניתן לבנות מאות אלפי יחידות דיור ב–190 שכונות מצוקה, שיחדלו להיות שכונות מצוקה ויצעידו את ישראל קדימה".

תל אביב רמת אביב ג' מרכז שוסטר 08
דודו בכר

הפערים גדלו גם בין המרכז לפריפריה/ אריק מירובסקי

מחירי דירות הם סימפטום אמין לדינמיקה חברתית בשכונות, בערים ובאזורים שונים. באופן זה ניתן לנתח גם את היחסים הפנימיים בין השכונות השונות בתוך הערים וגם בין עיר לעיר. בשנים האחרונות נרשמו עליות מחירים מרשימות בשתי ערי הפריפריה המרכזיות - חיפה ובאר שבע. בשתיהן חלה עליית מחירים זהה של 72% מהרבעון האחרון של 2008 לרבעון השלישי של 2014, על פי נתוני השמאי הממשלתי.

מחירה של דירת 4 חדרים בבאר שבע, לפי נתוני השמאי הממשלתי, הגיע ברבעון השלישי של השנה שעברה ל–851 אלף שקל, ואילו בחיפה המחיר הממוצע של דירה דומה הגיע ל–1.277 מיליון שקל. עליות מחירים מרשימות ביותר - אבל כאלה שמסתירות את הדינמיקה השלילית רבת השנים שמאפיינת את אזורי הצפון והדרום.

בפרספקטיבה של 30 שנים, מחירי הדירות היחסיים בשתי הערים האלה נמצאים בירידה משמעותית לעומת מחירי הדירות בתל אביב. הדבר בולט במיוחד בחיפה, שעד לשנות ה–80 החזיקה בעוצמה כלכלית משלה, שניזונה בעיקר מהתעשייה המסורתית, תעשיית זיקוק הנפט והפטרוכימיה והנמל. בשנות ה–80 מחירי הדירות בחיפה היו ברמה של 70%–80% ממחירי הדירות בתל אביב. בשנות ה–90, שבהן התחילו תהליכי ההפרטה וחשיבות התעשייה המסורתית התחילה לרדת, המחירים בחיפה ירדו לרמות של 60%–70%. התהליכים האלה התעצמו מאוד בעשור וחצי האחרון, ובתקופה זו מחירי הדירות הממוצעים בחיפה התייצבו על רמה של 40%–45% בלבד ממחירי הדירות בתל אביב.

באר שבע, לעומת חיפה, לא היוותה מרכז כלכלי אמיתי ברמה לאומית - ולכן מחירי הדירות היחסיים שלה, לעומת תל אביב, דישדשו סביב 50%–60% בשנות ה–90, וכיום הם סביב 35%–40% מהמחירים בתל אביב.

שלא במפתיע, אנו שומעים על מגמה מתמשכת של הגירת אוכלוסייה חזקה, כמו גם צעירים ומשכילים, מהפריפריה לכיוון אזור המרכז. את מקומה של אוכלוסייה זו תופסת אוכלוסייה חלשה יותר, שיכולה לעמוד במחירי הדירות הנמוכים יחסית בערי הפריפריה.

הירשמו עכשיו: סקירה יומית של שוק הנדל"ן ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם