רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן
מדד yad2-TheMarker

תשואה של 16.5% בשנה: השקעות הנדל"ן הטובות ביותר

מדד ההשקעות בנדל"ן של yad2-TheMarker חושף: מי "אלופת התשואות" ואיפה כדאי לקנות דירה להשקעה - טבריה, תל אביב, רחובות, הרצליה או ירושלים?

37תגובות

זירת השקעות הנדל"ן בישראל ממשיכה לעבור תהפוכות ולשבור את כללי ההשקעה הוותיקים - מה שיצר מציאות בלתי אפשרית כמעט, שבה התשואה השנתית הכוללת על דירת 2 חדרים בצפון תל אביב היתה כמעט זהה לזו שהניבה דירת 2 חדרים בבאר שבע - כך עולה ממדד ההשקעות בנדל"ן של yad2–TheMarker. המדד של דצמבר ממשיך את המגמה שבה פערי התשואות על השכרת דירות בין הפריפריה לאזור המרכז מצטמצמים והולכים - ואילו עיקר התשואות מושגות באמצעות עליית מחירי הדירות.

דילמת המשקיעים החריפה השנה - וכרגיל, סביב אותה שאלה: היכן כדאי לרכוש דירה? אין תשובה טובה אחת לשאלה הזו. משקיע צריך להתחשב בפרמטרים סובייקטיביים רבים, שעיקרם ההון העצמי שיש לו, המשכנתא שיוכל לקחת על הדירה, ריחוקו מהנכס, הימצאותו של דייר טוב בנכס ומידת הכדאיות שלא למצות עמו את מלוא הפוטנציאל של העלאת שכר הדירה, ועוד כהנה וכהנה. מדובר בסוגיות לא פשוטות, שאליהן מצטרפת המציאות האובייקטיבית של השנים האחרונות, שהיא סבוכה לא פחות. הבעיה העיקרית נעוצה בכך שאף כי משקיעים רבים (בעיקר משקיעים מתחילים) מודדים את התשואות שלהם רק על סמך מרכיב ההשקעה בדירה, עיקר התשואה מגיע דווקא מעליית שווי הדירות - בעוד שיעור התשואות השוטפות על השכרת הדירות פוחת והולך.

כך, דווקא במקום עם אחת מתשואות השכירות הנמוכות בישראל - אזור צפון תל אביב - נרשמה ב–2014 תשואה כוללת מרשימה: מי שרכש בדצמבר 2013 דירת 2 חדרים בצפון העיר, זכה לתשואה של 10.5% מעליית המחיר (למחיר ממוצע של 1.652 מיליון שקל), בתוספת לתשואה החודשית מדמי שכירות בשיעור ממוצע של 3.8% - ובסך הכל תשואה של 14.5%. בצמרת התשואות של המדד (ראו טבלה), אזור זה הגיע למקום השישי - בניגוד מוחלט לנטייה המקובלת של המשקיעים לחפש את ההשקעות הטובות דווקא בפריפריה.

התקופה האחרונה מאופיינת בניתוץ של כל כללי ההשקעות בנדל"ן מלפני חמש־שש שנים על ידי המשקיעים - שרבים מהם מחזירים את ההשקעות שלהם מהפריפריה לכיוון אזור המרכז. המציאות של ריביות נמוכות שלה אנו עדים כיום, משנה לחלוטין את חוקי המשחק בנדל"ן - במיוחד כשמדובר במשקיעים קטנים, שמעוניינים לרכוש לעצמם דירה אחת או שתיים להשקעה, או בכאלה שקיבלו דירה בירושה, מקבלים עליה תשואה ומתלבטים אם להמשיך להשכיר או למכור אותה.

מרגע שהתשואה השנתית על השכרה יורדת מרמות של 8%–10%, כפי שהיה ברוב ערי הפריפריה לפני שש שנים, ל–4%–5% בלבד - המשקל של עליית המחירים בתוך התשואה הכוללת מתחזק, וההשקעה דורשת חשיבה מחודשת, שכן במקומות לא מעטים במרכז ניתן למצוא דירות שנושאות תשואות דומות. מה שקובע בסופו של דבר בשיקול ההשקעה הוא היכן, לדעת המשקיע, יעלו המחירים בשיעור הגבוה ביותר. זו שאלה למקצוענים, שמחייבת שילוב של ידע וניסיון בענף מסובך - הרבה מעבר לביצוע חישובים אלמנטריים במחשבונים.

המסקנה המתמטית הפשוטה אומרת שצניחת התשואות השוטפות היא תולדה ישירה של עליית מחירי הדירות בשיעורים גבוהים יותר מעליית מחירי השכירות - תופעה שמלווה את שוק הנדל"ן בישראל כבר כמה שנים. הערכות בשנים האחרונות גרסו כי בטווח הארוך צריך קצב ההשתנות של מחירי השכירות ומחירי הדירות להתלכד. כלומר, אם נוצר מצב שבו המחירים עלו יותר ממחירי השכירות, כמו שאירע באחרונה, נראה כי או שמחירי הדירות יירדו, או שמחירי השכירות יעלו בקצב מהיר יותר מאשר כיום - או ששני הדברים יתרחשו בו־זמנית. ואולם אף אחד מהתרחישים האלה לא התממש עד כה, ומההערכות קצרות הטווח ל–2015 לא נראה כי הם יתממשו גם בשנה הקרובה.

רחובות עקפה את טבריה 
בעקבות הזינוק במחירי הדירות

על פי מדד yad2–TheMarker, בהשוואה בין 31 הערים הנסקרות במדד, טבריה היא "אלופת התשואות" על דירות להשקעה. דירת 2 חדרים נמכרה בדצמבר במחיר ממוצע של 375,657 שקל, ובמהלך 2014 נשאה תשואה שנתית של 5.9%. ואולם עיקר התשואה נבע מעלייה של 9.1% במחיר הדירה - מה שהביא לתשואה שנתית כוללת של 15% למי שרכש דירה בטבריה בסוף 2013. אכן תשואה מכובדת ביותר - אבל לא הגבוהה ביותר שנרשמה בשנה שעברה.

ניר שמול

התשואה הגבוהה ביותר נמצאת דווקא באזור המרכז - בשכונת קרית משה בעיר רחובות - שם דירת 2 חדרים נשאה במהלך השנה שעברה תשואה לא מרשימה במיוחד של 4.6% על ההשכרה, אבל מחירי הדירות זינקו בכמעט 12%, לממוצע של 643,474 שקל - מה שהעלה את התשואה הכוללת ל-16.5% עבור מי שרכש דירה בשכונה בסוף 2013.

למקום השני ברשימת התשואות הגיעו כמה שכונות בעיר הרצליה, בעיקר בצפון ובמזרח העיר, ובהן יד התשעה (שביב), נוה עמל וגן רשל. שכונות אלה נשאו אמנם תשואה של 4.1% בלבד מהשכרה של דירות 2 חדרים, אבל המחיר הממוצע של הדירות בשכונות זינק בלא פחות מ–12.3%, לממוצע של 1.089 מיליון שקל לדירת 2 חדרים. מה קרה בשכונות האלה? ככל הנראה, צמיחת הפוטנציאל למימוש פרויקטים של תמ"א 38 במבנים הישנים הזניקה את מחירי הדירות באזור. עליות המחירים בשכונות האלה של הרצליה נמשכו לאורך רוב חודשי השנה שעברה - מה שמצביע על כך שמדובר בתהליך עקבי, ולא בגחמת שוק נקודתית.

עוד אזור מפתיע שנמצא בצמרת טבלת התשואות הוא מערב ירושלים, ובו השכונות בית וגן, קרית יובל והר נוף. שכונות אלה נשאו ב–2014 תשואה שנתית לא יוצאת דופן של 3.8% על השכרת דירות 2 חדרים, אבל מחירי הדירות שם עלו ב–11.3% - והתוצאה היא תשואה כוללת של 15.1%.

אשקלון היא עיר נוספת שמחירי הדירות שבה עלו במידה ניכרת. באזור הצפוני של העיר עלה המחיר הממוצע של דירות 2 חדרים ב–2014 ב–8.4%, ל–510 אלף שקל. התשואה בשנה שעברה באזור היתה מכובדת אף היא - 5.6% - וכך משקיע שרכש שם דירה בדצמבר 2013 זכה בתשואה שנתית מכובדת של 14%, שמביאה את העיר למקום התשיעי בדירוג.

דוגמאות אלה ואחרות, שמפורטות בטבלה, מדגימות היטב את המציאות מנקודת מוצא של תשואה כוללת על השקעה, שהופכת לחלוטין את חישובי כדאיות ההשקעות, לעומת נתוני תשואה שוטפת על השכרה בלבד.

ומה קורה ביעדים הפופולריים אצל משקיעי נדל"ן מתחילים - בבאר שבע ובשכונת הדר הכרמל בחיפה? בבאר שבע עלו מחירי דירות 2 חדרים ב–2014 בשיעור הגבוה של 9.1%, לממוצע של 468 אלף שקל לדירה, וביחד עם תשואה שנתית של 5.1% שהושגה על דירות אלה בעיר (1,837 שקל בחודש), הן הניבו למשקיעים תשואה כוללת של 14.2% - מקום שמיני מבין שיאני התשואה.

בהדר הכרמל בחיפה, מחירי דירות 2 חדרים רשמו בשנה שעברה עלייה נאה של 6.7%, לממוצע של 514 אלף שקל - וביחד עם תשואה שנתית של 4.7% על השכרתן הן הניבו למשקיעים תשואה כוללת של יותר מ–11%. מדובר בתשואה נאה מאוד יחסית לאלטרנטיבות אחרות להשקעה, אבל לא כזו שהספיקה לכלול את חיפה בעשירייה הפותחת של שיאני התשואה.

ככלל, בולטת העובדה שיישובי הצפון, למעט טבריה, נעדרים כמעט לחלוטין מצמרת התשואות. כפי שכתבנו בסקירה הכללית של מדד yad2–TheMarker, הסיבה לכך היא שברוב היישובים האלה נרשמו בשנה שעברה ירידות מחירים. בכרמיאל ירדו מחירי הדירות ב–2014 ב–2%, בקרית ביאליק נרשמה ירידה של 1.8%, ובנהריה ובחדרה ירדו המחירים ב–0.7%. ערים אלה נמצאות כמובן הרחק מאוד מרשימת ההשקעות הטובות של 2014 - ולכן, מי ששוקל להשקיע בדירות באותן ערים, 
שב–2012 רשמו עליות מחירים גבוהות מאוד, צריך לשאול את עצמו אם בערים האלה רק נרשמים תיקוני שוק, או שמא מדובר בתחילתו של תהליך עמוק יותר.

הירשמו עכשיו: סיפורים, עצות וטיפים ממדור קריירה וניהול ישירות למייל
נא להזין כתובת מייל חוקית
ברצוני לקבל ניוזלטרים, מידע שיווקי והטבות


תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר הארץ

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם